臺灣基隆地方法院民事-KLDV,98,訴,59,20110509,11

臺灣基隆地方法院民事判決 98年度訴字第59號
原 告 曹月明
原 告 王鴻美
被 告 簡朝棟
被 告 黃瑞敏
被 告 簡松如
共 同
訴訟代理人 黃敬唐律師
黃丁風律師
黃雅羚律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國100.年４月18日辯論終結，茲判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、本件原告起訴時，原「訴之聲明」為被告應給付原告新臺幣（下同）2,500,000.元及自民國（下同）98年１月９日起至清償日止按年息５％計算之利息，嗣減縮應受判決之聲明為被告應給付原告2,396,000.元，核與民事訴訟法第0255條第１項第３款之規定相符，應予准許，先予敘明。

二、原告起訴主張：(一)渠等於95年12月23日向訴外人蕭金木購買被告簡朝棟與訴外人黃瑞敏所有臺北縣貢寮鄉（即今新北市貢寮區）大石壁坑178.地號上之水池（下稱系爭水池），於簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）時，渠等曾要求契約上載明系爭土地上有水池，然蕭金木謂權狀是田地，而水池屬田地所有，故買賣標的應寫田地，嗣蕭金木、簡朝棟與自行前來之被告簡松如鼓吹渠等一併買下週圍之山坡地，以形成一山明水秀之景觀區，渠等遂連同同地段第0171-1、0175、0175-1、0176、0178-1、0191、0192-1、0171、0179地等共10筆土地（下稱系爭土地）以被告等人所保證之行情價２千萬元合併買入，並由蕭金木借予渠等面額200.萬元之支票乙紙，以支付定金。

至被告簡朝棟雖非系爭土地之所有權人，惟其實際參與並在系爭合約上蓋印，渠與渠妻黃瑞敏應同為出賣人。

(二)被告等人屢以人格保證系爭水池存在多年，即為合法，不須調查，且在簽約前被告簡朝棟復表示：不能排水之設計，係為防止被人放水偷魚云云，此正符合渠等欲養殖保育魚類之動機，故渠等於觀看土地現狀約30分鐘，談了兩三小時，即簽下系爭契約。

詎二星期後，渠等經路人告知系爭水池與鋪設水泥之道路均係違法開挖者，且在當地大面積並大部分為陡坡之坡地，應以甲論價，從每甲60萬元至150.萬元不等，而渠等買２甲多且大部分皆為陡坡之土地，亦即行情價在300.萬至400.萬元間，為被告所保證之行情價２千萬元之５分之１以下。

渠等發現可能被詐騙後，即於96年１月15日以存證信函告知被告等人違反誠信原則，系爭契約應為無效，要求重新談判，然被告簡朝棟回函指稱水池為合法，並強硬表示「願賭服輸」，要原告屈服；

渠等警告將告訴被告等詐欺，被告即回函表示解除契約。

嗣渠等委託律師對被告等人向臺灣基隆地方法院檢察署提出詐欺告訴（即臺灣基隆地方法院檢察署97年度偵字第3025號），雖經檢察官處分不予起訴，惟亦查明該水池和水泥道路係違法開挖，且水池面積超過法定容積，不可能合法化，至此已足證被告等人無法將簽約當時之土地現狀予以合法，水池必須填土消失，才能過戶，喪失渠等購買系爭土地之初衷。

(三)被告於96年１月16日回函解約，並未指出已申請到農用證明，且被告等人於檢察官偵查時被問及該證明時皆楞住不語，至偵查終結亦未提出，嗣後不起訴處分書並已明載系爭土地遭通報有違法開挖情事，因此系爭水池係不准過戶、亦即不能取得買賣之農用證明，為此渠等質疑該農用證明之真偽，且被告遲至98年３月23日始庭呈轉交該農用證明，實已超過法定解約期限，被告不履約或無法履約在先，卻又籍故聲明解約，該聲明解約應為無效。

(四)渠等於簽約時即特別說明，購買水池是為養殖保育魚類之用，詎被告等人有前揭水池無法合法使用及土地價格超越行情價等違約情事，爰依民法第0359條規定解除契約，並依民法第0259條之規定，請求被告等人返還簽約金200.萬元及200.萬元自95年12月25日匯入起迄今以２年按年息５％計算之利息計20萬元暨因此聘請律師費用196,000.元之損失合計2,396,000.元，請求法院判命被告等人如數給付，並加給自98年１月９日（即訴訟繫屬日）起至清償日止按年息５％計算之利息。

三、被告則均以：(一)渠等否認有債務不履行之違約或詐欺情事，原告主張撤銷或解除契約，均非有理：⒈兩造於商議價格及簽約過程中，僅約定賣方須負責請領農地農用證明及負責指界及地上物、雜木、雜草清除後辦理點交，並未向原告承諾或保證系爭農地上之水池及進出道路之合法與否問題，此有系爭契約可證；

原告上述於簽約後為掩飾悔約、臨訟故意捏造不實之辯詞，委不足取。

且被告於系爭土地買賣過程並無違約或詐欺之情事，業經臺灣基隆地方法院檢察署為不起訴處分，並經臺灣高等法院檢察署駁回原告再議而告確定在案。

⒉原告辯稱：「當初為了購買系爭土地，是為了開挖水池養育保育魚類」、「被告……利用蕭金木村長等人之官方脈絡拖延處理，並低價購入再用不當手段取得農用證明，準備將禍害之承擔轉嫁給不知情的原告」及「在地檢署審理第一次開庭，檢察官問被告『農用證明呢？』被告等人楞住不吭聲」云云，俱非事實，且為被告所否認。

試想：本件買賣範圍共計10筆土地，灌溉用之水池僅係坐落於其中１筆土地，且面積僅約300.平方公尺，倘原告購買系爭10筆土地係為開挖水池養育保育魚類為可採，其大可直接購買有水池之土地即可，何須另購買其他９筆土地？且該水池早於80幾年時即已存在，並非渠等自行開挖，該水池之使用目的僅係提供渠等種植農作物灌溉之水源，該水池從未養殖任何魚類，如是之水池狀態，焉有可能作為養殖保育魚類之用？何況系爭契約係出售系爭10筆土地，並非約定出售「水池」。

⒊兩造買賣系爭土地之價格，與簽約當時當地之土地價格約略相當（簽約時，臺北縣升格為院轄市將定案，外地人到貢寮炒作土地，因此地價上揚甚多），並無詐欺原告，獲得不當利益之情事；

原告無據謊稱系爭土地之時價每甲僅150.萬元，每坪僅約500.元，顯非真實，委無可採。

(二)渠等於簽約後，即於96年１月５日申辦取得「農地農業使用證明書」，嗣於96年１月８日申領取得「印鑑證明書」，並於96年１月16日以郵局存證信函通知原告，渠等已備妥上開文件，請原告於文到５日依系爭契約約定給付1600萬元。

如是，被告並無應履行之事項未履行（應備妥之文件未齊備）之情事，經渠等定期催告原告履約付款，原告仍拒不履約，原告違約情節甚明，堪予認定；

渠等乃不得不於97年１月２日依民法第0254條以存證信函向原告２人表示解除系爭契約，並依系爭契約第８條：「雙方均須照約履行買賣，倘甲方（即原告曹月明及王鴻美２人）不買者，將已付價款歸乙方（即被告簡松如及黃瑞敏）沒收…」之約定，表示沒收已付定金200.萬元。

從而，被告自無返還定金200.萬元予原告之義務；

原告所為請求，顯非有理。

(三)被告簡朝松並非系爭契約之當事人，僅係代理被告黃瑞敏出面簽約之代理人，自無負有返還簽約金200.萬元及各種損失之義務。

(四)原告另主張受有律師費用、利息及精神損耗之損害云云，此均為渠等所否認，且其所稱，依法無據，亦非有理等語，資為抗辯。

四、查系爭契約之賣方究為何人？依原告起訴狀所稱應為訴外人「蕭金木」，惟原告並未以之為被告，反而以「簡朝棟、黃瑞敏、簡松如」３人為被告；

如依原告提出之系爭契約所載，其「賣主」應為「簡松如及黃瑞敏」，蕭金木僅為「介紹人」。

經查：系爭土地或為被告黃瑞敏所有，或為被告簡松如所有，其通常有權出賣者（不包括出賣他人之物之情形）應為黃瑞敏及簡松如２人，而非蕭金木及簡朝棟；

而蕭金木既為介紹人，被告復表示簡朝棟為黃瑞敏之夫，乃代理黃瑞敏簽訂系爭契約、出賣系爭土地，堪認系爭契約之「賣方」應為黃瑞敏及簡松如；

蕭金木應僅為介紹人，簡朝棟則為黃瑞敏之代理人而已。

從而，如原告堅稱出賣人係蕭金木，渠等係向蕭金木購買系爭土地而發生糾紛，則渠等不以蕭金木為被告，而以「簡朝棟、黃瑞敏、簡松如」３人為被告，即為當事人不適格，本院應以判決駁回其訴。

其次、被告簡朝棟既僅為被告黃瑞敏之代理人，僅代理黃瑞敏簽訂系爭契約出賣系爭土地，並非系爭契約之賣方當事人，則原告亦以之為被告，訴請被告連帶給付，亦無依據而應不准許。

以下即以被告黃瑞敏及簡松如２人為被告，論述本件訴訟兩造之攻擊防禦方法及舉證，以判斷訴訟之結果，先予敘明。

五、查兩造對於：兩造（被告限於黃瑞敏及簡松如２人）於95年12月23日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系爭土地，約定價金為２千萬元，定金２百萬元，由原告交付蕭金木簽發、由瑞芳地區農會付款、面額２百萬元、票號FA.0000000號之支票乙張，由簡朝棟簽收，系爭契約書面約定之其他內容、原告嗣未依約給付1600萬元、被告已表示解除系爭契約、兩造迄今尚未依約履行等事實，均無爭執，並有系爭契約及兩造往返之郵局存證信函影本在卷可稽，此部分之事實自堪信為真實而得為本件判斷之基礎。

本件兩造之爭點在於－－原告主張：被告保證渠等所構買之系爭土地中之178.地號土地上之系爭水池應為合法，詎系爭水池竟與鋪設水泥之道路均係違法開挖者，且系爭土地之行情價應在300.萬至400.萬元之間，被告竟保證其行情價為２千萬元，顯然違反誠信原則，系爭契約應為無效，故被告應返還渠等定金２百萬元，利息20萬元及律師費用196,000.元，合計2,396,000.元，並應加給自98年１月９日（即訴訟繫屬日）起至清償日止按年息５％計算之利息。

被告則抗辯：渠等與原告簽訂系爭契約，係約定出售系爭10筆土地，並非出售「水池」，且渠等依約僅須負責請領農地農用證明及負責指界及地上物、雜木、雜草清除後辦理點交，並未向原告承諾或保證系爭農地上之水池及進出道路之合法與否問題；

又系爭土地之價格，與簽約當時當地之土地價格約略相當（簽約時，臺北縣升格為院轄市將定案，外地人到貢寮炒作土地，因此地價上揚甚多），並無詐欺原告，獲得不當利益之情事；

原告無據謊稱系爭土地之時價每甲僅150.萬元，每坪僅約500.元，並非真實；

渠等並無詐欺或違約情事，原告主張撤銷（實為主張無效）或解除契約，均非有理等語。

故本件應詳予審究者即：被告是否有保證渠等所出賣之系爭土地中之178.地號土地上之系爭水池應為合法，且系爭土地之行情價應為２千萬元此點，以下即就此點詳述之。

六、查原告主張：被告保證渠等所出賣之系爭土地中之178.地號土地上之系爭水池應為合法，且系爭土地之行情價應為２千萬元等情，為被告所否認，經核系爭契約上亦無如原告所主張之內容之記載，參以原告２人均為成年人（曹月明為38年３月５日生，王鴻美為63年６月15日生），精神健全，且有相當之社會經驗，對於購買價達２千萬元之土地，理當極為慎重為是，詎對於該等渠等認為重要之事項竟未於契約書上載明，實屬難以想像，此外原告復無其他證據足資證明渠等之主張為真實等情，原告之主張實難信為真實。

反之，被告抗辯：渠等於簽約後，即於96年１月５日申辦取得被證５之「農地農業使用證明書」，嗣96年１月８日已申領取得被證９之「印鑑證明書」，並於96年１月16日依被證10之郵局存證信函通知原告，渠等已備妥上開文件，請原告於文到５日依系爭契約約定給付1600萬元；

詎原告竟未依約給付，經渠等定期催告原告履約付款，原告仍拒不履約，原告違約情節甚明；

渠等乃不得不於97年１月２日依民法第0254條以郵局存證信函向原告２人表示解約等事實，業據提出「農地農業使用證明書」、「印鑑證明書」及郵局存證信等件影本為證，經核屬實，被告此部分之抗辯自堪信為真實。

故被告依系爭契約第８條：「雙方均須照約履行買賣，倘甲方（即原告曹月明、王鴻美２人）不買者，將已付價款歸乙方（即被告簡松如、黃瑞敏）沒收…」之約定，表示沒收已付定金200.萬元，自有依據。

從而，被告抗辯渠等已無返還定金200.萬元予原告之義務；

原告之請求顯非有理等語，自屬可採。

七、原告既不能證明：被告保證渠等所出賣之系爭土地中之178.地號土地上之系爭水池應為合法，且系爭土地之行情價應為２千萬元等事實為真實，已如上述，以及被告已以原告違約為由解除系爭契約，沒收原告已付之定金200.萬元，亦如上述，從而，原告依民法第0260條、第0359條及第0360條等規定，請求被告應給付渠等2,396,000.元及自98年１月９日起至清償日止按年息５％計算之利息，自無依據，應不准許。

八、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
民事庭法 官 林金發
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 100 年 5 月 9 日
法院書記官 林建清