臺灣基隆地方法院民事-KLDV,103,基簡,273,20140514,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
103年度基簡字第273號
原 告 鼎築不動產股份有限公司
法定代理人 石怡蕙
訴訟代理人 張順女
被 告 鄭淑均
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年4月30日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬肆仟捌佰元。

訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）兩造於民國103年1月9日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），被告委託原告銷售被告所有坐落基隆市○○區○○段○○段00○00地號土地及門牌號碼基隆市○○區○○路0巷00○0號房屋（下合稱系爭房屋），委託銷售期間自103年1月9日起至同年8月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）358萬元。

另於系爭契約第5條之違約處理約定，委託人如於委託期間內，委託人為自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，視為受託人已完成仲介義務，委託人仍應支付委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）予受託人。

詎料，被告於專任委託原告銷售期間內，於未知會原告之情況下，竟於103年1月20日自行將系爭房屋出售於訴外人陳淑清，並於同年2月12日辦妥所有權移轉登記，致原告無法履行系爭房屋仲介銷售之義務，顯屬可歸責被告之事由。

為此，爰依專任委託銷售契約書之法律關係，請求被告給付服務報酬及違約金等語。

（二）對被告抗辯之陳述： 1、被告原係簽訂一般銷售契約，委託銷售期間自102年12月3日起至103年7月31日止，惟被告與鄰居有糾紛，希望委託原告處理系爭房屋之銷售事宜，被告於103年1月9日來電告知原告其欲先粉刷系爭房屋之牆壁，於同年月20日會搬離系爭房屋並交付系爭房屋之鑰匙予原告。

是原告請被告於103年1月9日至原告公司簽訂專任委託銷售契約書。

2、被告原簽訂之委託銷售日期原係至103年7月31日止，原告要求多簽訂一個月，經被告同意後，原告當場將委託銷售日期變更為103年8月31日止。

3、於簽訂系爭契約時，原告有告知被告雙方係簽訂專任委託銷售契約，依約被告不得在網路銷售系爭房屋，是要求被告關閉刊登於591售屋網之廣告，被告並稱其知悉；

嗣後被告來電告知其仍欲在591售屋網刊登售屋廣告，上開情事均發生於103年1月9日至同年月20日間。

原告於同年月23日去電被告要求拿系爭房屋之鑰匙看屋時，被告始告知業已於同年月20日自行將系爭房屋出售訴外人。

4、系爭契約所載系爭房屋之門牌號碼漏寫「4巷」乙情，原告確實有疏漏，惟此並非致系爭契約為無效契約。

（三）基於上述，並聲明：被告應給付原告214,800元。

二、被告答辯以：1、 原告自行塗改委託銷售期間之日期，原為1月，嗣後改為7月，末又改為8月，且系爭契約上所載系爭房屋之建物門牌並非完整地址，原告漏載「四巷」，是系爭契約應為無效契約。

2、 原告並未告知簽訂系爭契約後不得自行銷售，且一般專任銷售契約之委託銷售期間非長期契約，均為短期契約，是我不可能簽這麼久之委託銷售期間，又原告並未給予被告審閱期間。

因先前已有買主在洽談買賣系爭房屋事宜，是於103年1月17日將原刊登於591售屋網之廣告關閉，而自行出售系爭房屋，買賣價金為300萬元。

然原告於同年月23日通知要拿系爭房屋鑰匙，我有告知原告系爭契約有錯誤且不完整，非有效契約。

3、依民法第92條主張被詐欺或被脅迫，而為意思表示，得撤銷其意思表示等語。

4、基於上述，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）原告主張兩造於103年1月9日簽定系爭契約，由原告負責銷售被告所有之系爭房屋，委託銷售總價為358萬元，委託期限自103年1月9日起至103年8月31日止，服務報酬為委託銷售實際成交總價之4％；

另於系爭契約第5條第2項約定委託人（即被告）將系爭房屋委託受託人（即原告）仲介銷售後，於委託期間內，委託人自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付受託人委託銷售總價的6％（其中4％為服務報酬、2％為違約金）等情，業據原告提出之系爭契約、建物登記第二類謄本等件影本在卷可稽，核與原告主張相符，且為被告所不爭執，應堪信為真實。

（二）查兩造所簽訂之委託銷售契約為「專任委託銷售契約書」，並非不動產一般委託銷售契約，有系爭契約書影本在卷可稽；

且觀之系爭契約第4條第1項約定「乙方（即原告）之服務報酬請求權，於甲方（即被告）簽認買方之『附停止條件定金委託書』或『內政部版邀約書』。

或買方簽認『購屋承諾書』時發生。

甲方應支付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之四計算」、第5條第1項約定「甲方有本條第二項各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務」、同條第2項約定「除第(1)款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）」、同條第2項第4款約定「委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」，堪認兩造係約定被告於委託期間內不可為自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為甚明；

而被告係於103年1月9日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告自103年1月9日起至同年8月31日止代為銷售系爭房屋乙情，業據原告提出買賣仲介專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、物調表等件附卷為憑，是被告於系爭契約之委託銷售期間即103年1月20日自行將系爭房屋出售予訴外人陳淑清，並於同年2月12日辦妥所有權移轉登記，被告自行銷售系爭房屋之行為，顯違反系爭契約第5條第2項第4款之約定，原告主張被告自行銷售系爭房屋係屬違約，顯屬有據。

（三）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。

次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可參）。

再按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。

但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

消保法第11條之1第1項及第2項固定有明文。

惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達。

本件被告辯稱其簽訂系爭契約係遭原告施以詐術，且原告並未告知其不得自行銷售系爭房屋且未提供相當期間審閱系爭契約，為原告否認，是被告對其所述遭詐欺事實應負舉證之責。

經本院審閱系爭契約之抬頭即記載文件名稱為「專任委託銷售契約書」，又系爭契約之首段，係記載「依內政部公告，委託人（即賣方）簽訂本『專任委託銷售契約書』前有三天以上契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本」，並記載二種選項即「□委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤；

□委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要」，被告係勾選「委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要」並於委託人確認簽章欄位上簽名。

系爭契約之內文並詳實記載服務報酬計算及支付方式、違約處理等事項，其記載文字客觀上足可供一般人清楚辨識其意義，被告為有相當智識歷練之成年人，經被告審視後簽名表示同意，自應受此約定拘束，且系爭契約之「委託人客戶收執聯」係交由被告攜回，被告處於隨時可查閱契約內容之狀態，亦未於委託期間表明系爭契約有何顯失公平之處，是被告就文書內容文義自不得委為不知悉或未提供相當期間供其審閱，揆諸前開說明，被告應舉證以實其說，惟被告並未提出任何證據供本院審酌，是被告空言抗辯受詐欺而簽立云云，實不足採。

（四）復被告辯稱原告自行塗改委託銷售期間之日期，且系爭契約所載系爭房屋之建物門牌因漏載「四巷」，非完整地址，是系爭契約應為無效契約。

然查，此漏寫之情形，從契約之整體內容觀察至為明顯，並不影響兩造當事人對標的之誤認，況系爭契約第壹大項第一條關於不動產標示處即明確載有「記載未詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準」，是不因原告未將系爭房屋之建物門牌完整記載而影響系爭契約之效力，是被告此部分之抗辯，顯難採信。

又被告爭執原告自行塗改委託銷售期間之日期，將迄日由103年1月31日塗改為103年7月31日，再塗改為103年8月31日等語。

據原告所提出之系爭契約所示，委託期間為103年1月9日起至103年8月31日止，又兩造係於103年1月9日簽訂專任委託銷售契約書，是被告於簽訂系爭契約之當日即受系爭契約效力所拘束，而不得為自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為。

而被告主張原委託期間應係103年1月9日起至103年1月31日，非原告自行塗改後之迄日即103年8月31日云云。

被告之抗辯為原告所否認，而被告對該日期之更改未經其同意乙節，並未舉證證明，無從為有利於被告之認定；

另被告於103年1月20日即自行將系爭房屋出售予訴外人陳淑清，並於同年2月12日辦妥所有權移轉登記，此有建物登記第二類謄本在卷可稽。

是縱依被告所主張之委託期間為103年1月9日起至103年1月31日止，被告於同年月20日即自行銷售系爭房屋，縱其抗辯為真，亦無解於其違約之行為，是被告抗辯顯不可採。

（五）末按「委託期間：自中華民國103年1月9日起至103年8月3
1日止」、「銷售總價（含車位價格）：新臺幣叁佰伍拾
捌萬元整；非經甲（即被告）、乙（即原告）雙方書面同
意，任一方不得片面調整售價」、「甲方有本條第二項各
款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務」、「除第(1)款甲方應支付乙方按本契約第壹大項第二條委託銷售總
價百分之四計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付
乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬
、百分之二為違約金）」、「委託期間內，甲方自行銷售
、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者」，系
爭契約第壹大項之第1條、第2條及第貳大項之第5條分別定有明文。
而本件被告既有於委託期間內即103年1月20日，自行將系爭不動產以300萬元之成交總價金出售予訴外人陳淑青之行為，則原告依上揭系爭契約約定，自得請求
被告給付按委託銷售總價6％計算之服務報酬及違約金214,800元【計算式：3,580,000元×4％＝143,200元（服務報酬）；
3,580,000元×2％＝71,600元（違約金）；
143,200元＋71,600元＝214,800元】，為有理由，應予准許。
四、綜上，原告依兩造間專任委託銷售契約第5條第1項、第2項約定之法律關係，原告請求被告給付214,800元，為有理由，應予准許。
五、本件第一審裁判費為2,320元，此外即無其他訴訟費用之支出，故本件訴訟費用額確定為2,320元，爰依職權確定前開訴訟費用由敗訴之被告負擔。
六、本件係因訴訟標的金額未逾500,000元，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 14 日
書記官 陳忠賢