臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,重訴,51,20190326,1

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度重訴字第51號
原 告 連文貴
訴訟代理人 郭秀卿
原 告 周光臨
章玉勳

林晨農
上四人共同
訴訟代理人 黃教倫律師
被 告 儲復旦
陳孟輝
上二人共同
訴訟代理人 許博森律師
複 代理人 陳羿蓁律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國108 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○○段○○○地號土地上如附圖即基隆市安樂地政事務所107 年10月9 日土地複丈成果圖所示編號A 鐵皮架、B 停廢車處車輛、C 圍牆邊、D 貨櫃、E 貨櫃（編號Ａ面積五十‧五五平方公尺，編號Ｂ面積一百二十六‧七四平方公尺，編號Ｄ面積二十八‧一三平方公尺，編號E 面積一十四‧六四平方公尺）移除。

被告儲復旦應將所占用原告所有坐落於基隆市○○區○○○段○○○地號之土地返還予原告全體。

被告儲復旦應各別給付原告新臺幣壹拾萬肆仟零捌拾陸元，及自民國一○六年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告儲復旦應自民國一○六年十月一日起至返還第二項土地之日止，按月各別給付原告新臺幣陸仟伍佰零伍元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣玖佰貳拾壹萬肆仟元供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣貳仟柒佰陸拾參萬玖仟陸佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項於原告各別以新臺幣參萬伍仟元供擔保後，得假執行；

但被告如各別以新臺幣壹拾萬肆仟零捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第四項所命給付到期部分，於原告各別以新臺幣貳仟壹佰陸拾捌元供擔保後，得假執行。

但被告每期如各別以新臺幣陸仟伍佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文；

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告訴之聲明第一項至第四項原係請求「1.被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○○段00○00○0 ○00○0 地號土地上之貨櫃屋、車輛、鐵皮圍籬及其他地上物清除。

2.被告應將上開土地返還原告。

3.被告儲復旦應給付原告新臺幣（下同）281,312 元及自民國106 年10月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

4.被告應自106 年10月1 日起至返還上開土地之日止，按月於每月5 日前給付原告17,582元。」

，嗣於106 年10月11日提出民事更正訴之聲明暨陳報狀，將前述聲明第二項更正為「被告應將上開土地返還原告及全體共有人。」

（見本院卷一第93頁），又於107年4月9日提出民事準備書續一狀，將前述聲明第一項、第三項至第四項更正為「1.被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○○段00地號土地上如附圖編號A所示之鐵皮架（面積50.55平方公尺）、編號C所示之圍牆、廢棄車輛及其他地上物清除。

3.被告儲復旦應給付原告各104,086元及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

4.被告應自106年10月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月5日前給付原告各6,505元。」

（見本院卷一第166至166反頁），復於107年11月21日提出民事準備書續二狀，將前述聲明第一項更正為「被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○○段00地號土地上，如基隆市安樂地政事務所107年10月5日土地複丈成果圖所示編號A之鐵皮架、編號B停廢車處之車輛、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃及其他地上物予以拆除或清除。」

（見本院卷一第214頁）。

經核更正前後之基礎事實同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法應予准許。

至原告於上開民事準備書續二狀，將前述聲明第二項、第四項更正為「2.被告儲復旦應將上開土地返還原告及全體共有人。

4.被告儲復旦應給付原告各104,086元及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷一第214頁），復於108年2月15日提出民事爭點整理暨辯論意旨狀，將前述聲明第一項更正為「被告陳孟輝應將坐落基隆市○○區○○○段00地號土地上，如基隆市安樂地政事務所107年10月9日土地複丈成果圖所示編號A之鐵皮架、編號B停廢車處之車輛、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃及其他地上物予以拆除或清除。」

（見本院卷二第101～102頁）等文字，核屬更正事實上之陳述，於法應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）緣坐落基隆市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭土地）為原告四人所共有，應有部分各為四分之一；

坐落基隆市○○區○○○段0000○0000地號土地分別為原告四人及其他共有人全體所共有，原告四人就二筆土地應有部分均分別為十二分之二（原告四人就二筆土地應有部分合計均分別為三分之二）。

上開三筆土地，係原告四人為興建廠房之需，於105年5月13日，由原告林晨農代表原告四人以原告林晨農名義與訴外人三合興業股份有限公司（下稱三合公司）就上開三筆土地訂立買賣契約，總價議定為4050萬元。

其中系爭土地，於105年6月1日完成所有權移轉登記予原告四人。

然因被告等人持續占用系爭土地，致三合公司迄今無從將系爭土地交付原告四人使用。

被告儲復旦在原告四人購入系爭土地前，即未經三合公司同意，將系爭土地併同地段27及29地號部分土地，簽約出租予被告陳孟輝，月租金為4萬元，此有本院103年度重訴字第28號民事判決及被告二人提出之「土地租賃契約書」可參；

被告陳孟輝則未經原告四人同意，擅自在上揭承租之系爭土地上，搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，土地並有圍牆等圈圍，為被告陳孟輝所自承，並設置大門管制出入，致原告四人無從對系爭土地為使用收益，此有卷附107年10月9日基隆市安樂地政事務所土地複丈成果圖及現場照片2幀可證。

是以被告儲復旦並非系爭土地之所有權人，未經原告四人同意，擅自將系爭土地全部出租予被告陳孟輝，被告陳孟輝亦未經原告四人同意，擅自在系爭土地上搭建鐵皮架、貨櫃屋、置放廢棄車輛等地上物，並設置大門管制出入，占用系爭土地並妨害原告四人之使用收益，已如前述，爰依民法第767條前段、中段、第821條、第179條之規定，請求拆屋還地並給付相當於租金之不當得利。

（二）被告二人應負不當得利之責任，則渠等應給付之不當得利金額說明如下： 1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。

民法第179條定有明文。

次按「土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。

依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。

是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。

…」（最高法院107年度臺上字第1820號判決參照），本件被告陳孟輝於系爭土地搭建鐵皮架、貨櫃，置放廢棄車輛或停放大型工程車輛，可見係以營業目的租用系爭土地，非供生活住居使用，自無土地法第97條、第105條規定之適用。

被告二人占有（陳孟輝是系爭土地的直接占有人，被告儲復旦是間接占有人）使用原告四人共有之系爭土地，係無法律上原因而受利益，致原告四人受有相當於租金之損害，原告四人自得依前揭不當得利之法律關係，請求返還相當於租金之不當得利；

又被告陳孟輝向被告儲復旦承租系爭土地及同區段27、29地號部分土地，面積合計1533.84平方公尺，每月租金4萬元，依其占有使用系爭土地面積與其向被告儲復旦所承租土地面積比例計算，被告二人應自106年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告每人相當於租金之不當得利6,505元（計算式40,000元x997.82/1533.84÷4人=6,505元）。

此外，被告儲復旦自原告四人取得系爭土地所有權之日起至106年9月30日止，已向被告陳孟輝收取16個月之租金，合計416,344元（計算式40,000元x997.82/1533.84x 16個月=416,344元），係侵害應歸屬於原告四人之租金利益，原告四人自得依前揭不當得利之法律關係，各請求返還104,086元（計算式416,344元/4人=104,086元）。

2、被告雖辯稱被告陳孟輝未使用系爭土地全部云云，然被告陳孟輝已自承其租用系爭土地，則被告陳孟輝如何使用系爭土地及其範圍，原告無從干預，即使其僅使用當中一部分亦然；

況參酌系爭土地現場照片，除附圖所標示部分外，被告陳孟輝於系爭土地中央更堆放不少廢棄車輛或地上物，僅因屬可移動之物品，故本院認難以劃定範圍而未要求標示，換言之，被告實際使用之範圍幾乎已包含系爭土地全部。

至於被告所謂系爭土地偏僻、生活機能不佳，應以申報地價之3%計算不當得利云云，倘若屬實，被告陳孟輝又何須以每月4萬元向被告儲復旦承租系爭土地？益證被告抗辯之荒謬，不足採信。

（三）被告二人雖以持有三合公司出具之「土地使用權證明書」主張有占有系爭土地之正當權源；

原告四人買受系爭土地前已知悉被告等人就系爭土地有使用權限，不得任意索回；

並得類推適用民法第425條之1規定繼續使用系爭土地等語置辯。

惟： 1、按「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」

此有最高法院83年台上字第3243號判例可參。

因此，即使被告以儲程念與三合公司簽有「土地與礦場設備讓渡合約書」及持有三合公司出具之「土地使用權證明書」，而對三合公司有占用系爭土地之正當權源，然此亦僅具債之效力，無從據此對抗就系爭土地有所有權之原告四人。

2、原告四人於購入系爭土地前，固然經由仲介（太平洋房屋）告知及現場勘查後得知系爭土地有人占有使用，然該人究係何人？該人與被告儲復旦之間究竟有何法律關係存在？被告儲復旦與三合公司間就系爭土地有何牽連？原告四人當時一無所悉，蓋訴外人即三合公司之代理人莊詠字一再承諾系爭土地能完全移交原告四人使用，且為擔保其承諾兌現，故於買賣契約內載明三合公司負責清理地上物及所需費用，倘未順利清除原告四人亦得解除契約，而未告訴原告四人相關細節；

訴外人即仲介公司經理楊迪富當時僅告知原告四人出賣人三合公司有能力排除系爭土地之地上物，而未告知被告二人間及被告儲復旦與三合公司間之關係，致原告四人當時信賴三合公司能確實處理而未深究被告等人及渠等與三合公司之關係。

原告不認為是以低於市價購買系爭土地，就算有低於市價，但因為知道系爭土地有被占用，尚評估排除占用需要時間，所以議價時有把這點考量進去，故該金額也屬合理。

豈料，原告四人購入系爭土地後，被告儲復旦於105年6月16日來函，謂三合公司已將系爭土地出售予伊，建議原告四人向三合公司暸解等語，當時三合公司亦未能移交系爭土地予原告四人，原告四人察覺有異，詢問楊迪富及三合公司代理人後，始發現被告二人與三合公司有關系爭土地之訴訟糾紛及被告儲復旦將系爭土地出租予被告陳孟輝使用等情。

原告四人為此多次透過仲介公司或委任律師催告三合公司應盡速設法移交土地，律師方而查知被告二人與三合公司之本院103年度重訴字第28號民事判決內容（見原證3，左上角記載查詢日期為106年9月18日，距原告買受系爭土地已逾1年）。

由此可見，原告四人購入系爭土地前，對於被告之間及被告二人與三合公司之間關於系爭土地有何法律關係或訴訟糾葛，確不知情，被告二人空言指稱原告四人買受系爭土地前已知悉被告等人就系爭土地有使用權限云云，難謂有據。

3、被告二人雖舉最高法院91年度臺上字第1919號判決意旨，主張本件有民法第425條之1規定之類推適用云云，亦有誤會。

該判決意旨略謂：「…是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，…，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究」，顯見，該判決意旨已明白揭示民法第425條之1規定之類推適用，應符合以下二要件，即房屋所有人對「原土地所有人」取得土地利用權及「前、後土地所有人間有買賣關係存在」;然本件被告儲復旦並非系爭土地所有人，亦非原告四人之前手，原告等與被告之間亦無任何買賣關係或其他債之關係存在，是本件與民法第425條之1規定之情形並無類似性，無從類推適用。

4、參酌最高法院關於民法第425條之1規定之最新見解：「按民法第425條之1第1項所定『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係』，乃租賃權之物權化類型，與『土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地』之本院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。

本件系爭房屋係中稜公司與陳太郎訂立合建契約，由中稜公司出具土地使用權同意書，陳太郎出資建造一節，為原審確定之事實。

系爭土地及其上系爭房屋既原非同屬一人所有，與民法第425條之1第1項所定及上揭判例所示情形即有不同，上訴人自無從抗辯其買受之系爭房屋有權占有系爭土地。

復因該規定及判例所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。

至法院依全辯論意旨及調查證據之結果，於斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，則為另一問題。

…」（最高法院107年度臺上字第1380號判決參照），更明白揭示民法第425條之1規定之類推適用，應以「土地及土地上之房屋同屬一人所有為前提」，惟被告陳孟輝非自被告儲復旦繼受地上物之所有權，被告儲復旦亦非系爭土地之原所有權人，與民法第425條之1所規定之情形，顯然有別，為維護社會交易秩序及確保物權之優先效力，豈能輕言類推適用。

5、再者，被告二人雖又舉最高法院97年度臺上字第1729號判決要旨、101 年度臺上字第437 號裁定及101 年度臺上字第1834號判決所揭示：「…特定當事人間以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法…，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在…」等為抗辯，固非無見。

然其前提，在於「債權契約之目的在使當事人之一方繼續占有不動產」及「第三人明知此事實」。

被告儲復旦非系爭土地之前所有人，原告四人於購入系爭土地時，亦不知被告間有租賃關係存在，均已如前述，則本件是否有被告主張之上開判決或裁定之適用，不無疑問；

其次，縱使原告四人明知被告間有租賃關係存在（非自認），然被告間簽訂之租賃契約，租期自105 年1 月1 日起至108 年1 月1 日止，僅為期3 年，足見其目的僅在使被告陳孟輝「占有」系爭土地至108 年1 月1 日為止，非使被告陳孟輝「繼續占有」系爭土地，則被告陳孟輝又豈能對原告四人主張「繼續占有」系爭土地而無限制；

況上開判決或裁定倘適用於本件，則該等判決或裁定最後揭示之「該債權契約對於受讓之第三人繼續存在」，無非說明原告四人已繼受被告儲復旦關於系爭土地出租人之地位，則租賃契約自當存在於原告四人與被告陳孟輝之間，惟被告間之租賃契約早於108 年1 月1 日屆滿，此後原告四人亦未與被告陳孟輝續簽租賃契約，則被告陳孟輝又豈能對原告四人主張有權占用系爭土地。

至於被告儲復旦本非系爭土地所有人，與原告四人間亦無任何債之關係存在，對原告等本不得主張任何權利。

6、被告所爰引各判決所揭示之「特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產…」，係指原所有權人三合公司與被告儲復旦間之土地使用關係云云。

惟系爭土地上之地上物，有事實上處分權之人為被告陳孟輝，非被告儲復旦，被告儲復旦於系爭土地上既無地上物，顯無保護之必要，被告陳孟輝對系爭土地所有人亦無土地利用權，凡此，均與被告所主張得以類推適用民法第425條之1所規定之情形，迥然有別，並無類似性，自無類推適用之餘地。

否則將無異侵害取得土地所有權且善意使用土地之原告權益，嚴重影響社會交易秩序及安全甚明。

（四）原告四人行使權利並未違背誠信或權利濫用之情事，被告等不得據此主張有民法第425條之1規定之類推適用： 1、本件原告四人於購入系爭土地前，不知被告等與三合公司關於系爭土地之糾葛，已如前述。

2、退步言，即使原告四人於購入系爭土地前知悉被告等與三合公司間關於系爭土地之糾葛，惟參酌前揭最高法院107年度臺上字第1380號判決及被告等於言詞辯論意旨狀所舉最高法院95年度第16次民事庭會議決議結論，自應視具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋土地使用之狀態等一切情狀，衡酌原告四人行使系爭土地之權利是否有違反誠信原則或公共利益或以損害他人目的，以為判斷，此與民法第425條之1規定之類推適用與否，未能一概而論。

3、原告等人係於95年間成立吉鑨工程股份有限公司（下稱吉鑨公司），原於新北市汐止區環河路承租建物作為公司及廠房經營使用，為求永續經營持續發展，故決定自行購地興建廠房，並作為吉鑨公司經營使用；

因此，原告等人就以鄰近吉鑨公司不遠、面積廣大且交通便利為考量，透過仲介公司到處尋找適合之土地。

適三合公司有意出售系爭土地，系爭土地又鄰近原告等人之公司且面積達300坪，交通亦堪稱便利，符合原告等人之需求，然系爭土地有第三人占用，勢必須花費相當時間、金錢及精力方能解決，經雙方議價後，三合公司同意以較低價格出售，原告四人乃於105年5月間以總價4050萬元向三合公司購入系爭土地；

除尾款450萬元係以同額本票作為擔保，因三合公司未能履行清除地上物及移交土地之承諾而尚未支付外，其餘價款3600萬元皆已在同年6月7日前支付三合公司，且為儘速規劃利用，原告四人亦於106年1月間委託建築師辦理建照申請，凡此，均足以證明原告四人請求被告等返還系爭土地，有其正當目的及規劃。

反觀被告儲復旦與原告四人間無任何法律關係，本無主張系爭土地權利之正當權源，而被告陳孟輝與儲復旦之租約則至108年1月1日到期，倘於原告四人提起本訴後渠等又故意續約而抗辯有繼續使用系爭土地之權利，豈有是理。

由此，益證原告四人提起本訴實屬權利之正當行使，並非以損害被告等或他人為主要目的，自無違反誠信或權利溢用之情事，被告等自無從據此主張有繼續使用系爭土地之權利。

（五）關於證人證述部分： 1、關於證人郭秀卿證述部分：證人郭秀卿於本院證稱：「一開始我們要買500坪的時候是說是圍牆內的全部，但後來因為預算問題，只買系爭3筆土地，變成只買圍牆內的一部分。」

、「只知道是兩個地主，因為我們當時下斡旋是下兩張。」

，再對照證人儲全陸於本院所證稱：「當時我們有講到說土地上有使用權，因為被告儲復旦認為最後的買賣價金的價差不是一個小數字。」

等語，足見證人郭秀卿所謂因預算問題而未購入被告儲復旦所有之土地，並非虛構，更足以證明原告為興建廠房，本欲購入系爭土地及其周圍屬於被告儲復旦之土地，顯出於善意，非以損害被告利益為目的。

2、關於證人楊迪富證述部分： （1）證人楊迪富於審理中證稱：「（在系爭買賣的磋商期間，你都沒有跟郭秀卿提及被告儲復旦的問題嗎？）沒有提到，因為系爭土地是三合公司的土地，跟儲復旦旁邊的土地不一樣，所以沒有提到儲復旦。」

、「（依你所述，只因為莊詠宇說會除去地上物，所以就沒有去考慮該地上物之所有權歸屬？）因為就我們仲介而言，只要產權清楚，賣方承諾會將地上物排除，我們就不會去管地上物之所有權歸屬。」

、「（你與郭秀卿當天去現場看時，有無碰到現場任何的人員？）有看到人，但是都沒有交談，我們只是在外面看而已，我帶郭秀卿只是去看土地的範圍。」

，足見原告購入系爭土地前，證人郭秀卿雖曾與原告林晨農至現場看地，卻未曾與被告等人交談，證人楊迪富亦未將三合公司與被告儲復旦間關於系爭土地之糾紛告知證人郭秀卿，故原告等人無從得知三合公司與被告儲復旦間關於系爭土地之糾紛及被告陳孟輝與被告儲復旦之關係。

地的範圍。」

，足見原告購入系爭土地前，證人郭秀卿雖曾與原告林晨農至現場看地，卻未曾與被告等人交談，證人楊迪富亦未將三合公司與被告儲復旦間關於系爭土地之糾紛告知證人郭秀卿，故原告等人無從得知三合公司與被告儲復旦間關於系爭土地之糾紛及被告陳孟輝與被告儲復旦之關係。

（2）其次，參酌證人楊迪富於審理中證稱：「…如果要買的話，儲復旦這邊應要把上面的貨櫃排除，就跟對三合公司一樣的條件，後來儲復旦的兒子跟我說他們現在租給陳先生，最晚兩年半以後才能交付，所以郭秀卿就不買了，因為原告他們要的是地。」

，亦可得知原告本欲購入三合公司名下及被告儲復旦名下之土地做整體規劃使用，僅因被告儲復旦將其名下土地出租予被告陳孟輝而無法盡早交付土地而作罷，益證原告購入系爭土地本有其規劃使用之正當目的，非以損害被告利益為目的。

（3）關於證人儲全陸證述部分：①證人儲全陸於審理中證稱：「（你是否清楚仲介是否有確實告知買方（判決內容）？）我覺得應該有告知，因為買賣有價差。」

，足見證人楊迪富是否確知判決內容及曾否將判決內容詳細告知原告，證人儲全陸無從確認；

況系爭土地倘如同被告先前書狀所言地處偏遠且交通不便，則其議價空間本就較高，遑論系爭土地尚有地上物有待排除，對原告之利用造成不便，三合公司本應以較低價格出售始符常理，此與證人儲全陸所謂之使用權價值並無關係。

②證人儲全陸又證稱：「因為買賣沒有成交之後，我不知道是原告還是原告的人，有叫我們把系爭土地讓出來…；

我印象中原告有打電話，但不確定是不是原告，中間也有人來做拆除的動作，我們當時還有請警察來處理。

（原告訴代問：你說的這部分是指買賣（系爭土地）之後，你們另外提出的刑事告訴嗎？）是的。」

等語，顯見原告是否曾聯絡被告交付系爭土地，尚無從確認，即使曾聯絡，亦足以認定是在系爭土地買賣之後，堪認原告於購入系爭土地前實不知被告等人與三合公司間之糾紛；

實則，三合公司賣出系爭土地後，因久久未能清除地上物交付系爭土地予原告，方而自行聯繫被告甚至進入清除，遭被告等人誤認原告亦有參與，以致無端涉訟。

（六）並聲明：被告陳孟輝應就系爭土地上，如附圖即基隆市安樂地政事務所107年10月9日土地複丈成果圖所示編號A之鐵皮架、編號B停廢車處之車輛、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃及其他地上物予以拆除或清除；

被告儲復旦應將上開土地返還原告全體；

被告儲復旦應分別給付原告各104,086元及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

被告儲復旦應自106年10月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月5日前分別給付原告各6,505元。

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告請求被告陳孟輝將附圖所示地上物拆除，被告儲復旦並將該部分土地返還，有無理由？被告二人得否類推適用民法第425條之1 之規定，繼續使用系爭土地？ 1、緣訴外人儲程念即被告儲復旦之母前於62年10月31日與原告之前手三合公司簽訂「土地與礦場設備讓渡合約書（下稱系爭讓渡合約書A）」，向其購買基隆市○○區○○段○○○○段地號575-1、576、576-1、577、583、584-1、58 4-8、585、585-1、586至592、599、649-8、683（重劃後變更為未分割前七堵區台五線段28地號）、649-7等共計20筆土地；

另因買賣價款不同，遂被告儲復旦於同日另與三合公司簽訂「土地與礦場設備讓渡合約書（下稱系爭讓渡合約書B）」，向其購買基隆市○○區○○段○○○○段地號584-7、606、607、608-3、610、649-1、649-2、649-3、649-7等共計9筆土地；

儲程念及被告儲復旦就上開土地之買賣價金均已給付三合公司。

詎三合公司應過戶土地尚未與第三人辦妥移轉登記，致遲未能依約將土地過戶予儲程念，惟為使儲程念及被告儲復旦就土地之整合興建開發順利進行，三合公司遂依與儲程念間之系爭讓渡合約書第3條規定，開立系爭土地之「土地使用權證明書（下稱系爭使用權證明書）」交付儲程念收執，儲程念自有占有土地之正當法律權源，縱買受人之所有權移轉登記請求權因消滅時效完成，出賣人三合公司猶不得依無權占有而請求儲程念或其繼承人即被告儲復旦返還土地。

2、詎三合公司就未分割前基隆市○○區○○○段00地號土地，訴請被告儲復旦及土地承租人即被告陳孟輝拆屋還地，經本院103 年度重訴字第28號判決以上開理由，駁回三合公司之請求確定在案。

嗣三合公司針對同筆土地訴請分割，經本院105 年度重訴字第4 號判決認定，系爭未分割前28地號土地應依複丈成果圖所示，將編號A1、A2部分歸三合公司與儲三陽（即被告儲復旦之兄弟）、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得，並依其持分比例維持共有（使用現況為道路，故維持共有，俾交通出入無礙；

嗣於105 年4 月19日「判決分割」登記為28-3、28-1地號土地）；

編號B1、B2部分歸王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得；

編號C 部分歸儲三陽取得；

編號D 部分歸三合公司取得（嗣於105 年4 月19日「判決分割」登記為28地號土地，即為本件原告請求拆屋還地之標的），合先敘明。

3、是系爭土地既由原所有權人三合公司出具系爭使用權證明書交付儲程念收執，嗣儲程念之繼承人即被告儲復旦(及儲三陽)將土地出租給被告陳孟輝搭蓋貨櫃屋，被告等人即有占有系爭土地之正當權源。

就原告主張被告陳孟輝是系爭土地的直接占有人，被告儲復旦是間接占有人之部分沒有意見。

但系爭土地上建物，性質上既不能與土地使用權分離而存在，三合公司出具系爭使用權證明書之真意又是使儲程念得順利進行土地之整合興建開發，自當許可土地之買受人或合法占有人日後得於其上建屋或為其他利用。

故參以不動產交易所涉金額龐大，如本件原告與三合公司間簽立系爭土地買賣契約金額即高達4050萬元，加諸原告自承買地是為了興建廠房，依常情而論，其於購買土地前自會前往現場勘查，確認土地使用狀況、其上有無建物存在等事項，顯然知悉土地上早有被告陳孟輝搭蓋貨櫃屋乙情，且三合公司為免其出售行為陷於詐欺，應已如實告知與被告間之拆屋還地訴訟，此由原告所提出之民事起訴狀所附本院103年度重訴字第28號判決足證之，益徵原告在買受系爭土地前，確已知悉被告等人就系爭土地有使用權限，不得任意索回土地，詎原告卻仍以低於市價之金額購買系爭土地（詳參信義房屋成交行情表，基隆市七堵區之土地，扣除低價如林地等無法建屋使用者，其餘每坪單價至少15萬元，與原告買受系爭土地每坪單價約12萬元相距甚遠，可見原告確實以低於市價之金額購得系爭土地；

遑論參以內政部不動產交易實價查詢，原告就系爭土地買賣之申報總價僅有3350萬元，即每坪單價10.1萬元），顯就系爭土地不能索還所減少之價值予以考量。

又原告沒有跟儲復旦買地的原因，原告表示是因為金錢的考量，仲介則表示是因為承租戶搬遷的時間喬不攏，所以沒有買，證述顯然與事實不符，系爭土地總價高達4050萬元，但原告代理人郭秀卿剛卻稱連土地被占用的原因都沒有去瞭解，顯然不合常情。

應認原告默許被告陳孟輝之貨櫃屋得繼續存在於系爭土地上，被告等人自得類推適用民法第425條之1規定，繼續使用系爭土地，而非無權占有，謹附相關實務見解如下： （1）按「以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於『債權物權化』法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：『出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在』，特揭櫫『租賃物交付後，承租人占有中』等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明。」

，最高法院97年度臺上字第1729號判決意旨參照。

（2）按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。

是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究。」

（最高法院91年度臺上字第1919號判決意旨參照）。

原告以被告儲復旦非系爭土地所有人、非原告之前手，原告與被告儲復旦亦無任何買賣或債之關係存在，顯與被告所舉最高法院91年度臺上字第1919號判決意旨不符云云，惟就此部分，原告理解似有誤會；

參照該判決意旨，係揭示「房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主…得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，自值深究。」

等語，套用於本件即是指被告儲復旦對土地原所有權人三合公司依土地使用權證明書，已取得土地之利用權，嗣三合公司將土地出賣給原告，導致易主，被告儲復旦仍得類推適用民法第425條之1規定，繼續使用系爭土地，則原告之解釋顯然有誤。

（3）最高法院101年度臺上字第437號判決、101年度臺上字第1834號判決亦同認：「按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，債權行為於特定人間發生法律上之效力，物權行為於以公示方法使第三人知悉之狀態下對任何第三人均發生法律上之效力。

如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍得對第三人發生法律上之效力（此部分之見解同司法院大法官會議釋字第349號解釋理由書）。

是以特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，且該事實為第三人所明知或可得而知，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質。」

，此乃最高法院延續前開兩件判決後之實務見解，可資參照。

（4）再者，房屋所有人之占有使用房屋基地，原有正當權源，嗣後土地或房屋所有權移轉，是否因而成為無權占有，此為實務上困擾之問題，臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類第9號提案，即提出討論，最後結論為肯定說與否定說二說所引最高法院判決見解似有相歧，建議送請最高法院決議。

最高法院95年度第16次民事庭會議，討論相同問題，結論採丙說（土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定。

本則提案題意不甚明確，關於土地所有人對於房屋受讓人可否請求拆屋還地等此類法律問題宜視個案之具體案情決定之。

）質言之，視具體個案情形決定之。

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。

買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。

惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

因此，依上開決議意旨，則不得以房屋占有使用基地之原始權源法律關係屬債權關係，而逕認經所有權變動後不得對抗後手，從而主張為無權占有，甚為明確。

（5）末按「本件情形固與本院48年台上字第1457號判例所指實際案例不盡相同，惟該判例意旨謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地等語，旨在說明土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地。

系爭土地於出售與張丙嵩時，倘地上已有系爭房屋之存在，為張丙嵩所知悉，且未約定或有何特別情事可認為當事人之真意無基地之使用外，能否謂張丙嵩無默許房屋所有人繼續使用土地之意，自非無斟酌之餘地。」

，最高法院86年度台上字第3181號判決意旨參照。

4、原告四人雖主張其不知被告二人與三合公司間之糾葛，僅基於公司經營目的而購入系爭土地云云，惟： （1）關於系爭土地，早在105 年3 月間即有太平洋房屋仲介「楊迪富」「主動」前來與被告儲復旦進行接洽，表示原告等人欲購買系爭土地以及被告儲復旦所有坐落在系爭土地周圍之土地，並同時向三合公司購買系爭土地，斯時為免爭議，被告儲復旦之子儲全陸即以LINE通訊軟體，將三合公司與被告間之本院103 年度重訴字第28號判決擷圖傳送予仲介楊迪富確認，並當面說明事實經過，則原告既不否認渠等即是委託仲介「楊迪富」洽談土地買賣事宜，則仲介楊迪富為免自陷於詐欺等罪嫌，豈可能未將被告等就系爭土地有使用權限之事告知？原告四人又豈敢稱不知上情？可見原告四人確實知悉被告等人就系爭土地有使用權限，不得任意索回土地。

原告四人雖以三合公司與被告間之本院103年度重訴字第28號判決，左上角記載查詢日期為106年9月18日，主張購入系爭土地前不知悉被告儲復旦就該土地有使用權云云；

惟參以原告四人所提之民事起訴狀，所載撰狀日期亦為106年9月18日，可見該判決係為遞狀時作為附件提出而列印，非原告四人實際知悉判決內容的時間；

且原告四人自承有收受被告儲復旦寄發之105年6月16日函，內文即有提到本院103年度重訴字第28號判決及被告儲復旦就系爭土地具使用權乙情，則原告四人稱買受土地逾1年後始確知判決內容，顯無理由。

（2）因被告儲復旦出售部分，包含坐落在系爭土地周圍之土地，及系爭土地之使用權，核與三合公司僅得出售系爭土地（但無使用權）之情況相較，價格自然高出許多，仲介楊迪富斯時即向儲全陸表示，已和原告談妥價格每坪約15至16萬元，只要被告儲復旦得與承租系爭土地之被告陳孟輝談妥搬遷時間，即可簽訂買賣契約，並願意當場給付50萬元斡旋金（被告儲復旦基於被告陳孟輝搬遷問題未收）；

惟被告儲復旦基於與被告陳孟輝間之租約尚餘2.5年，不願背諾強行命承租人搬離，在多方磋商後請儲全陸回覆仲介楊迪富無法於一定時間內強迫被告陳孟輝搬離，兩造間之買賣方才破局，此由被告提出之LINE對話記錄「楊迪富：其實承租方，3年後搬遷還是要300萬，不會因為時間而減少他的搬遷費；

儲全陸：今還會談，目前對方只能說可以提早找地看看，但是否真的會去作及要多少補償，這都要再細談，我們不想未談成前隨意簽約，所以需要時間討論此事；

楊迪富：我先回買方，告知此事，請她（即指原告代理人郭秀卿）回報老闆；

儲全陸：楊先生，商談下來，看來是無法在目前就訂一日期，若買賣成交，承租方已願意開始立刻找地，找到後就搬，這並不是賠償的問題，所以我們只能說盡量協助溝通，但無法將搬遷之責任硬性規定，最差回到買賣不破租賃，合約約剩2.5年，期間買方收租，和三合談，規劃廠房等，這點我想情勢已很確定，您知悉；

楊迪富：我會通知買方，感謝您盡力了，只能說緣份還沒到。」

等語，可知楊迪富已確實將前開情事告知原告四人，不容原告四人抵賴；

證人郭秀卿既代表原告四人與仲介楊迪富接洽，亦難偽稱不知。

（3）再者，系爭土地買賣價款甚鉅，原告四人既自承於購買系爭土地前有至現場勘查，並知悉土地遭被告陳孟輝搭蓋貨櫃屋乙情，為免購買土地後橫生糾紛，理應更詳細詢問仲介楊迪富狀況；

加以原告四人與三合公司間之不動產買賣契約書係由代書黃惠玲辦理，該代書即為賣方三合公司之代理人莊詠字的配偶，莊詠字除全程參與本院103 年度重訴字第28號案件，亦為黃惠玲之登記助理，黃惠玲對於被告等人就系爭土地有使用權限之事亦清楚明瞭，豈可能背離專業隱瞞原告四人而未告知？故原告四人早已透過三合公司代理人莊詠宇、代書黃惠玲、仲介楊迪富等人，知悉前開判決及被告儲復旦就土地有使用權。

（4）況據原告四人之說法，被告儲復旦曾透過仲介楊迪富轉答希望原告四人可以購入渠等坐落在系爭土地周圍之土地，以一併解決系爭土地占用問題云云；

若非原告四人早已知悉被告儲復旦與三合公司間之訴訟，其係有權出租系爭土地予被告陳孟輝等情，自會極力請求無權占有之被告等人騰空交還土地，又怎會委託仲介楊迪富與被告儲復旦商談以較高之價格購買土地？或協助被告儲復旦解決土地占用問題？均證原告四人主張之不合情理，在在顯示原告四人實際上是知悉被告等人就土地有使用權限，故被告等人自得類推適用民法第425條之1規定，繼續使用系爭土地。

至原告提出最高法院107年度臺上字第1380號判決，主張民法第425條之1第1項規定，不得任意類推適用云云；

惟參以該案例事實，係房屋買受人於購買房屋時，已知該屋所在之土地非出賣人所有，可預見其有遭訴請拆屋還地之高度風險；

加以之後的土地買受人確實不知前開糾葛，非以損害他人為主要目的，故判決認定房屋買受人不得對事後購得土地之所有人主張類推適用民法第425條之1，核與本件被告儲復旦明確知悉就土地具合法的使用權限，及原告四人確知被告等人就土地有使用權限之情形不同，自難比附援引。

再者，原告四人提出類推適用民法第425條之1規定，前提在於「債權契約之目的在使當事人之一方繼續占有不動產」，但被告間之租賃契約只到108年1月1日，被告陳孟輝無繼續占有不動產；

且縱得類推，也僅說明原告四人繼受取得被告儲復旦之出租人地位，復因租賃期屆滿，原告四人未與被告陳孟輝續簽，被告等亦無權占用云云，惟由各判決所揭示的「特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產…」，係指土地原所有權人三合公司依土地使用權證明書，同意被告儲復旦繼續占有使用系爭土地，非指被告陳孟輝之行為，原告四人之主張已有誤會。

又類推後之法律效果，亦是指原告四人應繼受三合公司之地位，即土地原所有權人三合公司應依土地使用權證明書，同意被告儲復旦繼續占有使用系爭土地者，而被告儲復旦欲出租他人或自行使用，土地所有人均不得干涉，非指繼受被告儲復旦與陳孟輝間之租賃契約，原告錯誤解釋法令效果而為利己之主張，難認有據。

（二）原告四人請求被告陳孟輝拆屋還地，有違誠信原則並屬權利濫用： 1、誠如前述，原告四人購買系爭土地時，即知被告等人依前手三合公司出具「土地使用權證明書」對於系爭土地有使用之權利，且被告陳孟輝於系爭土地上所搭蓋之貨櫃屋，性質上不能與土地使用權分離而存在，依誠信原則，原告四人自應受系爭土地原所有人與被告等人間使用土地關係之拘束。

且據原告四人與三合公司間之不動產買賣契約書第8條第2項「本契約標的如涉及其他私權糾紛，賣方應負責理清。

或經雙方協議協同辦理，未能理清時本契約即取消，賣方返還買方已付所有價金。」

之規定，可知本件原告四人縱無法訴請拆屋還地，依約本可要求賣方即三合公司返還全部價金，無任何損失可言；

相對於儲程念雖因三合公司疏未與第三人辦妥移轉登記而無法過戶土地，惟已付清買賣價款，就土地之使用，付出代價，則倘若依原告所請而為判決，不僅儲程念所付之購地價金將全數化為烏有，且被告儲復旦為此地所付出的鉅額開山整地成本、割捨未分割前約200 坪土地予王至復等人，及打通長安街（系爭土地連外道路）等支出均化為泡影，被告陳孟輝傾畢生積蓄於系爭土地上所搭蓋之貨櫃屋亦將被拆除，無法繼續營業、生活陷入困頓，此結果豈為法律實現公平正義所允？益徵原告四人權利之行使，自己所得利益極少，惟被告等人損失甚大，加上原告四人明知上情，其權利之主張顯係以損害他人為主要目的，有違誠信原則並屬權利濫用，自不應准許，謹附上相關之實務見解如下： （1）按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋之性質不能與土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院著有48年台上字第1457號判例，至89年5 月5 日增訂之民法第425條之規定，僅係使之明文化，並進而推定在房屋使用期限內視為有租賃關係。

至其他本於使用借貸關係占用土地，經斟酌當事人間之意思，交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有權人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或有權利濫用之情形者，仍應駁回其請求。」

（最高法院95年度臺上字第2897號判決意旨參照）。

（2）按「民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約而猶於該契約成立後惡意受讓該物所有權者，參照司法院大法官釋字第349號解釋及民法第148條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。」

（最高法院100年度臺上字第463號判決意旨參照）。

（3）按「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵。」

（最高法院83年度臺上字第2348號判決意旨參照）。

2、此外，原告四人既自承迄今尚未支付尾款450 萬元予三合公司，若此原告四人與三合公司間有無訴訟進行中，非無疑義；

倘若原告四人在本件訴訟同時，又向三合公司主張權利而未受損害，則其所為亦屬違反誠信原則並屬權利濫用無疑。

（三）倘若原告四人拆屋還地之主張有理由，得請求被告儲復旦給付相當於租金之不當得利的數額為多少？ 1、退步言之，縱認原告四人拆屋還地之主張有理由（此為假設語），惟原告四人請求以被告儲復旦出租陳孟輝之租金比例，計算相當於租金之不當得利云云，亦有違誤，應以105 年1 月申報地價4,320 元之3%作為標準。

2、按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。

另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定，最高法院68年台上字第3071號判例參照。

3、就原告四人請求不當得利之部分，被告欲補充說明者是，系爭土地早年原為山坡地一片且無通路，若非被告耗費巨資開山整地，絕對無法出租，自不容許原告四人坐享其成，請求比照被告儲復旦出租被告陳孟輝之租金比例，計算相當於租金之不當得利。

是原告四人雖稱應以被告儲復旦實際出租陳孟輝之租金4萬元的比例來作計算，惟觀就土地租賃契約書可知，被告儲復旦出租之標的，包含基隆市○○區○○○段00○00○○○○○○○00地號等土地【嗣28地號分割後，租賃範圍應係27、28（即本件原告請求拆屋還地之標的）、28-5（被告儲復旦所有）、29地號土地】，整體範圍方正、寬廣，倘若僅有系爭土地之範圍，絕對無此價值；

又據現場被告陳孟輝使用狀況可知，主體建物絕大部分位在被告儲復旦所有之28-5地號土地上，系爭土地上僅有零星幾個貨櫃及停放廢棄車輛，足見系爭土地之使用價值遠不如其他租賃標的，自無由以租金4萬元來計算相當於租金之不當得利。

4、則系爭土地，地處偏遠、人煙稀少、生活機能低落，為符合該土地實際價值，應以105年1月申報地價4,320元之3%作為計算不當得利之標準，而非被告間之租賃契約。

故被告陳孟輝使用系爭土地997.82平方公尺，原告四人各別至多僅得向被告儲復旦請求自105年6月1日起至106年9月30日止、16個月之相當租金之不當得利43,106元，及自106年10月1日起按月給付2,694元。

【16個月之不當得利計算式：997.82平方公尺×4,320元×3%÷12月×16月÷4人＝43,106元。

】(元以下四捨五入)【按月不當得利：997.82平方公尺×4,320元×3%×÷12月÷4人＝2,694元。

】(元以下四捨五入)

（四）證人證述部分： 1、就證人楊迪富之證述，表示意見如下： （1）證人楊迪富雖稱沒有將被告儲復旦就系爭土地具使用權乙事，及訴訟內容告知原告；

惟楊迪富乃太平洋房屋的主管，對於買賣不動產之相關法令應甚為熟稔，依不動產說明書應記載及不得記載事項壹一、（四）目前管理與使用情況之規定，楊迪富理應如實對原告說明土地「有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形」、「有無被他人無權占用，若有，應敘明被占用情形。」

以確保買賣雙方之權益，楊迪富豈可能無視上開法令，在明知系爭土地存有使用權爭議的情況下，還隱瞞原告，甘冒日後遭追訴詐欺犯行之風險？況被告儲復旦與楊迪富接觸時，旋即透過口頭及LINE等方式通知楊迪富使用權之事，楊迪富亦多次承諾會轉達給原告知悉，以利協商合理之使用權對價，故後續楊迪富既回報被告儲復旦，原告已同意以高於三合公司買賣價金不少之數額向被告儲復旦買地（亦即將被告儲復旦對系爭土地使用權之對價，加到伊土地之售價內），證人郭秀卿亦自承下了兩張斡旋金，同意被告儲復旦此開價方式，均證證人楊迪富有將使用權及訴訟內容告知原告，原告必定知悉兩塊地不同賣價及背後原因甚明。

（2）前開事實，由證人儲全陸證稱：「（證人當時為何要先傳判決給楊迪富先生看？）因為這涉及到買賣價金，我們要主張我們對28地號土地也有使用權，我要證明我不是捏造，我想要把我對系爭土地的使用權連同儲復旦土地的所有權一起出售，所以我才會傳該判決給他看。

（後來為何交易沒有談成？）價格談了以後，楊先生有帶一張50萬元的支票來現場，楊迪富先生有要求說要保證成交之後三個月內要把土地上的地上物清除掉，我們說我們沒有辦法做到，所以沒有收該50萬元的支票，之後買賣就沒有成了。

（你是否清楚仲介是否有確實告知買方？）我覺得應該有告知，因為買賣有價差。

（請證人說明何謂買賣有價差？）當時我們有講到說土地上有使用權，因為被告儲復旦認為最後的買賣價金的價差不是一個小數字。

據我所知，郭小姐跟三合公司買的價格一坪差了3、4萬元，這樣換算回來就是幾百萬元的價差，與我父親當時講的使用權的價值大約吻合。」

等語，清楚論述此過程，亦可證之。

（3）證人楊迪富雖否認有詳看證人儲全陸傳送的判決，不甚瞭解糾紛內容，也不記得儲全陸有無跟他解釋判決云云；

惟楊迪富在被告訴代追問儲全陸有無向伊說明被告儲復旦就28地號土地之使用權時，卻又改口稱「買賣之前儲復旦的兒子有跟我提過這件事，我有去問莊先生，我問他裁判分割以後這個問題解決了沒，莊先生跟我說這個事情已經處理好了，可以買賣了。」

可見其避重就輕，不願將真實情況全盤托出，實際上證人儲全陸確有向楊迪富說明使用權之事，此參證人儲全陸證述「（你在對話紀錄中，將判決傳給仲介後，你有親自跟仲介解釋判決的內容嗎？）我有標明哪一段話。」

可稽，不容楊迪富抵賴；

且據楊迪富說法，被告儲復旦就系爭土地是否具使用權乙節，賣方三合公司與被告儲復旦的說法並不一致，楊迪富更應詳讀判決內文以確認真實，豈可能如伊所稱不知詳細情形，顯無理由；

況對於被告訴代追問「為何裁判分割後，土地就可以買賣，使用權的問題就可以解決？」，楊迪富亦支吾其詞，不願正面回答問題，均證楊迪富乃明知使用權爭議，並已將此告知原告，此由被證8號之LINE對話紀錄，被告儲全陸傳送判決後，楊迪富回應「好，知道了，我會處理」等語可稽；

苟非如此，系爭土地之使用權糾紛明顯尚存爭議，楊迪富身為受原告請託之仲介，怎可能不將上開事實告予原告知悉？ （4）本院曾質疑「當時推放那麼多東西，且蓋有貨櫃屋，原告方沒有任何疑問嗎？」，證人楊迪富雖辯稱「重點是系爭土地上面當時沒有固定的不動產，只有放一些廢棄物，莊詠字當時有保證說會排除，這在買賣合約裡面都有承諾。

」云云；

惟據證人郭秀卿證稱「（仲介帶看時，有跟你說28地號的範圍在哪嗎？）沒有，我們都是看土地謄本，就是地政出的謄本圖。

（仲介沒有跟你講一個大概的範圍嗎？）沒有。

（你知道圍牆範圍內的土地所有權人是誰嗎？）只知道是兩個地主，因為我們當時下斡旋是下兩張。」

等語，可知原告當時根本不清楚就圍牆內的土地，被告儲復旦與三合公司之地界線在哪，則郭秀卿如何判斷該3層樓之貨櫃屋未占用到系爭土地上或屬何人所有之土地？如何確認系爭土地上僅有廢棄物等動產？楊迪富以此替原告作嫁，自無論據，益徵其證詞不可採。

2、就證人郭秀卿之證述，表示意見如下： （1）郭秀卿固否認知悉被告儲復旦將28、28-5地號等土地出租給陳孟輝及後續要求搬遷補償之事；

惟此與證人楊迪富稱「…原告方有一個要求說，如果要買的話，儲復旦這邊應要把上面的貨櫃排除，就跟對三合公司一樣的條件，後來儲復旦的兒子跟我說他們現在租給陳先生，最晚兩年半以後才能交付，所以郭秀卿就不買了，因為原告他們要的是地。」

等語，表示有將被告儲復旦租地給陳孟輝卻無法排除之事告知原告，原告也是因此決定不向被告儲復旦購買28-5地號等土地，兩者說法顯不相符，郭秀卿之說詞顯不可採；

且若非原告授意，楊迪富怎敢要求被告儲復旦催促陳孟輝限時搬遷？楊迪富更在被證8 號之LINE對話紀錄中就搬遷補償問題向儲全陸表示「我先回買方，告知此事，請她（郭秀卿）回報老闆」，益徵原告乃確知土地租賃及後續搬遷乙情。

因此，證人郭秀卿既不否認知道鐵皮屋由被告陳孟輝使用之事，卻稱不知出租，難認有理；

復依現場整片土地（包含28、28-5、29地號等）均以圍籬完整包覆，並有門牌號碼，郭秀卿於現場會勘後必定知悉該等土地現均由被告儲復旦出租陳孟輝占有、對外營業使用，證人楊迪富亦同，惟原告後續決定僅購買三合公司所有之28地號土地，而不包含被告儲復旦之28-5、29地號時，理當更仔細確認土地界限及3 樓貨櫃占用之土地範圍，怎可能如原告所稱般一無所知，顯不合乎常理。

（2）依常理判斷，買受人就標的金額高達4050萬元之土地買賣，若其上有地上物，應積極透過詢問仲介、代書等專業人士、附近鄰居，甚至占用人即陳孟輝本人，確認背後原因，然原告卻稱其不知，實非合理。

證人郭秀卿雖辯稱「（仲介有無跟你說現場地上物占用的原因？）沒有，因為我們不認為是占用，我認為我買這個土地之後賣方就要把土地清空給我。」

等語；

惟倘若原告不知被告陳孟輝乃有權占用，何以可用低於市價每坪17至18萬之價格，僅以每坪12萬元即向三合公司購得前開土地？若郭秀卿不認為是占用，三合公司為何願折讓如此多的價格？均不合乎常情；

再由原告與三合公司之買賣契約，約明解約條款，亦可證明原告當初已知系爭土地乃有權占用，非輕易可透過拆屋還地訴訟排除，若訴訟結果不利，為求保險，仍得向三合公司請求解約返還價金，則依原告此心存僥倖，違反誠信原則而執意買地獲利之行為，顯不得稱原告為善意不知情。

（3）是以，本件原告縱無法訴請拆屋還地，依約本可要求賣方即三合公司返還全部價金，無任何損失，亦得向太平洋房屋或楊迪富主張；

相較於被告儲復旦非買賣當事人，若遭不利判決將無救濟管道，受害甚深，被告應得類推適用民法第425條之1之規定，繼續使用系爭土地。

（五）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

（一）三合公司前就未分割前之七堵區台五線段28地號，訴請被告儲復旦及土地承租人即被告陳孟輝拆屋還地，經本院103年度重訴字第28號判決駁回確定在案。

（二）未分割前之七堵區台五線段28地號經本院105年度重訴字第4號判決，編號A1、A2部分歸三合公司與儲三陽、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得，並依其權利範圍比例維持共有；

編號B1、B2部分歸王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得；

編號C部分歸儲三陽取得；

編號D部分歸三合公司取得，嗣於105年4月19日「判決分割」登記為系爭土地。

（三）附圖所示編號A之鐵皮架（面積50.55平方公尺）、編號B之停廢車處（面積126.74平方公尺）、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃（面積28.13及14.64平方公尺），被告陳孟輝有事實上處分權。

（四）原告為系爭土地之所有權人。

四、得心證之理由：原告主張其等為系爭土地之所有權人（原告四人，應有部分各為1/4），其等於105年6月1日以買賣取得系爭土地所有權後，被告儲復旦竟未經原告同意，擅將系爭土地併同地段27及29地號部分土地，簽約出租予被告陳孟輝，而收取每月4萬元之租金。

被告陳孟輝亦未經原告同意，擅自在上揭承租之系爭土地上，搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，土地並有圍牆等圈圍，而無權占用系爭土地。

對此，爰依民法第767條前段、中段、第821條、第179條等規定，請求被告陳孟輝拆除系爭土地上之地上物，被告儲復旦返還系爭土地，及給付相當於租金之不當得利等語。

被告雖不否認原告為系爭土地之所有權人，但否認原告得依上開規定以為請求。

以下茲就本件爭點分述如下：

（一）原告為興建廠房之需，有於105年5月13日，由原告林晨農代表原告四人以原告林晨農名義與三合公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），而購買系爭土地及基隆市○○區○○○段0000○0000地號土地等三筆土地，議定總價為4050萬元。

並由原告四人於105年6月1日取得系爭土地之所有權（原告四人應有部分各為1/4）；

被告儲復旦有與被告陳孟輝簽訂土地租用契約書，而將系爭土地含同區段27、29地號部分土地，面積合計1533.84平方公尺，以每月租金4萬元之代價出租予被告陳孟輝使用，而被告陳孟輝則有於系爭土地上搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，土地並有圍牆等圈圍等情，此為兩造所不爭，並有系爭買賣契約、系爭土地登記謄本、土地租用契約書、現場照片及本院勘驗筆錄、基隆市安樂地政事務所檢送之土地複丈成果圖（見本院卷一第7～11、29、125～130、138～143、145～159、162頁）等在卷可參，則上開事實，應堪認定。

（二）原告主張被告等人占用系爭土地，係屬無權占用乙節。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。

另按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度臺上字第1120號判決、72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。

依此，原告為系爭土地之所有權人，業如前述，則被告二人占用系爭土地究否屬有權占用之事實，承上說明，自應由被告二人就其占有系爭土地具合法權源之有利於己事實，負舉證之責。

（三）查系爭土地原為三合公司所有，儲程念即被告儲復旦之母前於62年10月31日有與三合公司簽訂系爭讓渡合約書A、B，向其購買基隆市○○區○○段○○○○段000地號（重劃後變更為未分割前七堵區台五線段28地號）等共計20筆土地，儲程念就上開土地之買賣價金已給付三合公司；

然三合公司未將上開土地移轉登記予儲程念，但三合公司有依系爭讓渡合約書第3條規定，開立系爭使用權證明書交予儲程念收執。

嗣三合公司就未分割前基隆市○○區○○○段00地號土地，前有訴請被告儲復旦及土地承租人即被告陳孟輝拆屋還地，但經本院103年度重訴字第28號判決駁回確定在案。

三合公司之後再針對同筆土地訴請裁判分割，而經本院以105年度重訴字第4號判決為裁判分割，而由三合公司取得系爭土地等情，為兩造所不爭，並有本院105年度重訴字第4號判決及經本院依職權調閱103年度重訴字第28號案件卷宗核閱無誤，則上開事實，應堪認定，先予敘明。

（四）被告辯稱系爭土地既由原所有權人三合公司出具系爭使用權證明書交付儲程念收執，而被告儲復旦(另含儲三陽)為儲程念之繼承人，被告儲復旦自有占有系爭土地之合法權源，而被告儲復旦又將系爭土地出租予被告陳孟輝使用，被告陳孟輝亦具合法占有權源。

三合公司雖將系爭土地於上揭時間出售予原告，但原告取得系爭土地時，既已知悉被告陳孟輝有於系爭土地搭蓋鐵皮架、圍牆，置放貨櫃屋、廢車等地上物，且三合公司亦有告知原告其與被告間之拆屋還地訴訟（即本院103年度重訴字第28號拆屋還地等事件），而原告仍以低於市價之金額購買系爭土地，應有默許被告得繼續使用系爭土地，而應類推適用民法第425條之1規定，被告占有系爭土地，非無權占有云云。

經查： 1、按債權僅具相對性，除契約當事人外，契約以外之第三人並不受該契約之拘束，此為債之相對性之基本原則。

核其論理，在於債權契約，原則不具公示外觀，尚無法由契約以外之第三人所查悉，則在第三人無法查悉該債權契約內容，且該第三人亦未參與該契約之意思表示合致，自難課予該第三人應受該契約效力所拘束之責。

復衡酌交易安全之保護，為民事法律關係所追求之重要目標，則就契約法律效果之放射效力範圍，倘未具一定之正當論理依據，即貿然擴大，如此對交易安全之保障，亦會有不利之影響。

是本件被告雖有爰引最高法院97年度臺上字第1729號判決、91年度臺上字第1919號判決、101年度臺上字第437號判決、101年度臺上字第1834號判決等為資據，而辯稱縱為債權契約，但符合一定要件下，亦應產生債權物權化之效力，而使非契約之第三人（於本件即指原告）亦應同受拘束。

然查，經參酌前開最高法院判決意旨，上開判決所涉法律爭點雖均為債權法律關係得否拘束該法律關係以外之第三人之問題，但上開判決所涉事實仍與本件所涉事實有所差異，是得否逕將前開判決於本件爰引適用，已屬有疑，且查如依被告所辯，被告儲復旦得使用系爭土地，其占有權源係基於儲程念有向三合公司購買分割前之系爭土地所得，而衡以儲程念當時倘真有購買分割前之系爭土地，且價金均已付清，儲程念自可請求三合公司辦理分割前之系爭土地之移轉登記，且請求權時效甚達15年之久，但儲程念卻不為之，自身放棄得受移轉登記公示外觀保護之權利，而僅要求三合公司出具系爭使用權證明書作為其占有系爭土地之合法依據，則該狀態之肇致，既係因儲程念自身所致，則如僅因儲程念自身之不積極作為，反作為其日後得主張其占有系爭土地之效力能持續及於三合公司以外之第三人之依據，亦有商榷之處。

是參酌釋字第349號解釋意旨：「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用等語，及前開最高法院判決意旨，可認基於維持法律秩序之安定性，縱使承認債權契約得適度發生債權物權化之效力，亦應僅以該第三人取得該不動產之時或之前，已明知他人對該不動產有繼續使用、占有該不動產之權源為限。

從而除認原告取得系爭土地之時或之前，其已知悉被告儲復旦就系爭土地具有合法之占有權源，否則尚難認被告儲復旦得以系爭使用權證明書作為對抗原告而繼續占有、使用系爭土地之依據。

2、原告於取得系爭土地之前，究否知悉被告儲復旦就系爭土地具占有權源之情事乙節。

經查，依證人即仲介系爭土地之人楊迪富於審理中證稱：「（你介紹系爭土地後，原告方有無去系爭土地看過？）有去看過，但何時去的不確定，只確定是買賣契約簽訂前去的。」

、「（當時推放那麼多東西，且蓋有貨櫃屋，原告方沒有任何疑問嗎？）重點是系爭土地上面當時沒有固定的不動產，只有放一些廢棄物，莊詠宇當時有保證說會排除，這在買賣合約裡面都有承諾。」

、「（他除了跟你說範圍外，有無跟你說這些雜物的所有權歸屬的問題？）沒有。」

、「（在系爭買賣的磋商期間，你都沒有跟郭秀卿提及被告儲復旦的問題嗎？）沒有提到，因為系爭土地是三合公司的土地，跟儲復旦旁邊的土地不一樣，所以沒有提到儲復旦。」

、「（依你所述，只因為莊詠宇說會除去地上物，所以就沒有去考慮該地上物之所有權歸屬？）因為就我們仲介而言，只要產權清楚，賣方承諾會將地上物排除，我們就不會去管地上物的所有權歸屬。」

、「（你與郭秀卿當天去現場看時，有無碰到現場任何的人員？）有看到人，但是都沒有交談，我們只是在外面看而已，我帶郭秀卿只是去看土地的範圍。」

、「（證人是否知道三合公司就系爭28地號土地與儲復旦之間的訴訟？）這我知道，莊先生有跟我說，三合公司與儲復旦間有糾紛，但糾紛的內容我不太清楚。」

、「（從提示的對話內容中顯示儲復旦的兒子有將判決截圖傳送給你，你為何稱你不知道判決的內容？）我知道他們有糾紛，但我沒有仔細去瞭解這是什麼糾紛。」

、「（他有跟你解釋儲復旦就28地號土地有使用權的事嗎？）有，買賣之前儲復旦的兒子有跟我提過這件事，我有去問莊先生，我問他裁判分割以後這個問題解決了沒，莊先生跟我說這個事情已經處理好了，可以買賣了。」

、「（為何裁判分割後，土地就可以買賣，使用權的問題就可以解決？）這我不清楚。

我只對三合公司的全權代表莊詠宇先生，他跟我說可以過戶，可以排除地上的雜物，產權沒有問題，莊先生跟我說都沒有問題了，如果有問題的話他會負責，這些都有寫在買賣合約上。」

、「（就系爭土地的使用權問題是否已經解決一事顯然你不清楚，那你有沒有把這件事告知買方？）我沒有跟買方講，我的認知是裁判分割以後，我就是單純居中原告與三合公司間的買賣。」

、「（在買賣系爭土地之前，你有把儲復旦他們說有土地使用權這件事告訴原告嗎？）沒有，我沒有講。」

等語（見本院卷二第129～143頁），此互核證人即原告連文貴之妻郭秀卿於審理中證稱：「（楊迪富介紹系爭土地給你後，你有沒有去現場查看過？）沒有，他帶我們去看地的時候，只是在外面，且已經是在付完斡旋金之後，是在買賣契約簽訂之前，我有去看過。」

、「（楊迪富先生是如何跟你說明系爭土地的現場狀況與產權狀況？）他是說這個產權是清楚的，只要我們成交之後，賣方會把這些地上物都清除。」

、「（妳在買賣之前有無聽到系爭土地有其他人有使用權？）沒有。」

、「（妳在買賣之前有無聽聞系爭土地有土地糾紛的問題？）沒有。」

、「（仲介有無跟你說現場地上物占用的原因？）沒有，因為我們不認為是占用，我認為我買這個土地之後賣方就要把土地清空給我。」

、「（你是否知道現場有出租使用的問題？）我不清楚。

」、「（你知道仲介與地主間有談到搬遷的問題嗎？）不清楚」等語（見本院卷二第145～151頁），及參以系爭買賣契約書第8條確有約定：「...如賣方不賣或不照約履行應盡義務時，如經買方定期催告仍不為改善者，應將已收價款如數退還與買方，並應另賠償所收價款同額之損害金與買方，同時解除契約。

本契約標的如涉及其他私權糾紛，賣方應負責清理。

或經雙方協議協同辦理，未能理清時本契約即取消，賣方返還買方已付所有價金。」

等語，足見原告於購買系爭土地之前，楊迪富雖有攜同郭秀卿前往系爭土地察看，但楊迪富並未告知郭秀卿系爭土地存有使用權爭議，且向郭秀卿表示系爭土地上之占用物之後會予以清除，就此部分賣方亦有於買賣契約中予以約定擔保等情。

再衡以現今之不動產交易實務，不動產之購買者會委以仲介居間購買不動產，並肯因此支付相關報酬，其考量除因該仲介得推介適合買方之物件予購買者選擇外，購買者亦係信任居間仲介者對不動產買賣之專業，而透過仲介委以處理，以使其得順利、妥適購得不動產，是藉由買賣契約約定內容之擔保，及不動產購買者對於仲介處理之信任（依證人楊迪富證稱，其有因仲介系爭買賣，而向原告收取不動產買賣價金之2％作為報酬），郭秀卿前開證稱其出面購買系爭土地之前，並不知悉有系爭使用權證明書之存在，亦不知悉被告儲復旦對系爭土地具使用權源，而信任仲介會將系爭買賣為妥適處理等情，應認尚屬合理之情。

3、被告辯稱依證人楊迪富於審理中證稱，原告嗣後沒有再跟被告儲復旦購買其所有相鄰於系爭土地旁之土地，係因為承租戶搬遷的時間喬不攏等語；

但證人郭秀卿卻證稱，沒向被告儲復旦購買土地，係因金錢考量等語，可見其二人證述有所不一，而與事實不符云云；

然查，就原告有無要另外向被告儲復旦購買其所有土地一事，此非本件之爭執範圍，且原告有無要另外向被告儲復旦購買其所有土地，其考量點本可不限於單一，且無對外說明之義務，是嗣後未成功購買，證人楊迪富任考量理由有與郭秀卿主觀上之認知考量有所差異，亦難謂有何不合理之處，又依上所述，證人楊迪富、郭秀卿就楊迪富有無於系爭買賣之前告知郭秀卿系爭土地涉有土地使用權糾紛一事，其二人之證述尚屬一致，並無出入，則被告單以前開辯述辯稱證人所述並不足採云云，尚不可採。

被告復辯稱系爭土地之市價達每坪15至18萬元，但原告卻以低於市價甚多之價格購入系爭土地（依實價登錄資料，每坪單價僅10.1元萬；

依契約內容，每坪約12萬元），顯見原告購入系爭土地之時，業已知悉被告儲復旦對系爭土地具有使用權限，而將不能索還所減少之價值併予計入云云；

然查，原告購入系爭土地係為供作工廠使用，此據原告陳明在卷，足見原告購入系爭土地之目的係為實際利用系爭土地，則倘系爭土地取得後如無法實際使用收益，原告自無購入之動機與必要，是倘如被告所辯般，原告於購入系爭土地之前，業已知悉被告儲復旦對系爭土地具使用權源，則以原告之立場，其根本無購入系爭土地之動機與必要，是被告單以原告購入系爭土地之價格高低，作為原告是否知情之判斷標準，已屬有疑，復不動產買賣價格之確定，其影響因素甚多，包含市場熱門度、周邊行情、買方、賣方之資力及對標的或資金之需求性、議價能力等，其可能影響因素不一而足。

而參酌被告所提出之信義成交行情表（見本院卷一第64～65頁），可見被告所謂市價一坪15至18萬元部分，該等實價登錄之資料與系爭土地之地號並不相同，而衡以不動產有別於其他商品之處，在於每一不動產均係獨特、無法取代，是被告單以前開其他土地之交易資料據以與系爭土地比擬，而謂原告係以低於市價甚多之價格購入系爭土地云云，尚難憑採。

因此，被告再以此辯稱原告以低於市價甚多之價格購入系爭土地，故其知悉被告儲復旦就系爭土地具有使用權源云云，亦不足採。

又被告雖有爰引證人即被告儲復旦之子儲全陸於審理中之證述及儲全陸與楊迪富間之LINE對話紀錄而辯稱儲全陸於系爭買賣契約簽訂之前，儲全陸業已告明楊迪富被告儲復旦就系爭土地具使用權源之情事，故原告對此亦應為知情云云；

但查，參以證人儲全陸之證述及前開對話紀錄（見本院卷一第175～178頁），雖足證明儲全陸約於105年3月29日至同年4月29日間即系爭土地買賣成立之前，儲全陸業已告知楊迪富被告儲復旦與三合公司就系爭土地使用權源之相關爭議等情，但由證人楊迪富、郭秀卿及儲全陸之證述可知，儲全陸自始至終均係與楊迪富接觸，儲全陸並未與郭秀卿接觸商談系爭土地之買賣事宜，是儲全陸縱有向楊迪富告知上開事項，是否即謂郭秀卿亦同為知悉一節，依證人郭秀卿、楊迪富之前開證述，均表示楊迪富並未向郭秀卿告知儲全陸向其提及之事項，而被告又未再提出其他證據證明郭秀卿於系爭土地買賣之前即已知悉前開情事，自難單憑被告之推論，遽謂原告於系爭土地買賣之前，即同為知悉前開情事，是被告所辯，亦不足採。

綜此，被告辯稱原告於購買系爭土地之前，已明知被告儲復旦就系爭土地具有占有權源云云，尚不足採。

從而被告再以此作為其得繼續占有系爭土地之依據，亦不足採。

（五）被告雖辯稱原告訴請返還系爭土地，係屬權利濫用，有違誠信云云。

惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。

惟該條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，既非以損害他人為主要目的，自不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。

且權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例參照）。

故權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。

是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。

經查，原告係以系爭土地全體共有人地位，請求被告陳孟輝拆除或清除無權占有系爭土地之上開鐵皮架、圍牆，置放貨櫃屋、廢車等地上物，並請求被告儲復旦返還無權占有系爭土地予全體共有人，乃係無權占有使用他人土地者，於所有權人依法主張權利時所應容受之當然結果，不論從權利本質、經濟目的、社會觀念而言，本件請求乃原告依法行使正當權利，難認逾越必要範圍。

況如前所述，既無法證明原告於購買系爭土地之前，即已明知被告儲復旦就系爭土地存有使用權源之情事，原告於取得系爭土地後，未有延滯或自身不顧權利保護而放任無權占有狀態之繼續，即有提起本件訴訟以主張其權利，自難認原告係屬權利濫用、有違誠信。

再者，原告四人訴請返還系爭土地，係基於所有權人之地位而為行使所生之必然結果，應非認係以損害被告二人為主要目的，是被告此部分所辯，並不足取。

（六）原告依不當得利法律關係，請求被告儲復旦給付已向被告陳孟輝收取之租金，並按月給付相當於租金損害之不當得利，有無理由？ 1、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

經查，被告儲復旦無合法權源而間接占用系爭土地乙節，已如前述，則揆諸前揭規定，被告儲復旦於間接占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，及向被告陳孟輝收取租金之利益，致原告四人受有同額之損害，故原告四人主張得請求被告儲孟輝給付自原告四人取得系爭土地所有權之日（即105年6月1日）起至106年9月30日止，已向被告陳孟輝所收取共16個月之租金，及自106年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告每人相當於租金之不當得利，即屬有據。

基此，參以被告儲復旦與陳孟輝間所簽訂之土地租用契約書（見本院卷一第127頁），可知該租約之租賃期間為105年1月1日起至108年1月1日止，為期三年，每月租金4萬元，租賃土地範圍為基隆市○○區○○○段00○00○00地號土地（系爭土地涵蓋在內），故以此為計算標準，考量系爭土地僅有997.82平方公尺，相較於被告陳孟輝所承租之前開27、28、29地號土地（前開27地號土地面積258平方公尺、28地號土地997.82平方公尺、29地號土地278.02平方公尺，合計1533.84平方公尺），共計1533.84平分公尺，而原告又有四人（應有部分各為1/4），故認被告儲復旦自原告四人取得系爭土地所有權之日起至106年9月30日止，已向被告陳孟輝收取16個月之租金，合計416,344元（計算式40,000元x997.82/1533.84x 16個月=416,344元），而侵害應歸屬於原告四人之租金利益，原告四人自得依不當得利之法律關係，各請求被告儲復旦返還104,086元（計算式416,344元/4人= 104,086元）。

此外，再自106年10月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告每人相當於租金之不當得利6,505元（計算式40,000元x997.82/1533.84÷4人=6,505元）。

3、被告雖辯稱，被告陳孟輝僅有於系爭土地上之部分土地堆放鐵皮架、貨櫃等物，範圍如附圖所示，故計算相當於租金之不當得利時，應僅以附圖所記載之占用範圍為限；

然查，所謂不當得利之返還，係指該受有不當得利之人，應返還其原受有非屬其所得享受之利益，而本件被告儲復旦出租系爭土地，依比例計算，既受有前開非其所得享有之租金利益，則其返還範圍，自應以其所受利益範圍為準，而與被告陳孟輝究竟實際利用系爭土地多少範圍無涉，被告就此顯有誤解，是其所辯，並不足採。

被告復辯稱被告儲復旦無權占有系爭土地，縱要給付相當於租金之不當得利，應依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，並考量系爭土地，地處偏遠、人煙稀少、生活機能低落，為符合該土地實際價值，應以105年1月申報地價4,320元之3%作為計算不當得利之標準云云；

惟按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制（最高法院107年度台上字第1820號判決意旨參照）。

查被告陳孟輝承租系爭土地，顯非供自住，而係為營利之用，業如前述，則揆諸上開判決意旨，自難認本件有土地法第105條準用同法第97條第1項規定之適用。

況且所謂不當得利之返還，所返還範圍本應以該不當得利受領人所受利益為準，本件被告儲復旦既受有前開租金之不當得利，其返還範圍，自應以其所受利益為準，方屬妥適。

是被告前開所辯，並不足採。

4、被告儲復旦無權占有系爭土地，其應返還相當於租金之不當得利，就該不當得利未及時返還所生之法定遲延利息部分，原告聲明為被告儲復旦應分別給付原告各104,086元及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

查原告最初之訴之聲明原為被告儲復旦應給付原告281,312元及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，直至107年4月9日始擴張而更正聲明為前開請求，然觀以原告起訴狀所載內容，原告於起訴時業已明確表明被告儲復旦受有前開16個月之租金利益，並陳明原告係基於所有權人之地位，依不當得利法律關係請求被告儲復旦返還其所受之不當得利，而該起訴狀前於106年9月22日即已送達被告儲復旦（見本院卷一第35頁），可見原告之請求內容始終如一，且該相當於租金之不當得利之給付期限業已確定，故原告就被告儲復旦於105年6月1日起至106年9月30日止向被告陳孟輝所收受之租金，請求被告儲復旦應自106年10月1日起計算法定遲延利息，認屬有據。

五、綜上所述，原告依據民法第767條、第821條、第179條之規定，請求被告陳孟輝應將系爭土地上如附圖即基隆市安樂地政事務所107年10月9日土地複丈成果圖所示編號A鐵皮架、B停廢車處車輛、C圍牆邊、D貨櫃、E貨櫃（編號Ａ面積50.55平方公尺，編號Ｂ面積126.74平方公尺，編號Ｄ面積28.13平方公尺，編號E面積14.64平方公尺）移除；

被告儲復旦應將所占用原告共有坐落於基隆市○○區○○○段00地號之土地返還予原告全體（因原告四人即為共有人全體）；

被告儲復旦應給付原告每人各104,086元，及自106年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

被告儲復旦應自106年10月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告每人各6,505元，為有理由，應予准許。

兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行、免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
民事庭法 官 華奕超
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
書記官 耿珮瑄