臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,基簡,1179,20200330,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第1179號
原 告 劉張美雲
訴訟代理人 黃憲男律師
被 告 東都B區公寓大廈管理委員會

法定代理人 詹敏榮
訴訟代理人 張光益
上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國109 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌基隆市○○區○○○路○○○號十三樓上方之東都Ｂ區公寓大廈頂樓平台依附件單價分析表、估價單之工項修繕至不漏水狀態。

二、被告應給付原告新臺幣陸萬參仟貳佰壹拾元，及自民國一百零八年九月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。

五、本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如就主文第一項以新臺幣貳拾伍萬貳仟玖佰壹拾肆元、就主文第二項以新臺幣陸萬參仟貳佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告為東都B 區公寓大廈社區（下稱系爭社區）內門牌基隆市○○區○○○路000 號13樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告為系爭社區之管理委員會。

系爭房屋位於系爭社區頂樓，因被告疏於管理修繕，致系爭房屋上方頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）防水層失效，造成系爭房屋天花板漏水，系爭房屋內因此嚴重潮濕且孳生壁癌、粉塵掉落，造成原告之損害，原告於民國108 年5 月2 日發函請被告協商解決，惟被告拒不修繕。

系爭社區區分所有權人會議雖決議僅補助頂樓住戶漏水工程款之百分之30，工程款以新臺幣（下同）25萬元為上限，惟其決議內容違反公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款之規定，依同法第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條、第71條前段規定，應屬無效。

為此依民法第767條、第184條第1項前段、第213條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項等規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋上之系爭頂樓平台修復至系爭房屋屋頂樓板不漏水程度。

㈡被告應給付原告118,188 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈣第2項聲明，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：系爭社區是集合住宅性質公寓大廈，其經費是由社區住戶所繳交之管理費，就系爭頂樓平台漏水致系爭房屋受損，區分所有權人會議已決議只為修繕補助，工程款最高上限為25萬元之百分之30為上限，而108 年3 月加開之管委會議亦曾討論過，同意由先前之補助30% 提升至50% ，此決議事項於108 年5 月經載入社區規約第12條。

又原告主張系爭房屋因漏水造成之室內損害，需扣除折舊。

且原告拒繳而積欠管理費，不能只享權益不履行義務等語。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院之判斷：原告主張其為系爭房屋之所有權人，系爭房屋位於系爭社區頂樓，因系爭頂樓平台防水層失效造成系爭房屋屋頂漏水，並導致系爭房屋屋內壁癌、粉塵掉落（油漆剝落）等損害等情，業據提出建物所有權狀影本、照片為證，且為被告所不爭執，堪信為真。

而原告主張系爭頂樓平台防水層失效之修復方式需將防水層重做，並提出其工項係如昕宸國際開發有限公司單價分析表、估價單及附圖（本院卷第51至53頁，下稱昕宸公司估價資料，即本判決附件）所示等情，亦為被告所不爭執（見本院109 年3 月9 日言詞辯論筆錄第1 、2 頁），亦堪採認。

至於原告主張被告有修復漏水之義務，及應賠償原告上揭室內裝潢受損之損害等情，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯。

茲分述如下：㈠修復漏水部分：⒈系爭大樓建築完成日期為82年1 月7 日，有系爭房屋之建物所有權狀影本可稽。

而公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行，惟按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；

又「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1 人為召集人，並召開第1 次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」、「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。

但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」，公寓大廈管理條例第3條第1款、第55條第1項、第2項分別定有明文。

是凡符合公寓大廈管理條例所定公寓大廈之要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，亦應有該條例之適用。

準此，系爭房屋雖在公寓大廈管理條例施行前建築完成，惟系爭社區既屬公寓大廈管理條例第3條第1款所稱之公寓大廈，則於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用之明文外，自仍應適用該條例之相關規定，先予敘明。

⒉按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4款定有明定。

是公寓大廈除專有部分外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，即為共用部分。

次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

、「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」

，公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。

系爭頂樓平台並無約定專用，此為兩造陳述在卷（本院109 年2 月5 日言詞辯論筆錄第2 頁），則系爭頂樓平台自屬系爭社區之共用部分，其修繕即應依前揭公寓大廈管理條例第10條第2項規定為之。

⒊被告主張：系爭社區區分所有權人107 年12月15日第20屆區分所有權人第1 次會議決議，頂樓住戶漏水工程修繕，補助款為漏水工程款之百分之30，工程款上限為25萬元等情，並經載入社區規約第12條等情，業據提出該次區分所有權人會議紀錄、東都B 區公寓大廈社區規約（下稱系爭社區規約）為證（本院卷第55至79頁），且為原告所不爭執。

觀之該次區分所有權人會議紀錄記載，其中議案七為：「各棟頂樓漏水問題討論」、「說明：目前本社區之頂樓漏水問題嚴重，惟因管理費欠繳戶過多、導致社區財務吃緊，故管委會釋出最大誠意，補助頂樓住戶漏水工程修繕，補助款為工程款之30％，工程款最高上限為新臺幣25萬元，需檢附⑴工程款發票、⑵施工前、中、後之照片供管委會審核；

施工廠商由住戶自行尋找，管委會不介入介紹及工程施做」。

「決議：依照上述內容，進行不記名舉手表決，表決結果為同意67票，同意授權下一屆管委會處理」等語（下稱系爭議案）。

系爭社區規約第12條「共用部分修繕費用之負擔比例」記載：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。

其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔之。

但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

，該條後段以淺色字體列印增列：「共用部分頂樓住戶屋頂防漏工程因係屬大項工程維護，管委會僅能以最高上限（即其工程款不超過新臺幣25萬元）的比例方式補助，並限維護工程款的30％以內補助」（後段部分，下稱系爭規約第12條增訂部分）等語。

原告就此則主張上揭區分所有權人會議，並無增修規約第12條之議案，且系爭規約並無另訂定得另以區分所有權人會議決議取代規約，依民法第56條第2項、第148條、第71條前段規定，該決議或系爭規約第12條增訂部分應屬無效等語。

⒋關於系爭規約第12條增訂部分，按規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，此觀之公寓大廈管理條例第3條第12款規定甚明。

且系爭規約第3條第3款第1 目亦規定規約之訂定或變更，應經區分所有權人會議之決議，有系爭規約在卷可稽。

是系爭規約之修訂或變更，應經區分所有權人會議之決議，始得為之。

經查，被告訴訟代理人陳稱：（之前開區分所有權人會議，有無決議要修改規約的第12條？）在107 年12月15日區分所有權人會議議案七…等語（本院卷第156 、157 頁）。

惟觀之該次區分所有權人會議之會議紀錄，其中議案七（即系爭議案）僅討論及決議關於頂樓漏水修繕工程補助，系爭議案並非規約之訂定或變更。

且觀之該次會議記錄，亦無關於規約第12條訂定或變更之議案。

被告訴訟代理人亦陳稱：「（所以沒有特定的區分所有權人會議議案針對規約定12條做修訂？）無」等語（本院卷第157 頁）。

可知系爭規約第12條增訂部分，並未經區分所有權人會議以規約變更或增訂之議案決議為之，自難認有增定該部分規約之效力。

⒌系爭議案之決議是否有效：⑴按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2項定有明文。

本條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第1條第2項亦有明文。

公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議如有違反法令或章程情形，其法律效果如何，並未設有明文規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項，自應適用民法第56條第2項之規定。

⑵系爭頂樓平台既屬共用部分，參以首揭公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款之規定，即應由管理委員會負責修繕、管理、維護，其修繕費除係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，原則上應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，區分所有權人會議或規約雖得就修繕費之分擔方式另為決議或訂定。

惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，此觀之民法第148條第1項規定即明。

公寓大廈管理條例第10條第2項本文已揭明費用「由公共基金支付或區分所有權人按共有之應有部分比例分擔」之原則，且依同條項但書規定，有關修繕費係以因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，始令其負擔。

又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。

且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。

是區分所有權人會議決議內容如悖離「按應有部分比例分擔」原則且欠缺合理依據，經依權衡後顯失公平而構成權利濫用者，應認決議係屬違反民法第148條第1項規定，依同法第56條第2項規定，即屬無效。

⑶經查，系爭議案以頂樓住戶漏水工程修繕，應由頂樓住戶自行為之，社區僅予補助漏水工程款之百分之30，工程款上限為25萬元，觀之區分所有權人會議會議記錄關於系爭議案說明之記載，其理由係「因管理費欠繳戶過多、導致社區財務吃緊」。

可知系爭議案僅因社區部分住戶欠繳管理費導致公共基金不足，即將頂樓修繕義務歸由頂樓住戶負擔其中7 成費用，無異將少部分住戶拖欠管理費之不利益轉嫁予頂樓住戶負擔，已難認公允，且頂樓防水層修繕後，因時間經過而老化，或因地震等因素而再次發生漏水情形，亦非罕見，非僅1 次修繕即可確保永不漏水，可能時隔數年即需花費修補甚至重新施做，此觀之被告提出書狀記載屋頂平台已經於102 年花費12萬元大修，又於103 年9 月、104 年4 月、106年8 月分別花費6 千餘元或7 千餘元修繕等情自明，如均任令頂樓住戶持續負擔系爭頂樓平台大部分之維修、翻新之費用，自非公允。

且系爭頂樓平台之漏水修繕，不問漏水原因、歸責事由而一律令頂樓區分所有權人分擔百分之70且以工程款25萬元為上限，不啻使其餘區分所有權人無合理原因即得以較低之分擔額而享受屋頂平台共用部分完好無缺之利益，而頂樓區分所有權人因需負擔7 成之修繕費用，且有金額限制，亦可能因不堪負荷而致修繕事宜遲滯，受損範圍持續擴大，非惟對於頂樓區分所有權人不公平，且亦不利全體區分所有權人對系爭頂樓平台完整利益之維護。

綜上各情，堪認系爭議案之決議欠缺正當合理依據而悖離按應有部分比例分擔之原則，其決議之權利行使，系爭社區全體區分所有權人所得利益甚少，而頂樓區分所有權人及公共利益所受之損失甚大，應構成權利濫用，揆諸前揭說明，系爭議案之決議應屬無效。

⒍系爭議案之決議既屬無效，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段之規定，請求被告修復系爭頂樓平台之漏水即重新施做系爭頂樓平台之防水層而使系爭房屋屋頂達到不漏水之狀態，即屬有據。

至於原告於起訴狀雖請求鑑定並修復方法依鑑定為準，惟原告就修復漏水所需工項所提出之昕宸公司估價資料，既為被告所無爭執，堪認依昕宸公司估價資料單價分析表記載之工項施作，即足以達到修復漏水之目的，而無送請鑑定之必要。

綜上，原告請求被告將系爭頂樓平台依附件所示之工項修繕至不漏水狀態，為有理由。

㈡屋內損害賠償之部分：被告就系爭大樓屋頂平台之防水層失效所導致之漏水，有修繕之義務，業如前述，而被告怠於修繕，導致系爭房屋因漏水而生壁癌、粉塵掉落，造成原告之損害。

則原告依民法侵權行為之規定請求被告賠償，核屬有據。

而修復室內裝潢損壞所需之費用金額，原告主張需費118,188 元等情，為被告所否認，原告並未進而舉證證明，難以採認；

而被告主張系爭房屋室內裝潢之損壞，修復所需費用為63,210元等情，提出景程裝潢工程行開立之估價單為證（本院卷第167 頁），原告對於被告此項主張則無爭執，堪認原告請求屋內裝潢之損害賠償，於63,210元之範圍內為可採。

被告雖辯稱此部分之金額需扣除折舊等情，惟修繕材料依其性質，仍有獨立與附屬之別，若修繕材料對於物之本體而言，已具獨立存在價值，因其更新結果，將促成物於修繕後交換價值之增加，則逕以新品之價額計價，與舊品相較，勢將造成額外利益，與損害賠償僅在填補損害之原理有違，故此部分之請求，自非必要，應予折舊。

反之，若修繕材料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結合，方能形成功能之一部者，其更新之結果，既無獲取額外利益之可言，於此情形，以新品修繕，就其價額計價，自屬相當，即無須予以折舊。

經查，被告提出之景程裝潢工程行估價單之工作項目為⒈防護、天花板壁癌刮除。

⒉防水漆粉刷。

⒊補土水泥漆粉刷等項，均為修補因壁癌受損之天花板表面。

且觀之原告提出之系爭房屋照片，系爭房屋天花板及樑上有壁癌及油漆剝落之情形，至於下方牆壁之油漆則大部分並無如天花板之嚴重壁癌情形，可知系爭房屋天花板需修繕之壁癌等情形係因頂樓漏水所致，而非於正常使用下因時間經過老舊而產生。

是原告以新品材料修復，僅係回復系爭房屋損害發生前之狀態，難認其因此受有不當利益。

被告主張應依系爭房屋之屋齡扣除折舊，難以採認。

綜上，原告請求被告賠償，於63,210元之範圍內為有理由。

四、綜上所述，本件原告請求被告修復漏水及損害賠償，其請求被告按附件所示工項修復漏水及請求被告給付63,210元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年9 月19日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸一一論述。

被告主張原告拒繳而積欠管理費等情，惟未具體敘明所欲主張之權利，本院亦無從加以審酌，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項之規定，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 3 月 30 日
民事簡易庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 30 日
書記官 王月娥