臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,簡上,4,20190506,1

臺灣基隆地方法院民事判決 108年度簡上字第4號
上 訴 人 張秀峰
訴訟代理人 郭芳宜律師
楊嘉中律師
被 上訴人 陳忠夫
林秋伶
前列 2人訴 張歷元
訟代理人
被 上訴人 唐文秀
唐三永
唐素秋
唐義仲
唐淑茹
唐淑禎
唐義明
前列 7人訴 陳郁倫律師
訟代理人
被 上訴人 李唐瓊霜
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年9月25日本院107年度基簡字第554號第一審判決提起上訴，本院於108年4月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人李唐瓊霜經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第463條，再準用同法第385條第1項前段之規定，准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人起訴及於本院主張：㈠坐落新北市○○區○○段○○○○段 00○00○0○00○00地號等4筆土地（下分稱82地號土地、82之2地號土地、84地號土地、86地號土地，合稱系爭土地）原係訴外人詹有義所有，被上訴人陳忠夫所有門牌號碼新北市平溪區薯榔寮 7號房屋及棚架（下稱系爭 7號房屋）、被上訴人林秋伶所有門牌號碼新北市平溪區薯榔寮8號房屋及棚架（下稱系爭8號房屋）、被上訴人唐文秀、唐三永、唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明（下稱唐文秀等 7人）共有門牌號碼新北市平溪區薯榔寮11號、11之1號、11之2號房屋（下稱系爭11、11之1、11之2號房屋）、被上訴人唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明（下稱唐素秋等 5人）自被繼承人唐國雄繼承所共有門牌號碼新北市平溪區薯榔寮11號房屋（下稱系爭11號房屋）、被上訴人李唐瓊霜所有門牌號碼新北市平溪區薯榔寮12號房屋、棚架及地上物（下稱系爭12號房屋），占有系爭土地如原審判決附圖（下稱系爭附圖）編號 82-2A、82-2B、82-A、82-2C、84-A、86-D、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C所示部分。

嗣後上訴人於81年間向詹有義買受系爭土地，並於民國82年 4月22日登記為系爭土地所有權人，向被上訴人陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀及唐素秋等 5人之被繼承人唐國雄提起拆屋還地等訴訟，經本院92年度訴字第 372號及臺灣高等法院93年度上易字第 757號民事判決（下稱前案確定判決）認定被上訴人陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀及唐素秋等 5人之被繼承人唐國雄就系爭土地前與詹有義訂有不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約）之事實，被上訴人已於107年4月13日以本院107年度司調字第29號調解聲請狀通知被上訴人於107年 6月30日終止系爭租賃契約，並請求於同年7月1日前返還系爭土地，系爭租賃契約於107年6月30日業經上訴人合法終止。

然被上訴人於系爭租賃契約終止後，仍持續占用系爭土地，為此依民法第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭 7號、8號、11號、11之1號、11之 2號、12號房屋如系爭附圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、 84-C所示部分拆除，並返還上開占用之系爭土地；

另依民法第179條、第184條規定，擇一請求被上訴人給付自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利或損害賠償（計算式詳如原審判決附表所示）。

並聲明：⒈被上訴人陳忠夫應將如系爭附圖編號82-2A（面積93平方公尺）、82-2B（面積16平方公尺）所示之系爭7號房屋含棚架拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人87元。

⒉被上訴人林秋伶應將如系爭附圖編號82-A（面積83平方公尺）、82-2C（面積23平方公尺）所示之系爭8號房屋含棚架拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人85元。

⒊被上訴人唐文秀等7人應將如系爭附圖編號86-D（面積9平方公尺）、84-A（面積90平方公尺）所示之系爭11、11之1、11之2號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人89元。

⒋被上訴人唐素秋等 5人應將如系爭附圖編號84-B（面積33平方公尺）所示之系爭11號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人26元。

⒌被上訴人李唐瓊霜應將如系爭附圖編號84-D（面積20平方公尺）、86-E（面積2平方公尺）、86-B（面積20平方公尺）、 86-C（面積5平方公尺）、 84-C（面積28平方公尺）所示之系爭12號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人89元。

⒍願供擔保聲請宣告假執行。

㈡依司法院釋字第 408號解釋及最高法院53年度台上字第2331號判決要旨，耕地僅作耕地之用，系爭土地地目屬於田或旱，故不適於建築房屋或設置工作物，性質上即不符合基地租賃之要件。

又系爭土地均非依法發布都市計畫範內之都市土地，依最高法院56年度台上字第365號、79年度台上字第2140 號判決要旨及最高法院74年台上字第2562號判例意旨，並無土地法關於租地建屋規定之適用，被上訴人亦未在系爭土地上自任耕種，依民法第450條第2項規定及最高法院45年台上字第1514號判例意旨，上訴人自得隨時終止不定期租賃關係，原審認為本件應優先適用土地法租用基地建築房屋及耕地租賃之規定，而排除民法第450條第2項之適用，認事用法有誤。

三、被上訴人抗辯略以：㈠被上訴人陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀及唐素秋等 5人之被繼承人唐國雄前向系爭土地之原所有權人詹有義承租系爭土地，上訴人向詹有義購買系爭土地後提起拆屋還地訴訟，經前案確定判決認定陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀、唐國雄就系爭土地係屬「租地興建磚造房屋」存有不定期限之租賃契約，而駁回上訴人之起訴確定。

查82、82之 2、84地號土地之使用地類別為「農牧用地」86地號土地之使用地類別為「丙種建築用地」分屬土地法第2條規定之第一類建築用地及第二類直接生產用地，自應優先適用土地法規定，且被上訴人未違反系爭租賃契約，上訴人主張按民法第450條第2項前段及第455條前段等規定，終止系爭租賃契約，顯非適法。

上訴人雖援引最高法院45年台上字第1514號判例意旨而主張系爭土地係山坡地或森林區農牧用地而無土地法之適用，惟82、82之 2、84地號土地係「農牧用地」本屬土地法第2條第1項第2款規定之第二類直接生產用地及農業發展條例第3條第1項第11款規之耕地，86地號土地則係「丙種建築用地」自有土地法之適用。

又詹有義與上訴人係於81年間就系爭土地訂立買賣契約，並於82年間辦理所有權移轉登記，卻未通知被上訴人等事實，為兩造所不爭執，違反土地法第104條租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，侵害被上訴人之權益，被上訴人主張上訴人與前地主詹有義間之所有權登記不得對抗優先承買權人即被上訴人，被上訴人基於租賃關係而占有系爭土地，上訴人請求被上訴人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，均無理由。

㈡被上訴人陳忠夫、林秋伶補充答辯：被上訴人是向詹有義租地建屋居住，此有詹有義於84年11月8日以木柵郵局第9號存證信函向兩造表明：「…訂約之前，本人（詹有義）曾向臺端（即上訴人）表示，買賣標的中82、82之 2、84、86地號等 4筆土地，本人以不定期租賃關係出租給如附表所示唐三永等人（即被上訴人）建屋居住已數十年，因此臺端買受本件土地後應承受該項租賃關係…」等語明確，且上訴人於購買系爭土地之前，已至現場勘查無數次，明知被上訴人房屋與系爭土地間有租賃關係存在，應適用民法第425之1條及第499條第2項，不適用民法第450之2條及不受第499條第1項規定20年之限制，上訴人援引之最高法院判決與本件事實不同，當無適用餘地。

㈢被上訴人唐文秀等 7人補充答辯：上訴人以最高法院56年度上字第 365號及79年度台上字第2140號判決為依據，主張本件不適用土地法規定，惟最高法院56年度上字第 365號判決之事實是設置抽水機及其附屬物並灌溉水路，與本件是租地建屋居住不同，既未經採作判例，且與土地法第103條規定不符，亦與同院86年度台上字第2258號判決要旨不合，而最高法院79年度台上字第2140號判決不是僅因土地地目為田即直接認定無土地法之適用，自不能援引採用。

又本件是不定期租賃基地之契約，即無民法第449條第1項規定之適用，不當然因已屆滿20年而消滅，上訴人主張系爭租賃契約已逾20年而消滅，委無可採。

再者，土地法第1條、第2條規定，並未區分都市土地或非都市土地，應均適用土地法，土地之使用分區僅係行政管制手段，不影響私權之民事法律關係，且土地地目等則等制度已自106年1月 1日起廢除，應與本件無關。

四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；

㈡被上訴人陳忠夫應將如系爭附圖編號82-2A（面積93平方公尺）、82-2B（面積16平方公尺）所示之系爭7號房屋含棚架拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人87元；

㈢被上訴人林秋伶應將如系爭附圖編號82-A（面積83平方公尺）、82-2C（面積23平方公尺）所示之系爭8號房屋含棚架拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人85元；

㈣被上訴人唐文秀等7人應將如系爭附圖編號86-D（面積9平方公尺）、84-A（面積90平方公尺）所示之系爭11、11之1、11之2號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人89元；

㈤被上訴人唐素秋等 5人應將如系爭附圖編號84-B（面積33平方公尺）所示之系爭11號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人26元；

㈥被上訴人李唐瓊霜應將系爭如附圖編號84-D（面積20平方公尺）、86-E（面積2平方公尺）、86-B（面積20平方公尺）、 86-C（面積5平方公尺）、84-C（面積28平方公尺）所示之系爭12號房屋拆除，將系爭土地返還上訴人，並自107年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人89元。

被上訴人陳忠夫、林秋伶、唐文秀、唐三永、唐素秋、唐義仲、唐淑茹、唐淑禎、唐義明於本院答辯聲明：上訴駁回。

被上訴人李唐瓊霜未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

五、查系爭土地原為詹有義所有，使用分區全部為森林區，其中82、82之 2、84地號土地使用地類別為農牧用地，86地號土地使用地類別為丙種建築用地，詹有義將系爭土地出租予被上訴人陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀及唐素秋等5人之被繼承人唐國雄，分別興建系爭 7號、8號、11號、11之1號、11之2號、12號房屋居住使用，並占有如台北縣瑞芳地政事務所92年10月10日複丈成果圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C所示之土地，上訴人於82年4月22日以買賣為原因登記取得系爭土地所有權，與被上訴人間就系爭土地存有未定期限之租賃關係，嗣後上訴人於107年4月13日以本院 107年度司調字第29號調解聲請狀通知被上訴人於107年6月30日終止系爭租賃契約等事實，有系爭土地登記謄本及台北縣瑞芳地政事務所92年10月10日複丈成果圖影本在卷足憑（見原審卷第21頁至第27頁、第59頁），並經本院核閱 107年度司調字第29號聲請事件卷宗屬實，且為兩造所不爭執，可認為實在。

六、上訴人主張系爭7號、8號、11號、11之1號、11之2號、12號房屋係無法律上原因占用系爭土地，被上訴人並獲得相當於租金之利益，致上訴人受有損害，依民法第767條規定，訴請被上訴人拆除系爭7號、8號、11號、11之1號、11之2號、12號房屋及返還土地等語，併依民法第179條、第184條規定，擇一請求被上訴人給付自107年7月 1日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利或損害賠償，為被上訴人所否認，本院判斷如下：㈠上訴人於92年間對被上訴人陳忠夫、林秋伶、李唐瓊霜、唐三永、唐文秀及訴外人唐國雄、李蕋（下稱前案陳忠夫等 7人）提起拆屋還地民事訴訟，訴請前案陳忠夫等 7人應將坐落系爭土地上如系爭附圖號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、 84-C所示之建物及其他地上物拆除，並返還土地與上訴人，經前案確定判決以前案陳忠夫等 7人所提自41年至81年之租金繳納紀錄表及詹有義於84年11月8日以木柵郵局第9號存證信函告知兩造表示：「訂約之前，本人曾向台端明白表示，買賣標的中台北縣○○鄉○○段○○○○段00○00○0○00○00地號等4筆土地，本人以不定期租賃關係出租給如附表所示唐三永等人建屋居住已數十年，因此，台端買受本件土地後應承受該項租賃關係，台端當場以口頭表示願意於買受土地後繼續出租給各該承租人」「台端突於84年10月間前來本人住處，分別以台端事前寫完成僅立書人姓名欄為空白之證明書及陳情書各要求本人簽章，並向本人表示該陳情書係供作為調解之用，不簽章將對本人不利云云，本人因年事已高，僅受日本教育，對中文認識有限，且經不起台端自早到晚整日要求之煩擾，未經了解上開證明書及陳情書之內容，即予簽章交付台端」「台端顯係利用本人年老、不識字欺騙本人在上開證明書及陳情書上簽章，作為向附表所示收件人要求拆屋還地之證據」等語，暨嗣後詹有義於84年11月15日向台北縣平溪鄉公所撤回拆除違建之聲請，及與被上訴人唐文秀之錄音對話數次陳明其與前案陳忠夫等 7人間有租約存在，並拿很多地租，且曾叫上訴人繼續將系爭土地租給上揭陳忠夫等 7人之事實，認定前案陳忠夫等 7人與詹有義間存有租賃關係，依89年5月5日修正施行前民法第425條規定，系爭租賃契約對於上訴人繼續存在，前案陳忠夫等 7人並非無權占有系爭土地等情，而駁回上訴人之訴確定。

查所謂租地建屋契約係指土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用為其目的，依詹有義寄發之上開存證信函內容，顯見詹有義與前案陳忠夫等 7人為建築房屋目的而就系爭土地成立未明定期限之租賃關係，被上訴人唐素秋等 5人因其父唐國雄死亡而繼承取得系爭11號、11之1號、11之2號房屋，該租賃關係由唐國雄之子女即被上訴人唐素秋等5人繼受。

又詹有義雖於88年4月22日將系爭土地出賣予上訴人，然系爭租賃契約成立在民法第425條修正前，無修正後該條第2項規定之適用（最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨參照），依民法第425條第1項規定，上訴人取得系爭土地所有權，自應繼受上開租賃關係，兩造間即存有未明定期限之租地建屋租賃關係。

㈡按租用建築房屋之基地，非因：⒈契約年限屆滿時。

⒉承租人以基地供違反法令之使用時。

⒊承租人轉租基地於他人時。

⒋承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達 2年以上時。

⒌承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第103條定有明文。

故租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回。

土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定。

經查：⒈系爭82、82之 2、84地號土地原來地目為「田」或「旱」且非都市土地，固有上訴人所提土地登記簿謄本及新北市政府城鄉發展局108年2月 1日新北城審字第1080171837號函、本院108年2月13日電話紀錄、都市計畫網路查詢資料等件可憑，惟土地法第130條「租用建築房屋之基地」之概念，係指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃，文義字句並未限定其使用地類別僅限於建築用地，更未將地目為「田」或「旱」之土地標的排除在外，且對照土地法第94條至第97條等規定，明文將租賃標的設定限縮在「城市地方」反觀土地法第103條，立法者僅規定「租用建築房屋之基地」顯無法得出土地法第103條「租用建築房屋之基地」該概念僅限定於建築用地或都市地方之土地始有其適用。

又土地使用地類別為農牧用地或建築用地均為行政機關依法編定，而兩造就系爭土地所成立者為私法上之租賃契約，系爭租賃契約之性質是否屬租地建屋契約，須就當事人約定情形為判斷，倘當事人間之租賃契約不是以在該地上自行建築房屋為目的，即使地目為建地或使用地類別為建築用地，亦與土地法第103條所謂租用建築房屋之基地有別（最高法院46 年台上字第1168號判例要旨參照），縱有關農地使用有法令上之限制，其違反者僅主管機關得依法取締，被上訴人係為建築房屋目的而就系爭土地成立未明定期限之租賃關係，自不得以系爭土地屬農牧用地，即認系爭租賃契約不是土地法第103條所謂租用建築房屋之基地。

至於上訴人所引最高法院74年台上字第2562號判例要旨固謂：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。

因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」

惟依前案確定判決所載，詹有義於84年11月8日寄發木柵郵局第9號存證信函表示已出租給前案陳忠夫等 7人建屋居住數十年，及前案陳忠夫等 7人提出41年至81年之租金繳納紀錄表等情，顯然系爭租賃契約是成立在最高法院74年台上字第2562號判例作成之前，其對土地法第103條之解釋，應不得溯及既往適用作成之前成立的租賃契約，以保護當事人之信賴利益，故無從援引為有利上訴人之判斷，上訴人主張系爭租賃契約無土地法第103條之適用，尚不足採。

⒉兩造間存有未明定期限之租地建屋租賃關係，已如前述，上訴人收回系爭土地自須受土地法第103條之規範，但上訴人於107年4月13日調解聲請狀係表明依民法第450條第2項前段規定終止系爭租賃契約，並未指出被上訴人有何符合土地法第103條規定之情形，自不生終止系爭租賃契約之效力。

㈢次按以非耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人得隨時終止契約（最高法院45年台上字第1514號判例要旨參照）。

又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院105年度台上字第1200號、107年度台上字第 815號判決意旨參照）。

兩造間之系爭租賃約既係未明定期限之租用基地建築房屋租約，即使不優先適用土地法收回土地之規定，然系爭7號、8號、11號、11之 1號、11之 2、12號房屋目前仍供被上訴人居住使用，尚具備遮風避雨功能而未處於不堪使用狀態，並有系爭7號、8號房屋照片附卷可參（見原審卷第169頁至第171頁），系爭租賃契約之目的尚未達成，依前開最高法院判例及判決要旨，上訴人自不得隨時終止系爭租賃契約，上訴人依民法第450條第2項規定終止契約，主張系爭租賃契約已於107年 6月30日合法終止云云，顯不可採。

七、綜上所述，被上訴人所有系爭7號、8號、11號、11之1號、11之2號、12號房屋占用上訴人所有系爭土地，係基於兩造間之租地建屋租賃關係，且系爭租賃契約未經合法終止，被上訴人使用系爭土地，係基於租賃契約關係之法律上原因，並非無權占有，所受占有之利益，亦非無法律上原因，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，依民法第767條及第179條、第184條規定，請求被上訴人將系爭附圖編號82-2A、82-2B、82-A、82-2C、86-D、84-A、84-B、84-D、86-E、86-B、86-C、84-C所示之建物及棚架拆除並返還系爭土地，及給付相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 6 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 華奕超
法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 6 日
書記官 林惠如