臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,簡上,74,20200727,1

臺灣基隆地方法院民事判決 108年度簡上字第74號
上 訴 人 吳素卿

吳明宮
吳明賢
吳玥穎
吳美娟
吳蔣秀琴
上六人共同
訴訟代理人 林庭宇律師
被上訴人 許雍佳



韓志翔


林慶華

黃暉中


林和治


上三人共同
訴訟代理人 游孟輝律師
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，上訴人對於民國108年10月1日本院基隆簡易庭107年度基簡字第819號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於民國109年7月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人許雍佳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條之1第3項準用同法第463條，再準用同法第385條第1項前段規定，准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人在原審起訴主張略以：

(一)上訴人之被繼承人吳炎輝所有，坐落新北市○○區○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上同段85建號建物（下稱原85建號建物）係日治時期興建，嗣吳炎輝於民國69年3月24日繼承取得系爭土地應有部分1/6，其與系爭土地其他共有人間就原85建號建物使用系爭土地特定部分存有默示分管協議，吳炎輝並於70年2月11日將系爭土地應有部分1/6出賣並移轉登記予訴外人游金發，依民法第425條之1第1項規定，系爭土地之受讓人游金發與原85建號建物所有人吳炎輝間，應推定有租賃關係存在。

嗣游金發再於79年3月8日將系爭土地應有部分1/3移轉登記予被上訴人許雍佳，而吳炎輝亦於83年7月18日死亡，原85建號建物之所有權由吳炎輝之全體繼承人即上訴人共同繼承；

又被上訴人許雍佳於92年10月29日移轉系爭土地應有部分1/6出售予被上訴人林慶華、1/3出售予被上訴人韓志翔，另被上訴人許雍佳所有系爭土地應有部分1/6復經本院執行處以103年度司執字第00000號事件拍賣，由被上訴人林慶華以系爭土地共有人身分優先承買而於104年5月15日取得所有權，被上訴人林慶華旋以買賣為原因於104年6月30日將系爭土地應有部分1/6移轉予被上訴人黃暉中。

而被上訴人韓志翔所有系爭土地應有部分1/3則經法院拍賣，由被上訴人黃暉中、林和治拍定，於104年9月16日各取得應有部分1/6。

上訴人所有原85建號建物與系爭土地間既有租賃關係存在，依土地法第104條第1項前段規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故系爭土地之所有權人即被上訴人許雍佳於出售系爭土地時，上訴人對該地即有優先購買權存在。

然系爭土地之前開出賣人及法院執行處均未通知上訴人行使優先購買權，依土地法第104條第2項後段規定，此等優先購買權具有物權效力，出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之契約及物權移轉行為，均不得對抗優先購買權人，故上訴人有依前開買賣、拍賣之同一條件分別優先購買系爭土地之權利，為此提起本件訴訟，請求確認上訴人就系爭土地前開移轉之應有部分有優先購買權存在，並請求被上訴人塗銷前開所有權移轉登記，均回復登記為被上訴人許雍佳所有，並由上訴人以同一條件優先購買。

(二)原85建號建物為吳家古厝，自興建起已長達百年，原以竹壁及石塊混搭興建而成，於60年間已由竹壁屋翻修為瓦片屋頂及石壁屋，其屋頂及牆垣歷年多次翻修，然基礎構造如樑柱、牆壁等仍然存在，並未因翻修而損害原85建號建物之骨架，仍足以避風雨並達經濟上使用目的，原85建號建物坐落於系爭土地上繼續存在迄今，並未滅失，新北市瑞芳地政事務所於105年12月9日認定系爭土地之現存建物(下稱系爭建物)與登記謄本上記載之原始建物不具有同一性，而就原85建號建物辦理滅失登記之處分，提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以108年度訴字第215號事件(下稱系爭行政訴訟事件)受理，被上訴人主張原85建號建物已滅失而不存在云云，顯與事實不符。

(三)並聲明：1.確認上訴人就系爭土地（應有部分8/12）有優先購買權存在。

2.被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華、韓志翔就系爭土地（應有部分6/12）於92年10月29日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

3.被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華就系爭土地（應有部分2/12）於104年5月15日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

4.被上訴人林慶華與被上訴人黃暉中就系爭土地（應有部分2/12）於104年6月30日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

5.被上訴人韓志翔與被上訴人黃暉中、林和治就系爭土地（應有部分4/12）於104年9月16日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

6.被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分6/12）應以出售予被上訴人林慶華、韓志翔之同一價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分6/12）移轉登記予上訴人所有。

7.被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分2/12）應以出售予被上訴人林慶華之同一之價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分2/12）移轉登記予上訴人所有。

8.上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人許雍佳未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何答辯聲明或陳述；

被上訴人韓志翔雖未於原審最後言詞辯論期日到場，惟據其於原審前言詞辯論期日到場聲明請求駁回上訴人之訴，並答辯略以：否認上訴人之被繼承人吳炎輝與系爭土地共有人間有默示分管協議，且其於92年10月間向被上訴人許雍佳購買系爭土地應有部分時曾至現場，而現場僅係一片雜草，未見有何建物等語；

被上訴人林慶華、黃暉中、林和治於原審聲明請求駁回上訴人之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告，其等答辯略以：

(一)依上訴人之被繼承人吳炎輝及訴外人吳勇雄於69年10月6日與游金發簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），吳炎輝同意自買賣契約成立起6個月內自行拆除系爭土地上之建物，逾期未拆除者，即視為廢棄物處理任由游金發自行處理，嗣因吳炎輝未於6個月內拆除原85建號建物，故該建物於70年4月6日依上開約定已成為廢棄物，任由買方自行處理，吳炎輝已非原85建號建物之所有權人，無涉得否行使優先購買權問題，故被繼承人吳炎輝本無優先購買權可供上訴人繼承，上訴人亦無優先購買權可資行使。

後游金發將系爭土地應有部分如何買賣，或系爭土地共有人之應有部分因故遭法院拍賣等情，均因原85建號建物早已不存在，自不生土地法所規定優先購買權之問題。

(二)依系爭土地78年、83年、91年之空照圖，系爭土地上並無任建物存在。

又92年間被上訴人林慶華、韓志翔買受系爭土地，及本院103年度司執字第23800號強制執行事件就系爭土地執行拍賣程序時，系爭土地上亦均無任何建物存在。

且新北市瑞芳地政事務所於現場勘查後，亦以107年7月26日新北瑞地測字第1074047368號函認定：「本所於105年12月2日派員至現場勘查，現場僅存有2間無掛置門牌之石造建物，其構造及面積與旨揭建號建物（即原85建號建物）有所不符，無從認定為同一建物，且查無其他與登記所載相符之建物，本所爰於105年12月9日辦理建物滅失登記在案」，原85建號建物既不存在，上訴人自無主張土地法第104條優先購買權之餘地。

(三)系爭土地上之現有系爭建物乃石造建物，顯然與原85建號建物係「竹壁造」有所不同，實係上訴人吳明賢、吳素卿於105年間不法無權占用系爭土地之結果，被上訴人已以另案（本院109年度訴字第124號）訴請拆屋還地。

三、原審對於上訴人之訴，為全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，除引用在原審所為陳述外，另補充略以：

(一)原判決認定系爭土地共有人間雖就系爭土地成立默示分管契約，於系爭土地上興建原85建號建物，然該建物與所坐落之系爭土地並非同屬一人所有，並無民法第425條之1所定之租賃關係存在，上訴人對系爭土地出賣無優先購買權，認事用法明顯有違誤：1.依司法院(83)院台廳民一字第11005號民事廳研究意見要旨，及最高法院107年度台上字第1797號民事判決、最高法院106年度台上字第709號民事判決意旨，民法第425條之1規定「土地及房屋同屬一人」之要件，包括本件「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，故上訴人依土地法第104條規定，就系爭土地有優先承買權，惟原判決卻認原85建號建物與系爭土地間無民法第425條之1所定之租賃關係存在，認事用法明顯有違誤。

(二)原85建號建物並未滅失，仍存續於系爭土地上：1.由上訴人於104年翻修原85建號建物及週邊環境之照片，及原85建號建物遭週邊樹木掩蓋之空照圖，可見原85建號建物於系爭土地上持續存在，並未滅失；

且本院103年度司執字第23800號強制執行事件曾至系爭土地現場會勘，亦確認系爭土地上有包含原85建號建物在內之二棟吳氏家族古厝存在，並於拍賣公告上載明：「本件358地號土地登記謄本上有2棟建物」。

自無從僅憑原85建號建物以外之灶間傾頹照片，即認原85建號建物已滅失而不存在。

2.依本院103年度司執字第23800號強制執行事件之估價報告，系爭土地位於小山坡頂部，原85建號建物對外並無道路直達，須經由省道台二丙線基福公路15.5公里處，彎進產業道路，再走66階石頭梯後抵達原85建號建物，該強制執行事件103年11月18日查封筆錄雖記載：「…其上無建物、無作物、無路可達」，惟依該執行案債權人花旗商業銀行於103年11月25日具狀陳報查封當日拍攝之照片，可見本院執行處人員及債權人等於查封當日僅在基福公路石壁橋週邊拍攝照片，並未進入系爭土地及系爭建物周邊，故該查封筆錄前開所載，顯然並非系爭土地之實際情形，無法證明原85建號建物已滅失。

3.原審證人游金發雖於原審108年8月13日言詞辯論期日到庭證稱，與吳勇雄等於69年10月6日簽訂系爭土地1/3持分買賣契約後，原85建號建物已拆除，系爭土地上無建物云云，惟訴外人吳炎輝、吳勇雄及吳簡式麵等人於出售系爭土地應有部分分後，仍時常使用或居住於原85建號建物及其右側之同段87號建物(下稱系爭87號建物），證人游金發稱原85建號建物及87號建物於70年當時均已拆除云云，與事實不符。

又證人游金發證稱吳勇雄等於69年簽訂系爭買賣契約當時，仍居住於原85建號建物內，原85建號建物之建物狀況如原審卷(二)75頁照片云云，惟原審卷(二)75頁之相片係訴外人新北市瑞芳地政事務所函覆本院，關於系爭建物於105年間之照片，故該相片中為原85建號建物於103年翻修後之外貌，證人游金發指原85建號建物於69年間之狀況即如上開相片所示云云，已有違誤。

4.訴外人即上訴人之鄰居陳宗宏於系爭行政訴訟事件109年5月15日準備程序所為之證言，可知於50年間，原85建號建物之外觀、建材之材質即屬於石頭屋，並無所謂竹子建材，且廚房仍位於建物內部，牆壁亦未翻修，僅就屋頂部分從石瓦片改為非石瓦片，且原85建號建物之位置、大小並無改變，僅牆壁之部分有在石頭縫隙間，填過水泥，應未曾發生過「位置變更」、「面積由小變大之情形」，原85建號建物範圍一直以來亦均包含該廚房，且迄64年間仍持續存在，嗣後縱因林木遮蔽而無法於空照圖上清楚呈現，亦無礙於原85建號建物自始存在、未滅失之事實。

(三)並聲明：1.原判決廢棄。

2.確認上訴人就系爭土地（應有部分8/12）有優先購買權存在。

3.被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華、韓志翔就系爭土地（應有部分6/12）於92年10月29日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

4.被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華就系爭土地（應有部分2/12）於104年5月15日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

5.被上訴人林慶華與被上訴人黃暉中就系爭土地（應有部分2/12）於104年6月30日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

6.被上訴人韓志翔與被上訴人黃暉中、林和治就系爭土地（應有部分4/12）於104年9月16日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

7.被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分6/12）應以出售予被上訴人林慶華、韓志翔之同一價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分6/12）移轉登記予上訴人所有。

8.被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分2/12）應以出售予被上訴人林慶華之同一之價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分2/12）移轉登記予上訴人所有。

9.上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

四、被上訴人許雍佳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何答辯聲明或陳述；

被上訴人韓志翔則聲明請求駁回上訴，並引用在原審之答辯；

被上訴人林慶華、黃暉中、林和治則聲明請求駁回上訴，除引用在原審所為之主張外，另補充略以：

(一)被上訴人黃暉中之父即黃慧文於105年1月17日前往系爭土地時，發現上訴人等擅自在系爭土地上興建系爭建物，是上訴人等原有之舊建物早已拆除，而現坐落於系爭土地上之系爭建物即為係上訴人吳明賢、吳素卿二人約於105年間無權占用系爭土地所興建。

(二)原85建號建物及系爭87建號建物所有權第一次登記時間均為42年1月9日，然系爭土地之共有人吳天來早已於日據時代死亡，不可能與其他共有人成立分管協議，又自70年間以後已有他共有人加入，亦未曾聽聞有默示分管協議存在，是上訴人一再抗辯因默示分管協議而有占有權源，顯然不實。

五、經查，系爭土地原為訴外人吳海、吳天來、吳啟奉共有，應有部分各1/3，嗣上訴人之被繼承人吳炎輝及訴外人吳勇雄於69年3月24日因繼承吳海之應有部分，登記為系爭土地之共有人，應有部分各1/6，嗣吳炎輝及吳勇雄又於70年2月11日將其等應有部分，全部出售予訴外人游金發，當時吳炎輝、吳勇雄於系爭土地上分別建有石造房屋；

嗣被上訴人許雍佳於79年間分別向游金發及吳啟奉、吳阿義、吳阿貴等人買受取得系爭土地應有部分共2/3，並於92年10月29日分別出售並移轉系爭土地應有部分1/6予被上訴人林慶華、1/3予被上訴人韓志翔，其餘之1/ 6則由被上訴人林慶華經本院民事執行處以103年度司執字第23800號執行事件拍賣程序，主張優先承買權而於104年5月15日取得所有權後，再於104年6月30日出賣予被上訴人黃暉中。

被上訴人韓志翔所有系爭土地應有部分1/3則經本院拍賣，由被上訴人黃暉中、林和治拍定，而於104年9月16日各取得應有部分1/6。

吳炎輝於83年7月18日死亡，上訴人為吳炎輝之繼承人等事實，有土地登記第二類謄本、臺灣省臺北縣土地登記簿、建物登記第二類謄本、繼承系統表附卷可稽，並為兩造所不爭執，復經本院調取本院103年度司執字第23800號、103年度司執助字第820號執行卷宗查核無誤，應堪信為真實。

六、上訴人雖主張其等之被繼承人吳炎輝於70年間將系爭土地應有部分出售予訴外人游金發時，即因原85建號建物未一併讓與，而生租賃關係，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。

茲分述如下：

(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制，88年4月21日增訂之民法第425條之1第1項定有明文。

又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院48年臺上字第1457號判例意旨參照）。

再按民法第425條之1之增訂，乃以上開判例意旨及法理之明文化，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，而與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度臺上字第2344號判決意旨參照）。

準此，房屋及土地轉讓之事實倘發生於民法第425條之1增訂前，基於法律不溯及既往原則，固無從直接適用該條規定，惟仍得本諸上開判例所揭示之法理，以斷是否成立法定租賃關係。

(二)又按土地及其地上房屋原同屬一人所有，而僅將土地讓與，嗣由一方共同繼承取得土地所有權，房屋所有權則由他方繼承取得，應認一方默許他方繼續使用土地，有租賃關係存在，惟法定租賃權制度，係因房屋之價值通常較高，為免房屋因無基地之使用權而遭拆除，致對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響而設，房屋若已達不堪使用程度，雖未全然滅失致所有權消滅，倘其價值已所剩無幾且對房屋所有人不具有經濟上之效用，縱經拆除，亦難謂將致房屋所有人及社會經濟受有重大之不利益，租賃關係即歸於消滅，一方自得請求返還土地，他方嗣後雖將房屋修繕，亦不能使既已消滅之租賃關係回復（最高法院92年度台上字第1052號裁判要旨參照）。

而所謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年台上字第1407號判決、86年度台上字第3586號判決意旨參照）。

是於判斷房屋是否達不堪使用之程度，自應斟酌房屋之現況、存續年間、所有人之使用情形等一切情狀予以綜合評價，不以房屋已屬斷垣殘壁而滅失為必要。

(三)經查，上訴人之被繼承人吳炎輝及訴外人吳勇雄於69年10月6日與游金發簽訂系爭買賣契約，其中第一條後段約定「...但前開地上現有之建物，本契約成立日起六個月內乙方（即吳炎輝、吳勇雄）應自行拆除，如逾期未拆除者，視為廢棄物處理，任由甲方（即游金發）自行處理」之事實，有系爭買賣契約書附於原審卷內可稽。

再查，證人游金發於原審言詞辯論期日到庭證稱：「（問：後來賣方有無依約拆除建物？）有拆除，所以我才有可能把土地交給別人、賣給別人。」

、「(問：證人與吳勇雄簽立系爭買賣契約書購買土地時，有無到現場看過？)有。」

、「(當時證人所看的建物狀況如何？)當時吳勇雄他們還住在那裡，是賣給我拆除房屋後才搬走的。」

、「(吳勇雄他們拆除房屋後證人有無至現場看過？)有，我有去看，牆壁有拆了，實際上拆除狀況如何我忘記了，應該是全部都有拆我才有辦法賣給別人。」

、「(問：是兩間建物一起拆還是只拆其中一間？)都有拆除。

」、「...我賣掉點交時有到現場並沒有任何建物...」等語（見原審108年8月13日言詞辯論筆錄），顯見證人游金發對於原85建號建物拆除後之詳細情形，雖因年代久遠而不復記憶，然原85建號建物於70年4月間即系爭買賣契約簽立6個月後，即至少已拆除至不堪居住使用之程度，價值所剩無幾且對房屋所有人不具有經濟上之效用。

至上訴人雖主張證人游金發指原85建號建物於69年間之狀況即如原審卷(二)75頁，關於系爭建物於105年間之照片所示，可見其前揭證言與事實不符云云，惟查，原審卷(二)75頁105年間之系爭建物相片為黑白影印相片，影像並非清晰，證人游金發又年事已高，本難期待其對於近30年前之原85建號建物狀況清楚記憶，且衡諸證人上開證言，與買賣土地之當事人均會至現場查看土地現狀及點交之常情相符，亦與被上訴人林慶華、韓志翔所辯其等於買受系爭土地應有部分時系爭土地上並無任何建物等節一致，自不得僅以證人游金發就原85建號建物30年前之狀況指認錯誤，即謂其上開證言不可採信。

(四)再查，本院103年度司執字第23800號訴外人花旗(台灣)商業銀行股份有限公司對被上訴人許雍佳聲請強制執行事件，本院民事執行處於103年11月18日會同地政人員及鑑價人員至系爭土地實施查封程序，地政人員指界稱查封標的位於台2丙線上石壁橋北面30公尺至200公尺處的雜林地其上無建物、無作物、無路可達，該強制執行事件中啟律不動產估價師事務所作成之103年11月18日聿估字第00000000號不動產鑑價報告亦記載「八、產權及權利關係：(二)建物及土地關聯性：無建物」；

又本院103年度司執助字第820號訴外人吳天恕聲請對上訴人韓志翔強制執行事件，本院民事執行處會同地政人員及鑑價人員到場，地政人員稱系爭土地位於雙溪區石壁橋北面50公尺到500公尺間之山坡地，上為雜林木，無路可達，而亞太不動產估價師事務所不動產估價報告亦未有系爭土地上存有建物之記載等事實，業據本院依職權調取上開強制執行事件卷宗核閱屬實，益徵原85建號建物確已於上訴人之被繼承人吳炎輝與游金發訂立系爭買賣契約6個月內拆除。

至上訴人雖主張本院103年度司執字第23800號強制執行事件103年11月18日查封筆錄雖記載：「…其上無建物、無作物、無路可達」，惟依該執行案債權人花旗商業銀行於103年11月25日具狀陳報查封當日拍攝之照片，可見本院執行處人員及債權人等於查封當日，並未進入系爭土地及原85建號建物周邊，故該查封筆錄前開所載，顯然並非系爭土地之實際情形，且該強制執行事件之拍賣公告上亦載明：「本件358地號土地登記謄本上有2棟建物」，故原85建號建物並未滅失云云。

惟查，前揭拍賣公告之記載係謂「『土地登記謄本上』有2棟建物」，而非「『系爭土地現場』有2棟建物」，自無從作為證明原85建號建物存在之證據。

且查，本院民事執行處到場執行時，係會同地政人員指界，若系爭土地即執行標的上有地上物存在，必當前往勘查，以決定執行標的之現狀、執行之範圍，並作為定拍賣底價之參考，反之，若執行標的土地無建物亦無路可達，自無強行至土地各處勘查之必要，上訴人徒以本院執行處未進入系爭土地，主張查封筆錄之記載並非系爭土地之實際情形云云，亦非有理。

(五)又查，上訴人雖又主張依訴外人即上訴人之鄰居陳宗宏於系爭行政訴訟事件109年5月15日準備程序所為之證言，可知於50年間，原85建號建物之外觀、建材之材質即屬石頭屋，且廚房仍位於建物內部，牆壁亦未翻修，僅就屋頂部分從石瓦片改為非石瓦片，且原85建號建物之位置、大小並無改變，僅牆壁之部分有在石頭縫隙間填過水泥，原85建號建物自始存在、未滅失云云。

惟查，訴外人陳宗宏雖於系爭行政訴訟事件準備程序到庭證稱：「(原85建號建物)牆壁沒有翻修，只有屋頂翻修過...」、「(問：系爭建物坐落的位置，有無移動過?)我印象中，沒有移動過。」

、「(原85建號建物)位置沒有改變，牆壁部分，是在石頭縫隙間，有再填過水泥，其他部分的大小，沒有改變」、「（問：請證人說明在80-100年間，有無去拜訪過原85建號建物？）有的，我去看過，我去看的時候，原85建號建物的位置、牆壁還是和小時候一樣，就是屋頂改建過了...還有原來的廚房不見了。」

之事實，雖有上開筆錄影本附卷可稽，惟查，證人陳宗宏既一再證稱原85建號建物之屋頂曾經翻修，上訴人又未能證明其於修繕原85建號建物屋頂時，原85建號建物尚足遮風蔽雨，證人陳宗宏之前揭證言，自不足以證明原85建號建物在上訴人歷次整修前，均具獨立完整性及達經濟上使用目的，而仍係民法所規定之獨立不動產。

況查，證人陳宗宏於系爭行政訴訟事件前揭準備程序期日另證稱原85建號建物之廚房係在房屋內，上訴人於本院言詞辯論期日亦自承原85建號建物並無其他廚房，且該廚房與系爭房屋相通（見本院109年7月6日言詞辯論筆錄），然本院109年度訴字124號被上訴人訴請上訴人拆屋還地事件108年11月28日至系爭土地勘驗時，系爭建物之中並無廚房，建物左側則有未與系爭建物主體相連，已頹圯無屋頂之磚造廚房之事實，有勘驗相片可稽(見前揭事件卷宗第317、319頁)，足見原85建號建物之外牆範圍，於上訴人整修前，原係包含建物主體及相連接之廚房，而經上訴人整修後，外牆之範圍已改變，上開廚房因而不再與建物主體相通相連，益徵系爭土地上現存建物即本院109年度訴字124號事件履勘測量之系爭建物，並非上訴人之被繼承人吳炎輝與游金發訂立系爭買賣契約時之原85建號建物。

(六)綜上，系爭土地及其上上訴人之被繼承人吳炎輝所有之原85建號建物，於吳炎輝與游金發訂立系爭買賣契約後6個月內，即喪失經濟上使用之目的而滅失，縱上訴人日後利用原有牆壁或殘存結構予以修復，亦無從再使業已滅失之所有權重行回復，原有租賃關係亦已隨之消滅。

上訴人自不得再據其另行新建之房屋主張就系爭土地有租賃關係，而行使優先承買權。

七、綜上所述，上訴人主張因就系爭土地有租賃關係存在，而有優先承買權，並非可取。

是其請求(一)確認上訴人就系爭土地應有部分8/12有優先購買權存在。

(二)被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華、韓志翔就系爭土地（應有部分6/12）於92年10月29日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

(三)被上訴人許雍佳與被上訴人林慶華就系爭土地（應有部分2/12）於104年5月15日所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為被上訴人許雍佳所有。

四被上訴人林慶華與被上訴人黃暉中就系爭土地（應有部分2/ 12）於104年6月30日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

(五)被上訴人韓志翔與被上訴人黃暉中、林和治就系爭土地（應有部分4/12）於104年9月16日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

(六)被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分6/12）應以出售予被上訴人林慶華、韓志翔之同一價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分6/12）移轉登記予上訴人所有。

(七)被上訴人許雍佳就系爭土地（應有部分2/12）應以出售予被上訴人林慶華之同一之價格與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地所有權（應有部分2/12）移轉登記予上訴人所有，均屬無據，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 華奕超
法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 27 日
書記官 湯惠芳