臺灣基隆地方法院民事-KLDV,109,訴,396,20220224,2

臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第396號
原 告 日出新台北公寓大廈管理委員會

法定代理人 吳聲鑨

訴訟代理人 游文愷律師
複 代理人 張漢榮律師
被 告 王蘇淑惠

楊玉枝

許哲尉

許書碩

魏東明

游永昌

羅文樟

共 同
訴訟代理人 彭傑義律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國111年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告王蘇淑惠應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖編號A所示地上物(即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋後方一樓磚造鐵皮，面積七三點四三平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地共有人全體。

被告王蘇淑惠應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟壹佰肆拾伍元，及自民國一百一十年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百一十年十二月一日起至將本判決第一項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰玖拾柒元。

被告楊玉枝、許哲尉、許書碩應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖編號B所示地上物(即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋後方一樓磚造鐵皮，面積四一點五○平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地共有人全體。

被告楊玉枝、許哲尉、許書碩應給付原告新臺幣柒萬零伍元，及自民國一百一十年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百一十年十二月一日起至將本判決第三項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰壹拾壹元。

被告魏東明應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖編號C所示地上物(即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋後方一樓磚造鐵皮，面積二五點○一平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地共有人全體。

被告魏東明應給付原告新臺幣伍萬伍仟玖佰零柒元，及自民國一百一十年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百一十年十二月一日起至將本判決第五項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣捌佰伍拾元。

被告游永昌應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖編號D所示地上物(即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋後方一樓磚造鐵皮，面積三九點一七平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地共有人全體。

被告游永昌應給付原告新臺幣肆萬壹仟捌佰玖拾捌元，及自民國一百一十年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百一十年十二月一日起至將本判決第七項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹仟參佰參拾貳元。

被告羅文樟應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地上，如附圖編號E所示地上物(即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋後方一樓磚造鐵皮，面積九九點四○平方公尺)拆除，並將上開占用土地返還坐落基隆市○○區○○段○○○○段○○○地號土地共有人全體。

被告羅文樟應給付原告新臺幣柒萬肆仟壹佰參拾元，及自民國一百一十年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；

並自民國一百一十年十二月一日起至將本判決第九項占用之土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣參仟參佰捌拾元。

原告其餘之訴均駁回。

訴訟費用由被告王蘇淑惠負擔百分之二十六；

被告楊玉枝、許哲尉、許書碩負擔百分之十五；

被告魏東明負擔百分之九；

被告游永昌負擔百分之十四；

被告羅文樟負擔百分之三十六。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾玖萬玖仟參佰伍拾柒元供擔保後，得假執行；

但被告王蘇淑惠如以新臺幣參佰伍拾玖萬捌仟零柒拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項前段於原告以新臺幣伍萬肆仟柒佰壹拾伍元供擔保後，得假執行；

但被告王蘇淑惠如以新臺幣壹拾陸萬肆仟壹佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣捌佰參拾貳元供擔保後，得假執行；

但被告王蘇淑惠於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣貳仟肆佰玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣陸拾柒萬柒仟捌佰參拾參元供擔保後，得假執行；

但被告楊玉枝、許哲尉、許書碩如以新臺幣貳佰零參萬參仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第四項前段於原告以新臺幣貳萬參仟參佰參拾伍元供擔保後，得假執行；

但被告楊玉枝、許哲尉、許書碩如以新臺幣柒萬零伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第四項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣肆佰柒拾元供擔保後，得假執行；

但被告楊玉枝、許哲尉、許書碩於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣壹仟肆佰壹拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第五項於原告以新臺幣肆拾萬捌仟肆佰玖拾柒元供擔保後，得假執行；

但被告魏東明如以新臺幣壹佰貳拾貳萬伍仟肆佰玖拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第六項前段於原告以新臺幣壹萬捌仟陸佰參拾陸元供擔保後，得假執行；

但被告魏東明如以新臺幣伍萬伍仟玖佰零柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第六項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣貳佰捌拾參元供擔保後，得假執行；

但被告魏東明於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣捌佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第七項於原告以新臺幣陸拾參萬玖仟柒佰柒拾柒元供擔保後，得假執行；

但被告游永昌如以新臺幣壹佰玖拾壹萬玖仟參佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第八項前段於原告以新臺幣壹萬參仟玖佰陸拾陸元供擔保後，得假執行；

但被告游永昌如以新臺幣肆萬壹仟捌佰玖拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第八項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣肆佰肆拾肆元供擔保後，得假執行；

但被告游永昌於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣壹仟參佰參拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第九項於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬參仟伍佰參拾參元供擔保後，得假執行；

但被告羅文樟如以新臺幣肆佰捌拾柒萬零陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第十項前段於原告以新臺幣貳萬肆仟柒佰壹拾元供擔保後，得假執行；

但被告羅文樟如以新臺幣柒萬肆仟壹佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第十項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣壹仟壹佰貳拾柒元供擔保後，得假執行；

但被告羅文樟於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣參仟參佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請均駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第256條分別定有明文。

查原告起訴時原聲明：「㈠被告王**應將坐落基隆市○○區○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀後附相片所示之基隆市○○區○○街000號房屋增建部分拆除，並將占用之土地返還日出新台北公寓大廈（下稱系爭社區）全體區分所有權人。

㈡被告楊**、許**、許**應將坐落系爭土地如起訴狀後附相片所示之基隆市○○區○○街000號房屋增建部分拆除，並將占用之土地返還系爭社區全體區分所有權人。

㈢被告魏**應將坐落系爭土地如起訴狀後附相片所示之基隆市○○區○○街000號房屋增建部分拆除，並將占用之土地返還系爭社區全體區分所有權人。

㈣被告游永昌應將坐落系爭土地如起訴狀後附相片所示之基隆市○○區○○街000號房屋增建部分拆除，並將占用之土地返還系爭社區全體區分所有權人。

㈤被告羅**應將系爭土地如起訴狀後附相片所示之基隆市○○區○○街000號房屋增建部分拆除，並將占用之土地返還系爭社區全體區分所有權人。

㈥願供擔保，請准宣告假執行。」

（卷一頁11、13、43至49）嗣於民國109年7月13日具狀更正各被告之姓名（卷一頁61至65），復經本院於訴訟繫屬中囑託基隆市地政事務所測量系爭土地遭實際占用之面積，並製繪基隆市地政事務所110年8月10日基地所測字第11000008479號函檢附之複丈成果圖(卷一頁389至391；

下稱附圖)，原告乃先後於110年12月3日具狀、同年月8日於言詞辯論期日變更及更正訴之聲明，最終聲明則為：「㈠被告王蘇淑惠應將坐落系爭土地如附圖所示編號A、面積73.43平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

㈡被告王蘇淑惠應給付原告新臺幣（下同）328,673元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告4,993元。

㈢被告楊玉枝、許哲尉、許書碩（下稱楊玉枝3人）應將坐落系爭土地如附圖所示編號B、面積41.50平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

㈣被告楊玉枝3人應給付原告140,547元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,822元。

㈤被告魏東明應將坐落系爭土地如附圖所示編號C、面積25.01平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

㈥被告魏東明應給付原告111,945元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告1,701元。

㈦被告游永昌應將坐落系爭土地如附圖所示編號D、面積39.17平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

㈧被告游永昌應給付原告83,824元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,664元。

㈨被告羅文樟應將坐落系爭土地如附圖所示編號E、面積99.40平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

㈩被告羅文樟應給付原告148,702元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告6,759元。

十一、願供擔保，請准宣告假執行。」

（卷一頁417至421、439）經核原告依民法第179條規定追加請求被告給付相當於租金之不當得利部分，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，程序上應予准許。

至原告具狀陳明各被告真實姓名暨渠等房屋實際占用系爭土地之具體範圍、更正訴之聲明所載「系爭社區全體區分所有權人」為「系爭土地全體共有人」，為事實上之更正、補充，非訴之變更或追加，合於前揭規定，亦應予准許。

二、原告之法定代理人原為龔永輝，惟於本件起訴後，則變更為吳聲鑨，且經吳聲鑨以被告法定代理人身分於110年5月26日向本院具狀承受訴訟，並提出聲明承受訴訟狀、民事委任狀、基隆市七堵區公所110年4月27日基七民字第1100004485號函在卷可憑（卷一頁373至377、383），並經本院將上開承受訴訟狀繕本合法送達被告（卷一頁385），核與民事訴訟法第170條及第176條之規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)系爭土地為系爭社區全體區分所有權人（含全體被告）所共有，而原告則係系爭社區之管理組織。

詎被告王蘇淑惠（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物，即門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋所有權人；

下稱136號房屋）、楊玉枝3人（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物，即門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋共有人；

下稱138號房屋）、魏東明（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物，門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋所有權人；

下稱140號房屋）、游永昌（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物，即門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋所有權人；

下稱142號房屋）、羅文樟（基隆市○○區○○段○○○○段0000○號建物，即門牌號碼基隆市○○區○○街000號房屋所有權人；

下稱144號房屋）未經系爭社區全體區分所有權人同意，即無權占有如附圖所示A、B、C、D、E部分土地(面積各為73.43、41.50、25.01、39.17、99.40平方公尺)，並於房屋後方搭蓋1樓磚造鐵皮建物，侵害系爭土地全體共有人之權利。

為此，原告為系爭社區全體區分所有權人選舉成立之管理委員會，對系爭土地有管理權，其自得依系爭社區規約第23條第1項第3款、公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告拆除渠等占用部分之地上物，並將該土地返還系爭土地全體共有人；

另本於管理系爭土地之權能，依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利（其金額參酌土地法第97條規定以系爭土地申報地價年息10%計算；

依各被告取得房屋所有權之時間計算，被告王蘇淑惠、魏東明均自105年1月、楊玉枝3人自106年8月、游永昌自108年4月、羅文樟自109年2月起算）。

(二)對被告答辯之陳述：1.依被告提出之區分所有權人會議紀錄，可徵系爭社區區分所有權人自數十年前已曾對系爭土地遭占用之事加以異議，且屢次開會討論，絕非被告所述系爭土地共有人均對被告等人使用收益系爭土地如附圖所示編號A、B、C、D、E部分係毫無爭執，遑論就系爭土地成立分管契約。

2.被告雖依上開會議紀錄，辯稱兩造間有「租賃土地」之方案，然上開決議並非「出租土地」予被告，僅係「協商」出租之方案，並請求被告就各該占用面積加徵「管理費」，被告迄今亦不曾遵此內容補繳管理費，顯然兩造間確無租約或分管契約可言。

3.分管契約與區分所有權人會議決議性質有間，不容混淆。

被告主張兩造間有「明示分管契約」之存在內容，自應負舉證責任。

(三)並聲明：1.被告王蘇淑惠應將坐落系爭土地如附圖所示編號A、面積73.43平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

2.被告王蘇淑惠應給付原告328,673元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告4,993元。

3.被告楊玉枝3人應將坐落系爭土地如附圖所示編號B、面積41.50平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

4.被告楊玉枝3人應連帶給付原告140,547元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,822元。

5.被告魏東明應將坐落系爭土地如附圖所示編號C、面積25.01平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

6.被告魏東明應給付原告111,945元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告1,701元。

7.被告游永昌應將坐落系爭土地如附圖所示編號D、面積39.17平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

8.被告游永昌應給付原告83,824元，及自民事追加暨更正狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自110年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,664元。

9.被告羅文樟應將坐落系爭土地如附圖所示編號E、面積99.40平方公尺之磚造鐵皮房屋拆除，並將占用之土地返還系爭土地全體共有人。

10.被告羅文樟應給付原告148,702元，及自民事追加暨更正狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；

暨自1 10年12月起至返還前項土地之日止，按月給付原告6,759元 。

11.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

(一)觀諸85年12月30日、96年3月30日之系爭社區區分所有權人會議記錄記載「1F違建加蓋部分…決議以承租方式由1F加蓋戶協調並於下次會議提出合理承租方式」、「增建戶以增建部分一坪30元來收取」等內容，顯見當時系爭社區之區分所有權人已明示同意社區1F之136、138、140、142、144加蓋戶可使用系爭土地，僅係要求支付管理費；

而後上開房屋輾轉由各被告取得所有，並由原告向被告收取管理費用長達10餘年，亦徵各共有人對被告占用系爭土地使用、收益亦有默示分管契約存在，被告並非無權占有系爭土地。

(二)兩造間就系爭土地於85年間締結之分管契約，係由系爭社區區分所有權人協議訂定，依98年1月23日修正公布前之民法第820條第1項規定，須經全體共有人所同意方得終止。

是原告僅以108年5月間之區分所有權人會議公告、系爭社區違建意見書（投票單）主張終止分管契約，自非合法，況區分所有權人以多數決方式任意變更分管協議，已違誠信原則或權利濫用，為法所不許。

遑論，細繹上開投票單及區分所有權人名冊之內容，同意拆屋還地終止本件分管契約之共有人僅有14人，亦未經半數以上共有人同意，分管契約當未合法終止，效力繼續存在。

(三)況且，兩造至現場履勘時所見如附圖所示編號A至E房屋均係建商興建，即已知本件確有分管契約無訛。

又，投票單上僅有詢問「拆屋還地」之意見，並不包含不當得利之部分。

並聲明：原告之訴駁回；

願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：本件原告主張系爭土地為系爭社區全體區分所有權人所共有，並由原告所管理，而被告王蘇淑惠、楊玉枝3人、魏東明、游永昌、羅文樟各自所有之136、138、140、142、144號房屋後方分別搭建1樓磚造鐵皮占用系爭土地各如附圖所示之編號A、B、C、D、E即面積73.43、41.50、25.01、39.17、99.40平方公尺等情，業據原告提出與其主張相符之上開房屋登記第二類謄本、系爭土地地籍圖、空照圖及136、138、140、142、144號房屋俯瞰攝影、系爭土地及建物登記第一類謄本、區分所有權人名冊等件為證（卷一頁23至49、67至131、355至361），並經本院調取136、138、140、142、144號房屋第一類登記謄本、異動索引附卷可稽（卷一頁201至223、281至293、329至349），且經本院勘驗現場並囑託基隆市地政事務所測量確認無訛，此有勘驗筆錄、現場照片、附圖等件在卷可考（卷一頁295至313），亦為被告所不爭執，堪信原告主張被告之136、138、140、142、144房屋後方1 樓磚造鐵皮占用原告管理之系爭土地如附圖所示之編號及面積乙情，係屬真實。

至原告主張被告應拆除磚造鐵皮並將系爭土地騰空返還予系爭土地全體共有人，且應給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件所應審究者為，被告占用系爭土地各如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分，有無分管契約或默示分管契約存在？原告請求被告拆除系爭土地上如附圖所示之各編號面積及返還系爭土地予系爭土地全體共有人，有無理由？原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受之不當得利，有無理由？如有理由，數額為何？現判斷如下：

(一)被告占用系爭土地各如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分，有無分管契約或默示分管契約存在？原告請求被告拆除系爭土地上如附圖所示之各編號面積及返還系爭土地予系爭土地全體共有人，有無理由？1.按公寓大廈管委會之訴訟當事人能力與權利能力，為不同法律概念意義，內容亦異，管委會依公寓大廈管理條例第38條第1項有當事人能力。

惟有當事人能力，並非即可因此取得原屬區權人之實體上權利。

另民法第767條有關所有物返還請求權，其權利人為物之所有權人。

本件管委會苟非區權人，無所有權存在，則區權人對無權占用人本於該條或同法第821條之權利行使，當非管委會對無權占有人所得據以主張之實體權利。

又公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，固已賦予管委會就上開規定事項，得訴請法院為必要之處置。

惟管委會僅在其職務範圍內，依規約約定或區權會決議，或基於權利義務主體即公寓大廈區權人之授權，本於任意訴訟擔當法理，對他人提出訴訟，使判決效果直接歸屬於區權人。

基此，管委會以自己名義為訴訟行為，應就其有訴訟實施權之原因，提出證據資料證明，法院亦應就訴訟擔當之實施權有無為實質認定（最高法院109年度台上字第2087號民事判決意旨參照）。

查，本件原告既已提出系爭社區之住戶規約為證（卷二頁271至299），且為被告所不爭執（卷二頁306），原告應得本於其管理職務及權限，依據訴訟擔當之法理，以自己名義，依民法第767條第1項、第821條規定為本件請求。

2.按依公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」

同條例第9條第1項、第2項前段、第4項規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。」

、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」

、「住戶違約第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

如有損害並得請求損害賠償。」

又依同條例第36條第2款、第11款規定，公寓大廈管委會就共有、共用部分、約定共用部分，有維護及點收、保管之職權。

次按系爭社區規約第2條明文：「一、本公寓大廈…㈡共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。

㈢約定專用部分：公寓大廈共有部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

㈣約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

二、本公寓大廈1樓前、後側邊之範圍之法定空地（即開放空間）、樓頂平臺為共用部分…」、第23條則規定：「一、…㈢住戶違反本條例（即公寓大廈管理條例，下同）第9條第2項規定，對共有部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」

準此，揆諸前揭規定，公寓大廈之住戶占用共用部分，即屬違反共用部分之通常使用方法，管委會（即本件原告）自得依同條例第9條第4項、系爭社區規約第23條第1項第3款規定，訴請法院為必要之處置。

3.按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正，同年7月23日施行前之民法第799條前段定有明文。

查系爭社區於81年10月14日興建完成，同年12月3日辦理所有權第一次登記，有136、138、140、142、144房屋（即基隆市七堵區五堵段五堵北小段4163、4161、4165、4162、4168建物）之建物登記謄本附卷可稽，自應適用修正前之規定。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

原告以無權占有為原因，提起拆除前揭房屋等之訴，被告就渠等各占用系爭土地如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分坐落系爭土地為原告管理之事實不爭執，而僅以其非無權占有為抗辯者，自應由被告就其占有係有正當權源之事實證明之。

查：⑴被告抗辯：其係本於系爭社區之「分管契約」，合法占有系爭土地云云，並據提出系爭社區之85年12月30日區分所有權人會議紀錄、公告（86.1.2）、96年3月30日區分所有權人會議公告、通知（96.4.25）等件為證（卷一頁257至267）。

觀諸被告所稱之「85年12月30日區分所有權人會議紀錄」，係標題為「會議內容及決議」之手寫文書，其內容第3點記載「1F違建加蓋部分如何解決：決議以承租方式由1F加蓋戶『協調』並於下次會議時提出合理承租方式（下次會議時間訂於86年1月下旬）」等文字；

另被告所稱之「96年3月30日區分所有權人會議公告」則係繕打「日出新台北公寓大廈（會議出席委託書）96年3月30日晚上7點30分時舉行之區分所有權人會議…（開會決定對增建戶以增建部分一坪30元來收取）」等文字及部分住戶簽名之書面。

惟互核上開文義，85年所稱之「1F違建加蓋戶」與96年所稱之「增建戶」所指究係何戶房屋、兩者所指「1F違建」或「增建」占用系爭土地位置、範圍是否同一（是否均係指如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分面積）等情，本院均無從辨識，且未於會議紀錄中明確標示，實無任何依據以茲認定系爭社區於85年間已透過區分所有權人會議決議，與被告約定如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分可供渠等專用乙情為真。

且觀被告於上開「85年12月30日區分所有權人會議紀錄」後檢附之「公告（86.1.2）」全文，其上記載「依據85年12月30日區分所有權人會議決議：一、電梯保養費…。

二、管理費…。

三、地下室方住戶停放機車…。

各樓委員名單如下：…。」

等內容（卷一頁263），對於「1樓違建加蓋」部分亦隻字未提，顯見縱使「85年12月30日區分所有權人會議紀錄」內容，確為系爭社區於85年12月30日所召開之區分所有權人會議，然與會之區分所有權人亦尚未對「1樓違建加蓋」部分作出任何決議，遑論該會議紀錄明確記載當次與會人數係「16人」（卷一頁261），自非「系爭土地全體共有人」，顯見被告使用如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分所坐落系爭土地，並無明確取得系爭土地全體共有人同意甚明。

再參「96年3月30日區分所有權人會議公告」、「通知（96.4.25）」之內容，僅有區分所有權人會議之公告及通知，並無區分所有權人會議紀錄可查，亦未曾召開區分所有權人會議，並依系爭社區規約第2條第1項第3款規定，就被告所稱就共用部分經約定供特定區分所有權人使用之「分管契約」，提請管理委員會造冊保存，且徵管理費（執行管理事務之對價）絕非等同收取租金（使用收益不動產之對價），更難與同意使用乙節相提並論（遑論被告並未繳交增加之管理費金額），足徵原告並未於區分所有權人會議中，決議如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分由被告成立約定專用之情屬實，被告辯稱憑上開書面內容，即知系爭土地全體共有人與被告間成立分管契約存在一節，難認可採。

⑵被告又辯稱：如附圖所示之編號A、B、C、D、E部分土地，十餘年來均為被告所用，系爭土地共有人未曾干涉，顯有被告等人占有使用該特定區域之默示分管意思，且足見係建商所建，其非無權占用云云，並據提出系爭社區管理費收據為憑（卷二頁115至117）。

惟按分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決參照）。

又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院104年度台上字第2388號民事判決意旨、105年度台上字第445號民事判決意旨參照）。

查，上開收據固可見原告未向被告收取「增建坪數1坪30元」之管理費屬實（被告亦自承歷來未經收取增建管理費），然本院尚難僅憑此節，即遽認兩造間存在默示分管契約；

且參被告執以為辯之前揭會議紀錄、公告各節，如兩造確曾如附圖所示編號A至E所示面積商討增收管理費、詢問眾區分所有權人意見，無非係原告或其他土地共有人對於被告無權使用系爭土地上開部分之事有所爭執或異議，否則何有召開區分所有權人會議決議之必要？被告所辯已有矛盾。

此外，被告僅空言抗辯其他區分所有權人未曾表示異議，但並未舉證證明其他區分所有權人有何有特別情事，依社會觀念可認為其他區分所有權人同意如附圖編號A至E部分增建磚造鐵皮占有使用共有部分之系爭土地，縱其他區分所有權人既僅係單純沈默而未為制止，揆諸前開意旨，亦僅謂單純沈默，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。

況系爭土地之全體共有人，已因買賣或其他法律關係而多所更迭，有系爭土地異動索引在卷足稽，被告所抗辯默示之分管契約究係何時與何共有人間所成立？其受讓人是否知悉或可得知悉該分管契約存在？應否受拘束？亦未見被告舉證證明，亦應認被告此部分之抗辯，毫無可取。

至被告另稱如附圖所示編號A至E所示磚造鐵皮係建商所建，亦足認已有默示分管契約之成立，然原告對此並未舉證以實其說，且參照前開說明，如建商與各承購戶間未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約，是被告既無任何約定可循，殊難認被告得專有使用系爭土地如附圖所示編號A至E之面積，且合意成立分管契約，是被告以此置辯，亦難憑信。

4.又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。

惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照）。

查，如附圖編號A至E所示之1樓磚造鐵皮，係占用系爭土地之法定空地，為系爭社區區分所有權人共有，且未約定專用，被告占用系爭土地已違反法定空地之使用目的，且被告復不能證明占用之正當權源，原告為系爭土地之管理人，其訴請法院為必要之處置，核屬正當行使其法定職權，難謂有何以損害被告為主要目的，故被告主張被原告為權利濫用云云，應屬無據。

5.系爭地上物占用系爭土地法定空地部分，不符系爭土地空地設置目的及通常使用方法，且屬無權占用系爭土地，均如前述，因此，原告基於系爭社區管理人之權能，依系爭社區規約第23條第1項第3款、公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項前段及中段、第821條規定，請求被告王蘇淑惠、楊玉枝3人、魏東明、游永昌、羅文樟各自所有之136、138、140、142、144號房屋分別搭建1樓磚造鐵皮占用系爭土地各如附圖所示之編號A、B、C、D、E即面積為73.43、41.50、25.01、39.17、99.40平方公尺之部分拆除，並將占用土地返還系爭土地全體共有人，自屬有據，應予准許。

(二)原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受不當得利，有無理由？如有理由，數額為何？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人不動產，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，並因而致所有權人受有相當於租金之損害，無權占有人應返還相當於租金之利益予所有權人（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；

前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

其次，所謂土地價額係指法定地價而言。

舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。

土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；

申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。

土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。

準此，土地法第97條第1項、第105條所謂之申報總價，即指該土地之申報地價而言。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%之最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

查如附圖所示之編號A、B、C、D、E之1樓磚造鐵皮無權占用系爭土地，業如上述，則被告受有占有、使用系爭土地之利益，致系爭土地全體共有人受有相當於租金之損害，原告依不當得利返還請求權（另參照公寓大廈管理條例第9條第4項、系爭社區規約第23條第1項第3款規定，原告得請求損害賠償），請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

2.觀諸被告占用系爭土地之情形（參本院勘驗筆錄、勘驗照片及附圖；

卷一頁295至323、389至391），並審酌系爭土地之位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，本院認以申報地價5%計算為適當。

又依現場勘驗照片及附圖，如附圖所示之編號A、B、C、D、E之1樓磚造鐵皮無權占用系爭土地之面積各為73.43、41.50、25.01、39.17、99.40平方公尺。

又系爭土地105年1月、107年1月、109年1月之申報地價各為6,880元/平方公尺（公告地價8,600元×0.8）、7,680元/平方公尺（公告地價9,600元×0.8）、8,160元/平方公尺（公告地價10,200元×0.8），有系爭土地公告現值及公告地價查詢表可佐（卷一頁431）。

準此，原告請求被告王蘇淑惠、楊玉枝3人、魏東明、游永昌、羅文樟分別給付至110年11月30日止之相當於租金之不當得利（按：其中被告王蘇淑惠、魏東明均自105年1月起算、楊玉枝3人自登記為138號房屋所有權人之106年8月7日起算、游永昌自登記為142號房屋所有權人後之108年4月起算、羅文樟自登記為144號房屋所有權人後之109年2月起算不當得利），金額各為164,145元、70,005元、55,907元、41,898元、74,130元（計算式詳如附件一至五，元以下四捨五入），及自起追加訴狀繕本送達翌日即110年12月4日（卷一頁439）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自110年12月1日起至返還上開土地之日止相當於租金之不當得利，每月之金額各為2,497元、1,411元、850元、1,332元、3,380元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭社區規約第23條第1項第3款、公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，請求被告王蘇淑惠、楊玉枝3人、魏東明、游永昌、羅文樟應分別將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D、E部分（面積分別為73.46平方公尺、41.5平方公尺、25.01平方公尺、39.17平方公尺、99.4平方公尺）之1 樓磚造鐵皮拆除，並將占用之系爭土地騰空返還予原告；

被告王蘇淑惠、楊玉枝3人、魏東明、游永昌、羅文樟依序應給付原告164,145元、70,005元、55,907元、41,898元、74,130元，及均自110年12月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

並自109年12月1日起至返還占用之系爭土地之日止，依序按月給付原告2,497元、1,411元、850元、1,332元、3,380元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、末按原告主張返還系爭土地及給付相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，以一訴附帶請求損害賠償，不併算價額，是本件給付相當於租金之不當得利部分未徵裁判費，僅就返還系爭土地部分徵裁判費，從而，本件訴訟費用應由被告依比例負擔各如主文所示，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

七、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告就勝訴部分假執行或就敗訴部分免為假執行，經核皆無不合，爰依其等聲請宣告之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。

八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
書記官 黃婉晴