臺灣基隆地方法院民事-KLDV,111,訴,393,20240430,1

臺灣基隆地方法院民事判決
111年度訴字第393號
原 告 陳美齡
訴訟代理人 陳郁婷律師
被 告 陳鴻飛
陳林彩雲
陳鴻瑛

陳錦玲
陳鴻文
范宏洋（原名范志祥）




上列一人之
訴訟代理人 張立宇律師
複 代理人 王品舜律師
劉立耕律師
被 告 邱朝維（原名邱朝瑋）



張素婉（原名張素琬）

上二人共同
訴訟代理人 鍾添錦律師
被 告 陳錦娟

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查原告起訴時以甲、乙、丙、丁、戊、陳鴻文、范宏洋、邱朝維、張素婉為被告。

嗣於民國111年5月31日具狀補正甲、乙、丙、丁、戊之真實姓名為陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟。

核原告上開所為係屬補充事實上之陳述，不生訴訟標的之追加、變更問題，應為適法，合先敘明。

二、被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：㈠原告於100年10月3日因繼承而為基隆市○○區○○段○○段00○00地號及其上同段23建號建物（門牌號碼：基隆市○○區○○路00號，下稱系爭房地）應有部分20分之1之所有權人。

而被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟與原告同為系爭房地之共有人，於000年0月間分別以新臺幣（下同）333.3萬元及1,000萬元出售系爭房地之應有部分（其中被告陳鴻飛之應有部分為12分之1，被告陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟之應有部分各為16分之1）予被告范宏洋，並於108年7月5日辦理系爭房地應有部分之移轉登記。

然渠等並未依法通知原告就渠等買賣系爭房地應有部分之土地，通知原告行使優先承買權。

被告范宏洋更夥同辦理本次買賣所有權移轉登記之地政士即被告張素婉及被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟，向基隆市地政事務所出具不實之優先購買權人確已放棄優先承買權之切結書，持之辦理系爭房地應有部分之所有權移轉登記。

被告范宏洋、張素婉、陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟顯係共同故意以背於善良風俗之方法，侵害原告之權益。

㈡被告范宏洋以前開方式取得系爭房地應有部分之3分之1後，因已取得系爭房地共有人之身分，便得於無庸通知被告行使優先承買權之情形下，於108年間陸續買受其他共有人之應有部分，因而取得系爭房地應有部分之240分之188。

嗣被告范宏洋再於108年7月15日以相同手法夥同被告張素婉，促使被告陳鴻文將系爭房地應有部分之12分之1、20分之1分別出售予范宏洋及被告邱朝維，被告范宏洋乃因此取得系爭房地應有部分之240分之8，被告邱朝維則因此取得系爭房地應有部分之240分之12，並於108年8月6日辦理所有權登記完竣。

然渠等並未依法通知原告就被告陳鴻文及邱朝維買賣系爭房地應有部分之土地，通知原告行使優先承買權。

被告范宏洋更夥同辦理本次買賣所有權移轉登記之地政士即被告張素婉及被告陳鴻文、邱朝維，向基隆市地政事務所出具不實之優先購買權人確已放棄優先承買權之切結書，持之辦理系爭房地應有部分之所有權移轉登記。

被告范宏洋、張素婉、邱朝維係共同故意以背於善良風俗之方法，侵害原告之權益。

㈢系爭房地前經台灣大華不動產估價師聯合事務所預估於110年9月7日之總價為5,500萬元，則系爭房地應有部分4分之1之價值即為1,375萬元，12分之1之價值即為458萬3,333元，20分之1之價值即為275萬元，堪認被告等人於108年6月及同年0月00日出售應有部分之價值與市價之價差為分別為375萬元（計算式：1,375萬元－1,000萬元＝375萬元）、125萬0,333元（計算式：458萬3,333元－333萬3,000元＝125萬0,333元）、75萬元（考量被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟出售之價格均有依固定比例係以系爭房地總價4,000萬元為基礎，可以推估被告陳鴻文於108年0月00日出售系爭房地應有部分予被告邱朝維之價格應為200萬元，與出售系爭房地應有部分20分之1市價之價差為75萬元，計算式：275萬元－200萬元＝75萬元），即為原告所失利益。

為此，爰依民法第184條第1項、第185條規定請求被告等人賠償其損害。

並聲明：1.被告范宏洋、張素婉、陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟應連帶給付原告500萬0,333元，暨起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

2.被告范宏洋、張素婉、陳鴻文、邱朝維應連帶給付原告75萬元，暨起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告之答辯：㈠被告陳鴻飛部分：1.被告陳鴻飛所有系爭房地應有部分之出售及過戶事宜，均全權委託買方即被告范宏洋委託之地政士即被告張素婉辦理。

於簽定不動產買賣契約時，被告陳鴻飛因基於對被告張素婉專業之信任，認定其應該會依法律規定辦理系爭房地應有部分之合法買賣及所有權移轉登記，乃於簽約時將印章交由被告張素婉於不動產買賣契約上用印，並於嗣後辦理所有權移轉登記時，由被告張素婉在土地登記申請書備註欄所載「優先購買權人確已放棄優先承買權，如有不實，出賣人應負法律責任」字樣處，代被告陳鴻飛蓋章切結。

惟被告張素婉身為地政士，應依據法令及正當程序，盡力維護當事人之合法權益，且應將法律上之意見坦誠告知委託人，不得有蓄意矇騙行政機關之行為。

詎被告張素婉於買賣洽談及簽約過程中，從未告知被告陳鴻飛於簽約過戶前，須先通知優先承買權人，俾使優先承買權人決定是否行使優先承買權，且未於辦理所有權移轉登記時，告知被告陳鴻飛須於土地登記申請書上蓋章切結、為何需要切結及切結不實所須負擔之法律責任，致被告陳鴻飛於不知情之情況下，未通知原告優先承買，原告起訴主張其因之受有損害，自應由被告張素婉負責賠償。

2.按不動產買賣契約第9條第5項約定：「但如有優先購買權人須依法通知，由賣方自行依法律程序通知，經由先購買權人放棄權利後，賣方亦應於登記申請書切結」。

承此，被告承鴻飛所有系爭房地應有部分之買受人即被告范宏洋於簽約時即應與被告陳鴻飛確認被告陳鴻飛已通知原告優先購買且原告已回覆放棄權利後，買賣雙方始可於不動產買賣契約簽約，並於土地登記申請書上切結。

然被告范宏洋及被告張素婉，明知不確定原告是否放棄優先承買權之事實，且關於通知優先承買權人及切結之事隻字未提，即與被告陳鴻飛完成簽約，並由被告張素婉代被告陳鴻飛於土地登記申請書上切結。

被告范宏洋與張素婉顯係以詐術促使被告陳鴻飛在毫不知情且未先行通知優先購買權人之情況下，出賣系爭土地之應有部分予被告范宏洋，本件自應由被告范宏洋及張素婉負擔損害賠償責任。

3.並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，原告之求償由被告范宏洋及張素婉給付；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

㈡被告陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟部分：1.渠等所有系爭房地應有部分之出售、所有權移轉登記事宜，皆係全權委由被告張素婉辦理。

被告張素婉於108年5月26日以LINE發送不動產買賣契約書供渠等審閱，其中第9條第5項雖然約定：「但如有優先購買權人須依法通知，由賣方自行依法律程序通知，經由先購買權人放棄權利後，賣方亦應於登記申請書切結」等語，但渠等不諳法律，甚難瞭解該條款之內涵及渠等之義務，自簽約前至簽約後，被告張素婉從未對於渠等告知或解釋優先購買權之事。

渠等對於辦理系爭房地應有部分所有權移轉登記，須於土地登記申請書上切結，全不知情。

詎料，被告張素婉在未告知渠等之情形下，於買賣雙方簽約時，逕將其預先準備好之土地登記申請表上，打印上優先購買權人確已放棄優先購買權之切結書，並在渠等未留意之情形下蓋印切結。

嗣後被告張素婉更隱匿土地登記申請書，以防免渠等發現其私自切結之事。

顯見被告張素婉係蓄意不讓優先購買權人行使優先購買權，卻讓無辜之出賣人因未踐行通知優先購買權人之法定程序，而負擔法律責任。

2.系爭房地應有部分之買賣，均係由被告張素婉與各共有人聯繫，而由被告張素婉以LINE傳送給被告陳錦娟之訊息，顯示直到108年6月7日，被告張素婉尚未聯繫上原告，被告張素婉卻仍計劃於108年6月11日簽訂不動產買賣契約。

足認被告張素婉係為達成被告范宏洋收購系爭房地所有權，未經渠等同意，擅自蓋用渠等之印章，而為不實之切結。

3.並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，由被告范宏洋及張素婉負賠償責任；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

㈢被告范宏洋部分：1.被告范宏洋係於108年間經由被告張素婉獲悉系爭房地之共有人有出賣系爭房地之意願，乃委由被告張素婉與渠等共有人接洽購買系爭房地事宜，相關事宜皆由被告張素婉進行接洽處理，被告范宏洋僅於被告張素婉通知簽約時進行簽約，並未經手其他事項。

其中被告范宏洋於108年6月11日與被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟等人簽定不動產買賣契約；

於108年6月19日與訴外人陳鴻財、陳鴻興、陳紅儒、陳鴻禧、陳林彬、陳錦雪、陳惠卿等人簽定不動產買賣契約；

於108年6月28日與訴外人陳李若珠、陳建忠、陳建國、陳曉慧等人簽定不動產買賣契約；

於108年7月15日與被告陳鴻文簽定不動產買賣契約，合計共取得系爭房地12分之11之應有部分，並分別於108年6月、109年2月辦妥系爭房地應有部分之所有權移轉登記。

嗣後被告范宏洋擬將系爭房地之應有部分出售予他人，乃依土地法第34條之1規定，通知原告優先承買，然原告表示不放棄優先承買權，又拒絕依相等條件向被告范宏洋承購被告范宏洋就系爭房地之應有部分。

2.被告范宏洋雖向系爭房地之共有人購買渠等所有之應有部分，但買受人並無通知系爭房地共有人優先承買之義務，而原告於起訴狀稱：「甲、乙、丙、丁、戊於000年0月間出售系爭房地應有部分予范宏洋時，顯未踐行出賣系爭房地應有部分前，應先通知原告之法定程序」等語，而被告范宏洋並非原告所述甲、乙、丙、丁、戊之任一人，足認原告業已自認且明知被告范宏洋並無通知義務，更無侵害原告優先購買權之行為。

又按申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第8之5條第3、5項、土地法第34條之1第4項、農地重劃條例第5條第2、3款或文化資產保存法第32條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄位記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。

土地登記規則第97條第1項定有明文。

由上述規定可知，土地共有人出售共有土地，該出售之共有人固應先行通知其他人是否由先承買，然土地買受人依法並無通知其他共有人之義務。

被告范宏洋既僅為系爭房地應有部分之買受人，自無義務通知原告優先承買。

又原告主張被告范宏洋夥同被告張素婉及被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人向基隆市地政事務所出具不實之優先購買權人確已放棄優先承買權之切結書，但並無任何證據可為證明。

3.再被告范宏洋於購買系爭房地之應有部分後，其地價縱有上漲，然被告范宏洋於000年0月間欲出售系爭房地時，已有通知原告承買，然為原告所拒絕，堪認原告並無購買意願，如允其於系爭房地價格上漲後，又提起訴訟求償，顯非公允。

且原告於臺灣高等法院110年度上字第757號分割共有物事件中，與被告范宏洋、邱朝維成立調解，約定由被告邱朝維以350萬元向原告買受其就系爭房地之應有部分（20分之1），經此金額換算系爭房地之價值為7,000萬元，已高於該事件中鑑定之價值5,500萬元，是原告主張其受有損害，顯屬無據。

4.又本件原告係於111年4月27日起訴，並主張其係於109年4月28日收受被告范宏洋之存證信函後，始知悉被告范宏洋已於000年0月間收購其他被告就系爭房地之應有部分（即於此時原告始知悉其優先承買權遭到侵害）。

惟原告於本院111年10月13日言詞辯論期日自承訴外人陳建國曾詢問原告要不要出售其應有部分，足見原告早於108年6月經訴外人通知而獲悉被告范宏洋將收購系爭房地各共有人之應有部分。

另被告陳鴻飛亦於上開言詞辯論期日陳稱系爭房地要出賣時，其等都有通知原告等語，足徵000年0月間系爭房地出賣時，系爭房地之其他共有人確有告知原告系爭房地出售事宜。

再原告亦已於上開言詞辯論期日自承被告張素婉有問原告要不要出賣其應有部分等語，益徵原告係早於108年中旬即已知悉被告范宏洋欲購買系爭房地之事。

而原告遲至111年4月27日始提起本件訴訟，顯已逾二年之消滅時效期間。

5.按當事人約定委由法院以外之第三人就法律關係存否之事實或構成要件要素作成判斷，並願受該判斷結果所拘束之仲裁鑑定契約，其性質具有訴訟契約中證據契約之性質，本於辯論主義之事實處分自由及自主選擇定紛爭解決程序之綜合評量，在辯論主義之範圍內，得承認其效力（最高法院97年度台上字第256號判決參照）。

又鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段及第270條之1第1項第3款、第3項之規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；

此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。

倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第246號判決參照）。

本件兩造既於本院112年4月13日言詞辯論期日，合意由本院依職權擇定鑑定機關，原告即應受連邦不動產估價師聯合事務所鑑定結果之拘束，不應恣意爭執否認。

況原告提出之數額乃出於推算，復空言泛稱鑑定報告之內容有違經驗法則，自不足採信。

6.並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈣被告張素婉、邱朝維部分：1.系爭房地原為19人所共有，原告是大房的第三代，被告陳錦娟則是四房的窗口，有關系爭房地優先承買權之問題，被告張素婉與出賣人窗口對談時被告張素婉都有談到，有關優先承買權的切結書被告張素婉均是在出賣人本人在場的情況用印，因為出賣人都有切結，所以張素婉才會認為原告業已拋棄優先承買權。

2.被告范宏洋業於109年4月27日依土地法第34條之1規定，出賣系爭房地全部予訴外人邱善蕎，並於109年4月28日以存證信函載明買賣標的、價款並檢附不動產買賣契約書通知原告，請原告於15日內表示是否以同一條件優先承購系爭房地，並於該期限內至群逸地政士事務所辦理訂約、支付價金等事宜。

原告嗣以存證信函回復被告范宏洋表示：「本人所有之上開地號之土地及其上建物（即系爭房地）應有部分，無意出售及無意放棄優先承購權利」等語。

可見原告已表明願以同一條件優先承購系爭房地之意，足認其已合法行使優先承購權，原告一經表示願意優先承購，雙方不待簽訂書面契約即成立買賣契約關係。

然原告並未於被告范宏洋催告之期限內與被告范宏洋簽定買賣契約，並依被告范宏洋與邱善蕎簽訂之不動產買賣契約第5條第一次付款約定「於簽訂契約同時買方給付賣方400萬元」付款，原告就其第一次付款之義務即陷於遲延，被告范宏洋於原告遲延給付後，復以存證信函催告原告於函到15日內辦理簽約手續，並給付價金，若於期限內不履行上述權利，即表示放棄優先承買權。

然原告僅於109年6月19日存證信函重申「本人應有部分無意出售及無意放棄共有房地所有權全部之優先承購權利」等語，仍未按時前往簽約及付款，則被告范宏洋據以認定原告放棄承買系爭房地，雙方間因行使優先承買權而成立系爭房地之買賣關係，即因原告未依限履行之條件成就而發生解除之效力等情，業經本院109年度重訴字第81號民事判決認定在案，對於原告應為該項判決之爭點效所及，原告依據已失效之優先購買權，請求所施利益之損害賠償，即乏依據。

3.原告就系爭房地所有權之應有部分，業經原告與被告邱朝維於臺灣高等法院110年度上字第757號分割共有物事件成立調解，由原告以350萬元將其應有部分出賣予被告邱朝維，且於111年9月19日辦理所有權移轉登記完竣而喪失共有人之身分，則原告於被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟出賣其等之應有部分予被告范宏洋、被告陳鴻文出賣其應有部分予邱朝維時，原告之優先承買權即為消滅。

4.被告張素婉、邱朝維並非系爭房地之出賣人，並無通知原告優先購買之義務，自不負有侵權行為損害賠償責任。

再者，縱認本件原告之請求權存在，原告既已自認其於000年0月間即已知悉本件優先承買權存在，然其卻遲至於111年4月27日始提起本件訴訟，顯已逾民法第197條所規定之2年消滅時效期間，被告張素婉、邱朝維自得主張時效抗辯，拒絕給付。

又侵權行為之損害賠償，係以回復原狀為原則，依原告請求之損害賠償金額，理應扣除原告出賣其應有部分之買賣價金350萬元，始為適法。

5.本件系爭房地於108年6月11日、7月15日之市場價格，經本院委託連邦不動產估價師聯合事務所進行鑑定後，分別為5,146萬2,848元及5,147萬3,859元，然其鑑定之價格顯然過高。

蓋被告范宏洋於109年2月5日經由法院拍賣程序，買受系爭房地應有部分12分之1的價格為4,034萬4,000元，有不動產權利移轉證書可參。

而依系爭房地房屋部分之拍定價格進行換算，該房屋全部之價格為218萬4,000元，而前開鑑定機關竟認定該房屋之價值為0，顯然與前揭不動產權利移轉證書所登載之價格不符；

且依照基隆鬧區之土地價格應為漸漲趨勢，老舊房屋價格折舊應為漸跌趨勢以觀，系爭房地於上開期日之市場價格應以上開拍定之價格為準，較合乎市場行情。

6.並聲明：原告之訴駁回。

如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈤被告陳鴻文：伊只有將其應有部分出賣給被告范宏洋，伊沒有故意或過失之侵權行為。

三、本件原告主張其於100年10月3日因繼承而為系爭房地應有部分20分之1之所有權人。

而被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟與原告同為系爭房地之共有人，於000年0月間分別以333萬3,000元及1,000萬元出售系爭房地之應有部分（其中被告陳鴻飛之應有部分為12分之1，被告陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟之應有部分各為16分之1）予范宏洋，並於108年7月5日辦理系爭房地應有部分之移轉登記；

被告范宏洋以前開方式取得系爭房地應有部分之3分之1後，於108年間陸續買受其他共有人之應有部分，因而取得系爭房地應有部分之240分之188。

嗣被告陳鴻文則將系爭房地應有部分之12分之1、20分之1分別出售予范宏洋及被告邱朝維，被告范宏洋乃因此取得系爭房地應有部分之240分之8，被告邱朝維則因此取得系爭房地應有部分之240分之12，並於108年8月6日辦理所有權登記完竣事實，總計被告范宏洋、邱朝維取得系爭房地應有部分之比例各為240分之216及240分之13，此業據原告提出系爭房地之土地、建物登記第一、二類謄本、異動索引、內政部不動產時價登錄查詢資料等件為證，並有被告提出系爭房地被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、訴外人陳鴻財、陳鴻興、陳鴻儒、陳鴻禧、陳林斌、陳錦雪、陳惠卿、陳李若珠、陳建忠、陳建國、陳曉慧應有部分之不動產買賣契約書附卷可憑，復經本院依職權調取系爭房地於108年7月5日、8月6日所有權移轉登記資料在卷可稽，自堪信為真實。

而被告范宏洋於109年4月27日與其配偶邱善蕎簽定買賣契約，由被告范宏洋依土地法第34條之1第1項規定，出賣系爭房地之「全部」予邱善蕎，並於109年4月28日以新竹民生路郵局000144號存證信函載明買賣標的、買賣價款並檢附該不動產買賣契約書通知被告，請被告於15日內表示是否以同一條件優先承購系爭房地並於該期限內至新竹市○○街00巷00號（即群逸地政士事務所）辦理訂約、支付價金等事宜，原告嗣於109年5月18日以台北青田郵局第183號存證信函回覆被告范宏洋表示「本人所有之上開地號之土地及其上建物（即系爭房地）應有部分，無意出售及無意放棄優先承購權利」等語，但並未前往簽定買賣契約及依前開買賣契約第5條第一次付款約定「於簽訂契約同時買方給付賣方400萬元」；

嗣被告范宏洋復於109年6月4日以新竹英明街郵局第228號存證信函再次催告原告於函到15日內至前開地政士事務所與陳淑玲地政士辦理簽約手續，並給付其應得價金，若於期限內不履行上述權利，即表示放棄優先購買權，然原告僅於109年6月19日以臺大醫院郵局第1437號存證信函重申「本人應有部分無意出售及無意放棄共有房地所有權全部之優先承購權利」，仍未按時前往簽約及付款等事實，為兩造所不爭執，且有上開存證信函及買賣契約附卷可佐，並經本院調取本院109年度重訴字第81號分割共有物事件卷宗核閱屬實，亦堪認定。

四、本件原告主張被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文與原告同為系爭房地之共有人，於108年6、7月間，將彼等之應有部分出賣給被告范宏洋、邱朝維，並於108年7月5日、108年8月6日辦理系爭房地應有部分之移轉登記。

然渠等並未依法通知原告就渠等買賣系爭房地應有部分之土地，通知原告行使優先承買權。

被告范宏洋更夥同辦理本次買賣所有權移轉登記之地政士即被告張素婉及被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文，向基隆市地政事務所出具不實之優先購買權人確已放棄優先承買權之切結書，持之辦理系爭房地應有部分之所有權移轉登記，侵害原告就系爭房地之優先承買權，爰依民法第184條第1項、第185條規定請求被告等人賠償其損害云云，並聲明如上。

然為被告等人所否認，並以前詞以為置辯。

茲就兩造之爭點，分別說明如下：㈠本件原告主張被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文出售系爭房地應有部分予被告范宏洋、邱朝維時，未通知其行使優先承買權，依民法第184條第2項規定，請求被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文負損害賠償責任，為無理由：1.按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。

但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。

次按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項亦規定甚明。

故共有人出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；

而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，此為保護他人之法律。

又按土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。

部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。

縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。

出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。

故出賣之共有人如有違反土地法第34條之1規定之通知義務，致他共有人無從行使優先承購買而受有損害，他共有人得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。

經查，本件被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文出售系爭房地應有部分予被告范宏洋、邱朝維時，未通知其行使優先承買權，業如前述，揆諸前開說明，原告依民法第184條第2項規定，請求被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文負損害賠償責任，似非無由。

2.按倘共有人以低於當時之市場價格出售其應有部分，如於出售時，依法通知他共有人，他共有人即得共同以較低之同一出售價格，取得該市場價格之土地，其資產價值自有增加，而該市場價格減除出售價格之差額，可認係依通常情形他共有人可得之利益，他共有人得請求侵害其優先承購權之共有人賠償上開可得之利益（最高法院85年度台上字第1320號判決意旨參考）。

經查：⑴本件被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟於000年0月00日出賣其各自之應有部分，價金分別為333萬3,000元及1,000萬元，已如前述；

又被告陳鴻文於108年7月15日係以200萬元出賣系爭房地應有部分20分之1予被告邱朝維，此亦經被告邱朝維所坦認。

而系爭房地於經連邦不動產估價師鑑價後，認定系爭房地於108年6月11日、7月15日之市價分別為5,146萬2,848元及5,147萬3,859元。

是以此二金額進行計算，其中被告陳鴻飛所出售之應有部分比例為12分之1，其市價約為428萬8,571元（計算式：5,146萬2,848元×1/12＝428萬8,571元，元以下四捨五入）；

其中被告陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟所出售之應有部分合計為4分之1，其市價約為1,286萬5,712元（計算式：5,146萬2,848元×1/4＝1,286萬5,712元）；

其中被告陳鴻文出賣應有部分予被告邱朝維之應有部分為20分之1，其市價約257萬3,693元（計算式：5,147萬3,859元×1/20＝257萬3,693元，元以下四捨五入）。

則被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟及被告陳鴻文因未通知原告行使優先承買權，係分別受有95萬5,571元（計算式：428萬8,571元－333萬3,000＝95萬5,571元）、286萬5,712元（計算式：1,286萬5,712元－1,000萬元＝286萬5,712元）及57萬3,693元（計算式：257萬3,693元－200萬元＝57萬3,693元），總計原告所受有之損害為439萬4,976元（計算式：95萬5,571元＋286萬5,712元＋57萬3,693元＝439萬4,976元）。

⑵惟按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號判決意旨參照）。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，依權利社會化之基本內涵，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，即得視為以損害他人為主要目的。

至所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，亦應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用(最高法院110年度台上字第3036號判決參照)。

經查，被告范宏洋於109年4月27日依土地法第34條之1第1項規定，出賣系爭房地之全部予邱善蕎，並以存證信函載明買賣標的、買賣價款並檢附該不動產買賣契約書通知被告，請原告於15日內表示是否以同一條件優先承購系爭房地並於該期限內至新竹市○○街00巷00號（即群逸地政士事務所）辦理訂約、支付價金等事宜，原告嗣以存證信函回覆原告表示「本人所有之上開地號之土地及其上建物（即系爭房地）應有部分，無意出售及無意放棄優先承購權利」等語；

嗣被告范宏洋復以存證信函再次催告原告於函到15日內至前開地政士事務所與陳淑玲地政士辦理簽約手續，並給付其應得價金，若於期限內不履行上述權利，即表示放棄優先購買權，然原告僅以存證信函重申「本人應有部分無意出售及無意放棄共有房地所有權全部之優先承購權利」，已如前述；

另參諸原告業已自承：被告范宏洋於通知其優先承買時，因原告與范宏洋就買賣系爭房地之價金，應否扣除原告應有部分之價值有所爭議，原告始未優先承買等語。

可知原告上開存證信函所指「無意放棄共有房地所有權全部之優先承購權利」，並無意就被告范宏洋與邱善蕎間買賣契約所定價金（4,000萬元）、標的範圍（系爭房地全部）之同一條件，行使優先承買權。

揆諸前述，原告即未合法行使對於系爭房地之優先承買權，其優先承買權即因逾被告范宏洋所定期限不合法行使，而失其效力。

實則，依被告范宏洋於109年4月27日所簽定之買賣契約，其買賣價金為4,000萬元，該房地經連邦不動產估價師鑑價後，認定其市價為5,187萬5,762元，則原告如依被告范宏洋與邱善蕎間之買賣契約，優先承買系爭房地，當可獲得市場價格減除出售價格之差額之利益即1,187萬5,762元。

原告所得獲取之利益，即高於本件被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟及被告陳鴻文因未通知原告行使優先承買權所受損害439萬4,976元，原告所受之損害即得因其向被告范宏洋購買系爭房地而獲得填補。

然原告一方面選擇不依被告范宏洋與邱善蕎間之買賣契約之同一條件優先承買系爭房地，而「自行放棄」獲取市場價格減除出售價格之差額之利益，他方面再以興訟之方式，向被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟及被告陳鴻文請求高額之賠償，顯然違反誠信原則及禁反言原則，構成權利濫用，應為法所不許。

⑶至原告主張系爭房地之市場價格應以台灣大華不動產估價師聯合事務所預估於110年9月7日之價格為5,500萬元，並據此計算被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟及被告陳鴻文因未通知原告行使優先承買權所受損害為575萬0,333元云云。

然縱依原告所主張之市價5,500萬元計算，原告若依被告范宏洋與邱善蕎間之買賣契約之同一條件優先承買系爭房地，其所可獲得市場價格減除出售價格之差額之利益為1,500萬元（計算式：5,500萬元－4,000萬元＝1,500萬元），仍足以填補被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟及被告陳鴻文因未通知原告行使優先承買權所受損害。

因此，基於相同理由，原告提起本件訴訟已構成權利濫用，不應准許。

㈡被告范宏洋、邱朝維非應有部分之出賣人，並無通知原告優先承購之義務：⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，雖為土地法第34條之1第4項所明定。

惟依土地法第34條之1執行要點第10點第6款：「本法條之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償」之規定可知，土地共有人出賣其應有部分時，負有通知其他共有人之義務者，係出賣應有部分之共有人，而非買受人；

他共有人如認受有損害，應向該出賣應有部分之共有人請求損害賠償。

買受應有部分之人對他共有人並無通知義務，亦無賠償責任。

2.查被告范宏洋、邱朝維均為系爭房地應有部分之買受人，而非出賣應有部分之共有人，並無通知其他共有人即原告是否以同一價格承購之義務。

其等既未違反土地法第34條之1第4項之規定，自無違反保護他人之法律，而侵害原告權利之可言。

㈢原告主張被告張素婉應與被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人共同負擔侵權行為責任，並無理由：1.原告另主張被告張素婉與被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文及被告范宏洋、邱朝維合謀，使被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文未通知原告之狀況下出賣系爭房地等語。

2.惟查，系爭房地應有部分之出賣，其價金動輒百萬甚至上千萬，衡情出賣人即被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文應會瀏覽契約，以確認買、賣雙方之權利、義務。

而依被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文出賣系爭房地彼等應有部分之買賣契約書第9條第5項已載明：「買賣標的無土地法地104條及107條、耕地三七五減租條例情形，賣方應於登記申請切結書切結無出租情事。

但如有優先購買權人須依法通知，由賣方自行依法律規定程序通知（非特約地政士義務）；

經優先購買權人放棄權利後，賣方亦應於登記申請書切結」等語。

且被告張素婉代理被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人辦理系爭房地彼等應有部分之所有權移轉登記之土地登記聲請書備註欄內切結記明【優先購買權人確已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負一切法律責任。

】條文並蓋印鑑章」等文字。

衡情被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人應可知悉系爭房地涉及優先購買權，出賣人應通知優先購買權人事項。

是系爭房地被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人之應有部分之所有權移轉登記，縱係由被告張素婉於土地登記聲請書上用印切結，亦非無可能係因被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人之指示所為，被告張素婉是否知悉原告確否放棄優先承買權，尚非無疑。

又被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人雖抗辯渠等均不知悉系爭房地涉及優先購買權，出賣人應通知優先購買權人事項，但並無證據證明渠等所述為真。

再者，渠等為避免原告對於渠等追究損害賠償責任，而故為不實之陳述，亦為人情之常。

此外，原告並無其他證據得以證明被告張素婉係於知悉原告並未放棄系爭房地之優先購買權之情形下，故於土地登記書上代理被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人切結「優先購買權人確已放棄優先購買權」等文字。

則原告請求被告張素婉與被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人共同負擔侵權行為之責，並無理由。

至證人陳建國證稱系爭房地之買賣契約之履約保證契約均係由伊代理簽定，被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文均未看過云云，惟該等契約均係由被告陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟、陳鴻文等人簽名蓋章，陳建國之上開證言顯與事實有違，不足採信。

五、綜上所述，本件原告主張依依民法第184條第1項、第185條規定請求被告等人賠償其損害。

並聲明被告范宏洋、張素婉、陳鴻飛、陳林彩雲、陳鴻瑛、陳錦玲、陳錦娟應連帶給付原告500萬0,333元，暨起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

被告范宏洋、張素婉、陳鴻文、邱朝維應連帶給付原告75萬元，暨起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、原告聲請訊問被告等人，其意無非在證明惟被告等人有共同侵害原告優先承買權之合意，然被告等人於本院審理時均已表示彼等對於原告無損害賠償責任，縱然訊問被告，被告等人亦不至於對於彼等自為不利之陳述。

況被告等人均已答辯如上，足為本件判斷之基準，核無再為訊問之必要，併此敘明。

七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第385條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事庭法 官 周裕暐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
書記官 謝佩芸