臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,基簡,968,20240412,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
112年度基簡字第968號
原 告 李采璇


訴訟代理人 黃彥儒律師
複代理人 張凱翔律師
被 告 陳佑瑜


訴訟代理人 陳沛瑜

彭傑義律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告經由訴外人德昇不動產仲介經紀有限公司（即有巢氏房屋基隆安樂長庚加盟店）之仲介，於民國112年3月25日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣(下同)70萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00○0號4樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（與系爭房屋下合稱系爭不動產），原告業已於112年3月25日、112年3月27日分別交付買賣價金10萬元、總計20萬元予地政士黃湘情，並委由其代為存入履約保證專戶。

因系爭房屋現況有壁癌及漏水情形，兩造於簽訂系爭買賣契約同日簽訂增補特約，被告就如附件照片所示之系爭房屋現況免除被告漏水、龜裂、壁癌之瑕疵擔保責任，惟就附件照片以外之瑕疵仍應負擔保責任。

又被告於簽立系爭買賣契約前，曾於標的物現況說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭執」一欄勾選「否」，擔保系爭房屋未曾與鄰居發生過漏水爭議，然訴外人即系爭房屋之樓下即門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00○0號3樓房屋(下稱系爭3樓房屋)所有權人郭清芳(下逕稱其名)於簽訂系爭買賣契約三日後，向原告表示其先前與被告因系爭房屋滲漏水至其三樓房屋之問題多次請求修繕未果，曾向區公所申請調解被告亦拒不出席，原告既已買受系爭房屋，應由原告進行修繕，經評估修繕所需費用約100萬元等語，原告始知悉系爭房屋於簽訂買賣契約前曾與樓下鄰居發生修繕事項或爭議，可見系爭房屋不具被告所擔保之品質，被告於簽約前刻意不告知該瑕疵，致使原告陷於錯誤而購買系爭不動產，為此爰依民法第92條、第354條、第359條規定向被告為解除契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還已給付之價金20萬元。

另依系爭買賣契約第12條第3項，請求被告給付20萬元之違約損害賠償。

(二)對被告抗辯所為之陳述：被告於系爭買賣契約標的物現況說明書第12項向原告擔保系爭不動產並未與上下左右鄰居發生滲漏水修繕事項或爭議，惟郭清芳於兩造簽約前，即明確向被告表示滲漏水情況、要求告履行修繕及賠償義務，爭議金額高達100萬元，影響系爭不動產市場交易之價值甚鉅，顯有違被告所擔保之品質或價值，而被告已有違約情事，自無權解除系爭買賣契約。

又被告主張其主觀上不知有滲漏水至四鄰情況云云，顯與事實不符，且其主觀之內在思想，與民法買賣瑕疵擔保責任無涉。

(三)並聲明：1.被告應給付原告20萬元，及其中10萬元自112年3月26日起，其中10萬元自112年3月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告，其答辯略以：

(一)被告將系爭房屋委託仲介出售時，因屋齡超過45年，屋況不佳，故在廣告標題紀載「新西街烏克蘭戰爭風」，並於系爭買賣契約書所附標的物現況說明書第12項「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄位，就壁癌、滲漏水選項勾選「是」。

又於壁癌、滲漏水位置勾選「屋頂、外牆、窗框、冷熱水管、前陽台、後陽台、廚房、臥室、客廳」。

顯見被告據實告知系爭房屋之屋況，並無隱瞞屋狀之情形。

此外，兩造合意以100萬元作為系爭房屋買賣價格。

後因屋況不佳，被告再折讓減價30萬元予原告，並約定以房屋現況交屋及免除被告瑕疵擔保責任，因此兩造於112年3月25日簽約同時，另外簽訂增補特約(下稱系爭增補特約)約定：「甲方已至房屋現場確認，本標的物現況屋況極差(詳如附件照片)，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。

乙方同意減價予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的物發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」。

由系爭增補特約之內容可知，兩造約定被告就買賣價金再減價，原告同意免除系爭房屋日後產生如滲漏水、壁癌、龜裂等屋況瑕疵之擔保責任，其瑕疵擔保範圍不限於附件照片以外之瑕疵。

再者，系爭房屋之屋況雖然不佳、天花板有滲漏水，然系爭房屋之地板狀態良好，縱有滲漏水滴到地板上，亦不至於會滲漏到樓下，且被告並未居住在系爭房屋，沒有用水行為，自然也不會知悉水管及排水管滲漏水之情形。

因此，被告主觀上不認為系爭房屋之屋況會有漏水至樓下之情形。

原告主張被告曾與三樓屋主發生重大滲漏水瑕疵之爭議卻惡意不告知，致其陷於錯誤，應負舉證責任。

(二)原告本件雖主張解除契約，然被告於另案即本112年度基簡字第838號亦對於原告主張解除契約。

如被告主張解除契約在前，則原告是否仍有解除之對象，顯有疑問。

三、經查，兩造於112年3月25日簽立系爭買賣契約，約定由被告將門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00○0號4樓房屋及基地出售予原告，原告已給付買賣價金20萬元等事實，有系爭買賣契約書影本、系爭增補特約影本、土地登記第二類謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2項、第359條、分別定有明文。

復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款固定有明文。

惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

本件原告主張被告出售系爭房屋時，曾與系爭3樓房屋所有權人發生重大滲漏水瑕疵之爭議卻惡意不告知，致使原告陷於錯誤而購買系爭不動產，系爭房屋不具被告所擔保之品質云云，惟為被告否認，揆諸前揭規定及說明，自應由原告就其上開主張，負舉證責任。

經查，原告就其主張系爭3樓房屋所有權人郭清芳於兩造簽約前，即明確向被告表示滲漏水情況、要求被告履行修繕及賠償義務，金額高達100萬元云云，迄本件言詞辯論終結時止，均未提出任何證據舉證以實其說，是縱被告曾於標的物現況說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭執」一欄勾選「否」，擔保系爭房屋未曾與鄰居發生過漏水爭議，且系爭買賣契約增補特約之但書所排除之瑕疵擔保責任並未包括與四鄰發生過滲漏水修繕事項或爭執，原告既未能舉證證明系爭房屋曾因滲漏水與四鄰發生爭執，則其依前揭物之瑕疵擔保之規定，請求被告返還買賣價金20萬元及自給付時起之法定遲利息，並給付違約損害賠償20萬元，洵非有據，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書記官 林萱恩