臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,基簡,861,20240320,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
112年度基簡字第861號
原 告 陸照文
被 告 郭力綺

訴訟代理人 彭傑義律師
複 代理人 陳志祥律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣190,351元，及自民國112年8月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣3,310元，由被告負擔新臺幣2,063元，餘由原告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣190,351元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：被告前自不詳時間起向訴外人即原告之祖母汪佩珍承租門牌號碼基隆市○○區○○○街0巷00號1樓建物（下稱系爭建物），嗣原告於100年8月1日取得系爭房屋所有權後，改由原告出租系爭建物予被告。

兩造約定租賃期間自民國101年8月20日起至112年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同）10,000元，且被告於系爭建物租賃期間應自行負擔使用該建物之水費、電費及瓦斯費。

詎被告於前揭租賃期間終止後，尚積欠原告租金165,000元，且未繳納系爭房屋之水費1,510元、電費3,686元、瓦斯費655元而由原告代繳（上開4項費用合計為170,851元，下合稱為系爭費用）。

又兩造於112年7月14日點交系爭建物之際，原告發現該建物因可歸責於被告之事由而嚴重受創，且有擅自更改裝潢之情形，需進行如附表所示之工項始得回復原狀，因此需支出134,500元（下稱系爭回復原狀費用）委請他人施工方可回復原狀。

據上，原告因此受有合計305,351元之損害，爰依租賃契約之法律關係，請求被告如數賠償等語。

並聲明：被告應給付原告305,351元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、被告答辯：㈠兩造於系爭建物租賃期間，曾分別自101年8月20日起至102年8月20日止、112年1月1日起至112年6月30日止簽訂書面租賃契約，其餘期間均以口頭約定方式辦理續約，惟被告不爭執其應給付原告所欠系爭建物租金165,000元、水費1,510元、電費3,686元、瓦斯費655元。

㈡系爭建物前於86年9月20日由訴外人即原告之祖母汪佩珍出租予訴外人吳寶觀，而被告於承租系爭房屋時，即繼受其前手承租人遺留之現況，並未就系爭房屋之前、後陽台或室內牆面有施工之行為，系爭房屋之前陽台木作、後陽台木地板、隔間及天花板等裝潢自原告承租系爭房屋時即已存在，被告自不負拆除之責。

又被告並未在系爭建物室內牆面鑽孔、挖設冷氣口，而系爭建物之電氣箱設備及電線應無損壞，被告均不負回復原狀之責。

至於原告於兩造點交系爭建物後，因重新整理系爭建物致有清運廢棄物需求，相關費用本應由其自行負責等語。

㈢基於上述，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠關於原告向被告請求給付系爭費用部分：經查，原告主張被告於系爭建物租賃契約終止後，尚積欠系爭費用未予清償乙情，業據提出與所述相符之系爭建物租賃契約（期間自112年1月1日起至112年6月30日止）、系爭建物之台灣自來水公司各項費款繳款憑證、台灣電力公司繳費憑證、天然氣繳費通知單及交易明細等件為憑（見本院卷第25-37頁、第89-99頁），且被告對此均無爭執（見本院卷第234頁），堪信原告所述屬實。

從而，原告請求被告給付系爭費用170,851元，即屬有據，應予准許。

㈡關於原告向被告請求給付系爭回復原狀費用部分：⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；

無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。

但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。

民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

由前揭條文之規範意旨可知，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。

依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

⒉又兩造就系爭建物租賃契約實際存續期間固有爭執，惟就其等僅於101年8月20日起至102年8月20日止及112年1月1日起至112年6月30日止兩段期間分別簽定書面租賃契約（下依序稱A契約、B契約）一節，迄本件言詞辯論終結為止均未加以爭執，足認屬實，而觀諸A契約第11條規定：「乙方（即被告，下均同）應善盡善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。

房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告，下均同）負責修理」；

B契約第5條則規定：「危險負擔：乙方（即被告，下均同）應以善良管理人注意使用住宅，除因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因乙方之故意，過失致毀損住宅，或因可歸責乙方之事由致失火焚毀者，均應負損害賠償及一切責任，由乙方完全負責，決不異議。

住宅因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」，又B契約第9條第1項復規定：「本契約續原租約相關規定」，顯見兩造就系爭建物約定之管理、維護責任與危險負擔分配方式始終一致。

（見本院卷第29頁、第33頁、第309頁），益徵兩造於系爭建物租賃期間均已明確約定被告僅就因其故意、過失使用管理維護系爭建物「應有狀態」不當所致毀損情形，負損害賠償責任；

如為自然耗損之損害，則由原告負責修繕之。

⒊經查，原告主張系爭建物因可歸責於被告之事由而受有損害，且未自行拆除於承租期間在系爭建物前、後陽台自行施作而未於退租前拆除之裝潢（下稱系爭裝潢），致原告需支出系爭回復原狀費用，該筆費用應由被告負擔一節，為被告所否認，並以前詞置辯，從而本件應審酌者即為：原告請求被告給付如附表所示之系爭各項次回復原狀費用，有無理由？茲析論如下：⑴如附表所示項次1、項次2費用部分：①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

又房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，A契約第9條亦有明定(見本院卷第309頁)。

查，被告否認系爭裝潢為其所施作，是原告就系爭裝潢為被告自行施作，因此應自行負擔拆除責任與費用乙情，應負舉證之責。

而原告固提出兩造點交系爭建物之影片及截圖、系爭建物於原告幼年時之內部照片（見本院卷第199-221頁、第251頁）等件為憑，欲證明系爭建物於原告承租前尚無設置系爭裝潢，惟上開影片及截圖僅見原告及其家人確認系爭房屋當時狀態之過程，未能直接證明前揭裝潢確為被告所施作；

上開照片亦未見系爭建物前、後陽台之全景，均無足認定系爭裝潢乃由被告承租系爭建物後自行施作。

參以原告自承：我不清楚系爭建物出租時有無點交給被告（見本院卷第271頁），而證人即原告之母胡瑞蓮到庭結證，亦稱：室內狀況我沒有去看過，都是由我婆婆處理等語（見本院卷第272頁），均難認原告可充分確認系爭裝潢乃被告於承租系爭建物期間所施作。

是本件依原告之舉證，尚無從認定系爭裝潢非兩造成立系爭建物租賃期約時即已存在，揆諸前揭規定，被告就此部分不負回復原狀之責。

原告主張如附表所示項次1、項次2之施工費用應由被告負擔，即屬無據，不能准許。

②原告固主張依兩造於點交系爭房屋之際所為對話，可見被告承認其尚未拆除系爭裝潢，且已允諾加以拆除，自應負擔如附表所示項次1、項次2之施工費用等語。

惟被告否認上情，而經本院勘驗兩造與其等家人於點交現場所為對話，結果略以：「檔案名稱：VID_00000000_172529.mp4【按：資料夾3.房屋周圍狀況之檔案】(一)檔案紀錄時間：播放時間：00：00：00-00：04：53，共4分53秒。

(二)勘驗內容：…1.此影像為某人(下稱C)手持錄影畫面(下稱系爭畫面)，可見畫面在系爭建物外牆周圍。

2.播放時間：00：01：00-00：02：29C持系爭畫面於系爭建物之外牆周圍走向系爭建物門口處，並有另2名男性(下分別稱A、D)與C對話，內容略以：A：我先跟你們講一下，我覺得我們已經沒有跟你們算什麼了，首先要拆的東西就3個。

外面那個，然後裡面左右兩邊有兩個架子，就這樣而已。

然後補得洞很簡單，就1、2、3這3個洞，至於廚房那個洞沒關係我們自己處理。

至於你說漏水、瓦斯、管線發生什麼事…沒關係，20年的老屋了，我們也是租了20年的朋友了，那就算了，我們都可以給你們優惠。

…A：沒關係，我說的處理不是你們現在處理，而是說不然你們現在要算多少錢? 因為我們簡單啦，只要算錢就好，你們先講個價，我們聽聽看我們自己回應一下。

甲、乙：那我們回去研究一下好不好?A：可是你們這樣研究，我們又要再拖，又要再約時間。

甲：我房子已經還你了。

乙：鑰匙呢?鑰匙等一下給他，房子還你。

A：大約就好了。

乙：費用、費用這個東西我們真的有要再研究一下。

甲：你直接給我，我自己也可以查。

乙：我們也要研究一下，你直接要我們開價，我們也研究不出來。

甲：我們不是做水電的A：我也不是，但我是有問…我有把照片…甲：啊你有問我們還沒有問啊，不好意思A：好，我知道你的意思，等一下，我去問一下」（見本院卷第273-277頁）。

觀諸前揭對話內容，雖可見原告請求被告負擔系爭裝潢拆除費用之要約，惟原告並未提出如附表所示項次1、項次2詢問被告是否同意照價給付；

被告雖應允就原告提出系爭房屋回復原狀之費用加以考量，惟未就具體項目、金額為明確承諾之意思表示，是兩造顯然未就系爭裝潢拆除之責任歸屬與應付金額等節達成合意，尚難以被告未直接明示拒絕原告請求給付拆除系爭裝潢費用之舉，逕行推認被告已承諾負擔系爭裝潢之拆除費用。

從而，原告以上開對話為據，主張被告應負擔如附表項次1、項次2所載之費用，即屬無據，不能准許。

⑵如附表所示項次3、項次4費用部分：①經查，原告主張系爭建物因被告未善盡其維護之責而產生4處牆面開孔，需砌磚並以水泥粉刷，冷氣孔亦因被告將原有之冷氣機拔除而需以玻璃封口，致生如附表所示項次3、項次4費用等情，業據原告提出兩造點交系爭建物時之影片與截圖、系爭建物自98年9月起至111年8月止之歷年地景圖為證（見本院卷第173-197頁、第253-261頁）。

衡以建物內部裝潢、設備因長期使用產生自然耗損，固屬常態，惟前揭牆面開孔顯係人為挖鑿所生；

冷氣孔亦為被告移除冷氣機後所遺留，均非自然耗損所致甚明。

從而，原告因被告未盡其維護系爭建物之善良管理人注意義務，致其需花費如附表所示項次3、項次4費用以回復系爭建物至其應有狀態，而請求被告如數賠償，洵屬有據，應予准許。

②被告雖辯稱系爭建物曾由汪佩珍出租予訴外人吳寶觀使用，再由被告自101年8月20日起承租，因此被告乃繼受吳寶觀使用後之現況，並未在牆面上開孔或造成冷氣孔需以玻璃封口之結果，原告自不得請求被告負擔此部分回復原狀費用；

又依原告提出之影片可推知前揭冷氣孔上黏貼封口之舊報紙應為100年間所出版，被告既然是從101年8月20日起方承租系爭房屋，怠無可能以100年間之報紙黏貼其上等語。

惟被告抗辯其僅自101年8月20日起方開始承租系爭建物乙情，固據被告提出汪佩珍與吳寶觀間簽訂之契約為憑，惟原告否認該契約形式上之真正，且稱其不認識吳寶觀等語（見本院卷第269-270頁），被告復未能就其遲至101年8月20日起方開始承租系爭建物之利己事實舉證以實其說，所言尚難憑採。

況兩造就系爭建物所約定之每月租金為10,000元，依基隆地區之租金行情觀之，並無偏低情形，而被告為一具有正常智識之成年人，倘系爭建物於其承租之前即存有前揭毀損情事，實難相信被告仍有意願以通常價額予以承租。

又前揭報紙既為100年間所出版，被告若於1年多後利用該等舊報紙黏貼前揭冷氣孔，亦屬事理之常。

凡此，足認被告前揭抗辯均與常情不符，要難採信。

⑶如附表所示項次5費用部分：經查，原告就系爭建物之電氣箱設備與電線何以應予更換，並未舉證以實其說，且系爭建物經歷20年使用本即會有毀損情形，復經其自承在卷（見本院卷第273頁），參以系爭建物於112年3月29日起至112年5月28日止仍可正常用電，用電度數為1175度等情，有前揭台灣電力公司繳費憑證可佐（見本院卷第93頁），堪信系爭建物之電力設備於兩造租賃契約終止之際，仍可正常運作，難認有何毀損情形。

從而，原告更換電氣箱設備與電線之舉，僅出於提升系爭建物使用效能之目的，其責令被告應負擔如附表所示項次5費用，顯乏所據，不能准許。

⑷如附表所示項次6費用部分：經查，系爭建物現場並無堆置大量垃圾或廢棄物之情形，有原告提出之前揭影片及截圖可憑，堪認原告主張其因清運系爭建物垃圾而需支出如附表所示項次6費用，顯係因其重新整修系爭建物或拆除系爭裝潢之過程將產生廢棄物，需委由業者清理、載運之目的而來，並非清運被告於承租系爭建物期間製造之垃圾。

原告復未舉證說明被告於點交系爭建物後，確於現場遺留大量垃圾或廢棄物，以致原告竟須耗費36,000元委請他人協助處理。

從而，原告請求被告負擔如附表所示項次6費用，亦屬無據，無從准許。

⑸小結：原告請求被告給付系爭回復原狀費用134,500元，僅其中如附表所示項次3、項次4費用部分19,500元（計算式：18,000元＋1,500元＝19,500元）為有理由，應予准許；

逾此部分，則屬無據，應予駁回。

㈢從而，原告得請求被告給付之系爭費用與系爭回復原狀費用合計為190,351元（計算式：系爭費用170,851元＋系爭回復原狀費用19,500元＝190,351元）

四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％；

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別有明文規定。

本件原告之請求，核屬無確定期限之給付，亦未約定利率，自應經原告催告未為給付，被告始負以法定週年利率5％計算之遲延責任。

準此，原告請求被告給付自本件支付命令送達之翌日即112年8月24日（見本院卷第117頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核無不合，併予准許。

五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付190,351元，及自112年8月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件訴訟費用為第一審裁判費3,310元，此外別無其他訴訟費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用額為3,310元，並依兩造勝敗比例諭知如主文第3項所示。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

又本件原告並未聲請假執行，被告聲明駁回假執行之聲請，應有誤會，此部分不另為准駁之諭知，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
基隆簡易庭 法 官 張逸群
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
書記官 顏培容
附表：112年度基簡字第861號（單位：新臺幣元） 項次 工程項目 規格、數量 單價 金額 1 前面陽台木作拆除 1式 9,000 9,000 2 後面陽台木地板、隔間及天花板拆除 1式 16,000 16,000 3 屋內牆面開孔處砌磚水泥粉刷粉光鋪平 4處 4,500 18,000 4 冷氣玻璃封口 1處 1,500 1,500 5 電氣箱設備及電線抽換 1式 54,000 54,000 6 拉（按：垃字之誤）圾搬運清理 1式 36,000 36,000 證據出處：原告提出之基昌土木包工業估價單（見本院卷第101頁）