臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,訴,579,20240131,1

臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第579號
原 告 蔡明峯
訴訟代理人 蔡聰明律師
被 告 吳上玲
訴訟代理人 鍾鳳凌
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、原告起訴主張略以：

一、先位聲明部分

(一)不當得利請求部分 1、兩造於民國111年8月15日就坐落在新北市○○區○○○○○○○○路00巷00號4樓之房屋、土地及頂樓加蓋建物（下稱系爭房地）成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告於同年9月將上開房地點交予原告。

一般而言，頂樓應屬各區分所有權人公同共有，若未事先取得合法使用權源卻擅自無權占用、違法加蓋或裝修等，隨時可能遭其他住戶檢舉或訴請拆屋還地、回復原狀，則未合法取得使用權源一事自屬顯然足以影響不動產交易價格及購買意願之重要訊息，依誠信原則，賣方應有誠實告知其所知悉買賣標的所有事實之義務，不得有所隱瞞，亦不得恣意截取片段事實加以曲解、美化。

2、被告標榜『七間全新套房』為買賣標的並向原告兜售，原告信以為真，遂向被告購買上開房地共七間套房，被告一再向原告以不實事項誆稱：「頂樓加蓋雖係違章建築，但已經其他樓層住戶同意，得合法使用及出租，不會有問題等」，使原告陷於錯誤而購買系爭房地。

惟依「新北市政府辦理建築物裝修為多間套房審查原則（下稱新北市套房裝修審查原則）」可知自108年1月1日起，必須取得正下方樓層住戶同意，始得裝修多間套房。

惟原告於系爭房地點交後不久，即遭同棟二、三樓鄰居告知，被告當初係以其所有之四樓房屋有漏水情事，有在頂樓加蓋鐵皮屋頂遮雨之需要為由，請求其他樓層住戶同意其在頂樓加蓋鐵皮屋頂，並承諾施工完成後，頂樓會做為晒衣場供各樓層住戶一起使用，其他住戶才同意其在頂樓加蓋鐵皮屋頂，然並未同意被告得於加蓋屋頂後得再裝修為多間套房及出租使用，是其他住戶既未同意被告有單獨使用頂樓之權利，被告擅自占有及單獨使用並裝修成多間套房出租已然違法，其他樓層住戶已要求原告拆遷，並向新北市政府舉發，經新北市政府認定頂樓加蓋部分乃違建而勒令拆除。

3、被告不但未盡其告知義務，更積極給予錯誤資訊，使原告誤信頂樓加蓋部分得合法使用並出租收益，因而致原告陷於錯誤，遂與被告成立系爭買賣契約及交付價金，二者間有因果關係，是被告所為已構成民法第92條第1項前段之詐欺，原告業以存證信函向被告撤銷系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約視為自始無效，被告先前受領之買賣價金新臺幣（下同）470萬元即為不當得利，原告得依民法第179條之規定請求被告返還。

(二)權利瑕疵解除契約請求部分被告不得將系爭房屋頂樓加蓋裝修為套房並單獨使用，為系爭買賣契約成立前即已存在之瑕疵，而被告於締約時卻故意不告知此瑕疵，致原告在不知此瑕疵之前提下購買系爭房地，被告應就此負權利瑕疵擔保責任，原告依法解除系爭買賣契約，並請求被告返還之前受領之價金。

(三)債務不履行解除契約請求部分被告所為之給付不符系爭買賣契約之債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任，且此瑕疵無從補正，原告得依民法第256條之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還之前受領之價金。

二、備位聲明部分承前述權利瑕疵之主張，倘法院認上開瑕疵得補正而依法不得解除系爭買賣契約，則原告主張依民法第226條之規定，並以111年、112年系爭房屋附近之不動產交易時價登錄狀況即平均每坪單價為9萬4,200元（已扣除單價顯然過高及過低之標的後取平均值）為計算基礎，而上開房地四樓總面積為25.71坪，合理之交易總價應為242萬1,882元，則原告以470萬元購買則受有227萬8,118元之損害（計算式：470萬－242萬1,882＝227萬8,118），故請求被告賠償原告購買系爭房屋頂樓加蓋部分之價金如備位聲明所示。

三、基於前上述，聲明：

(一)先位聲明： 1、被告應給付原告470萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

2、願供擔保，請准宣告假執行。

(二)備位聲明： 1、被告應給付原告227萬8,118元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

2、願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯略以：

一、原告於購買系爭房屋之前，已明確知悉房屋頂樓加蓋狀況，且此狀況明確記載於系爭房屋銷售委託書，又不動產標的現況說明書第13條及第40條也分別記載系爭房屋並無與其他住戶約定專用、頂樓有增建及格局變更等情事，系爭房屋銷售委託書第19條亦提及雙方依現況交屋。

系爭房屋買賣時，我也未向原告保證有得到其他樓層住戶同意得單獨使用頂樓，當初購買系爭房屋後因樓下住戶表示有漏水，我只好自己出資在頂樓加蓋防水鐵皮屋頂，樓下住戶也未反對，而系爭房屋銷售委託書內亦明確記載被告與住戶間並無分管契約，也未經其他住戶同意或授權得單獨使用系爭房屋頂樓等語，資為抗辯。

二、基於前述，聲明：

(一)原告之訴駁回。

(二)願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由

一、先位之訴部分

(一)不當得利請求部分 1、原告主張其遭到被告宣稱系爭房屋頂樓加蓋4間套房業據其他共有人同意使用屋頂平台之詐術，使原告誤信而與其成立系爭買賣契約，原告嗣後因遭其他共有人舉報頂樓加蓋為違建方知悉被告搭建頂樓加蓋4間套房並未獲得其他共有人同意，為此前已依民法第92條撤銷成立系爭買賣契約之意思表示，因此系爭買賣契約失其效力，被告無權受領原告前依據系爭買賣契約交付價金470萬元，為此依據不當得利，請求被告返還系爭買賣價金。

被告以前詞置辯並否認使用任何詐術。

2、按民事訴訟法第277條本文規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」

，原告主張其遭被告詐欺而為買受系爭房地之意思表示，而欲撤銷上開成立系爭買賣契約之意思表示，此乃對原告有利之事實，其應就此項事實負舉證之責任。

茲審酌原告提出證物如下： (1)原告所提出之系爭買賣契約書，並未記載被告宣稱系爭屋頂平台已獲其共有人同意使用之相關記載。

(2)原告提出與賣方仲介對話紀錄，對話時間不明確，且亦非被告之對話，無法作為被告曾經於成立系爭買賣契約時曾向原告宣稱系爭屋頂平台已獲其他共有人同意使用之證據。

(3)原告提出新北市政府違章建築拆除大隊112年3月16日函，僅能證明系爭房地頂樓加蓋套房現經認定為違章建物，然被告並未否認系爭房地頂樓未據其他共有人成立分管專用契約，是以該屋頂平台所增建之套房縱經認定為違章建築，亦無法佐證被告曾經於訂立系爭買賣契約時，曾向原告擔保可單獨合法使用系爭房地之屋頂平台。

(4)原告提出東森房屋製作之不動產說明書，該文件並非被告製作，且其上所記載「瑞芳全新七套房」、「建物型態格局：區分所有建物，公寓（5樓含以下），7房7.00衛」等文字，係敘述銷售時建物現況，並未有使用屋頂平台已獲得共有人同意之記載，因此亦難以該文件佐證被告曾向原告擔保可合法使用系爭房地屋頂平台之證據。

(5)是以原告未能舉證被告曾向其擔保可單獨合法使用系爭房地屋頂平台。

3、而查，經審酌兩造均提出之買賣契約書附件之不動產現況說明書之記載，其中第13項「住戶規約內容是否有約定專用？」係勾選「無」；

第40項「建物有無違建、增建情事？」係勾選「有」，且說明欄勾選「頂樓」、「格局變更」等情，堪信兩造成立契約時，被告已明確告知屋頂平台部分係屬違建，且無專用之約定，應認原告乃係明知上情尚與被告成立系爭買賣契約。

原告成立系爭買賣契約意思表示並無錯誤，其主張得撤銷系爭買賣契約顯無可採，是以系爭買賣契約仍合法有效，被告依約取得原告交付系爭買賣契約之價金非屬不當得利，原告主張其得依據不當得利請求被告返還價金470萬元部分，顯無理由，應予駁回。

(二)權利瑕疵解除契約請求部分 1、原告主張系爭房屋頂樓增建套房部分，未經其他共有人同意興建，現遭其他樓層住戶請求拆除，並經新北市政府違章建築拆除大隊認定為實質違建，應予拆除，是被告出售頂樓增建部分之事實上處分權已有權利瑕疵，被告應負權利瑕疵擔保責任及債務不履行責任，為此主張得解除契約，請求被告返還全部價金。

被告抗辯同前。

2、按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出 賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利，及擔保其權利確係存在；

與所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵之謂，迴不相同；

易言之，依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。

此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院111年度台上字第2441號、109年度台上字第2601號民事判決參照）。

復按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院105年度台上字第1836號民事判決要旨參照）。

3、經查，系爭房屋其他樓層住戶並未就被告出售予原告之頂樓增建套房主張其等具有所有權、用役物權或抵押權等權利，甚至不否認原告實為頂樓增建套房之事實上處分權人，因此其他樓層住戶乃可本於其對於屋頂平台共有人之地位，依民法767條之規定請求原告拆除，況違章建築之拆除為事實上之處分行為，僅具有事實上處分權之人即原告，方有拆除權限，此亦可證其他樓層住戶正因肯認原告為事實上處分權人，方請求其拆除，是原告已取得屋頂平台增建套房之事實上處分權，顯無權利瑕疵，是原告自不得依民法第353條、第256條解除系爭房屋買賣契約，依上開說明，此部分請求亦屬無據，應予駁回。

(三)債務不履行部分 1、原告主張被告交付系爭房屋有未經其他樓層住戶同意得單獨使用頂樓之瑕疵，屬未依債之本旨而為給付，此瑕疵無法補正，遂依民法第256條解除系爭買賣契約，並請求返還被告受領之買賣價金。

被告抗辯同前。

2、然查，原告明知系爭房屋頂樓增建部分係違章建築，且並無專用約定，前已認定甚詳，是以被告依據系爭買賣契約並無提供其他樓層住戶同意單獨使用頂樓約定之義務，則原告據此主張被告有債務不履行情事而解除契約，顯無可採，則其主張被告應返還依據買賣契約所得受領之買賣價金，同屬無據，不應准許。

二、備位聲明部分：

(一)原告主張依民法第226條之規定，請求被告賠償原告購買頂樓加蓋部分之價金即227萬8,118元等語。

被告抗辯同前。

(二)經查，系爭頂樓加蓋套房部分，係屬違建且並未與其他共有人約定專用部分，為原告所明知而仍成立買賣契約而購買，被告不成立瑕疵擔保責任及債務不履行履行責任，前已認定，則原告請求被告賠償其所自行核算之頂樓加蓋部分之價金即227萬8,118元部分，毫無法律上依據，應予駁回。

三、綜上所述，原告先位聲明及備位聲明均無理由，均應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，於本判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

五、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事庭法 官 王翠芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 官佳潔