臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,訴,592,20240131,1

臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第592號
原 告 陳芳華
被 告 余 彰


上列當事人間因請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○號八樓房屋全部遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬陸仟元。

被告應自民國一百一十二年十月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

原告起訴時原聲明：被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街0○00號8樓房屋(下稱系爭房屋)全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣(下同)166,000元，並自民國112年10月9日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元（見本院卷第11頁），嗣於本院113年1月17日言詞辯論期日，當庭將訴之聲明變更為：(一)被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。

(二)被告應給付原告126,000元。

(三)被告應自112年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元（見本院卷第93頁）。

經核原告所為訴之變更，請求之基礎事實既屬同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：原告為系爭房屋之所有人。被告於107年11月10日，與原告簽訂租賃契約，向原告承租系爭房屋，兩造約定租期自107年11月10日起至109年10月9日止，每月10日前應給付租金20,000元，另應給付原告押租金40,000元，上開押租金業經原告收訖無訛（下稱系爭租約）。

系爭租約期滿後，被告繼續居住於系爭房屋，原告亦收取租金。

詎被告陸續積欠租金已逾2月，尚欠原告共計126,000元租金未付【計算式：被告欠繳租金166,000元-押租金40,000元＝126,000元】，經原告多次催索，並於112年8月10日以基隆東信路郵局123號存證信函(下稱系爭存證信函)向被告表明終止租約，請求被告於112年10月10日前遷出房屋，經被告收訖後仍置之不理，持續無權占用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，致原告受有無法占有、使用、收益系爭房屋之損害。

為此，爰依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權，提起本件訴訟等語。

並聲明：(一)被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。

(二)被告應給付原告126,000元。

(三)被告應自112年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元。

二、被告則以：我承認有這件事。剛開始是我同居人去看房子，我當初不知道，簽約當時我才去，之前的租金都是我同居人在付，我也沒有錢付，4年前我同居人中風了，就開始積欠租金，112年5月時，我同居人說他會付，後來也沒有付，3個月前我有與原告協商，但協商沒有成立等語，資為抗辯。

三、本院之判斷：

(一)原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、系爭房屋之建物登記第一類謄本、112年8月10日基隆東信路郵局123號存證信函、限時掛號函件執據等件為證（見本院卷第13至53、97頁），且為被告所不爭執（見本院卷第94頁），堪信為真實。

(二)請求遷讓返還系爭房屋部分：1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第451條、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。

次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。

再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

2.原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告於107年11月10日向其承租系爭房屋，兩造約定租期自107年11月10日起至109年10月9日止，被告每月10日前應給付租金20,000元，另應給付原告押租金40,000元，上開押租金業經原告收訖無訛等情，業據原告提出系爭租約、系爭房屋之建物登記第一類謄本為證（見本院卷第13至51頁），嗣上開租期屆滿後，原告仍允許被告繼續使用系爭房屋，並收取其租金等情，為兩造不爭執，是系爭租約已擬制變更為不定期租賃契約。

3.而被告陸續積欠租金已逾2月，經原告多次催告後，仍拒不清償，嗣原告於112年8月10日以系爭存證信函向被告表明終止租約，請求被告於112年10月10日前遷出房屋等情，業據原告提出系爭存證信函、限時掛號函件執據等件為證(見本院卷第53、97頁)，且為被告所不爭執，應認已生合法終止兩造間就系爭房屋不定期租賃關係之效力。

可知，系爭租約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。

(三)請求給付租金部分：1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。

次按押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。

2.經查，系爭租約約定押租金為40,000元，該押租金業經原告收訖無訛等情，已如前述，上開押租金自生當然抵充欠租之效力。

而原告主張扣除押租金40,000元後，被告尚欠原告共計126,000元租金未付乙情，為被告所不爭執，準此，原告依租金給付請求權，請求被告給付積欠之租金126,000元，自屬有理。

(四)請求相當於租金之不當得利部分：1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。

又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

2.經查，原告於112年8月10日以系爭存證信函終止租約，並請求被告於112年10月10日前遷出房屋，已如前述。

系爭租約既已合法終止，則被告自112年10月10日起，已無占有使用系爭房屋之正當權源，仍拒不返還系爭房屋，自屬無法律上原因而獲得占有、使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，原告自得向被告請求相當於租金之不當得利。

又被告依系爭租約承租系爭房屋之租金為每月20,000元，業如前述。

從而，原告依不當得利請求權，請求被告自112年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元，洵屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；

被告應給付原告126,000元；

被告應自112年10月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告20,000元，均有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 羅惠琳