臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,重訴,14,20240830,1

臺灣基隆地方法院民事判決
112年度重訴字第14號
原      告  黃勢蒼 
訴訟代理人  楊光律師


被      告  吳義豐 

訴訟代理人  李沅璇 
上列當事人間解除契約等事件，本院於民國113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
被告應給付原告新臺幣37萬8,327元，及自民國112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之22，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行；
但被告以新臺幣37萬8,327元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由

壹、原告起訴主張略以：

一、原因事實與法律主張

(一)緣原告經成璽不動產仲介有限公司，居中仲介向被告以新臺幣（下同）638萬元購買基隆市○○區○○段○○段00000○00000○00000○000000地號（權利範圍均為4分之1）及同地段332建號（權利範圍全部）即門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）。

兩造於民國111年1月16日訂系爭房屋買賣契約（如原證1所示，下稱系爭契約），系爭房屋原告付清價金於111年4月20辦妥移轉登記後，系爭房屋買賣之被告代理人李沅璇（被告配偶）表示其與被告尚未找到房子搬家，希望能向原告承租系爭房屋半年，原告便與李沅璇訂定系爭房屋之租賃契約（如原證2所示)，租期自111年5月1日至同年10月30日，租期屆滿前李沅璇再次請求延長租賃期限，最後被告於同年11月22日交付系爭房屋。

(二)按民法第354條、第179條之規定、系爭契約第5條第2項、第9條第2項約定，故當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定之物之瑕疵，而被告於系爭契約附件之不動產說明書現況調查表簽名擔保系爭房屋並無滲漏水情形（如項目No.34所示），且原告前往系爭房屋了解屋況詢問系爭房屋有無漏水時，被告及李沅璇均保證系爭房屋並無漏水（如原證3之錄音譯文所示）。

又系爭房屋交付前一直是由被告夫妻居住，至111年11月22日交付後，原告始能裝修系爭房屋，但因近年底僱工不易，於112年1月4日才覓得裝修公司前來拆除壁紙、牆面木板及天花板，拆除後發現牆面木板後另貼有塑膠防水膜，牆壁潮濕、多處牆面、天花板壁癌嚴重，牆面電源插座鏽蝕（如原證4之照片所示），觀諸壁癌程度及電源插座鏽蝕之情況，可知系爭房屋有漏水之瑕疵，於交付前早已存在，欠缺被告所保證之品質，而遭被告故意隱瞞並擔保無滲漏，原告告知被告後其仍稱系爭房屋無漏水，原告自得向被告請求減少買賣價金。

(三)而系爭房屋經本院囑託財團法人基隆市建築師公會進行鑑定，於000年0月00日出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），已認定系爭房屋確有漏水，漏水位置為該樓層外牆，漏水確定在原屋主交付之前即已存在（如系爭鑑定報告書第4、5頁所示），然被告明知有此瑕疵卻未告知並擔保無漏水，原告請求減少價金實屬有據。

參桃園地方法院104年度訴字第817號民事判決所載：「有瑕疵的建物，會因為修復費用及汙名損害而產生價值減損，汙名指的是，超過建物修復費用的不動產價值減損，也就是支付修復費用後，仍然存在不動產價值損失，當建物無法使用時，殘餘價值就是土地價值。

綜上所述，當瑕疵建物可修復時，其損失包括修復費用損失及交易貶值之損失…又查現在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。

而房屋缺失揭露，房價必定折損。

依據「不動產估價師公會」統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：1、漏水已修復：折價幅度約為房屋時價之15~19%。

2、漏水未修復：折價幅度則視滲漏情況（更高）而定。」

準此，系爭房屋因漏水尚未修復，應有兩造交易價格百分之20之貶損即127萬6,000元【計算式：638萬元×20%＝127萬6,000元】；

另修復費用的損失則為37萬8,327元（如系爭鑑定報告第5頁所示）。

(四)是以，經原告主張減少買賣價金後，被告受領上開應貶損之交易價格、修復費用金額利益之原因已不存在，即被告應合計受有溢領買賣價金165萬4,327元之利益【計算式：127萬6,000元＋37萬8,327元＝165萬4,327元】，原告應得依民法第359條及第179條規定請求被告返還此一不當得利。

二、對被告答辯之意見

(一)被告於113年4月16日庭呈之牆體含水率資料（下稱系爭含水率資料），稱牆體含水率一般正常平衡狀態約小於6%，系爭房屋外牆經鑑定機關測試外牆含水率為4.8%，故系爭房屋外牆並無漏水云云。

然該網頁之製作人是否有無專業資袼不明，其所提出之標準之依據為何亦屬不明，縱其所述為真，查鑑定報告書第3頁記載：「對現況進行初步觀察，確有未完全拆除之透明防水膠膜殘存，内隔間牆面與外牆牆面狀況有極大落差，外牆内部表面除有白華現象外，尚有水泥粉刷層剝落現象」、「因本次會勘前多日未雨，當日亦未雨，現況無直接入滲水量，熱顯像儀不適用。

僅以水分儀測量潛藏的含水量，檢測外牆及其鄰近内隔間之差異，結果含水量由外牆向内隔間迅速縮減。

綜合觀察現況及儀器數據，確認初勘之判斷，外牆防水確實失效」。

故判斷有無漏水並不能單以儀器測得之數字為準，系爭房屋外牆係因多日未雨而測得含水率為4.8%，惟外牆如無漏水應與内隔間的含水量相當，但實際測得與内隔間之含水率有明顯落差，且外牆内部表面亦有白華及水泥粉刷層剝落現象，故外牆防水層確已失效，水分已進入内隔間。

(二)鑑定人於113年5月9日向本院說明：「外牆含水率低於6%之原因，係鑑定當時已連續多日晴天混凝土内部含水均已蒸發，本案係在此環境條件下藉内隔間牆與外牆面的含水落差作為鑑定判讀。

再者，藉由外牆面嚴重白華破壞過渡内隔間後消失之現象，及外側内牆先前留下的防潮膠布均可佐證外牆防水確已失效。」

故被告僅以水分儀單一數據主張無漏水瑕疵並不可採。

另從被告所提網頁内容記載：「含水率長期處於7~10%的牆體就會引發壁癌，屬於壁癌發生的高危險群，若是含水率大於10%，就屬於非常潮濕的牆體，很可能伴隨漏水的情形」，而系爭房屋外牆内部經鑑定確有產生白華（壁癌）現象，可知外牆確為長期處於含水率7~10%的牆體，進而發生滲漏，並非如被告所稱含水率6%以下之無漏水牆體。

三、基於上述，聲明：

(一)被告應給付165萬4,327元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

(二)願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告答辯略以：

一、系爭房屋被告已居住近13年，從未漏水過，然系爭鑑定報告稱系爭房屋外牆滲漏水，而如系爭鑑定報告編號19、20之照片，測出數值內外牆分別為2.2%、4.8%，佐以系爭含水率資料所載「牆體天然含水狀態之含水率小於6%」，可知鑑定報告所測內外牆含水量數值均在標準值內；

又鑑定單位稱測出6％以下，係因晴天時進行測量，惟外牆內側先前留下之防潮布可佐證外牆防水層已失效等語，然防潮布之功能為阻絕外面濕氣進到屋裡，非因房屋漏水而加防潮布，故被告並不同意鑑定單位所稱防水層失效滲漏之結論，否認系爭房屋有漏水之情形。

二、基於上述，聲明：

(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。

(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、本院之判斷

一、原告得減少系爭買賣契約價金

(一)物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

民法第354條第1項本文、第359條定有明文。

(二)兩造於111年1月16日簽訂系爭房屋買賣契約，約定原告以638萬元向被告購買系爭房屋；

被告並於系爭契約所附不動產說明書現況調查表「項目No.34-是否有滲漏水情形」欄勾選「否」而為兩造所不爭執，是以被告業已契約約定系爭房屋並無滲漏水之問題。

然如系爭鑑定報告之「九、鑑定結果」所載，系爭房屋確有漏水，漏水位置為該樓層外牆，而外牆漏水確定係在被告交付房屋前即已存在（如系爭鑑定報告第4至5頁所示），是以系爭房屋顯存有滲漏水之瑕疵。

是依上開規定，原告自得請求被告負買賣契約出賣人之瑕疵擔保責任，而得減少價金。

(三)審酌財團法人基隆市建築師公會113年5月9日基建師會鑑定字第11302055號函文所附鑑定進度說明所載，外牆含水量測得之數值低於6%，係因鑑定當時已連續多日晴天混凝土內部含水均已蒸發，本案係在此環境條件下，藉內隔間牆與外牆面的含水落差作為鑑定判讀。

再者，藉由外牆面嚴重的白華破壞過渡內隔間後消失之現象，及外牆內側先前留下的防潮膠布，均可佐證外牆防水確已失效。

故被告抗辯系爭房屋並無漏水情形，顯與前揭鑑定結果「外牆面嚴重的白華破壞」不符，且外牆防水如被告所稱並未失效，又何須使用防潮布阻絕外部濕氣進入屋內，至被告引用系爭含水率資料，以「外牆含水量數值均在標準值內，防潮布之功能為阻絕外面濕氣進到屋裡，非因房屋漏水而加防潮布」為由，否認系爭房屋有滲漏水之情形並無可採。

二、原告得減少之價金為37萬8,327元

(一)一般房屋交易時，衡酌房屋價值之主客觀因素，除建物本身之瑕疵狀況外，尚有其他如土地與建物價值之權重比例、購屋者對瑕疵的容許及修復能力判斷、買賣當時房價跌升狀況等，而關於建物本身之瑕疵狀況，通常係以「無未知瑕疵」之進行房屋價值評估，嗣如發現瑕疵，如該瑕疵屬可回復，又不至於造成房屋結構安全及影響正常使用，於瑕疵修復後，應再無交易價格貶損之問題。

(二)經查，系爭房屋為59年建造完成（如系爭鑑定報告第2頁「七、鑑定標的物概要」所示）之4層RC結構房屋，原告於111年購買時屋齡已逾50年，本即難以期待以如同新成屋標準觀之，而原告購買系爭房屋時，應係將系爭房屋以「無漏水瑕疵」狀態，進行房屋價值評估，嗣決定以638萬元購買，嗣雖發現「漏水瑕疵」，然外牆防水層失效所造成之漏水、壁癌，應屬裝潢層面之瑕疵，對於房屋之結構安全影響極其有限，與海砂屋、輻射屋等不可回復之情況大為不同，且修復後對房屋之內裝、外觀、結構及使用均無影響，系爭房屋經修復後，應可修復至不低於原建物防水功能之狀態，故理論上修復後即無交易價格貶損之問題，故本院認為系爭房屋價值減損金額，以修復費用為計算基準應為可採，而如系爭鑑定報告所附「修復費用估算表」，系爭房屋之漏水瑕疵，所需修復費用為37萬8,327元，故本院認系爭房屋因原告所指瑕疵而生之價值減損金額，應以37萬8,327元為適當。

三、原告得請求被告返還37萬8,327元

(一)按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

又按買受人依民法第三百五十九條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例要旨）。

(二)原告已依法行使減少價金意思表示，本院認於減少37萬8,327元價金範圍內為適當，是以在減少價金範圍內，被告受領價金之法律上原因，已不存在，原告依據不當得利請求被告返還其已給付之37萬8,327元於法有據應予准許。

四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。

民法第229條第2項、第233條第1項、第203條亦有明文。

經查，兩造並未約定給付日期，依其性質屬給付無確定期限，且係以支付金錢為標的，是依前揭規定，原告就上開金額請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依不當得利之法律規定，請求被告給付37萬8,327元，及自112年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

伍、原告於本件起訴時乃提出先位、備位聲明，嗣撤回先位聲明，並以減縮後之備位聲明為本訴之最終聲明，而本件訴訟標的金額經減縮後為165萬4,327元，而原告勝訴之部分為37萬8,327元，故訴訟費用依勝敗比例，應由被告負擔百分之22【計算式：37萬8,327元÷165萬4,327元≒22%】，餘由原告負擔。

陸、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行及依聲請宣告被告得供擔保免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                      民事庭法 官  王翠芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                            書記官  官佳潔