臺灣基隆地方法院民事-KLDV,113,訴,76,20240412,1

臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第76號
原 告 蕭玉雲

被 告 林明廣


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾萬肆仟參佰伍拾伍元。

訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第4款分別定有明文。

查原告起訴時原係聲明：(一)被告應將坐落於基隆市○○區○○路000巷00弄00號1樓之房屋(含地下室)全部遷讓返還原告。

(二)被告應給付原告新臺幣(下同)18,000元，並自民國112年11月25日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告18,000元。

嗣原告於本件訴訟進行中之113年3月19日，因被告已於113年2月28日遷出，惟尚積欠租金、水電瓦斯等費用，而具狀追加請求被告返還不當得利及賠償系爭房屋修繕費用，並變更其聲明為被告應給付原告141,937元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

嗣又於本院113年3月21日言詞辯論期日當庭變更聲明為被告應給付原告104,355元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

核其上開訴之聲明之變更，各請求之基礎事實與原請求均係本於上開租賃契約之同一社會事實，且原請求所主張之事證於變更之訴均得加以利用，應認其請求之基礎事實同一，且因被告遷出有情事變更而以他項聲明代最初之聲明，並就應受判決事項之擴張及減縮，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。

二、被告林明廣經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於111年10月7日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約一），約定由訴外人即被告之妻歐秀鳳(下逕稱其名)向原告承租原告所有門牌號碼隆市○○區○○路000巷00弄00號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自111年10月25日起至112年10月24日止，每月租金18,000元，押租金兩個月，水、電、瓦斯及網路等費用由被告自行負擔，於每月25日以前繳納。

嗣租期屆滿後，因原告有使用之需求，向被告表示屆期後不再續租，雙方同意以系爭租約一其中一個月之押租金支付112年9月之租金(即112年9月25日至112年10月24日)，並因被告要求須搬遷時間一個月，另於112年10月25日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約二），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年10月25日起至112年11月24日止共一個月，租金18,000元，無押租金，水、電、瓦斯及網路等費用由被告自行負擔，且於系爭租約二租賃契約書第二十三條下方約定被告不得以任何理由繼續承租。

詎被告於系爭租約二到期後，迄未給付租金亦拒不遷離系爭房屋，於起訴後之113年2月28日始自系爭房屋搬出，且以電話聯繫原告已將鑰匙掛在門上後，即將原告封鎖而無法聯繫。

被告自112年11月25日起至000年0月00日間，無其他法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用而受有相當於租金之損害，原告爰請求自112年11月25日起至113年2月24日，三個月之相當於租金之不當得利54,000元【計算式：18,000元×3=54,000元】，及代被告繳納之水費374元、電費5,802元、瓦斯費1,679元。

又系爭房屋因被告抽煙而致牆壁泛黃，且因其未盡承租人之保管義務而有水龍頭、喇叭鎖毀損之情形，原告因此支出之修繕費用42,500元，亦應由被告賠償。

為此爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付104,355元【計算式：54,000元+374元+5,802元+1,679元+42,500元=104,355元】等語，並聲明如主文第1項所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。

三、經查，原告主張之上開事實，業據提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、112年房屋稅繳款書、郵局存證信函暨回執、被告及訴外人歐秀鳳於112年10月24日所簽立切結書、水電瓦斯費用單、房屋修繕發票、房屋仲介與被告間之LINE對話紀錄、信封暨郵件回執等件影本為證，而被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院審酌原告所提之上開事證與其主張之內容相符，認原告主張堪信為真實。

四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

民法第179條著有規定。

又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查系爭租約一業已為系爭契約二取代，而系爭租約二於112年11月24日租約屆期，且雙方已於系爭租約二第二十三條下方明確約定租約屆滿即不再續約，被告仍繼續占有系爭房屋，迄至113年2月28日始騰空返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。

本院審酌系爭租約約定租金為每月18,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以原系爭租約所約定之租金18,000元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。

而系爭租約二所積欠之租金，扣除原告與訴外人歐秀鳳就同一系爭房屋所簽訂之系爭契約一所剩餘之一個月押租金後，已無餘額，是原告請求自112年11月25日起至113年2月24日，三個月之相當於租金之不當得利54,000元【計算式：18,000元×3=54,000元】，自屬有據。

又兩造約定水、電、瓦斯費應由被告負擔，然被告尚積欠自112年12月起至000年0月間之水費374元、電費5,802元、瓦斯費1,679元迄未清償，則原告請求被告給付上開三個月不當得利及代被告墊付之水、電、瓦斯費，合計共61,855元【計算式：18,000元×3＋374元+5,802元+1,679元＝61,855元】，即為有理，應予准許。

五、再按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；

第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第432條、第213條第1項、第3項復分別定有明文。

查系爭租約二第14條約定「租賃關係消滅時，出租人應會同出租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交」之事實，有前揭租賃契約書可稽。

而所謂「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，是承租人因過失致租賃物有毀損情況，仍負有回復原狀之義務，如不回復，出租人即得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並從押金中扣抵所支出之費用。

查被告及訴外人歐秀鳳與原告於112年10月24日所簽立之切結書約定，雙方同意系爭租約一112年9月之租金(即112年9月25日至112年10月24日)先由其中一個月之押租金抵付，另一個月之押租金則等確認屋況、結清修繕清潔及水電瓦斯等費用後，若有結餘再歸還，惟因被告未支付系爭租約二之租金18,000元，兩者抵扣後押租金已無剩餘。

又原告支出之清潔及修繕費用共42,500元之事實，既如前述，揆諸前揭規定及說明，原告請求被告給付因回復原狀所必要之費用42,500元，亦屬有理，應予准許。

六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係請求被告給付原告相當租金之不當得利、水費、電費、瓦斯費及回復原狀所必要之費用共計104,355元【計算式：54,000元+374元+5,802元+1,679元+42,500元=104,355元】，為有理由，應予准許。

七、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書記官 林萱恩