福建金門地方法院民事-KMDV,104,重訴,1,20150805,1

福建金門地方法院民事判決 104年度重訴字第1號
原 告 董雯萍
訴訟代理人 陳添信律師
複代理人 吳奎新律師
被 告 陳天成
訴訟代理人 陳素鶯律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國104年7月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告先位之訴及備位之訴均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由甲、程序方面原告於民國104年1月5日起訴聲明為：「被告應於原告給付被告新台幣480萬元（含代付台灣土地銀行股份有限公司之抵押權設定之240萬元在內）後將金門縣金城鎮○○段000地號土地所有權移轉登記予原告。

訴訟費用由被告負擔。」

，於104年6月18日遞狀追加之備位聲明為：「請求確認兩造於83年4月6日就金門縣金城鎮○○段000地號土地（變更地號前為金門縣金城鎮北一劃字第261地號）所簽立之買賣契約存在。

訴訟費用由被告負擔。」

（卷第92頁）。

核其基礎事實相同，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面

壹、原告之主張

一、原告於83年4月6日向原告購買坐落金門縣金城鎮○○○段000地號土地（即現今○○段000地號土地，下稱系爭土地），被告陳稱該地即將變更為建地，鼓勵原告購買。

原告以總價款新台幣（下同）880萬元購買，並於同日簽訂不動產買賣契約契約（下稱本件契約）。

二、原告依約給付第一、二期270萬元，嗣因代書在辦理土地移轉時，發現系爭土地為農地，當時無法變更為建地，而依當時之土地法第30條規定，農地移轉登記所有權之登記人需具備自耕農名義始能登記，因原告不具自耕農身分，故無法辦理登記及取得完稅證明。

兩造於83年9月間在大慶建設公司協商後，被告同意原告再給付130萬元（即全部總價先付400萬元）後，等系爭土地變更為建地時，或原告找到有自耕農身分之登記名義人或以後農地可以移轉予原告時，再履約，亦即原告再給付尾款480萬元，並辦理移轉登記，有證人吳文非、許秀治證詞可憑。

原告業依約再給付130萬元，而土地法於89年1月28日公告刪除第30條規定農地不再限於具有自耕農身分方能登記，原告於90餘年知悉後，多次向其要求移轉過戶，並委託律師發函催告被告履行及聲請調解，均未獲被告出面處理。

而原告於買賣土地時，明確告知被告買地係為建屋，因未予完稅，才向大慶公司詢問，方知是農地，此於83年9月14日存證信函已提及上情。

兩造確曾於103年9月14日及同年10月25日在大慶公司協商，確實約定「可以辦理過戶後再付後面的錢」，是本件契約並非無效。

三、本件既已約定原告找到自耕能力人或農地變建地或其他如因法令變更等可辦理移轉登記後，再繼續付款及辦理過戶登記之附條件，依民法第125、128條規定，土地法第30條於89年1月28日公告刪除生效後而可以辦理移轉，是請求權時效自以89年1月28日開始可請求，原告於103年12月30日訴請移轉，自尚未罹於時效。

四、被告於83年8月16日、同年9月2日存證信函催告，僅係取得催告後取得逕行解除契約之權利，而解除契約仍須以意思表示送達予原告，始生解除之效力。

兩造於103年9月25日前在大慶公司協調，於協調後原告於103年9月25日再付新台幣100萬元、10月4日再付30萬元，倘兩造沒有協議完成，原告豈可能再付130萬元，原告自無違約之可能。

自103年9月25日協調後，未再接獲被告之催告，更沒有接獲解除契約之意思表示，被告謂已解除契約，自應負舉證之責任。

五、本件契約既然有效存在，原告自得請求履行買賣契約，並於原告支付尾款480萬元（含代付台灣土地銀行股份有限公司之抵押債權240萬元在內），將系爭土地移轉登記予原告。

並聲明：Ⅰ、先位訴之聲明：㈠被告應於原告給付被告480萬元（含代付台灣土地銀行股份有限公司之抵押權設定之240萬元在內）後將金門縣金城鎮○○段000地號土地所有權移轉登記予原告。

㈡訴訟費用由被告負擔。

Ⅱ、追加之備位聲明：㈠請求確認兩造於83年4月6日就金門縣金城鎮○○段000地號土地（變更地號前為金門縣金城鎮北一劃字第261地號）所簽立之買賣契約存在。

㈡訴訟費用由被告負擔。

貳、被告之答辯

一、查兩造簽訂本件契約時，被告並未告知原告系爭土地即將變更為建地，亦無鼓勵原告購買之情事。

蓋本件契約明載系爭土地地目為「田」，且被告於簽約後未久(按即83年4月15日)即備妥過戶所需之一切文件交予大慶公司，由此可知，本件契約係以「農地」為買賣標的，並無原告所述即將變更為建地之情事。

否則，原告於其歷次寄發之存證信函內，何以未曾提及有該等情事。

二、兩造於「簽訂本件契約時」或「簽訂本件契約後」，均無系爭土地可移轉時，方辦理移轉登記之約定，且由原告於83年9月14日寄發之存證信函內，述及欲辦理移轉時，因其無自耕能力無法辦理及本件契約係約定原告得借他人名義登記所有權，但原告一時無法尋得可信賴之人選等語及原告於本件起訴狀內載稱係辦理過戶時，因原告不具備自耕農身分致無法辦理等情，足證兩造於「簽訂本件契約時」確無系爭土地可移轉時，方辦理移轉登記之約定，否則，兩造豈會於本件契約第4條第4項約定由原告確定產權移轉權利人名義。

三、又原告雖有於83年9月14日寄發存證信函，請被告再給予6個月期限，惟被告並未同意，其後未久，因原告表示可辦理過戶等手續，而再陸續支付合計130萬元之價款，豈料，原告嗣仍無法履約。

故原告辯稱兩造於簽訂本件契約後，另有俟農地可以移轉予原告時再辦理移轉登記之約定，並非事實。

四、又證人吳文非就兩造是否曾於何時，為何事至大慶公司洽談等情均證稱忘記了，其證詞自不足採。

證人許秀治部分，渠為原告之母，其證詞本即有偏頗之虞，況依渠之證述，兩造於簽訂本件契約後，係約定被告要將系爭土地變更為建地或要原告去找人頭，與原告所述，兩造係約定俟農地可以移轉予原告時再辦理移轉登記，顯互不一致，益證原告所述，確為臨訟砌詞，委無可採。

五、依民法第246條第1項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第30條第1、2項定有明文，本件為農地買賣契約自始無效，故原告不得請求被告移轉系爭土地所有權：兩造於83年4月6日簽訂本件契約時，原告並無自耕能力，而本件契約第4條第4項僅約定「產權移轉登記權利人之名義由甲方(即原告)指定，乙方不得干涉」，並未明確約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人。

且原告自承係代書去辦理移轉時才知道無法過戶，足證兩造於「簽訂本件契約時」，確無約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，則依修正前土地法第30條第1、2項之規定及首揭判決意旨，本件契約即係以不能之給付為契約之標的，契約自始無效。

職是，原告自不得訴請被告履約，至明。

六、原告自簽訂本件契約之日即83年4月6日之翌日起，即可請求被告辦理移轉登記，至原告因無自耕能力不能辦理過戶，參照上開判決意旨，其事由係屬債權人即原告個人事實上之障礙，不能阻止時效之進行。

是依民法第128條之規定，本件原告之請求權至98年4月6日，業已罹於時效而消滅，原告遲至103年12日27始提起本件訴訟，被告自可拒絕履行。

七、本件契約第2條第2項約定「乙方(即被告)備齊一切過戶證件資料時，甲方(即原告)應給付備證用印款」、第4條第4項約定「甲方(即原告)至遲應於給付(備)證用印款時確定產權移轉人之名義，否則即為違約，甲方並應賠償乙方因此所受之損害。」

。

是以，原告最遲應在被告備齊一切過戶證件資料時，確定系爭土地之移轉權利人名義，否則，即屬違約。

被告係於「83年4月15日」提供辦理過戶所需之一切證件及文件，證人吳文非雖稱該收據好像不是大慶建設公司開的，惟該收據上所載之電話號碼324998，與本件契約第五頁下方所載之客戶服務號碼（082）324998相同，且收據上所載之住址即為該公司當時之營業處所，足證被告確已提供辦理過戶所需之一切證件及文件。

是原告依約至遲應於「83年4月15日」確定系爭土地之移轉權利人名義，惟原告卻未於約定之期限內，提供登記名義人辦理完稅、過戶等手續。

則原告自屬違反本件契約第4條第4項之約定。

被告分別於83年8月16日及同年9月2日寄發存證信函催促原告履約，而依本件契約第8條第1項之約定，兩造其中之一未按契約條款履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約，即不需再行催告。

因原告迭經催促仍未履行，且被告於上開存證信函業載明原告未依約履行，即逕依本件契約第8條第1項之約定解除契約，並沒收原告已給付之價款。

如認本件請求權時效尚未消滅，本件契約亦因原告違約而解除，原告自不得訴請被告移轉系爭土地所有權。

八、並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。

參、兩造不爭執事項

一、原告於83年4月6日向被告購買所有坐落金門縣金城鎮○○○段000地號土地（即○○段000地號土地，下稱系爭土地）乙筆，約定總價款新台幣（下同）880萬元，有雙方訂立之不動產買賣契約書可證。

二、原告分別簽發如附表一所示票據號碼、到期日、金額之支票四張，共計270萬元予被告，作為支付第一、二期之款項。

並於83年9月25日再付100萬元，同年10月4日再付30萬元，合計原告已給付400萬元。

三、被告於83年8月16日以金門郵局220號存證信函催告原告給付尾款610萬元，否則視同違約，沒收給付之價金，並終止合約。

四、原告於83年間以金門郵局226號存證信函說明因被告未給付完稅證明，無法過戶，以致無法給付尾款610萬元及請求履約、解決問題。

五、被告於83年9月2日以金門郵局234號存證信函給原告與大慶建設公司。

六、原告於83年9月14日以金門郵局261號存證信函給被告與大慶建設公司。

肆、本院之判斷：

一、本件原告主張其於83年4月6日以總價款880萬元向原告購買系爭土地，為農地，未變更為建地，原告簽發如附表一所示票據號碼、到期日、金額之支票四張，共計270萬元予被告，作為支付第一、二期之款項，然因當時土地法第30條規定，必須具有自耕農身分方能辦理移轉登記，原告未具備自耕農身分，被告於83年8月16日以金門郵局220號存證信函催告原告給付尾款610萬元，否則視同違約，要沒收給付之價金，並解除合約，原告則以存證信函說明因被告未給付完稅證明，無法過戶，以致無法給付尾款610萬元，之後被告於83年9月2日以存證信函告知原告與大慶建設公司，原告於83年9月14日再以存證信函給被告與大慶建設公司，最後原告未給付480萬元之尾款，兩造亦未辦理系爭土地移轉登記，原告至104年1月5日起訴請求其給付480萬元給被告後辦理移轉登記等情，有不動產買賣契約書影本乙份（卷第6-11頁）、支票影本乙份（卷第12-13頁）、存證信函影本乙份（卷第14-21頁）、交款備忘錄影本乙份（卷第22頁）、律師函影本乙份（卷第23-25頁）、土地登記謄本影本乙份（卷第26-27頁）、起訴狀（卷第3頁）為憑，原告除否認本件契約已因其違約而解除外，對其他事項均不爭執，堪認為真實。

二、原告主張其除以存證信函與被告往返外，另於83年9月間在大慶建設公司代書處協商後，被告同意原告再給付130萬後，等原告找到登記名義人或以後農地可以移轉予原告時，再履約，亦即原告給付480萬元尾款同時辦理移轉登記，原告業依約再給付第三、四期款項130萬元，但被告拒絕辦理移轉登記等情，為被告所否認，並辯稱本件契約因原告未依約定找到具有自耕農身分之人辦理移轉登記，違約在先，經催告後已解除契約，並沒收其給付之款項400萬元等情，經查：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

故原告主張被告承諾等其找到登記名義人或以後農地可移轉予原告時，原告再給付480萬，同時辦理移轉手續等情，自應就其主張有利於己之事實，負舉證之責任。

㈡原告上開主張，雖提出被告簽收之交款備忘錄為證（卷第22頁），然該簽收交款備忘錄僅記載「繳款日期、付款日期、到期日、帳號、支票號碼、金額、收款人陳天成簽章」等文字，依該文字僅能證明原告給付附表一之款項，且被告已收訖，並無法證明被告承諾原告找到登記名義人或以後農地可以移轉予原告時，原告給付480萬元同時辦理移轉登記等情。

故原告此部分之主張，為不可採信。

㈢兩造簽訂本件契約第4條第⑴項第⑷項約定應於給付「備」（契約書漏載）證用印款時確定產權轉移權利人之名義，否則即為違約，及往來存證信函分別有記載因原告未提供資料給代書辦理移轉登記（卷第17頁、第19頁）、原告逾期給付款項（卷第14頁）、因無自耕能力者，要求給予6個月找人借名登記（第21頁）。

因此依本件契約之約定，原告在用印時必須確定權利移轉人之名義。

足見本件契約是約定系爭土地之買賣可移轉登記給第三人，而此第三人當然是指可登記具有自耕農證明者，方符合農地買賣契約簽訂之真意，此從原告因無自耕農力，要求給予6個月找適當的人辦理登記，及當時辦理移轉登記之代書即證人吳文非證稱：「知道原告不是農民，但可以找人代替，以前都是借人頭用我沒有建議，原告自己去做」等情益明（卷第62頁）。

被告辯稱：「本件契約僅約定『產權移轉登記權利人之名義由甲方(即原告)指定，乙方不得干涉』，並未明確約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人。」

應係主觀曲解契約文義，顯不可採。

又被告辯稱：「原告自承係代書去辦理移轉時才知道無法過戶」，亦不妨礙兩造簽訂本件契約時可移轉登記給第三人之真意，故其辯稱：「兩造於簽訂本件契約時，確無約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，則依修正前土地法第30條第1、2項之規定及首揭判決意旨，本件契約即係以不能之給付為契約之標的，契約自始無效。

」，應不可採。

堪認兩造契約自83年4月6日簽訂即成立生效。

㈣又依存證信函可知（卷第21頁），原告於83年9月14日因農地移轉必須有自耕能力而請求被告等6個月讓其商借適當登記名義人，被告否認同意給其6個月尋找登記名義人，足認原告於83年9月14日前尚未提供具有自耕能力之產權移轉登記之人，方有此請求。

原告既然未能在被告催告期限內找到具有自耕能力之登記第三人，則不能辦理移轉系爭土地登記之原因係可歸咎於原告，堪認其確實違反兩造簽訂之本件契約第4條第⑴項第⑷項應於給付「備」（漏載）證用印款時確定產權轉移權利人之名義之約定。

故被告於83年8月16日以金門郵局220號存證信函催告原告給付尾款610萬元，而原告並未給付且未找到借名登記者，已違約在先，雖原告於83年9月25日、10月4日再給付100萬元（同年11月8日到期）、30萬元（同年10月15日到期），然迄今未證明其找到登記名義人，至今均未辦理移轉登記，顯見原告並未依約如期找到登記名義人，亦未按期給付買賣土地價款屬實。

則被告分別於83年8月16日以220號存證信函及於83年9月2日以234號存證信函催告期滿，自可依本件契約第8條第1項解除契約，再依本件契約第8條第2項沒收原告所繳納之款項。

原告主張被告解除契約之意思表示尚未送達原告，被告解除契約不合法，本件契約尚存在，並不可採。

被告主張本件契約已合法解除，應堪採信。

㈤又原告主張被告說系爭土地很快變更地目為建地一情，為被告所否認，經查本件契約並未記載系爭土地為農地，很快會變更為建地之文字，也無證據可資證明被告曾如此承諾。

至於原告為何在未找到登記名義人之前要再付130萬元，因無證據可資證明係兩造約定「等系爭土地可以變更或移轉登記時再處理（再給付尾款480萬元同時辦理移轉登記）」，雖原告聲請傳喚辦理移轉之代書即證人吳文非到庭證述在大慶建設公司討論時之情形，但依證人吳文非之證詞均稱：「忘記了」（卷第64頁、第61-67頁），並無法證明有上開約定。

至於原告之母親許秀治所證述與本件契約第3、4條之約定、證人吳文非所述（卷第67-71頁）、雙方來往存證信函內容不符（第14頁逾尾款繳納期限催告違約沒收、第17頁未提供登記名義人無法辦理過戶、第21頁要求被告再等待6個月以利原告商借移轉登記名義人），尚難採信為真。

依原告製作交款備忘錄之習慣，原告支付土地買賣之價金均詳細記錄，如被告曾承諾其找到自耕農身分之人或土地變更可辦理移轉登記時，兩造方再給付尾款及辦理移轉登記，屬不確定期限之履行，為確保契約未來之履行，則原告應可能有被告承諾之書面紀錄，或書面之催告文字，始符合兩造買賣往還之習慣（給付詳實紀錄及存證信函往來說明過程），而原告之主張與存證信函來往內容完全相反，被告又否認原告之主張，原告更應舉證以實其說，而非以推論、臆測等主觀意思予以解釋83年9月間的談話內容。

故原告之上開主張，與事實不符，尚難採信，被告辯稱無此約定與承諾，方為真實。

三、按「請求權，因15年間不行使而消滅。」、「消滅時效，自請求權可行使時起算。」

、「時效完成後，債務人得拒絕給付。」

民法第125條前段、第128條前段、第144條第1項分別定有明文。

縱認本件契約尚未解除，原告係主張兩造於83年4月6日訂立買賣契約，然被告迄今未辦理土地所有權移轉登記等語，並提有不動產買賣契約書、支票影本等件為證（詳卷第6頁），是兩造間之不動產買賣關係成立於83年4月6日，承上所述，原告主張被告承諾等其找到登記名義人或以後農地可以移轉時，再給付尾款480萬元同時辦理移轉登記予原告等情，為不可採，堪認原告應自83年4月6日間買賣契約成立時起，即得本於契約關係向被告請求土地所有移轉登記，惟原告等人卻於104年1月5日（參卷第3頁起訴狀所蓋本院收狀戳），始依買賣關係提起本件訴訟請求被告為土地所有權移轉登記，自已超過15年之請求權時效（98年4月5日），被告為時效消滅之抗辯，應屬有據。

故原告遲至104年1月5日始提起本件訴訟請求被告移轉土地所有權，已逾15年消滅時效，故依民法第125條前段、第128條前段，及第144條第1項之規定，被告依法自得拒絕辦理移轉登記。

四、綜上所述，本件原告之舉證，並無法證明兩造間就系爭土地買賣被告承諾原告再付130萬元後，等其找到登記第三人方給付480萬元同時辦理移轉登記，原告違約在先，經被告催告後解除契約並沒收款項。

以原告於83年4月6日間買賣契約成立起即可請求移轉登記，卻遲至104年1月5日始提起本件訴訟請求被告移轉土地所有權，已逾15年消滅時效，故依民法第125條前段、第128條前段，及第144條第1項之規定，被告依法自得拒絕辦理移轉登記。

從而，原告聲明確認兩造契約關係存在後主張依買賣之法律關係，請求其給付480萬元同時請求被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。

六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
民事第一庭 法 官 張珈禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官 陳鴻璋
附表一：證二支票
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│編號│票據號碼  │發票人│受款人│到  期  日  │ 金額(元) │     付款金融機構     │
├──┼─────┼───┼───┼──────┼─────┼───────────┤
│1   │AC217701  │董雯萍│未  載│83年4月6日  │   200,000│保證責任金門信用合作社│
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│2   │BEB0000000│董雯萍│未  載│83年7月15日 │ 1,500,000│臺灣土地銀行金門分行  │
├──┼─────┼───┼───┼──────┼─────┼───────────┤
│3   │AC217703  │董雯萍│未  載│83年4月30日 │   500,000│保證責任金門信用合作社│
├──┼─────┼───┼───┼──────┼─────┼───────────┤
│4   │AC217702  │董雯萍│未  載│83年4月20日 │   500,000│保證責任金門信用合作社│
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附表二：原告製作之證四交款備忘錄
┌──┬──────┬───┬─────┬──────┐
│繳款│  支票號碼  │到期日│  金額    │付款金融機構│
│日期│            │      │          │            │
├──┼──────┼───┼─────┼──────┤
│4/6 │NO217703    │4/6   │1,200,000 │信用合作社  │
│    │NO217701    │4/20  │          │            │
│    │NO217702    │4/30  │          │            │
├──┼──────┼───┼─────┼──────┤
│6/5 │0000000     │7/5   │1,500,000 │土地銀行    │
├──┼──────┼───┼─────┼──────┤
│9/25│0000000     │11/8  │1,000,000 │土地銀行    │
├──┼──────┼───┼─────┼──────┤
│10/4│0000000     │10/15 │  300,000 │土地銀行    │
└──┴──────┴───┴─────┴──────┘