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福建金門地方法院民事判決 106年度重訴字第24號
原 告 陳愛華
訴訟代理人 文聞律師
周金城律師
複 代理人 楊啟源律師
被 告 翁明川
翁明濤
翁明治
翁明源
翁明慧
共 同
訴訟代理人 黃正淮律師
被 告 翁明麗
洪彩鳳
上 一 人
訴訟代理人 楊弘彬
楊延壽律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於109 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪彩鳳應自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 地號土地上如附圖所示繪製綠色、橘色斜線即編號Ａ、B 、C 、D 部分建物騰空遷出。
被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧應將坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 地號土地上如附圖所示繪製綠色、橘色斜線即編號Ａ、B 、C 、D 部分建物，面積共318.57平方公尺之未保存登記建物予以拆除，並應將該部分之土地回復原狀後返還原告。
被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧應分別按月給付原告如附表應給付相當於租金之不當得利數額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔5%，餘由被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧、被告洪彩鳳負擔。
本判決第三項就已屆清償期之部分，於原告按月分別以如附表原告供擔保之金額欄所示金額為被告翁明川、被告翁明濤、被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧供擔保後，得假執行。
但被告翁明川、被告翁明濤、被告被告翁明治、被告翁明源、被告翁明慧如分別按月以附表被告擔保之金額欄所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序事項：
一、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴」。民事訴訟法第255條第1項定有明文，查原告於起訴時原聲明：「壹、先位聲明：一、被告洪彩鳳應自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物（位置及面積以實際測量結果為準）騰空遷出。
二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上物（位置及面積以實際測量結果為準）全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返還原告。
三、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應自民國106 年8 月26日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣( 下同) 26604 元。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、備位聲明：一、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所有坐落金門縣○○鎮○○段○000 ○○000 號二筆土地（面積以實際測量結果為準）之租賃期限至民國109 年10月31日止。
二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所有前開二筆土地之租金，自起訴狀繕本送達渠等六人翌日起，調整為每月26604 元。
三、被告洪彩鳳應於民國109 年10月31日自坐落金門縣○○鎮○○段○000號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物騰空遷出。
四、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應於民國109 年10月31日前將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上物全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返還原告。
五、原告願供擔保，請准就第三、四項宣告假執行」，後變更為：「壹、先位聲明：一、被告洪彩鳳應自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物（位置及面積如附圖所載ABCD部分）騰空遷出。
二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上物（位置及面積如複丈成果圖所載ABCD部分）全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返還原告。
三、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應自民國106 年8 月26日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告26604 元。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、備位聲明：一、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所有坐落金門縣○○鎮○○段○000 ○○000 號二筆土地之租賃期限至民國109 年10月31日止。
二、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所有前開二筆土地之租金，自起訴狀繕本送達渠等六人翌日起，調整為每月26604 元。
三、被告洪彩鳳應於民國109 年10月31日自坐落金門縣○○鎮○○段○000 號、第000 號二筆土地上如起訴狀附圖所示建物騰空遷出。
四、被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應於民國109 年10月31日前將前開建物連同坐落前開二筆土地上之其他地上物全部拆除，並將該二筆土地回復原狀後返還原告。
五、原告願供擔保，請准就第三、四項宣告假執行」，本件聲明變更之內容，僅係將金門縣地政局繪製之複丈成果圖引入，請求範圍及訴訟標的均無變更，非訴之變更，於法尚無違背。
二、民事訴訟法第400條第1項所定之一事不再理原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。
所謂同一事件，必須同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當，倘此3 者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束。
又判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法第400條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，最高法院85年度臺抗字第595 號民事裁定意旨參照。
查原告於民國81年間，曾向訴外人翁成端、被告洪彩鳳等人提起返還土地等之訴訟，並經本院以81年度訴字第25號判決、福建高等法院金門分院以82年度上字第8 號判決、最高法院以84年度台上字第224 判決( 下總稱前案)駁回原告請求確定，後於91年間，訴外人翁成端死亡，並由被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧為其繼承人，繼承其遺產以及權利義務，此有訴外人翁成端之除戶資料、繼承系統表、上開判決之影本各1 份在卷可參(見本院卷一第41至43頁、第119 至155 頁) ，原告於本件訴訟中，對被告等人再提起返還土地等之訴訟，其當事人、訴之聲明雖能涵蓋於前案中，且本件先位訴訟聲明第1 、2 項與前案均依照民法第767條或民法第767條第1項規定所為之請求( 查該法條於98年間增列第2項) ，然觀其實質，前案中，原告係主張訴外人陳世仁將其所有之坐落金門縣○○鎮○○里○○○0000號土地( 即金門縣○○鎮○○段○000○000 地號土地，下稱系爭土地) 出租給訴外人翁成端建築工廠之用( 下稱系爭租約) ，後因訴外人陳世仁死亡，系爭土地及系爭租約之法律關係由原告繼承，而訴外人翁成端於69年間開始拒付租金，至前案起訴時已逾2 年，且其違反租約約定，將其在系爭土地上所興建之門牌號碼金門縣○○鎮○○路00號建物( 下稱系爭建物) 轉租給包括被告洪彩鳳在內之他人使用，故其在81年12月14日終止契約，並在前案訴訟中依照所有物返還請求權請求訴外人翁成端拆屋還地、被告洪彩鳳自系爭土地遷出。
於本件，原告係主張訴外人翁成端所興建之系爭建物，已超過金門縣政府所公布之50年耐用年限，且已有傾倒之可能性，被告等又違約加蓋鐵皮屋而延長系爭建物之使用年限，是依照契約之目的，系爭租約應即終止，故在106 年8 月24日發函向除洪彩鳳以外之被告等主張終止系爭租約，並在本件訴訟中主張所有物返還請求權請求被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧等人拆屋還地、被告洪彩鳳遷出系爭建物。
是前案中，依原告之主張，其與訴外人翁成端間之系爭租約係在81年12月間終止，其所有物返還請求權應自該時間點發生，本件中原告主張其與被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧等人間之系爭租約在106 年8 月間終止，其所有物返還請求權亦應自該時發生，兩案中原告雖均有主張所有物返還請求權，但其發生之時間點、原因均有不同，難認屬於同一法律關係，尚非同一事件，無民事訴訟法第400條第1項之問題，亦非前案判決之既判力拘束範圍。
三、被告翁明麗經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠先位請求部分：被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧為訴外人翁成端之繼承人，原告之父訴外人陳世仁與訴外人翁成端就系爭土地定有系爭租約，約定以系爭土地供訴外人翁成端建築工廠房屋即系爭建物作為碾米廠之用，每月租金白米60市斤。
訴外人陳世仁及翁成端分別於72年間、91年間陸續過世，其等之權利義務分別由原告及被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧繼承，原告近日得知被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧違反系爭租約，在102 年間於系爭土地上另行增建無辦理保存登記之鐵皮屋，更拆除系爭建物早已不堪使用、無遮風避雨功能之磚瓦屋頂，改換鐵皮屋頂；
甚至另行搭建鐵皮屋，將系爭建物包覆其內，擴大系爭建物於系爭土地上坐落之面積，系爭建物之使用年限得以延長，此舉業已違反系爭租約目的之約定。
且系爭租約約定出租系爭土地係供翁成端經商、建築工廠之用，在系爭建物不堪使用、訴外人翁成端不再使用系爭建物經商時或於翁成端死亡時即告終止。
而翁成端於91年間過世，系爭建物早已不供碾米使用，系爭租約即應終止，退一步言，如系爭租約未終止，被告等於102 年期間在系爭土地上另建鐵皮屋之行為，已逾越系爭租約之目的，而其原所建之系爭建物於57年所建，業已超過金門縣政府所公布房屋耐用年限( 50年) ，系爭建物已不堪使用，而原告雖曾與翁成端就系爭土地有過訟爭，前經法院認定係訴外人陳世仁默示同意被告洪彩鳳以系爭建物經營全隆機車行( 下稱系爭機車行) ，故訴外人翁成端並未違反系爭租約，惟嗣後翁成端業已死亡、被告等並於翁成端死亡後另建地上物並不斷修繕地上物，且改變系爭建物之構造，因此上開情事已不受前案既判力遮斷，無一事不再理之問題，爰先位依土地法第103條第1項第5款之規定收回系爭土地，終止系爭租約。
並依民法第455條前段及767 條第1項前段及中段之規定請求被告洪彩鳳自系爭房屋騰空遷出、被告翁明川等6 人拆除全部地上物並將系爭土地返還原告，並依民法第179條規定請求被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧等人自終止契約之翌日起即106 年8 月26日起按月連帶給付原告相當於租金之不當得利26604 元等語。
㈡備位請求部分：倘先位之訴無理由，系爭租約自締約時起算已逾57年，原告仍無法終止契約，無從以所有權人之地位使用收益，顯不符原告之利益，系爭租約原先所訂租約白米60市斤計換算後現今約每月1275元，顯然過低，爰依民法第833條之1 之立法理由與民法第450條第3項但書前段之規定，定系爭租約終止期限至訂約後之60年即109 年10月31日止、依民法第227條之2第1項之規定請求依土地法第105條準用97條第1項之規定參考系爭土地之公告地價，應將租金調整為每月26604 元，並應由被告翁明川等6 人連帶負擔、被告洪彩鳳並應於上開系爭租約終止時即109 年10月31日起即喪失占有合法權限，應自系爭建物遷出，而被告翁明川等6 人於契約終止時起，民法第455條前段及767 條第1項前段及中段規定，亦應將系爭土地地上物全部拆除並將系爭土地返還原告等語。
㈢並聲明：先位聲明：⒈被告洪彩鳳應自系爭土地上附圖所示建物（即系爭建物，位置及面積如附圖所載ABCD部分）騰空遷出。
⒉被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應將系爭建物連同系爭土地上之其他地上物（位置及面積如附圖所載ABCD部分）全部拆除，並將系爭土地回復原狀後返還原告。
⒊被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應自民國106 年8 月26日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付原告26604 元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：⒈被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租系爭土地之租賃期限至民國109 年10月31日止。
⒉被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧承租原告所有系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達渠等6 人翌日起，調整為每月26604 元。
⒊被告洪彩鳳應於民國109 年10月31日自系爭土地上如起訴狀附圖所示建物騰空遷出。
⒋被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應於民國109 年10月31日前將前開建物連同坐落前開2 筆土地上之其他地上物全部拆除，並將該2 筆土地回復原狀後返還原告。
⒌原告願供擔保，請准就第三、四項宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧：⒈先位之訴部分：被告翁明麗已將其繼承而得系爭房屋及土地承租權共有持分6 分之1 贈與翁明治，則不應以翁明麗為被告。
另本件租賃系爭土地之糾紛，原告早於81年間即對被告等提起相同之訴訟，並經判決原告敗訴確定，原告再度起訴，違反一事不再理之民事訴訟原則。
且原告主張「迄翁成端與金門防衛司令部政務委員會終止碾米合約後，翁成端即將系爭建物提供給被告洪彩鳳獨資經營全隆機車行之用」等語，顯與前揭判決認定不相符，再系爭租約僅載明「因翁成端需要土地建築工廠房屋」，並經陳世仁同意以系爭土地「出租與翁成端作建廠房之用」等文字，租約上並未就建造何種廠房及如何使用加以限制，也並未就範圍與廠房種類限制約定，訴外人陳世仁亦同意由被告洪彩鳳經營機車行並向洪彩鳳收取租金，此經前案判決認定在案，被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧也未在翁成端死亡後另行增建鐵皮屋或拆除系爭建物之磚瓦屋頂、改換鐵皮屋、另行搭建鐵皮屋擴大等系爭建物占有土地之行為，系爭建物外觀上有所不同，係被告洪彩鳳防止房屋漏水減少居住困擾所為之行為，並無原告所稱之脫法行為。
且系爭租約未定有年限，亦未訂有可認定「於建物不堪使用時」之用語，且系爭建物並未構成危險建物亦未達不堪使用之狀態，被告僅為簡易之修繕，原告不得逕稱房屋不堪使用而主張依土地法第103條期限屆滿而終止契約。
並依民法第455條前段及767 條第1項前段及中段規定請求被告拆屋還地。
是原告終止租約於法不合，被告之占有仍屬合法，並無原告所指有相當於不當得利之租金可言，則其相當租金之不當得利部分應予駁回。
⒉備位之訴部分：民法第833條之1 規定乃係地上權之規定，而本件係租賃契約，本質與規定並不相同，不能比附援引、類推適用，且原告所指租賃期間60年期間亦乏依據，顯無理由。
又原告所稱系爭建物已逾金門縣政府之耐用年限，惟並未提出證據以為佐證。
而就原告備位聲明第四項為將來給付之訴，就租賃期間至109 年10月31日尚待鈞院判決，顯然與將來給付之訴「適格性」、「必要性」不符，請求不合法，應予駁回。
再調漲租金及訂定系爭租約期限之請求，如認為有理由，租金部分應以申報地價為計算基準，經計算後應為每月14898 元；
期限部份，應以民法第449條規定以20年為期，始為公允。
㈡被告洪彩鳳：⒈先位之訴部分：本件租約非定有期限者，土地法第103條第1款必須契約訂有期限始得適用該規定，而原告所引諸多判決指稱「租地建屋契約未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限」，但其均僅為判決而非判例，尚無拘束各級法院之效力，且個案件情況容有差異，不得逕為比附援引，且被告洪彩鳳雖有整修房屋，系爭建物尚未達到不堪使用之程度，但其僅係因為強風吹襲及屋頂局部漏水，並擔心瓦片突然掉落造成行人及機車店員工受傷始卸下瓦片以鐵皮覆蓋處理之簡易修繕行為，並非拆除原有建物構築重建，而原告所指稅捐單位所列入課稅範圍於80年間即已存在，並非102 年7 月，原告所指被告以前揭時間構築建物，顯有誤會。
而系爭建物建築時工料實在，牆垣結構牢固，原告指稱系爭建物為危險建物，顯有誤會。
又縱使建物滅失，依照最高法院51年台上2987號判例認為，租用基地契約並未失其存在，出租人尚有同意重建之義務，況本件被告僅係簡易修繕，原告之主張，容無足採。
另原告未明確指出被告係違反租賃契約之條款項，僅自行想像系爭建物不堪使用、訴外人翁成端不再以系爭建物經商或訴外人翁成端死亡時契約即告終止。
但系爭租約並未定有期限已如前述，契約亦不因訴外人翁成端死亡而告終止。
而原告相同案件曾提出訴訟，前案判決意旨明確，因訴外人陳世仁曾默示同意被告洪彩鳳以系爭建物經營機車行，故訴外人翁成端不再以系爭建物作為自己經商之用，仍未違反系爭租約，而判決原告敗訴，原告以相同原因提起本訴，顯無可採。
⒉備位之訴部分：民法第833條之1 規定乃係地上權規定，而本件係租賃契約，本質與規定並不相同，不能比附援引、類推適用，且其所指租賃期間60年期間亦乏依據，再原告逕認定因系爭建物逾越使用年限而終止要求被告搬遷，被告拒絕搬遷乃屬正當權利行使，且原告之請求是否有理由尚待鈞院裁決而未可知，不能逕為將來之請求。
復原告調漲租金及訂定系爭租約期限之請求，如鈞院認為有理由，租金部分應以申報地價為計算基準，經計算後應為每月17027元，方屬合理。
㈢被告翁明麗未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
㈣被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧、洪彩鳳均 聲明：⒈原告之訴（先位聲明暨備位聲明）及假執行之聲請 均駁回；
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、爭執與不爭執事項：㈠不爭執事項 ⒈訴外人翁成端與訴外人陳世仁於49年10月15日簽訂系爭租約，由訴外人陳世仁將其所有系爭土地出租給訴外人翁成端，並由訴外人翁成端出資建築工廠房屋( 即系爭建物) 。
其後訴外人翁成端與訴外人陳世仁分別於91年間與72年間過世，系爭土地由原告繼承，建物則由洪彩鳳以外之被告等共同繼承，系爭租約則由洪彩鳳以外兩造分別繼承出租人與承租人之身分。
⒉系爭建物之屋齡至起訴時約57年，嗣後由被告於部分系爭建物上增加鐵皮屋頂。
㈡爭執事項⒈本件有無重複起訴?⒉原告可否以系爭建物已不堪使用為由終止系爭租約?⒊系爭房屋是否已達不堪使用之程度?⒋原告得否主張租金及相當於租金之不當得利或調整租金?⒌上開不當得利或調整租金的價額應如何計算？
四、本院之判斷：㈠本件並無重複起訴之問題業如前述，爰不再贅論之。
㈡系爭建物已不堪使用，原告得主張終止系爭租約：⒈租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；
蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意，所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，房屋因自然老舊已達不堪使用之程度，即可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，最高法院95年度台上字第388 號、103 年度台上字第702 號、105 年度台上字第1200號判決意旨參照。
再建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭建物之是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否有疑慮為其判斷標準，臺灣高等法院臺中分院100 年度上字第365 號民事判決意旨參照。
⒉查系爭租約係於49年簽訂，約定訴外人翁成端向訴外人陳世仁租賃系爭土地等情，為兩造所不爭執業如前述，而系爭租約並未明文約定租賃期限，此有系爭租約影本在卷可參( 見本院卷一第33頁) ，考量系爭租約於契約書第1 行明文約定「…因翁成端需要土地建築工廠房屋…作建廠房之用…」等語，並雖前案高院判決中，認定系爭租約並未約定系爭土地上應興建何種廠房( 見本院卷一第150 至152 頁) ，未否定系爭租約具備基地租賃之性質，並參酌上開文字，足見系爭租約之重點，在於租用系爭土地，以興建系爭建物，其重點在於其中所稱之工廠房屋之興建、存續與使用，為基地租賃契約。
而原告為系爭土地之所有權人，理應享有系爭土地使用、收益之權限以及利益，若輕易認為系爭租約不存在任何終期，原告又無從終止租約，將使系爭租約得以無止盡延長，此顯非訴外人陳世仁出租系爭土地之本意，再者，土地法中對於租用建築房屋之基地之收回作出特別限制之規範本旨，即在於使建築物能充分存續，盡其經濟上之目的，亦給予承租人充分保障，避免其等花費精力所興建之房屋輕易遭到拆除，而系爭租約自簽時起，已存續近60年，承租人即訴外人翁成端以及其繼承人即被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧等人享受充分之使用利益，其身為承租人之運用權限已得到充足之保障，當系爭建物已無法正常使用，應認系爭租約之目的完遂，使所有權人即原告得取回土地，以作出更符合其利益之運用，否則僅因訴外人陳世仁簽訂系爭租約時未注意保障自身權益，即透過契約實質上剝奪原告身為所有權人所生之占有、使用權限，要非事理之平。
是參酌前開最高法院見解，在系爭建物已達不堪使用之程度時，系爭租約之期限即已經達土地法地103 條第1款之契約年限，原告自得主張終止系爭租約。
⒊又查系爭建物是否已達不堪使用程度乙節，經本院送請臺北市結構工程工業技師公會鑑定，經該工會受理，並作成108年7 月25日108 北結師鑑字第3054號報告書( 下稱鑑定報告書) ，其鑑定結果略以：『1.如附圖A 、B 區塊所標示之建物，扣除49年該建物增建修繕等工程後，原始建物之結構是否已無法符合相關結構之規定而不堪使用？依本公會民國108年2 月14日初步勘查紀錄結論內容，證人翁明濤證明系爭建物水泥瓦屋頂之「橫樑」與「柱子（水泥材料）」係與「牆」同一時間（49年）施工；
現況扣除非49年興建更高之鐵皮屋頂輕鋼架及脊梁與橫梁所綁紮圓鋼管加固部份，對照綜合現況評判表標的物之斜屋頂( 即鑑定報告書第5 至6 頁之九、1.部分) ，面對入口大門左側房已遺落、面對入口大門中間房脊梁與前斜面橫梁已綁紮圓鋼管加固、面對入口大門右側房後斜面橫梁亦綁紮圓鋼管加固與前斜面輔助梁支撐段斷掉懸空等現況條件，依建築法第4條（建築物）本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，…，研判標的物之原始建物斜屋頂面之結構物，若未進行相關加固補強均會遺落而失掉頂蓋，原始建物已不符合為建築物；
另面對入口大門左側房山牆之混凝土空心磚牆係獨自懸立約3.13M ～4.74M 高，周邊未有完整圍柱及屋頂蓋束制，容易倒塌而不堪使用，判定鑑定標的物不符合相關結構法規。
2.同上建物只扣除鐵皮部分後，原始建物之結構是否已無法符合相關結構法規之規定而不堪使用？建物只扣除鐵皮部分後之斜屋頂將無外加風雨保護罩，風雨侵襲造成木構造（木桁條) 破損、斷裂，地震等外力作用下斜屋頂終將損壞掉落坍塌，最後將導致其餘結構構件連環性損壞，加上斜屋頂已塌陷，將如面對入口大門左側房之獨自懸立混凝土空心磚牆，容易倒塌，研判標的物確已達不堪使用條件。
3.系爭建物是否有隨時倒塌的可能性而已達不堪使用？面對入口大門左側房獨自懸立之混凝土空心磚牆，隨時有可能倒塌的危險而達不堪使用。
4.如依照上開3 點鑑定後的結果仍堪使用，則請求鑑定上開建物之原始材料在正常情況下依通常之使用情況下於幾年後即無法符合結構法規之規定而達不堪使用之程度？依照上開三點鑑定後之結果仍是一致性達不堪使用程度。
5.系爭建物其主要結構( 指主要樑柱等足以影響建築物存續與否之結構）有無修繕補強？斜屋頂之橫梁與脊梁等主要屋頂架結構有綁紮圓鋼管修繕補強行為』( 見鑑定報告書第8 至9 頁) 。
並經傳喚鑑定人到庭進行補充鑑定，經結構技師莊金洞到庭陳稱：系爭建物除左側房的混凝土空心磚牆可能會隨時倒塌，其他部分也有這種類似呈現倒塌狀況，中間、右邊因為木行條已經下垂，但是下面有鋼管加固，這時候沒有倒塌的現象呈現出來、如果沒有用鋼管支撐，一定會比較快崩塌、標的物的左側邊屋頂已經坍塌了，中間、右側部分屋頂還是在，屋頂的木行條懸空了，木行條已經有點下垂、凹陷、如果一直擺著放在那裡，他增加到他沒辦法承受的時候，就會自然崩塌下來，沒辦法確定是哪一天會崩塌、加上鐵皮屋頂可能會減緩加速毀損之情況，此已經在鑑定範圍之外，無法再作預測，本件鑑定範圍內者，有實驗的參數判斷，存在工安問題、系爭建物左側空心磚牆懸立在那裏，風吹雨淋就可能隨時會倒塌，容易引發公安事件等語( 見本院卷二第188 至192 頁) 。
是以，依照上開鑑定報告書及補充鑑定之意見，系爭建物之左側( 面對大門之左側) 已經有屋頂坍塌之現象，而中間、右側屋頂尚存在，但支撐物屋頂所用之木行條已經下垂，目前因存在鋼管加固，雖尚無崩塌跡象，但若未以鋼管進行相關加固補強仍會遺落而失掉頂蓋，原始建物已不符合為建築物；
另面對左側房之混凝土空心磚牆係獨自懸立約3.13M ～4.74M 高，周邊未有完整圍柱及屋頂蓋束制，容易倒塌而不堪使用，足見系爭建物之各處主要支撐結構，已經存在彎曲、崩塌之跡象，甚至有部分屋頂已經崩落，雖被告洪彩鳳尚透過興建鐵皮屋頂、增加鋼管之方式以為補強，並阻隔風雨、避免一定程度之衝擊或撞擊， 然系爭建物之主要結構既已出現下垂、彎曲，則縱鐵皮屋頂可能，或可延緩上開部分崩壞之速度，但此並竟無法排除該等結構已出現毀損之事實，根據目前系爭建物之現狀，已可合理預料其可能因重力之自然作用，或系爭建物所臨路面車輛通行所傳達之震動影響，使該等部分之彎曲、下重加遽甚至崩塌，自建築構造物安全性考量，系爭建物之主要建材、構造及結構性等方面已達可能崩塌、掉落而不存在安全性，無法期待其能作為正常、一般之使用，綜觀系爭建物屋齡近60年，已屬老舊建築，其建材、工法之耐用程度，也難與今日之建築相提並論，其既已呈現客觀上居住、使用安全之疑慮，應認已達不堪使用之程度。
⒋又雖被告等稱系爭建物已經透過被告洪彩鳳之修繕、補強行為加固，經綜合系爭建物之現狀，其並無隨時崩塌、倒塌之可能性，無不堪使用之情事等語以為辯解。
但本件並無證據足認原告或是訴外人陳世仁曾經同意被告等透過增加鐵皮屋頂或鐵皮結構之方式對系爭建物無改造及修繕，而參酌鑑定報告書，系爭建物原始材質為水泥以及木頭，被告洪彩鳳所增加之鐵皮結構、鋼管等修繕材料，明顯與原始材質不同，且因此延緩系爭建物之崩塌情事，而有延長系爭建物使用期限之情況，然此一嗣後變更、延長系爭建物壽命之作法，自非系爭租約簽訂時，雙方當事人所能想見，況且建築物之工法、技術日新月異，若任由被告等能不斷透過新工法改造、修繕系爭建物，毋寧將造成系爭建物之使用期限不斷延長，使土地出租人無從收回系爭土地，自非合理，是本件應以系爭建物原有之材質及結構作為判斷基準，而非如被告等所稱，應綜合考量鐵皮結構，而鑑定機關派員至現場會勘，參酌系爭建物現場狀況、在場之人所為證言，並透過混凝土抗壓強度、中性化、氯離子含量、鋼筋配置掃描檢測等測試結果，針對系爭建物之原有材質、配置部分，作出上開鑑定結論，已綜合實際情況，本其專業智識作出判斷，其結論與客觀事實亦無落差，其鑑定結論認定系爭建物已達不堪使用之程度，已足採信。
何況被告洪彩鳳所搭建之鐵皮結構，至多僅係將系爭建物從外側包附，但系爭建物之主要結構既已發生毀損，可能隨時自然崩塌已如前述，於系爭建物內側僅有輕鋼架結構，在隨時可能發生倒塌、崩落之情況下，仍存在安全顧慮，是縱綜合參酌鐵皮結構為考量，系爭建物仍已達不堪使用之程度，被告所為辯解，要難憑採。
⒌從而，系爭建物已達不堪使用之程度，依探求系爭租約簽訂時之雙方真意，可認符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，且雖前揭鑑定報告做成時間為108 年7 月15日，距原告發函主張終止契約時即106 年8 月24日，已有近2 年時間，但系爭建物之結構、牆體之下垂、損壞情事，應係長久使用，因時間積累，建材老化導致，而非一朝一夕間所發生者，可合理推測系爭建物在鑑定時之狀況與原告主張終止時，亦存在不堪使用之情事，原告據此主張終止系爭租約，應屬合法。
㈢原告得請求被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧拆除附圖所示ABCD範圍內之建物、遷讓返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利：⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文，未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。
但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或1 個月前通知之，民法第450條第2項、第3項亦有明定。
本件為未定期限之不動產租賃，且依照系爭租約，為按月給付租金者，原告應於1 個月前先期通知，並以1 個月之末日為契約終止期，本件原告108 年8月24日發函向被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧主張終止系爭租約，該函並於108 年8 月25日送達於被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧，此有原告所寄發之存證信函以及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參( 見本院卷一第105 至114 頁) ，考量本件應存在1 個月之通知期間，應以次月末日即106 年9 月30日為契約終止期，原告之終止系爭租約之主張應自該日方發生效力。
而自該日起系爭租約既已終止，系爭建物已不存在合法占有權源，被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧為系爭建物之所有權人及事實上處分權人，即已無權占有系爭土地。
⒉建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。
所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。
而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。
判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量，最高法院106 年度台上字第941 號民事判決意旨參照。
系爭建物外側，雖存在部分鐵皮結構( 即附圖所示CD部分) ，然從其存在狀態觀之，其多為鐵皮屋或牆面，主要係緊貼系爭建物或自系爭建物延伸而出，此有鑑定報告書所附現場照片在卷可參( 見鑑定報告第5-7 至5-8 頁) ，難認其具有構造上獨立性，應係在增加系爭機車行之使用、停放機車之空間、倉庫，其目的上應係輔助系爭建物之使用者占有、使用系爭建物，亦難認此部分係以獨立之經濟目的以為單獨使用，尚難認此部分屬於獨立之建物，應認此部分結構體因附合而成為系爭建物之重要成分，由被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧取得其所有權，原告請求對系爭建物具有所有權及實質上處分權之被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧一併拆除此部分地上物，自屬有據。
⒊又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，民法第767條第1項定有明文。
次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。
如未經辦理登記之原始起造人，已將該建物出賣或贈與他人，並為移交，而失其事實上處分之權利者，自無從命其拆除該建物，本件違章建築之原始起造人將房屋所有權讓與他人，並已交付他人使用，則該她人已取得事實上處分權，原始起造人則失其事實上處分之權利。
而房屋之拆除復為事實上之處分行為，交還土地，亦以現占有人為被告為己足，準此，拆屋還地訴訟應請求事實上處分權人拆屋還地，而不得請求原始起造人拆屋還地，臺灣高等法院高雄分院97年度重上字第96號判決、最高法院86年度台上字第2272號、85年度台上字第3077號、95年度台上字第383 號判決意旨參照。
原告雖對被告翁明麗請求拆除系爭建物，但被告等稱被告翁明麗已於106 年10月11日將其針對系爭建物之持份移轉給被告翁明治，並提出財政部臺北國稅局贈與稅免稅證明書1 紙供參( 見本院卷一第205 頁) ，而系爭建物為未辦保存登記之建物，無法透過移轉登記變動其所有權，是被告翁明麗雖得基於繼承法律關係取得系爭建物之所有權，自無法嗣後將其所有權移轉給他人，然自上開免稅證明書之記載，可見被告翁明麗、翁明治間，應有讓與並移轉被告翁明麗持份事實上處分權之意，故被告翁明麗已將事實上處分權移轉給他人，已失去對系爭建物之為事實上處分權，自無再向其請求為拆除之事實上處分行為之理，原告向其請求拆除系爭建物即為無理由。
至於遷讓返還系爭土地之部分，參照上開見解，亦以事實上處分權人為被告即可，無從再以被告翁明麗為請求之對象。
是原告此部分請求應予駁回。
⒋無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；
雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。
無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用該利益之損害，房屋或土地所有權人得請求占有人返還該利益，最高法院61年台上字第1695號判例參照。
「城市房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」、「建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定」，土地法第97條第1項、第105條定有明文。
又土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 之最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例要旨可資參照。
被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧無權於系爭建物之範圍內占有系爭土地，自受有相當租金之利益，且與原告受有不能使用收益之損害間，有因果關係，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付因無權占有所受相當租金之利益，於法有據。
查被告系爭土地位於金門縣金城鎮市區內，直接鄰接既成道路，且靠近金城車站，靠近金門縣市區繁華地帶，堪認該地所在位置與交通狀況均屬良好。
併考系爭占用部分，係被告用以搭建房屋使用，且首揭規定所揭示之計算基準為「土地申報地價」，以之計得之租金數額往往較市場行情為低。
是衡酌各情，認本件相當於租金之不當得利仍應以土地申報總價額之上限即年息10% 計算，較屬適當。
併參系爭土地之申報地價為每平方公尺7600元（見本院卷一第45、49頁）；
參照附圖，被告無權占用之部分面積共為318.57平方公尺( 計算式：258.97+59.6=318.57) 。
依此計算，原告得請求按月給付相當於租金之不當得利為20176 元【計算式：（占用面積318.57平方公尺）×申報地價每平方公尺7600元×年息10% ÷12（按月計算）＝20176.1 元，元以下四捨五入】。
再系爭租約於106 年9 月30日終止，被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧自翌日即106 年10月1 日方失去合法占有權源，而應給付相當於租金之不當得利，原告於此範圍內之請求為有理由，應予准許，超過之部分之請求為無理由，應予駁回。
被告翁明麗已非系爭土地之直接或間接占有人，自未受有相當於租金之不當得利，原告此部分關於被告翁明麗之請求，亦應駁回。
至於本件被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧等人應給付之相當於租金之不當得利之數額，因被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧繼承時，其等持有之系爭建物持份均等，每人持有6 分之1 ，但嗣後被告翁明治受讓被告翁明麗對於系爭建物之事實上處分權，其持有之事實上處分權即增加為6 分之2 ，是被告等應給付之數額詳如附表所示。
⒌不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定。
同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任，最高法院100 年度台上字第2105號判決意旨參照。
原告雖主張被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧就上開不當得利應連帶給付等語。
惟查，本件原告得請求被告給付不當得利時系爭建物已為被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧共有事實上處分權，則應認其等共同有上開數額之不當得利，而應共同返還，並非須負連帶返還責任，原告主張被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧應連帶負不當得利之責，尚不可採。
此部分請求，應予駁回。
⒍從而，原告得請求被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧拆除附圖所示ABCD範圍內之建物，並請求被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧遷讓返還系爭土地，又被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧自106 年10月1 日起失去合法占有權源，原告主張其等自該日起為無法律上原因受有利益，而應按月給付20176 元相當於租金之不當得利，自屬有據。
至於上開先位之訴無理由駁回部分，應審酌備位主張，因系爭租約既已合法終止，已無再予調整之必要及可能性，而被告翁明麗無拆除系爭建物之權限，此在備位訴訟中亦然，原告仍不得請求其拆除系爭建物，是此部分原告之備位主張，亦應駁回。
㈣原告得請求被告洪彩鳳自系爭建物遷出：⒈房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。
至房屋所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返還土地。
民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；
倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。
又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；
如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事，最高法院102 年度台上字第232 號判決、101 年度台上字第1224號民事判決意旨參照。
⒉查原告主張系爭建物現由被告洪彩鳳占有使用，以經營系爭機車行，被告等對此未表示爭執，且經本院到場履勘，系爭建物目前的確在經營機車行使用中( 見本院卷第435 至449頁) ，堪認被告洪彩鳳為系爭建物之現在占有人，而前案判決中，雖肯認訴外人陳世仁生前有同意訴外人翁成端變更系爭建物之使用方法，將系爭建物出租給他人使用，並肯定被告洪彩鳳得合法占有系爭建物，然此仍係以系爭租約合法存續為前題，蓋必須系爭建物出租人即訴外人翁成端或被告翁明川、翁明濤、翁明麗、翁明治、翁明源、翁明慧存在合法占有系爭土地之正當權源時，被告洪彩鳳方得依照占有連鎖之法律關係，持其自系爭建物出租人處所取得之占有權限對抗原告，然系爭租約已經合法終止業如前述，則被告洪彩鳳占有系爭建物之權源已於106 年10月1 日遭切斷，自不得再持其與對系爭建物之租約對抗原告，而其雖非系爭建物之所有權人，原告不得請求其拆除系爭建物，但參照前開說明，其為間接使用系爭土地之人，原告自得請求其自系爭土地遷出。
⒊從而，原告請求被告洪彩鳳自系爭建物騰空遷出，以解除其間接占有系爭土地之現況，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段及767 條第1項前段及中段之規定請求被告洪彩鳳自系爭房屋騰空遷出、被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧拆除如附圖ABCD部分所示地上物及建物、將系爭土地返還原告，並依民法第179條規定請求被告翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧等人自終止契約之翌日起即106 年10月1 日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利20176元之主張核屬有據，應有理由，此部分先位已勝訴，毋庸再對備位請求為審究。
其餘部分先備位請求均無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，關於請求被告洪彩鳳、翁明川、翁明濤、翁明治、翁明源、翁明慧等人遷出系爭土地，以及拆除系爭建物之部分，因假執行後將造成難以回復之狀況，此部分請求尚不適於為假執行之宣告，原告此部分假執行之聲請應予駁回，關於按月給付相當於租金之不當得利部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條、第79條。
中 華 民 國 109 年 5 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 魏玉英
法 官 黃佩穎
法 官 蔡旻穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 11 日
書記官 蔡一如
附表：
┌─┬──┬──────────┬─────┬─────┐
│編│被告│應給付相當於租金之不│原告擔保之│被告應供擔│
│號│ │當得利數額 │金額 │保之金額 │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────┤
│1 │翁明│應自民國106 年11月1 │按月以新臺│按月以新臺│
│ │川 │日起至返還金門縣金城│幣1100元。│幣3363元。│
│ │ │鎮祥安段第000 號、第│ │ │
│ │ │000 號土地之日止，按│ │ │
│ │ │月給付原告新臺幣3363│ │ │
│ │ │元。 │ │ │
│ │ ├──────────┤ │ │
│ │ │計算式： │ │ │
│ │ │20176/6=3363( 小數點│ │ │
│ │ │後四捨五入) │ │ │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────┤
│2 │翁明│同上 │同上 │同上 │
│ │濤 ├──────────┤ │ │
│ │ │計算式同上 │ │ │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────┤
│3 │翁明│同上 │同上 │同上 │
│ │源 ├──────────┤ │ │
│ │ │計算式同上 │ │ │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────┤
│4 │翁明│同上 │同上 │同上 │
│ │慧 ├──────────┤ │ │
│ │ │計算式同上 │ │ │
├─┼──┼──────────┼─────┼─────┤
│5 │翁明│應自民國106 年11月1 │按月以新臺│按月以新臺│
│ │治 │日起至返還金門縣金城│幣2200元。│幣6724元。│
│ │ │鎮祥安段第000 號、第│ │ │
│ │ │000 號土地之日止，按│ │ │
│ │ │月給付原告新臺幣6724│ │ │
│ │ │元。 │ │ │
│ │ ├──────────┤ │ │
│ │ │計算式： │ │ │
│ │ │00000-0000x4=6724 │ │ │
└─┴──┴──────────┴─────┴─────┘
附圖：
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