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福建金門地方法院民事判決 107年度訴字第14號
原 告 吳杏芳
訴訟代理人 鄭仁壽律師
被 告 顏及人
顏達仁
共 同
訴訟代理人 李佳翰律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於108年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落於金門縣○○鎮○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國104年11月27日向訴外人顏建章購買，並於同年12月22日辦理系爭土地所有權移轉登記，惟系爭土地現有未辦理保存登記之三層樓建物（門牌號碼金門縣○○鎮○○路00號，下稱系爭建物）坐落其上，系爭建物係由被告之先人所建造，由被告占有並作存德藥房營業使用中。
被告占有之系爭建物坐落於原告所有之系爭土地上，然被告對系爭土地並無合法占有權源，對原告自屬無權占有，原告自得請求被告將無權占用土地上之系爭建物拆除並將土地返還予原告，並請求無權占用系爭土地之相當於租金之不當得利。
若認被告是有權占有系爭土地，惟其並無無償使用系爭土地之權利，故被告應給付相當之租金，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定提起本件訴訟等語。
㈡聲明：⒈先位聲明：⑴被告應將系爭建物拆除，並將其占用之土地騰空返還予原告。
⑵被告應連帶給付原告新臺幣（下同）627,744元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑶被告應自107年3月1日起至上開土地返還之日止，按月連帶給付原告24,144元。
⑷准供擔保宣告假執行。
⒉備位聲明⑴被告應連帶給付原告627,744元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵被告應自107年3月1日起至上開土地返還之日止，按月連帶給付原告24,144元。
⑶准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭建物之建造為系爭土地原所有人即訴外人顏建章與被告之袓父顏臣宇所建造，亦即系爭土地及系爭建物（下稱系爭房地）原同屬顏臣宇一人所有，嗣經訴外人顏西林及顏西川訂立「合約字」分割遺產，由被告之父顏西林取得系爭建物之事實上處分權，訴外人顏建章之祖父顏西川取得系爭土地所有權，核屬系爭房地原同屬一人所有，堪認訴外人顏臣宇於出資建造時應已認知並容許該屋於堪用之期限內繼續使用系爭土地，且原告於買受系爭土地時，系爭建物已存在多年，當難諉為不知，應可推斷原告已默許被告具事實上處分權之系爭建物繼續使用系爭土地，始與誠信原則及社會正義之要求無違，故原告受讓時知悉系爭土地上有系爭建物存在而仍受讓，顯係默許系爭建物繼續使用系爭土地。
㈡依原告與訴外人顏建章之土地買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）第15條、其他特約事項載明：「本買賣標的物上有未辦理保存登記建物，該未辦理保存登記建物之稅籍一併移轉予買方。
該未保存登記建物因被第三人無權占有，故賣方以低於市價之價格出售本標的物及未保存登記建物予買方，由買方自行排除占有部分」等語，足認原告向訴外人顏建章購買系爭建物時，自始至終明知系爭建物占有系爭土地而受讓系爭土地所有權，竟仍買受系爭土地，並約定由原告自行排除占有。
再者，訴外人顏建章與被告之袓父顏臣宇，除建造系爭建物外，毗鄰之36號房屋亦係由顏臣宇所建造，依據53年10月15日訴外人顏西林及訴外人顏西川所訂立之「合約字」，雙方約定「西川分得產業部分如下：德光百貨店（莒光路36號)店屋全座與傢俱貨物及該店欠人、人欠帳務在內」，而莒光路36號房屋座落之基地，目前則登記為被告顏及人等名下。
換言之，莒光路36號房屋既分配予顏西川，則莒光路36號房屋座落之基地本應登記予顏西川之後代（訴外人顏建章、顏國章等），但目前卻登記為被告顏達仁所有；
系爭莒光路38號房屋座落之基地本應登記予顏西林之後代(顏達仁、顏及人等），但系爭土地卻屬原登記為訴外人顏建章所有，此乃因被告之父顏西林與訴外人顏建章之祖父顏西川，為求彼此相互約束使各房子孫能團結一致，乃互易各分得之房屋所座落之基地由他房所有，其目的隱含使他房子孫一方繼續占有系爭建物，以便相互箝制。
詎訴外人顏建章竟違背顏西林與顏西川生前之苦心，故意將系爭土地出售予原告，再由原告出面訴請拆屋還地，然原告為訴外人顏建章之小姨子，並於系爭買賣合約書內記載「賣方以低於市價之價格出售本標的物及未保存登記建物予買方，由買方自行排除占有部分」。
足見，原告明知占有人係基於與訴外人顏建章間之互易關係或相互租賃而占有系爭建物，非屬無權占有，惟為使被告無從基於互易或相互租賃關係為抗辯，脫免訴外人顏建章容忍被告繼續占有之義務而受讓該不動產，其取得所有權之目的，顯在妨害被告之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，構成權利濫用。
㈢不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定。
同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任，原告基於不當得利法律關係請求被告二人連帶給付相當租金之金額627,744元，並自107年3月1日起按每月24,144元連帶給付相當租金予原告，顯無理由，且以土地公告現值總額年息8%為範圍，顯屬過高等語，資為抗辯。
㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：⒈原告於104年11月27日與訴外人顏建章簽訂系爭土地及建物之買賣契約，價金總計360萬元，原告與訴外人顏建章於同年12月22日辦理系爭土地所有權移轉登記。
⒉系爭建物現由被告占有，並作為存德中藥行使用。
⒊原告前曾對被告顏及人請求遷讓系爭建物，並主張系爭建物為被告顏及人無權占用，供作中藥行營業使用中，經本院105年度城簡字第22號判決原告敗訴確定。
⒋訴外人顏建章之祖父與被告之父親曾於民國53年10月15日簽立合約字。
四、本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告主張被告應將系爭建物拆除，並返還系爭土地有無理由？㈡被告是否有權占有系爭土地？㈢原告請求被告應連帶給付627,744元相當於租金之不當得利，及按月連帶給付原告24,144元，有無理由？㈣原告請求被告應連帶給付租金627,744元，及自107年3月1日起至清償日止，按月連帶給付原告24,144元之租金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告係屬有權占有系爭土地，原告請求被告拆屋還地無理由，分述如下：⒈按兩造互換土地使用，彼此有對價關係，均非無償，其性質屬互為租賃，並非無償使用借貸，最高法院75年度台上字第1594號判決意旨可以參照。
又當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條定有明文。
是互易與互為租賃之差別在於，互易需以當事人間有互相移轉物之所有權約定為必要，如僅約定金錢以外財產交換使用，並未移轉所有權者，因雙方當事人係以對方財產之使用為對方使用自己財產之對價，則屬相互租賃關係。
次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。
倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。
若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張。
⒉經查，系爭房地原為被告之祖父顏臣宇所有，訴外人顏西林、顏西川於53年10月15日訂立「合約字」時，雙方約定「西川分得產業部份如下：德光百貨店（莒光路36號）店屋全座與傢俱貨物及該店欠人、人欠帳務在內...西林分得產業部份如下：存德藥房（莒光路38號）店屋全座連店後向葉允乞典得平屋壹座暨傢俱貨物及該店欠人、人欠帳務在內」（見本院卷第75至77頁）。
由上開之合約字可知，系爭建物原始部分（如附件所示之複丈成果圖甲、乙部分）歸被告父親顏西林所有，又所謂之「店屋全座」應係包含房屋所坐落之土地，否則該房屋將會面臨拆屋還地之窘境，實與當時分割家產之意旨有違，是系爭房地於53年10月15日簽立合約字時，確實是同屬於訴外人顏西林所有，然訴外人顏西林、顏西川事後因故將門牌號碼莒光路36號及38號之房屋所坐落之土地分別交叉登記，其原因為何不得而知，惟就土地互相登記予對方之行為以觀，足見就土地部分已將所有權移轉，故為互易關係。
至於門牌號碼莒光路38號（即存德藥房）及莒光路36號（即德光百貨店）之房屋，因並未隨著訴外人顏西林、顏西川互易上開土地而跟著更易所有權人，故而成為房、地之所有權人非為同一人之情狀。
然訴外人顏西林、顏西川其及後代子孫在上開互易土地後，至訴外人顏建章將系爭土地賣給原告之前，均明知上開房屋相互占用彼此土地，理應給付租金之情下，非但均相安無事且未有因此興訟之情，綜合上開各情以觀，應堪認訴外人顏西林及顏西川自斯時起即有相互以彼此租金互為抵充之意，故為相互租賃關係。
⒊次查，增建部分（如附件所示之複丈成果圖丙部分）係訴外人顏西林於56年12月開始興建，至57年1月興建完成，此有訴外人顏西林之日記本內頁影本在卷可參（見本院卷第435至461頁），又本院於107年5月16日至現場履勘及卷附現場照片可知，系爭建物有原始及增建部分，增建部分與原始部分合而為一，無獨立出入口等語，一樓甲部分作為中藥行使用、乙部分作為辦公室、丙部分為客廳及廚房；
二樓有一房間，分別占用甲、乙及丙部分；
三樓甲部分作為公媽廳，乙及丙部分則為房間，而由一樓通往二樓、三樓僅有一內梯，該內梯位於丙部分，由此可知，增建部分與原有部分具有物理上依附關係，不具構造上獨立性，而應為原始建物之附屬物，故原建築所有權範圍即擴張及於丙部分。
又訴外人顏西林於56年興建增建部分時，訴外人顏西川並未反對，且系爭建物增建部分亦由訴外人顏西林與被告等人使用長達50餘年，期間系爭土地之所有人均未異議或加以干涉，此乃係因於合約字簽立時訴外人顏西川所分得為莒光路36號房屋、訴外人顏西林分得莒光路38號房屋，然土地登記部分則為顏西川分得莒光路38號房屋所坐落之地、訴外人顏西林分得莒光路36號房屋所坐落之地（見本院107年度城小字第74號卷第349至365頁），雙方存有前述之相互租賃關係所致。
㈡本件被告系有權占用系爭土地，原告請求被告應連帶給付627,744元相當於租金之不當得利，及按月連帶給付原告24,144元，無理由。
經查，被告有權占用系爭土地已如前述，是被告對於房屋坐落土地之有權使用，即無不當得利或侵權行為可言，故原告請求被告應給付相當於租金之不當得利即不可採。
㈢原告請求被告應連帶給付租金627,744元，及自107年3月1日起至清償日止，按月連帶給付原告24,144元之租金，有無理由？⒈按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。
權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。
故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當，最高法院100年度台上字第463號裁判參照；
次按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。
是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之，最高法院96年度台上字第1526號判決參照。
⒉由上可知，系爭建物原始及增建部分之占有權源為相互租賃關係，故訴外人顏西林與顏西川二家族間從未有租金之請求，蓋此二家族已因互相使用他方土地而抵銷租金，從而在訴外人顏建章繼承系爭土地時，其本無對被告請求租金之權，惟訴外人顏建章將系爭土地出售與原告，因債權相對性之故，原告本不應受訴外人顏建章與被告間債權契約之拘束。
然本件原告買受系爭土地前從未至系爭土地現場，於辦理所有權移轉登記時亦未看過系爭土地，而係於辦理過戶完成後有至金門看過一次土地（見本院卷第421頁），此與一般買賣行為有異，更何況是金額達到數百萬之不動產，且原告又是訴外人顏建章之小姨子，二人間有緊密之親屬關係，是堪認原告自前手即訴外人顏建章買受系爭土地，自仍應受該相互租賃約定之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手即訴外人顏建章以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。
六、綜上，被告占有系爭土地為有權占有，故原告請求被告拆屋還地及請求相當於不當得利之租金無理由。
又原告買受系爭土地應係為協助訴外人顏建章達到破解債之相對性，其為惡意受讓人，故原告應例外受前手之約定拘束，故其請求租金亦無理由。
從而，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求被告應將系爭建物拆除，並將其占用之土地騰空返還予原告；
被告應連帶給付原告627,744元，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
被告應107年3月1日起至上開土地返還之日止，按月連帶給付原告24,144元，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 3 月 27 日
民事第一庭 法 官 吳玟儒
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
書記官 張梨香
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