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福建金門地方法院民事判決 107年度訴字第62號
原 告 張亞風
訴訟代理人 沈明顯律師
被 告 陳志明
訴訟代理人 盧兆民律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於109 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；
原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項前段定有明文。
本件原告原向被告及訴外人林永成起訴請求損害賠償等事項，並聲明：「㈠訴外人林永成應給付原告新臺幣( 下同)726000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告陳志明應給付原告726000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢前二項給付，如任一人為給付時，其他人於其給付金額之範圍內，免給付義務。
㈣如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行」，後將對訴外人林永成之部分撤回，聲明最終變更為：「㈠被告陳志明應給付原告0000000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行」，其中就對訴外人林永成之訴訟部分，原告於言詞辯論終結前撤回訴訟，於法無違，應予准許。
就對被告訴之聲明之變更，係原告將起訴時本未列入之衛浴設備費用列入，並考量臺灣省土木技師公會108 年11月19日( 108 ) 省土技字第6437號鑑定報告書( 下稱鑑定報告) 所載回復原狀所需之設備、材料等，而對請求之項目及金額為擴張，兼有訴之聲明擴張，基於前開規定，此部分擴張於法亦無違背，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：訴外人林永成承租原告所有門牌號碼為金門縣○○鎮○○里○村000 號之4 層樓建物（下稱系爭房屋）多年，並於106年2 月1 日與原告續租簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自106 年2 月1 日起至111 年2 月1 日止，合計5 年，而訴外人林永成稱實係幫被告承租系爭房屋再把被告介紹給房東，因此被告實際上為系爭房屋之契約承擔人，現為契約當事人。
嗣訴外人林永成於簽約當日給付106 年2 月份租金，陳明系爭房屋3 、4 樓間天花板有些微滲漏水，希望原告修繕。
其後，被告於106 年4 月間拿房租交付原告時，聲稱：訴外人林永成同意將系爭房屋交由其使用，房屋2 樓其中1 間浴室馬桶阻塞，要求自行整修「此1 座馬桶」及3 、4 樓間天花板滲水問題，原告當時認知被告係系爭房屋之「次承租人」，遂同意被告自行整修前開項目。
後原告106 年5 月間因左側腎臟腫瘤至臺北榮民總醫院住院開刀，無暇了解被告系爭房屋自行修繕處理事宜。
但原告與訴外人林永成簽約時並不知悉被告欲將系爭房屋改裝為民宿營業使用，亦未於事後同意。
惟原告於106 年6 、7 月間，得知系爭房屋裝潢設備竟遭被告大幅拆除、改裝，原本裝潢設備均屬堪用、適合於住宅使用，具有裝潢設備之通常效用，竟無端遭原告擅自拆除、改裝欲作為經營民宿使用。
嗣同年8 月間，原告應被告之要求原告雇工修繕系爭房屋之頂樓、外牆及窗框會漏水部分，並將頂樓、外牆全面施作防水處理，於同年9月間，雇請施工廠商至系爭房屋施作防水處理，於開始施作防水工程時始得知被告欲將系爭房屋重新裝潢作為經營民宿之用，原告雖反對，惟仍就先就防水工程先為施作。
於防水工程施作時，兩造就原告所雇請施作防水工程之廠商就防水工程施作工法產生歧異，被告遂於107 年1 月9 日發函原告終止系爭租約。
然系爭房屋經被告施工後尚處於施工中斷之狀態，現場凌亂不堪，被告拆除、改裝之裝潢設備進行修復，現不能作為通常之使用。
綜上，1.被告未經原告同意，擅自拆除、改裝系爭房屋欲做為民宿使用，違反系爭租約第7、第8條第3項、原告得依系爭租約第14條約定終止契約，原告以本起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示，而被告顯無意將系爭房屋回復原狀，爰依系爭租約第9條、民法第432條第1 、2 項、第227條第1項、第213條第1 、3 項規定請求被告支付原告回復原狀所需要之費用0000000元。
2.退步言之，縱原告有同意被告經營民宿及拆除設備，就系爭房屋漏水部分，原告已善盡修繕義務，顯不可歸責於原告，被告卻阻擾修繕工程進行並發函終止系爭租約，顯無理由，然嗣後又怠於將系爭房屋回復原狀、棄之不顧，使其淪為廢墟，已違民法第432條第1 、2 項規定及系爭租約第9條本文之約定承租人應盡之善良管理人之保管、保持之責任，應將系爭房屋回復原狀，爰依系爭租約第9條本文、民法第432條第1 、2 項規定、第213條第1 、3 項規定，對房屋毀損、滅失負損害賠償責任。
3.再退步言之，被告主張以存證信函合法終止租賃契約，縱使成立( 原告否認之) ，惟被告逕自拋棄系爭房屋占有，未依民法第455條之規定將系爭房屋保持生產狀態返還原告，係屬可歸責於債務人事由致給付不能，爰依民法第226條第1項、第455條之規定，為本案之備位請求，於前開1 、2 所列請求權基礎無理由時，以本點之請求權基礎判決原告勝訴。
4.請求本院以上開1 、2 、3 順序為先備位順序審判之等語，並聲明：㈠被告應給付原告0000000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行
二、被告則以：系爭租約係訴外人林永成代理被告與原告簽訂契約，租金係由原告提供土地銀行帳戶給被告匯款給付租金，又系爭房屋防水修繕暫免付租金係由兩造討論後取得原告同意，因此可證被告並非次承租人亦非契約承擔而係承租人。
而原告早已知悉被告承租系爭房屋是作為民宿使用，106 年3 月間被告開始裝修，期間原告亦曾至系爭房屋檢視、原告亦自承其於同年8 月間即知被告就系爭房屋進行全面裝修作為民宿之用。
在被告向其反應系爭房屋漏水後，原告雇工修繕漏水時亦知系爭房屋裝修係為經營民宿用亦未反對之意思表示。
惟因原告所雇修繕漏水之廠商施作工法粗糙，偷工減料、節省工序，並非防水工程之專業，無法完全防止漏水情事再度發生，被告向原告反應後原告無法就此事回應，反而於106 年11月30日發函被告請求系爭房屋回復原狀及主張終止契約。
而原告先於106 年11月30日發函主張終止契約，嗣於終止契約後再通知施作防水廠商楊世發接續施作防水工程，顯有預示拒絕給付修繕義務，依最高法院91年台上字第841 號判決意旨，被告不需經催告即得發函終止兩造租賃契約，且契約終止係可歸責於原告，被告已盡善良管理人義務並無可歸責事由，被告雖未將全部設備回復原狀( 已將冷熱水管、汙水管回復原狀) ，亦無需負損害賠償之責。
若認被告需負回復原狀之責任，然系爭房屋屋齡已經16年之久，之前設備業已老舊，很多東西已經完全不能使用或存在於現場，設備部分應予折舊，而流理台及腳踢板部分被告否認有侵害，原告應負舉證責任等語，資為抗辯。
並聲明：㈠. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡. 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、爭執與不爭執事項：㈠不爭執事項１原告與被告、訴外人林永成中之一人於106 年2 月1 日簽訂系爭租約，將系爭房屋出租給承租人，租賃期間自106 年2月1 日起至111 年2 月1 日止，押金13000 元，第1 年租金每月14000 元，第2 至5 年每月租金15000 元，於每月1 日繳交。
於拆除系爭房屋內之設備時承租人為被告。
２原告同意被告使用系爭房屋，並對該屋為部分整修行為( 詳細之整修範圍與項目為爭執事項) 。
３因系爭房屋發生漏水問題，故原告於106 年9 月間，雇請訴外人楊世發至該屋施作防水工程。
４被告欲將系爭房屋改為民宿經營，並對系爭房屋為整修( 下稱前開民宿整修工程) ，至107 年1 月16日止，已拆除、改裝下列事項:⑴拆除6 間浴室中合計5 座馬桶；
⑵拆除6 間浴室之衛浴設備、冷熱水管、水電配置；
⑶拆除6 間浴室之牆面、地磚及天花板；
⑷拆除6 間浴室及部分屋內之門框及門扇，合計12個；
⑸拆除屋內全室電線；
⑹3 樓地板出現凹陷痕；
⑺拆除3 、4 樓天花板以及屋內燈具。
５原告曾於106 年11月30日寄發存證信函通知訴外人林永成，主張終止系爭租約。
被告曾於107 年1 月9 日發存證信函予原告，主張終止系爭租約。
㈡爭執事項１原告是否於被告為前揭整修行為前，即已知悉並同意被告欲改裝系爭房屋並做為民宿經營?２如原告有同意被告經營民宿及拆除設備，如今被告終止系爭租約是否合法？是否應將而未將設備回復原狀？是否未盡承租人之善良管理人之注意義務？３如被告合法終止系爭租約，被告是否負有民法第455條將系爭房屋保持生產狀態返還原告之義務？未將設備回復原狀是否有給付不能、給付不完全之債務不履行？４鑑定報告的內容是否為修繕本件上開拆除事項所必要之費用？是否需計算折舊？５本件契約對象變更，是否為代理？
四、本院之判斷：㈠原告在被告對系爭房屋為以改裝為民宿為目的之整修前，即已知曉被告之整修行為，並同意被告為整修：１被告抗辯原告在對系爭房屋施作改裝民宿之整修工程前，即已知曉被告欲施作前開工程，且已同意上開工程之施作等語，並參酌施作前開整修工程之工人即證人陳世民於審判中證稱：系爭房屋是要作民宿使用，是被告叫證人陳世民去施作工程，106 年3 月份開始到系爭房屋施作，約作到8 、9 月，原告知情，有到現場去過好幾次，在3 、4 月份拆除時有到現場去看，有空就會去看一下，至少去過5 次，原告也說民宿很不錯，要施工前都有叫原告來看，後來因為防水的問題無法繼續作，防水是在5 、6 月份要作的，但拆除後無法施工等語( 見本院卷一第129 至131 頁) ，以及被告所提出之兩造間通訊軟體line對話照片，其中顯示被告曾在106 年7 月18日曾經通訊軟體要求原告星期五至金門詳談，否則工程無法繼續進行等語，而原告答稱星期天才會回去金門等語 (見本院卷一第95頁) 。
證人陳世民與兩造間並無親屬、雇傭關係，也無仇隙，其應無需甘冒偽證風險，以影響本件訴訟結果，其證言應具參酌之價值，而證人陳世民已證稱原告同意前開民宿整修工程，並時常前往現場觀看整修狀況，且從前開line對話照片中，可見被告曾因工程進行之困難，邀請原告前往金門詳談，而此與證人陳世民所稱前開民宿整修工程在106 年5 、6 月間，因防水之問題而停擺乙節時間相近，並參酌證人楊世發在準備程序中證稱：系爭房屋的整棟房屋的外觀、捲門、頂樓露台、全棟門窗、室外磁磚全部更新、防水更新，於106 年7 月中原告約我去看現場等語( 見本院卷一第188 頁) ，亦可證原告曾在106 年7 月間，因房屋整體防水問題，聯絡工人至現場勘查，再系爭房屋所面臨之問題，需要出租人即原告出面詳談解決方法，又將導致被告工程無法進行，足見被告工程所遇之問題應屬重大，此亦與證人陳世民、楊世發前開所述防水工程相符，是該照片中，被告所述之工程，應即係指前開民宿整修工程，而從原告僅回應星期天回去金門，而未為其他疑問、反對之表示乙節，可見原告對於被告陳述之工程內容應已瞭然於胸，而知悉被告有施作前開民宿整修工程，且因防水問題無法繼續施作等事實，並參照證人陳世民前開證述，足認在前開民宿整修工程施作前，原告即已知曉，且同意該工程之施作。
２原告雖稱其在106 年5 月間因左側腎臟腫瘤至臺北榮民總醫院住院開刀，遲至於106 年6 、7 月間，始得知系爭房屋裝潢設備竟遭被告大幅拆除、改裝，原告並未同意被告對系爭房屋施作前開民宿整修工程等語，惟被告將一般民宅改建為民宿，本即需要投注相當多改裝、修建、宣傳之成本，為了避免所支出之成本無法收回，進而有所營利，被告本應優先確保能長久繼續使用建物之狀態，被告若在未得原告同意之情況下，施作前開民宿整修工程，此種大興土木之行為，本即難以隱藏，而被告若先斬後奏，擅自動工，將因此背負遭到原告反對甚至終止租賃契約、收回系爭房屋、無法繼續營業之風險，縱未遭原告發現，但兩造間所簽訂之租賃契約，期限為5 年，扣除裝修、宣傳時間，被告能夠經營之時間更至多僅3 至4 年，也顯不足以達成被告經營民宿之目的，故被告在施工前，應已和原告談妥施工過程，並取得原告同意，而非擅自施作，方合乎常情。
且參酌前開證人陳世民之證詞，前開民宿整修工程於106 年3 月間開始施工，早於前開原告因病住院時間，而原告更曾到現場觀看施工狀況，卻遲未為反對之表示，甚至事後在106 年7 月中，願意因被告無法繼續施工之問題與被告協商，更聯絡證人楊世發前往現場勘查施作防水工程之事宜，原告非但並未為任何反對、阻止前開民宿整修工程之意思，更展現出積極配合，協助工程完成之意。
而對於前開line照片，原告雖稱此係指1 間廁所不通及3 、4 樓輕微漏水之修繕等語( 見本院卷一第186 頁)，但原告所指述之此部分工程範圍尚小，被告本得獨立雇工施作完成，無須原告協助，且原告也自陳其在106 年4 月間同意被告自行為廁所及3 、4 樓間漏水修繕工程，則被告自無再於106 年7 月間，再要求原告出面商談此部分工程之必要。
又原告主張其不擅長使用通訊軟體，故僅回覆何時回金門等語，但房屋整修茲事體大，原告身為系爭房屋之所有權人，若係房屋遭到被告不當利用，導致屋內設備、裝潢毀損，將可能造成其巨額損失，若原告有反對、不願之意，當會盡可能對被告表示意見，而非僅因一時怠惰，使自己蒙受巨大不利益，何況如今智慧型手機絕大多數均有語音輸入功能，縱使不擅長輸入法，也有便利之管道可以輸入所要表達之內容。
綜上觀之，原告此部分主張要難憑採。
原告此稱其事前不知前開民宿整修工程乙節，要非事實。
３從而，本件應認原告在前開民宿整修工程施作前，即已知曉該工程之施作，且同意被告為前開整修行為。
㈡原告於106 年11月30日所發存證信函不生終止系爭租約之效力；
被告於107 年1 月9 日所發存證信函生終止系爭租約效力：１原告於106 年11月30日所發存證信函不生終止系爭租約之效力，理由如下：⑴系爭租約中，雖簽約人為原告與訴外人林永成，但系爭租約在被告拆除系爭房屋內之設備時，承租人已為被告，此為本件不爭執之事項。
至於此一承租人變更之情況，究係被告承擔承租人之地位，抑或是訴外人林永成代理被告簽系爭租約，兩造間存有爭議，而代理需顯示本人名義以為法律行為，縱使隱名代理亦然，系爭租約於106 年2 月1 日簽訂時，被告之名字全未出現在契約之中，顯不符合代理行為之要件，本件僅能認定係被告在原告同意下，承擔訴外人林永成承租人之地位，另參酌被告拆除系爭房屋內之設備時，系爭契約之承租人已變更為被告，並且前開民宿整修工程係由被告主導，施作時間為106 年3 、4 月始，原告即已知曉並同意該工程之施作等節，足見被告應在106 年3 月前即已取得系爭租約承租人身分，是本件承租人之地位，應在106 年2 月1日簽約後至106 年3 月之間移轉給被告。
⑵原告於106 年11月30日向訴外人林永成寄發存證信函主張終止契約，然當時系爭租約之承租人地位已移轉給被告，訴外人林永成不再是系爭租約之承租人，原告自無從向其主張終止契約，再者，被告施作前開民宿整修工程係得原告同意已如前述，原告亦不得以被告未經同意整修系爭房屋，主張終止系爭租約，是原告此一終止契約之行為，尚不發生終止契約之效力。
２被告於107 年1 月9 日向原告寄發存證信函，主張因系爭房屋於106 年6 月間因金門大雨，導致頂樓排水管堵塞、室內淹水，使被告前開民宿整修工程無法繼續進行，而原告事後未對租賃物進行修繕，導致被告工程無法繼續進行，主張終止系爭租約，此信函生終止系爭租約之效力，理由如下：⑴租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕；
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 、430 條定有明文。
另債務人應就其預示拒絕給付、負擔與清償期後之拒絕給付相同之責任，乃法制共通原理，具有普遍性。
故應允許債權人提前請求損害賠償或解除契約，且無須先為催告 (臺灣高等法院103 年度重上更( 一) 字第76號判決意旨參照) 。
⑵系爭房屋發生漏水問題，故原告於106 年9 月間，雇請證人楊世發至該屋施作防水工程，為本件不爭執事項。
而證人楊世發於本件準備程序時證稱：證人楊世發所施作之部分為系爭房屋的整棟外觀、捲門、頂樓露台、全棟門窗、室外磁磚全部更新、防水更新，於106 年7 月中原告約證人楊世發去看現場，工程106 年9 月中與業主簽約，9 月20幾日進場搭鷹架，大約9 月25日開始敲除門窗及外觀磁磚，到10月中之前停下來，約從107 年1 月初開始做到2 月過年前完工，10月停工是因為施工法的問題，那時的金額與作法都已經確認，任何一個改變都會影響工程的狀況，所以就停工，證人楊世發所作的當時合約標明外觀是磁磚打除，水泥打底、防水、貼磚，以此方式做防水施工，但被告說用臺灣的作法，如果這個作法就要牽涉到全部外觀打掉，會增加金額，但原告不想再多支出，說只要不漏水，該更新的更新就好，不要多增加預算，從10月停工到1 月，是因為給兩造找看有無其他廠商可以不增加費用，106 年12月原告的女兒聯絡證人楊世發，說房子這樣子放著，接下來是雨季對房子結構會損壞，叫其依原來的方式處理好；
工程在做的防水的時候都要經過放水、試水，都確認無問題才開始鋪設磁磚，證人楊世發原本的工法也可以達到防水及相關不再滲漏之目的，被告要求的是在臺灣比較現代的作法，如果被告要求的作法可以達到100 分，證人楊世發的作法約可達到8 、90分，原合約124萬元，後來追減到118 萬元，照被告要求的工法，會追加約15萬元等語( 見本院卷一第187 至190 頁) ，從上開證述，可見系爭房屋於外觀、捲門、頂樓露台、全棟門窗等部分，均有發生防水之缺漏，而有全面更新、施工之必要，證人楊世發自106 年9 月簽約開始動工，因被告要求使用較新之工法，但原告不願多支出成本，故證人楊世發在106 年10月間停工，至106 年12月間，原告方聯絡證人楊世發復工。
⑶查系爭租約之原始性質，係將系爭房屋作為住宅使用，此觀系爭租約第7條約定該房屋係供住宅使用自明，有系爭租約在卷可參( 見臺灣基隆地方法院107 年度訴字第120 號卷，下稱120 號卷，第31頁) ，惟契約本為雙方當事人依照一致之意思表示所簽訂者，本於私法自治原則，在法所容許之範圍內，自容許契約雙方嗣後合意變更契約之目的以及內容，而系爭租約第7條亦約定系爭房屋之用途非經原告同意，不得變更，已保留兩造合意變更系爭房屋使用用途之空間。
原告在被告同意前開民宿整修工程，而民宿裝修後之用途即為營業，是原告同意民宿之整修，自應包括同意被告在完成裝修後之營業行為，故兩造已將系爭房屋用途自原本之住宅變更為經營民宿之用。
為達成此經營民宿之目的，系爭租約之履行自有配合經營民宿之標準作出調整之必要。
⑷從證人楊世發前開證言，足見被告所要求之防水工程，係較現代之工法，更為臺灣本島目前常見之作法，其防水效果也較佳，考量民宿之修建，較諸一般民宅需經過更多之裝修、整建工程，裝潢之需求及成本也較高，其後涉及客人之來往使用，更需考量長久穩定經營之問題，若整修或經營之過程中發生房屋漏水之情況，自會對經營者以及顧客造成嚴重影響，甚至將發生損害賠償之責任，使經營民宿之目的難以達成，是民宿之防水工程標準，應較諸普通住宅為高，並非僅一時不會漏水即可，被告要求施作現代臺灣常見防水工法，使系爭房屋具備現代一般水準之防水能力，亦符合民宿經營之特性，且未逾我國現今工程技術，其成本也僅提高約10分之1 ，亦未額外造成出租人過大負擔，被告之要求尚屬合理，原告應有配合以此方式修繕，以利系爭租約目的之達成之義務。
然系爭房屋之防水工程，自106 年7 月履勘，其後遲至106 年12月間，均尚未完成，該防水問題又導致前開民宿整修工程無法順利進行，已使系爭租約經營民宿之目的延宕許久，原告又於106 年11月30日發函主張終止系爭租約，雖該函文不具終止租約之效力業如前述，但此一函文實已預示其無意依照被告要求修繕系爭房屋、履行契約之意，而系爭房屋之防水修繕，又已經過相當長之時間仍未完成，是基於與前開債務不履行之拒絕給付相同之法理，本件實已無要求被告再依民法第430條、系爭租約第15條第1款定期催告原告修繕之實益，被告於107 年1 月9 日向原告寄發之存證信函，應已發生終止系爭租約之效力。
⑷從而，本件應認系爭租約係被告於107 年1 月9 日向原告寄發存證信函而終止。
㈢被告未將設備回復原狀並無違反承租人之善良管理人之注意義務，也未違反民法第455條或是債務不履行：１承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；
租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第432條、455 條定有明文。
又契約之終止，則為契約當事人行使契約終止權，使契約之效力向將來失其效力，最高法院103 年度台上字第2110號判決意旨參照，是契約終止僅向後失效，並不發生溯及失效之問題，故於終止契約時，若有履約標的物返還之義務發生，尚不當然發生應將履約標的回復原狀後方予以返還之義務。
２民法第432條、第455條所指生產力究何所指，民法中並無作出定義性之規定，然參照民法第432條之立法理由，其係以耕地作為例示，另綜觀民法條文，文義中包括所謂「生產」2 字者，包括民法第191條之1 之商品製造人侵權責任、民法第432條、第455條、民法第461條之1 之耕地承租人責任，從體系解釋觀之，民法第432條即第455條中所謂生產力，應指租賃物具備生產商品、農作物等，本身性質上具備產出其他資源或標的物，或租賃物本身具備營利功能者之特性者，但單純能透過租賃標的物之行為獲取租金者，應不在其中，否則在私法自治原則下，幾乎所有物品都能出租收取租金，將其全部涵蓋入民法第432條、第455條之範圍，自與立法者特意將具備生產力之租賃物特別獨立出來，作出規定之意旨相違。
系爭租約對系爭房屋之使用目的，原本僅能作為住宅使用，足見系爭房屋初始僅能作為住宅之用，雖能夠出租獲利，但本身應不具備產出資源、商品、農作物等特性，尚難認其為前開條文中所謂具備生產力之物，另雖民宿具備營利之性質，或可解釋為具備生產力之物，但前開民宿整修工程在完成之前即已終止，系爭房屋顯從未達到具備生產力之狀態，自無從要求被告返還具備生產力之房屋。
３再系爭租約經過原告同意，將使用目的變更為經營民宿使用業如前述，被告施作前開民宿整修工程既已經過原告同意，其拆除系爭房屋內之裝潢、設備，自無違反承租人之善良管理人之注意義務或是債務不履行之問題。
並查系爭租約第8條中，就系爭房屋經過改裝後，返還時是否應回復原狀或者現狀返還乙節，保持空白，並未作出特別約定，此有系爭租約在卷可參( 見120 卷第31頁) ，足見兩造間並未就系爭房屋應否現狀返還作出明文約定，而終止契約又係向後失效，亦無從推導出被告回復原狀之義務。
再者，縱認被告原本依照承租人之善良管理人注意義務，而負有將系爭房屋回復原狀之義務，但民宿整修工程本將拆除系爭房屋原有裝潢、設備，系爭房屋原本之裝潢、設備將不可避免地遭到毀損，而使系爭房屋遭到無法回復原狀之改變，原告既已同意該整修行為，應足認兩造已考量系爭房屋將遭到不可回復之改變，而有有排除回復原狀義務之意思。
況且衡諸常情，系爭建物原本僅為供住宅使用，且已發生漏水等情事，足見已使用一定時間，而重新裝修民宿，將使系爭建物內部裝潢、設備更新，並補強建築結構之瑕疵，對於出租人即原告而言亦屬有益之行為，在同意將系爭房屋改建為民宿時，應足以預期若本件被告之整修工程順利完成，在嗣後系爭租約屆期或終止，返還系爭房屋時，被告會將改建後之民宿設備隨同房屋一併返還給原告，使原告能夠享有整修後之狀態，而非在被告返還時，要求被告再度雇工拆除民宿設備，回復原有住宅之狀態再返還給原告。
是以，本件探求兩造合意變更系爭租約使用目的為經營民宿之真意，應包括改變系爭房屋之原狀，使被告無須在前開民宿整修工程開始後，回復系爭房屋原有狀態之意。
４從而，本件尚難認系爭房屋本為具有生產力之租賃物，且亦難認被告存在回復原狀之義務，則被告未將系爭房屋回復承租時之原狀，尚不違反善良管理人注意義務以及系爭租約。
㈣原告各項請求應予駁回：１原告第1 順位請求，主張被告未經原告同意，擅自拆除、改裝系爭房屋欲做為民宿使用，又顯無意將系爭房屋回復原狀，爰依系爭租約第9條、民法第432條第1 、2 項、第227條第1項、第213條第1 、3 項規定請求被告支付原告回復原狀所需要之費用0000000 元等語，然原告有同意被告拆除、改裝系爭房屋作為民宿使用，且系爭租約並未約定被告回復原狀之義務，被告自無違反回復原狀義務之問題，亦不因此衍生違反民法第432條或債務不履行責任之問題。
２原告第2 順位請求，主張縱原告有同意被告經營民宿及拆除設備，然就系爭房屋漏水部分，原告已善盡修繕義務，被告卻阻擾修繕工程進行並發函終止系爭租約，嗣後又怠於將系爭房屋回復原狀、棄之不顧，使其淪為廢墟，已違民法第432條第1 、2 項規定及系爭租約第9條本文之約定承租人應盡之善良管理人之保管、保持之責任，應將系爭房屋回復原狀，爰依系爭租約第9條本文、民法第432條第1 、2 項規定、第213條第1 、3 項規定，對房屋毀損、滅失負損害賠償責任等語。
然因被告並無回復原狀之義務，其未作回復原狀行為，並無違反善良管理人注意義務之問題，且系爭房屋並非民法第432條所稱有生產力之租賃物業如前述，本件尚不生違反民法第432條之問題。
另本件原告本有依被告要求，以現代工法施作防水工程之義務，且就算是原告要求之原本工法，原告也遲至系爭租約終止後方施作完成，原告為節省成本，延遲修繕期日，未盡出租人之修繕義務，而難認有何原告已善盡修繕義務之情事，並因而導致被告之裝修工程無法進行，僅能放棄，系爭房屋處於裝潢、設備遭到拆除且未裝修之狀態，固對原告造成損害，但此係原告未履行修繕責任所肇致，若認原告反而能因此請求被告負擔損害賠償責任，要非事理之平，是原告此部分主張，自難憑採。
３原告第3 順位請求，主張被告逕自拋棄系爭房屋占有，未依民法第455條之規定將系爭房屋保持生產狀態返還原告，係屬可歸責於債務人事由致給付不能，爰依民法第226條第1項、第455條之規定，為本案之請求等語。
然系爭房屋原非具有生產力之租賃物業如前述，本件被告自難成立民法第455條後段之責任，再者，原告主張被告拋棄系爭房屋占有乙節，被告也未提出爭執，此部分事實足堪採信。
而被告未履行返還房屋時之點交行為，確實違反系爭租約第12條第2項之點交義務，然本件原告所請求之賠償項目，乃系爭房屋之裝潢、設備遭到拆除所生之回復原狀費用，此損害之發生，係因施作前開民宿整修工程所發生，而非被告未履行點交義務所導致，是被告雖違反點交義務，但此與原告請求之損害間欠缺因果關係，原告此部分主張，即無理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約第9條、第12條第2項、民法第432條第1 、2 項、第455條、、第226條、第227條第1項、第213條第1 、3 項規定所為前該3 項先備位主張，均無理由，應駁回其訴訟。
原告之訴無理由，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
民事第二庭審判長法 官 魏玉英
法 官 黃佩穎
法 官 蔡旻穎
上列正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
書記官 蔡一如
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