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福建金門地方法院民事判決 108年度重訴字第11號
原 告 莊友全
被 告 宋采文
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於中華民國108年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院著有52年台上字第1922號判例可資參照。
本件原告主張其係本院民事執行處107年度司執字第1377號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣標的之承租人，依法有優先承買權，然為被告所否認，則本件原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益，故原告提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：原告多年前因業務需要，於民國103年1月間向訴外人陳伯強承租如附表所示之土地（下合稱系爭土地），雙方並簽訂租賃契約書，內容略以：由陳伯強將系爭土地出租與原告使用，租賃期間為9年，即103年1月1日起至111年12月30日止，租金每年新臺幣12萬元（下同）等語（下稱系爭租賃契約書），多年來均為原告及家人合法使用並持續占有中，因被告與陳伯強另有債務糾紛，經鈞院拍賣抵押物裁定准許強制執行，經鈞院以107年度司執字第1377號強制執行，並依法執行拍賣，被告拍定後經鈞院核發系爭土地之權利移轉證書交與被告，惟執行程序進行中，鈞院執行處並未依法事先通知原告依同樣條件優先承買，遲至108年2月14日鈞院以金院春107司執字第1377號函發出通知，原告始知對系爭土地可行使優先承買權。
又原告向陳伯強承租系爭土地使用中，依民法第426條之2第1、2項規定於鈞院強制執行程序中對系爭土地得行使優先承買權，鈞院負有通知義務，卻遲為通知致原告無法於期限前聲明優先承買，依同法第3項，鈞院所為之權利移轉對原告不生效力等語。
爰依民法第426條之2第1項、民事訴訟法第247條第1項前段條規定提起本訴，並聲明：㈠確認原告對本院107年度司執字第1377號強制執行事件所拍賣系爭土地優先承買權存在。
㈡請准予原告依附表同樣條件優先承買系爭土地。
二、被告答辯則以：原告所提之優先承買權與所提系爭租賃契約無關，系爭執行案件已進入第四拍，被告完全依照法律規定取得系爭土地，原告都沒有來參與程序，表示原告自己放棄權利，本件訴訟顯無理由。
又原告雖然主張優先承買權，但依照民法第426條之2規定，需系爭土地上存有建物，始得行使優先承買權等語，資為抗辯。
並聲明：如主文第1項所示。
三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第198頁，為敘述方便，文句略作修正）：㈠系爭土地原為陳伯強所有，經本院以系爭強制執行事件，由被告拍得系爭土地。
㈡原告與陳伯強訂立系爭租賃契約書，內容略以：由陳伯強將系爭土地出租與原告使用，租賃期間為9年，即103年1月1日起至111年12月30日止，租金每年12萬元等語。
㈢系爭土地上部分鋪設水泥地，並堆置相關雜物及貨櫃、停放數台聯結車及重型機具，未興建任何房屋。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項規定，整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第198至199頁，為說明之便，順敘及字句內容略有修正）：㈠原告請求確認系爭強制執行事件所拍賣之系爭土地優先承買權存在，有無理由？㈡原告請求依系爭強制執行事件如附表所示編號1至8同樣條件優先承買系爭土地，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告請求確認系爭強制執行事件所拍賣之系爭土地優先承買權存在，有無理由？⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。
係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例參照）。
又土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例參照）。
另民法第426條之2第1項規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。
承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
此乃參照土地法第104條而為規定（參民法第426條之2立法理由第2點），解釋上其適用要件自與土地法第104條相同。
再者，土地法第104條及民法第426條之2之適用，均以「基地」與「房屋」間存有一定法律關係為前提，除達到使用與所有合一之目的外，並求兼顧交易之安定性；
倘無一定法律關係之限縮，或非以基地與房屋為客體，買受人無從預知優先購買權利人及其買賣客體之範圍，將有礙於交易安定。
是基地與房屋若無租賃關係、典權、地上權之存在，或其法律關係並非存在於基地與房屋間，自均無上揭規定之適用。
又按所謂房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，房屋稅條例第2條第1款定有明文；
或至少達到足以避風雨，可達經濟上之使用目的程度（最高法院70年台上字第2221號判例參照）。
⒉經查，本件原告主張對系爭土地有優先承買權存在，固提出其與陳伯強之系爭租賃契約為證（見本院卷第25至31頁），惟遍閱系爭租賃契約第1至17條約定，並未記載系爭土地之使用目的，自難認係供建築房屋使用。
再佐以本院於108年6月19日前往現場履勘，履勘結果顯示：系爭土地上部分鋪設水泥地，並堆置相關雜物及貨櫃、停放數台聯結車及重型機具，未興建任何足以避風雨之房屋等情，有該次勘驗筆錄及照片在卷可憑（見本院卷第139至150頁），並為兩造所不爭執如前述，此亦為原告於本院準備程序中自承：我們上面只有鋪設水泥地併存放貨櫃，但沒有建物等語在卷（見本院卷135頁）。
足認原告承租系爭土地係作為堆置相關雜物及貨櫃、停放數台聯結車及重型機具停放車輛、放置物品使用，即非以建築房屋為目的而承租，揆諸前揭說明，自不得依民法第426條之2第1項前段之規定，主張就系爭土地具有優先承買權。
⒊次查，本院執行處業已於107年7月30日發函原告於同年10月28日上午10時在民事執行處投標室，就債務人所有如附表所示不動產實施第1次公開拍賣等情，經本院職權調取系爭強制執行事件全卷核閱無訛（見本院107年度司執第1377號卷一第331至385頁）。
是原告主張本院執行處遲為通知致原告無法於期限前聲明優先承買，依同法第3項，鈞院所為之權利移轉對原告不生效力云云為辯，核難憑採，附此敘明。
六、綜上所述，系爭土地僅為原告作為堆置相關雜物及貨櫃、停放數台聯結車及重型機具停放車輛、放置物品使用，非以興建房屋而為承租，與民法第426條之2第1項前段關於承租人優先承買權之要件有間，故原告訴請確認就系爭土地優先承買權存在，及請求依系爭強制執行事件如附表所示編號1至8同樣條件優先承買系爭土地，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 黃俊偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 蔡岳玲
附表：
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│編號│地號（均坐落於金門縣金湖鎮新頭段）│權利範圍 │面積（平方公尺）│拍定金額（新臺幣：元│
│ │ │ │ │） │
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│1. │237之11 │全部 │1016 │2,503,680 │
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│2. │237之12 │全部 │519.06 │1,280,000 │
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│3. │237之17 │全部 │527.78 │1,300,480 │
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│4. │237之18 │全部 │146.31 │358,400 │
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│5. │237之19 │全部 │166.06 │409,600 │
├──┼─────────────────┼──────┼────────┼──────────┤
│6. │237之20 │全部 │162.45 │399,360 │
├──┼─────────────────┼──────┼────────┼──────────┤
│7. │237之21 │全部 │162.45 │422,222 │
├──┼─────────────────┼──────┼────────┼──────────┤
│8. │237之22 │全部 │169.45 │422,222 │
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