福建金門地方法院民事-KMDV,109,訴,123,20220121,1

福建金門地方法院民事判決
109年度訴字第123號
原 告 歐榮森
訴訟代理人 吳榮昌律師
複代理人 劉士睿律師
蔡梓詮律師
被 告 王世柱
王金鋒
王炳煥
林世木
王世東
王炳綸

陳維麟
王淑蓮
陳維忠
陳維民
陳維山
陳維雄
陳彩娥

陳彩秀
陳彩珍
陳彩明
陳彩萍
陳彩芬
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年1月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落金門縣○○鄉○○村○段000地號土地，應分割如附圖所示編號A部分分歸原告所有；

編號B部分分歸被告王世柱、王金鋒、王炳煥、林世木、王世東、王炳綸、陳維麟、王淑蓮、陳維忠、陳維民、陳維山、陳維雄、陳彩娥、陳彩秀、陳彩珍、陳彩明、陳彩萍、陳彩芬依附表二所示比例維持共有。

原告應補償被告王世柱、王金鋒、王炳煥、林世木、王世東、王炳綸、陳維麟、王淑蓮、陳維忠、陳維民、陳維山、陳維雄、陳彩娥、陳彩秀、陳彩珍、陳彩明、陳彩萍、陳彩芬如附表三所示金額。

訴訟費用由兩造各按附表一所示比例負擔 。

事實及理由

壹、程序部分： 被告18人均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：坐落於金門縣○○鄉○○村○段000地號之土地(下稱系爭土地)，面積為261.15平方公尺，由原告持分12分之6，並與被告18人依照附表一所示比例分別共有。

系爭土地於日據時期土地登記以前，原告之祖先自清朝時代已於系爭土地上興建門牌號碼金門縣○○鄉○○00號之傳統閩南式房屋1棟(下稱系爭建物)，系爭建物坐落於系爭土地之西半部，面積如附圖複丈成果圖A部分所示。

被告18人之祖先則另於系爭土地東半側興建舊式平房1棟，時期則晚於系爭建物甚久。

是在系爭土地辦理土地登記以前，兩造已實質分管使用系爭土地(實際上應係兩造祖先各自享有其所佔用土地之獨立所有權，而後土地遭誤登記為共有)。

而共有人能隨時請求分割土地，系爭土地亦無法令規定或契約約定不得分割之情形，基於土地經濟有效利用，實有分割之必要，因被告人數眾多，原告無法聯繫被告18人進行分割共有物之協議，爰依民法第823條、第824條規定，起訴請求分割系爭土地，並判決分割如附圖所示方案等語，並聲明：兩造共有之系爭土地准予分割，分割方式為：附圖所示A部分由原告單獨取得，附圖所示B 部分之土地分歸被告等人取得，被告等人之權利範圍如附表二所示。

二、被告18人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為實體之陳述。

三、本院之判斷：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

查系爭土地為兩造共有，應有部分比例各如附表一所示，無不能分割之情事等節，業據原告陳述明確，並經本院調閱系爭土地之公務用登記謄本及異動索引，而核系爭土地公務用謄本之內容，核與原告主張相符，此有金門縣地政局民國110年2月5日地籍字第1100001000號函及附圖在卷可參(見本院卷第69頁至第79頁) ，此部分事實足堪採信。

則原告依上開規定訴請裁判分割系爭土地，自屬有據。

又參照上開公務用登記謄本，系爭土地之使用分區為空白，於法令上、使用目的上及共有人間均無不能分割之限制。

且兩造均未主張並舉證證明各共有人間有何不能分割之契約，加上被告18人均經合法通知而未到庭，兩造顯無法就分割方法達成協議，是原告本於系爭土地共有人地位，訴請裁判分割，於法自無不合。

㈡次共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⑴以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第824條第1項至第4項定有明文。

次分割共有物，以消滅共有關係為目的。

法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例意旨參照）。

法院應斟酌各共有人之利益平衡、當事人之聲明、共有物之使用現況、共有物之性質、價值及經濟效用、並兼顧各取得部分之裏地通路問題等事項，依職權為適當之分配（最高法院77年度台上字第632號、82年度台上字第1990號判決意旨參照）。

又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、分割後經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之(最高法院81年度臺上字第31號判決意旨參照)。

另裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束(最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照)。

是法院裁量定共有物之分割方法時，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，並兼顧公共利益，要以維持全體共有人之公平為標準，始能謂為適當而公平。

關於系爭土地之分割方法，本院審酌如下：⒈系爭土地之西側連接鋪設有人造石路面之社區道路，可由該道路連接、通行至金門縣林湖路；

東側臨接較窄之巷道、由東南側則可以自金門縣○○鄉○○村○段000地號土地連接至鋪設有人造石路面之社區道路，東北側可經由同段162至164土地通行至鋪設有人造石路面之社區道路，再由社區道路連接至金門縣林湖路，此經本院勘驗屬實（見本院卷第168 頁至第181頁），是附圖之分割方案，從系爭土地中央分割，將系爭土地分割為東、西2塊，尚不致於對兩造就系爭土地所分得部分之正常對外聯繫、一般使用等功能發生重大影響。

⒉並參酌系爭土地之使用分區記載為空白，並無預設特殊之使用目的或性質，此有系爭土地公務用登記謄本在卷可參(見本院卷第71頁)。

並參酌系爭土地之利用現況，經本院至現場履勘，見系爭土地東、西側分別存在建物，西側之建物目前保存之狀態良好，原告自承為原告使用中；

東側之建物處於屋頂大多不存在、屋內長滿雜草，似無人居住之狀態(見本院卷第168頁)。

是系爭土地利用現況，大致分為東、西兩側，且兩區塊之使用現狀有明顯區隔及落差，有相當可能為不同人就系爭土地分別為相異之利用，衍生出如今之利用狀況。

另參酌兩造間，對於系爭土地上，於東、西兩側分別有建築物占有之情況，也未為任何之主張或爭議，顯見系爭土地目前之利用現狀，亦符合兩造間長久以來之使用及規劃。

而附圖所示分割方案，將系爭土地依照土地上所有之建物占用面積分割為東、西兩塊，盡量貼合系爭土地之使用現狀，減少兩造間因分割而受到之影響，避免破壞兩造間長久以來之使用默契，也不致影響現存之建物之存續及使用，此一分割方式應屬對於兩造影響較小、較能兼顧兩造權益之分割方式，並無違上述分割共有物應審酌之原則及兩造之利益。

⒊再法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。

於共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則；

所謂金錢補償，究應依原物市場交易之價格予以補償抑僅依公告現值為準即符公允，自應由法院斟酌一切情形比較衡量後予以酌定(最高法院105年度台上字第111號判決、104年度台上字第1750號判決意旨參照)。

本件參酌附圖所示分割方案雖不影響系爭土地之一般通行、使用，但將導致原告分得系爭土地之西側，被告18人分得系爭土地之東側，其中以原告所分得之附圖所示A部分土地之範圍較大，此與原告就系爭土地僅享有2分之1應有部分之事實相比，自使原告分得之部分超過其應有部分，且系爭土地左、右側之地理環境、連接道路之便利性等節均有不同，揆諸前開說明，本件自應由分得附圖A部分土地之原告，以金錢補償分得附圖B部分土地之被告，就本件之補償金額認定分述如下：⑴本件審酌系爭建物在分割後，除原告所持分得之土地面積較其應有部分比例為多、被告18人所分得之土地面積較其等之應有部分比例為少之外，依照系爭土地所處位置及連接道路之便利性，附圖A部分土地之西半側均直接連接社區道路，可輕易透過該社區道路直接連接至公路，而該社區道路較為寬廣，應為進出系爭土地之主要通道之一，於分割後附圖A部分於使用系爭建物、整修、新建等層面均不受任何影響；

附圖B部分土地周邊則大多鄰接較狹窄之社區巷道，雖確實可供通行，但附圖B部分土地上，已有一保存狀態不佳之建物結構已如前述，則被告18人若欲作更近一步之使用，無論係整修或新建，必將涉及車輛或大型機具進出，而附圖B部分土地所接鄰之狹窄巷道即有可能難以滿足相關工程或指定建築線之需求，於此情況下，被告即有通行第三人土地之必要，此將產生溝通、協調之勞費及成本，更可能受到鄰接土地利用狀態之影響。

是本件土地之分割，並非僅涉及土地面積之差異，在兩造依照附圖所示方案分得土地後，雙方所取得土地之價值必將有相當之落差，而有加以考量並補償被告18人之必要。

經本院囑託卓群不動產估價師聯合事務所實施鑑定，推估系爭土地依照附圖所示方案分割後，附圖A部分土地每平方公尺價值新臺幣(下同)28,100元；

附圖B部分土地每平方公尺價值24,300元，並根據兩部分土地之面積，計算出應找補之金額如附表三所示。

衡酌前開鑑定報告中，已就相關政策面、國際經濟情勢、不動產市場狀況、鄰近土地及建物利用情況、近鄰之公共設施、公共建設及嫌惡措施之狀態、系爭土地個別條件、法規限制、利用情況及其他公共設施等節，依最有效使用與獨立估價情況下，採用比較法、土地開發分析法等估價方法進行評估得出前開結論，所比較、分析之資料已屬全面，分析、研判內容亦屬詳盡，所憑藉之資料及結論也無明顯偏離事實之處，其鑑定結論應屬可採，本件應以附表三所示金額，作為本件原告依照民法第824條第3項規定，給付給被告之償金。

⑵原告雖主張其無須給付補償金給被告18人，並稱：原告之祖先早於土地登記前已實際取得附圖A部分之產權，只是因兩造祖先及相關行政人員對於法令及現狀不了解，而遭誤登記為共有。

又縱認原告就超過之部分應補償被告18人，但本件應以系爭土地之公告現值做為計算之依據，蓋公告現值為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，應認公告現值有高度客觀公平性，而縱附圖A、B部分單位面積估定之價格係A部分較高，但A部分土地上，系爭建物已存在上百年，由原告世代居住、使用，原告並非如一般土地分割而自由選擇應有部分，而係礙於系爭建物之現狀，僅能分得A部分土地，甚至可認原告係取回原本之產權，若認需補償附圖B部分單位面積之價差，顯非事理之平。

至於附圖A部分土地較B部分土地多出10.94平方公尺之部分，原告同意補償，但因系爭建物存在百年以上，又為傳統閩式建築，有高度歷史價值，實際上有成為古蹟之資格，本質上系爭建物及所坐落之基地屬不融通物，無法開發，此外，系爭土地對外通道僅寬約2.5公尺左右，未能如一般土地開發，是系爭土地開發本有困難，以土地開發分析法評估補償價格即顯失客觀。

又雖鄰近地區不動產交易熱絡，但附圖A部分土地上既有可指定為古蹟之系爭建物坐落，本質上無法交易，不應以鄰近地區不動產交易作為比較評估，故本件縱應補償，補償金額亦應為178,332元(10.94x16,300=178,322)，或退步言之，僅就原告受分配超過應有部分2分之1之部分(即10.94平方公尺部分)以每平方公尺24,300元補償共265,842元(10.94x24,300=265,842)等語。

然查：①本件雖依照原告所提出之34年11月11日金門縣珠浦鄉榜林保4甲17戶之戶口調查表(見本院卷第111頁)，其居住年月記載世居，確可認原告家族可能長久居住於系爭建物內。

但本件並無任何證據證明系爭土地本係由兩造祖先單獨所有，而遭誤登記為共有。

系爭土地之登記現狀既為兩造共有，則本件至多僅能認兩造祖先可能長久就系爭土地存在分管之狀態，尚無從認定附圖A、B部分之所有權本屬獨立，原告主張其僅係取回原本之產權等語，自無從憑採。

②再者，原告並未提出主管機關相關審核資料，以證明系爭建物確實取得古蹟之資格，況原告既自承系爭建物現尚由原告使用，顯見系爭建物尚有相當之使用價值存在，系爭建物又尚未指定為古蹟，自難認附圖A部分土地及系爭建物有何不得融通之情事。

至於原告是否向主管機關申請指定古蹟、主管機關是否准許等節，乃未發生之事實，其發生與否也尚不確定，尚無從作為本件補償金審酌之參考。

況縱系爭建物被指定為古蹟，但系爭建物保存狀態良好，尚有相當之使用價值，而文化資產保存法中，也未完全限制古蹟及所坐落土地之使用、移轉，是即便系爭建物偵被指定為古蹟，也非必然使附圖A部分土地成為不融通物。

再者，若因古蹟保存之必要，使附圖A部分土地或系爭土地無法進行利用，則相鄰之附圖B部分土地之利用也勢必受到相當限制，則附圖B部分土地之價值也將一同貶損，故兩造分得之土地，其價值差距非也必然因系爭建物被指定為古蹟與否而有所減少，自難以此認定認定附表三之補償金計算基準有何違誤。

③是本件審酌前開鑑定報告做成時，已考量系爭土地所處自然村專用區之使用規範(見前開鑑定報告第34頁至第35頁)，而系爭土地、系爭建物之使用、移轉、開發等價值也尚未受到其他限制，而徒憑原告指稱系爭建物可能被指定為古蹟等語，也無從影響原告分得之附圖A部分土地本身除面積較大外，經濟價值亦較高而應給予被告18人補償等事實，也不能據以認定附表三所示補償金額有何過高或不當情事。

原告所為此部分主張要難憑採。

⒋又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項定有明文，考量被告18人未提出其他具體之分割方案，亦未提出其他證據或主張，可供判斷被告18人之間就系爭土地存在如何之利用關係，加上被告18人也未表現出如何之分割意願或其間有何不能分割之情況。

加上系爭土地東側有一整體建物存在，雖該建物目前保存狀況不佳，但其建物仍尚保有一定之結構，無法排除被告18人就該屋作整理、修建而為利用之可能性。

是考量系爭土地東側建物之存續性，系爭土地東側土地在使用目的上尚有不能分割之情事，且被告18人保持共有關係，應較有利被告18人間維持使用現狀，作出符合其等目的之利用，也避免使被告18人因土地分割結果發生爭議，破壞其等透過協議方式處理分割問題之機會。

⒌從而，本院爰審酌兩造之意願、共有物之客觀情狀、性質、共有物之經濟價值、利害關係等因素，判決分割系爭土地如主文所示，對兩造較為公平合理，亦合乎經濟之效益。

四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定，請求分割系爭土地，為有理由，應予准許；

本院審酌系爭土地之性質、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭土地應分割為如附圖所示，由原告單獨取得附圖A部分之所有權，被告18人取得附圖B部分之所有權，並依照附表二之比例保持共有關係，再由原告依照附表三所示金額，補償被告18人，爰判決如主文所示。

五、末因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件雖准依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法院考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依前揭規定，命由兩造各按應有部分比例負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。

中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
民事第二庭 法 官 蔡旻穎
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 21 日
書記官 蔡一如

附表一：
共有人應有部分比例及訴訟費用分擔比例原告6/12被告王世柱1/24被告王金鋒1/24被告王炳煥1/24被告林世木1/12被告王世東1/16被告王炳綸1/16被告陳維麟、被告王淑蓮、被告陳維忠、被告陳維民、被告陳維山、被告陳維雄、被告陳彩娥、被告陳彩秀、被告陳彩珍、被告陳彩明、被告陳彩萍、被告陳彩芬（公同共有）2/12(訴訟費用於此範圍內連帶負擔)

附表二：
共有人應有部分比例被告王世柱1/12被告王金鋒1/12被告王炳煥1/12被告林世木1/6被告王世東1/8被告王炳綸1/8被告陳維麟、被告王淑蓮、被告陳維忠、被告陳維民、被告陳維山、被告陳維雄、被告陳彩娥、被告陳彩秀、被告陳彩珍、被告陳彩明、被告陳彩萍、被告陳彩芬（公同共有）1/3
附表三：
編號 原告應給付之對象即應受補償之人 應給付之個別補償金額 1 被告王世柱 44,550元 2 被告王金鋒 44,550元 3 被告王炳煥 44,550元 4 被告林世木 89,098元 5 被告王世東 66,823元 6 被告王炳綸＊ 66,824元 7 被告陳維麟、被告王淑蓮、被告陳維忠、被告陳維民、被告陳維山、被告陳維雄、被告陳彩娥、被告陳彩秀、被告陳彩珍、被告陳彩明、被告陳彩萍、被告陳彩芬（公同共有） 178,195元 【註】為補足4捨5入所生之差額，故＊表示該處有增或減1元之情形。
附圖：