金城簡易庭民事-KMEV,108,城簡,49,20200805,3

福建金門地方法院民事簡易判決 108年度城簡字第49號
原 告 唐達偉
訴訟代理人 唐文傑
蔡亞華
被 告 簡明彬

訴訟代理人 簡致照
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109 年7 月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告前向原告承租坐落於金門縣○○鎮○○路00號房屋( 下稱系爭房屋) ，並簽訂租賃契約( 下稱系爭租約) ，約定租賃期間自民國105 年12月1 日起至107 年11月30日止，每月租金新臺幣( 下同) 8000元，原告並出具建物所有權人使用同意書供被告申請「信榮餅店」之設立登記，由被告占有系爭房屋營業至今，惟自107 年6 月起，被告即未依約給付租金，屢經原告催促，原告並於107 年7 月9 日寄發存證信函催告，被告均未給付，原告再於同年9 月7 日寄發存證信函，限被告於10日內繳納積欠租金，否則即以該存證信函作為終止系爭租約之表示，被告於同月10日收受，但均未給付租金，系爭租約自已合法終止，縱認上開存證信函之終止系爭租約表示不合法，但因被告迄未給付租金，原告再以起訴狀繕本之送達作為終止契約之意思表示，而被告尚積欠自107 年6 月起之租金，並且尚占有系爭房屋，爰依系爭租約、民法第440條、民法第455條規定，請求被告給付積欠之租金32000 元，並返還系爭房屋，另因系爭房屋尚在原告占有中，是一併依民法第179條規定，請求被告給付至返還系爭房屋之日止按月給付16000 元相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣32000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息；

㈡被告應將金門縣○○鎮○○路00號房屋騰空後遷讓返還予原告；

㈢被告應自107 年10月1 日起至遷讓返還前條所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣16000 元整。

三、被告則以：被告確實自107 年6 月間開始即未繳納房租給原告，然此係因為兩造簽訂系爭租約時，原告自稱為系爭房屋之所有權人，且未表明系爭房屋之權利歸屬尚存在爭議，惟系爭房屋之所有權、水電均未登記於被告名義，就系爭房屋之權利歸屬問題，原告和系爭房屋之所有權人及水電登記名義人尚存在爭議，而在107 年6 月間，訴外人蔡國明、蔡國騰向被告稱系爭房屋為其所有，且水電亦登記在其名下，原告並無權利出租系爭房屋，並要求被告向其租賃系爭房屋，否則將對被告提起訴訟，被告於107 年6 月間致電原告告知上情，但原告均置之不理，被告因考量系爭房屋之水電均登記在訴外人蔡國明之名下，唯恐遭到停水停電，導致被告於系爭房屋所經營之店鋪無法營業，故另與訴外人蔡國騰簽訂租賃契約，並將每月租金給付給訴外人蔡國騰，原告未妥善處理與訴外人蔡國騰、蔡國明間之權利歸屬問題，又無法提出證據證明系爭房屋為原告所有，導致被告面臨需要2 邊均支付房租，被告實無法負擔，才沒有辦法繳原告的租金，並非惡意不履約等語，並聲明：原告之訴駁回。

四、爭執與不爭執事項：㈠不爭執事項：１兩造曾於105 年間簽訂系爭租約，約定被告向原告承租金門縣○○鎮○○段000 地號土地( 下稱系爭土地) 及其上之建物( 即系爭房屋) ，租期自105 年12月1 日起至107 年11月30日止，每月租金8000元，被告於承租房屋時，交付16000元押租金給原告。

２系爭土地及房屋現仍在被告占有下。

３被告自107年6月起即未給付租金給原告。

㈡爭執事項：被告就系爭房屋的使用權源於何一租賃契約？是兩造間之系爭租約還是被告與訴外人蔡國騰間之租賃契約？

五、本院之判斷：㈠原告未舉證其為系爭房屋之所有權人：１「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」，民事訴訟法第277條定有明文。

２原告雖一再主張自己為系爭房屋之所有權人，並有建物所有權人使用同意書在卷可參，其上確實記載房屋所有權人為原告等語( 見本院108 年度城司小調第17號卷，下稱調卷，第27頁) ，然上開同意書，為原告自行填載，非必然表彰客觀事實，再者，系爭房屋並未辦理第一次所有權登記，此有金門縣地政局108 年7 月5 日地籍字第1080005386號函在卷可參( 見本院卷第57頁) ，故系爭房屋不存在登記所有權人，而系爭房屋108 年間之納稅義務人中之一人為訴外人蔡國騰，且該屋更記載於訴外人蔡國騰之財產總歸戶資料中，此有金門縣地政局108 年房屋稅繳款書、金門縣稅務局108 年全期房屋稅繳納證明書、財政部國稅局之訴外人蔡國騰全國財產總歸戶財產查詢清單等件在卷可參( 見本院卷第41頁至第45頁) ，又細究前開房屋登記稅繳納義務人之變動過程，系爭房屋之納稅義務人原登記為訴外人李鑾，登記之產權取得原因為祖產，於96年間，訴外人蔡國騰、蔡國明共同以處理繼承為由，將納稅義務變更登記為訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明各持分2 分之1 ，此有金門縣稅務局108 年7 月9 日金稅財字第1080006569號函及其附件足資佐證( 見本院卷第81至89頁) 。

此外，本院函詢系爭房屋之水、電登記名義人，經金門縣自來水廠、臺灣電力股份有限公司金門營業處分別函覆稱：系爭房屋之用水、用電戶名均為訴外人蔡國明等語，此有金門縣自來水廠108 年7 月5 日水孝字第1080005046號函、臺灣電力股份有限公司金門營業處108 年7 月5 日金門字第1081753789號函等見在卷可參( 見本院卷第75至79頁) 。

綜觀前開證據，可認系爭房屋之稅房屋稅、水電登記名義人均非原告，該屋更記載於訴外人蔡國騰之財產總歸戶資料中，是原告是否確為系爭房屋之所有權人，實非無疑。

３另從原告所提出之金門縣政府104 年10月6 日府行訴字第1040080075號函及其附件中( 見本院卷第95至104 頁) ，可見原告曾於102 年間，取得系爭房屋之所有權登記，但該准許原告登記之行政處分，業經訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明提起訴願，並遭金門縣政府以訴願為撤銷，而原告其後雖對該訴願決定提出行政訴訟，惟經臺北高等行政法院以107 年度訴更二字第81號判決駁回原告之訴確定，此有該判決在卷可參( 見本院卷第187 至205 頁) ，細譯該判決之理由，其之所以支持訴願決定，係因原告於本院101 年度訴字第43號判決( 下稱前案判決) 中，向訴外人蔡國騰請求遷讓包括系爭房屋在內之不動產，但因無法證明其有系爭房屋之所有權，而遭本院駁回其就系爭房屋部分之請求確定，原告卻隱瞞該民事判決確定之事實，持系爭房屋舊有房屋證明書向金門縣地政局申請建物第一次登記，而原告有無法提出其他土地登記規則第79條第3項所列1 至8 款文件( 如設籍之戶籍證明文件、房屋稅憑證、稅籍證明或繳納水電費憑證等) ，惟訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明早於101 年間已提出系爭房屋之舊有房屋證明給金門縣地政局，更能夠提出前開原告無法提供之文書，故足認金門縣地政局認定原告為系爭房屋之所有權人乙節有所違誤，因而判決原告敗訴。

並查本院於101年間，確實曾因原告向訴外人蔡國騰請求遷讓房屋等事件，作成前案判決，其中原告請求返還系爭房屋之部分，確實因原告無法舉證證明其為所有權人而敗訴，此亦有前案判決全文在卷可參( 見本院卷第107 至112 頁) 。

綜觀上開事證，可見原告於101 年間，即曾因系爭房屋占有問題，提起訴訟，且因無法證明其為系爭房屋所有權人，遭本院判決駁回訴訟確定，然原告明知上情，卻隱匿該判決結果，向金門縣地政局申請登記為系爭房屋所有權人，導致金門縣地政局錯讓原告為所有權登記，後相關在行政訴訟程序中，原告仍無法提出土地登記規則所需資料，證明其為系爭房屋之所有權人，而遭法院判決敗訴，亦足證原告實未持有足夠之資料，以證明其為系爭房屋所有權人。

４從而，依據卷內資料，系爭房屋之稅籍、水電均登記為訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明之名義，原告也未提出其他資料足供佐證其確為系爭房屋所有權人，再者，從前開本院以及臺北高等行政法院判決中，亦足見原告早在101 年間，均無法提出充足之證據以證明其為系爭房屋之所有權人，是本件自難做對原告有利之認定。

㈡原告依系爭租約負有使被告穩固占有使用系爭房屋之義務：１解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

而所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則，最高法院103 年度台上字第2655號判決意旨參照。

又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

２查原告陳稱：其為系爭房屋之所有權人、其出具所有權人使用同意書供被告申請「信榮餅店」之設立登記等語( 見本院卷第11頁、第37頁) ，從此等陳述內容，可見系爭租約中，雖未明確顯示原告係基於如何之地位出租系爭房屋，然原告係自稱為系爭房屋之所有權人而出租系爭房屋，另被告占有系爭房屋，係用作營業使用，營業過程中，除需出具所有權人使用同意書方能營業外，衡諸常情，經營商業之過程中當力求穩定，而非時常搬遷，造成無端支出成本，且難以增加客源。

並參酌被告稱：不知道房子有爭議，如果有爭議就不租了等語( 見本院卷第170 頁) ，以及原告一再以所有權人自居等節，可認被告係認為原告為系爭房屋所有權人，其占有、使用系爭房屋之權利相當穩固，不容易遭到動搖，方與原告簽約，以求穩定經營商業，而原告也認知此節，故協助被告取得店鋪設立登記，由此探求兩造之真意，於系爭租約中，原告除移轉系爭房屋之占有外，尚存在使被告能穩定占有、使用系爭房屋之義務，其穩定性更需達到與「原告以所有權人之身分，同意被告使用系爭房屋」相同之強度，始為何於兩造約定之使用、收益狀態。

又原告雖無法證明其確為系爭房屋所有權人，但原告刻意隱匿前開前案判決之結果，一再對外宣稱其為所有權人，並因此短暫取得系爭房屋之所有權登記，造成被告無法認知原告之權利存在嚴重瑕疵之事實，被告自無從將之列入簽約時實之考量，是此一原告之權利瑕疵，實不影響兩造簽訂系爭租約時之真意。

３從而，原告雖無法證明其為系爭房屋之所有權人，但其自始隱匿該情事，並對一再向被告宣稱其為所有權人，使被告與其簽定系爭租約，後被告將系爭房屋作為經營商業使用，探求兩造間真意，原告仍應依照系爭租約，負擔使被告享有穩固占有系爭房屋之義務。

㈢目前僅被告與訴外人蔡國騰及訴外人蔡國明間均存在對系爭房屋之租賃關係，而原告不得依照系爭租約請求被告返還系爭房屋、給付107 年6 月起至107 年12月止之租金，也不得向被告請求返還相當於租金之不當得利：１租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；

前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435條、第436條定有明文。

２被告於審判中辯稱：訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明向被告自稱系爭房屋之所有權，並有系爭房屋之水電登記，被告向原告告知後，原告也未為處理，導致被告害怕被斷水斷電，而與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明簽訂租賃契約，將租金給付給訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明等語。

對此，原告雖稱蔡家 (即訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明) 無系爭房屋所有權，原告方為所有權人等語，但均未就被告有受訴外人蔡國騰及訴外人蔡國明為前開告知、有就系爭房屋簽訂租賃契約、被告有依該租賃契約繳納租金等節提出實質爭執，且觀原告陳稱：被告訴訟代理人107 年5 月之前打電話給原告訴訟代理人唐文傑講水電的問題，還問存證信函如何回覆，而唐文傑答稱要被告方自行以被告訴訟代理人與唐文傑的對話內容，作為回覆之內容、被告訴訟代理人跟原告訴訟代理人唐文傑講蔡國騰和蔡國明怎麼樣，被告訴訟代理人還凶回去等語( 見本院卷第171 頁) ，而原告所述之水電問題，涉及存證信函，並有訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明牽涉其中，其時間點又與被告開始未付租金給原告之時間點相近，可見該水電問題，應係指訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明持水電、房屋稅登記名義人之身分行使權利所導致，足證被告於107 年5 月間，確實曾遭訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明主張權利，並且寄發存證信函，被告向原告訴訟代理人唐文傑回報上情，並詢問如解決等節。

惟原告訴訟代理人唐文傑僅答稱「你怎麼跟我講你就怎麼回」等語，卻未陳稱其有為如何之實際處理，而在水電、房屋使用等權利爭議問題尚未獲得實質解決之前，被告之去留、水電存續問題將懸於不確定之地位，足以危害被告基於系爭租約所應享有之穩固占有關係，而訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明又確為系爭房屋之水電、納稅登記名義人，於此情況下，被告為鞏固該占有關係，自可合理想見其將會有需要與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明另行簽定租賃契約，並向其等繳納租金，是被告有另外與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明間之一人或數人( 以下仍概括稱為訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明) 就系爭房屋簽訂租賃契約，並向其等給付租金等節，與常理相符，且合乎與原告陳述情節，應可採信。

３租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人( 最高法院91年度台上字第1537號判決意旨參照) 。

並基於債之相對性及私法自治原則，被告分別與原告及訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明就系爭房屋簽訂租賃契約，尚非法所不許，2 租賃契約間彼此內容雖互有不同，但因其分別存在於不同之契約當事人間，2 契約效力間不因內容互相抵觸而受影響，無論系爭房屋之所有權歸屬於何人，2 者本均為有效、存在之契約。

該2 契約之契約當事人，自均依照該等契約，各自負擔履行契約之責任，若有無法履行者，則係違反契約或是債務不履行之問題。

然而，目前因系爭租約之期限業以屆滿( 系爭租約之其限至107 年11月30日，故系爭契約關係已消滅，而本件並無證據證明被告與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明間之契約已然消滅或屆滿，是目前僅餘該契約尚存續中。

４依前開陳述，系爭租約既屬合法有效之租約，被告未依照兩造間所簽訂之系爭租約給付租金給原告，形式上似有違反系爭租約之義務。

惟查依照系爭租約，原告應提供穩固占有系爭房屋之地位給被告，使被告能安心、穩定地在系爭房屋經營商業，但原告自始不具備證明其為系爭房屋所有權人之能力，系爭房屋之各項登記名義，又均落於他人之手，此自將導致被告對系爭房屋之使用、占有係於不確定之狀態，其後在107 年5 月間，被告遭他人以存證信函主張系爭房屋之權利，使系爭房屋占有占有、水電之運用均陷於不確定之狀態，而占有系爭房屋、使用水電均為經商所必要者，被告租賃系爭房屋經商之目的即因前開他人主張權利之行為遭受影響，然事發後原告又怠於為實質處理，使被告所遭遇之問題無法獲得處理，被告對系爭房屋之穩固占有狀態實已然遭到嚴重且難以修復之破壞，而使原告就系爭房屋之全部均陷於不能依照系爭租約為約定之使用、收益之狀態，此狀態為系爭房屋遭訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明主張權利所導致，已然構成民法第436條之要件，而發生同法第435條第1項之效果，再者，本案之情況，因系爭房屋尚且存在，只是權利歸屬不明確，應尚不發生租賃標的物滅失，使租賃關係當然終止之問題，而僅生在權利歸屬問題解決之前，被告得請求就系爭房屋之全部減少( 即免除) 租金。

５細譯被告辯稱其面臨需要2 邊均支付房租，負擔過重，無法繳原告的部分等語，可知被告前開抗辯內容，係以系爭房屋之權利狀態不明確，導致被告在系爭房屋權利關係釐清前，須以雙重租約方式確保使用、占有系爭房屋之目的，將造成被告責任過度加重，此主張自帶有請求在系爭租約之權利問題解決前中，減輕被告在系爭租約中責任，避免責任過度加重之意。

而被告得於107 年5 月間系爭房屋權利陷於不確定之時開始，依上開規定對原告主張就系爭房屋全部免除租金已如前述，則本件被告自無積欠原告任何租金，原告尚不得向原告主張提前終止系爭租約，被告也無何積欠原告租金之情事存在。

６對於物有事實上管領之力者為占有人；

又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，最高法院82年度台上字第1178號民事判決意旨參照。

本件雖系爭租約之租期已經屆滿，且兩造間也未作出續約之表示，似有租賃物返還請求權之發生，但被告因系爭房屋權利歸屬不明確之問題，同時向不同對象簽訂2 租賃契約，該2 租賃契約均屬合法有效，已如前述，是被告除依照系爭租約占有系爭房屋外，更同時依照被告與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明間之租賃契約而占有系爭房屋，被告已兼具為訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明之占有系爭房屋之身分，而表彰訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明對系爭房屋之間接占有狀態。

系爭租約僅為債權契約，固能對被告主張，但無從以之剝奪訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明之間接占有關係，再者，原告無法證明其為系爭房屋之所有權人，不得享有使用、收益系爭房屋之權利，僅憑系爭租約存在，亦不足以認定原告之占有權利優於他人，若認准許原告主張，無非僅以系爭租約，取代、破壞訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明對系爭房屋之間接占有，此顯非事理之平，其結果更與前案判決駁回其請求之既判力內容有所違背，是原告依照系爭契約及民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋於法尚有違誤，應予駁回。

７另原告既無法證明其為系爭房屋之所有權人，又為舉證其對系爭房屋有何其他合法占有權源，是被告如何占有、使用系爭房屋，當不會使原告承受如何之損失，自難認有何被告占有系爭房屋，使原告受有損害之問題，原告依民法第179條規定，向被告請求給付相當於租金之不當得利請求，應予駁回。

８從而，本件因被告與訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明間存在租賃系爭房屋之關係，被告本於該租賃關係占有系爭房屋，此表彰訴外人蔡國騰、訴外人蔡國明之間接占有，而原告無法證明其為系爭房屋之所有權人，並無優先占有系爭房屋之權利，難認原告僅憑系爭契約破壞該間接占有關係，是原告請求被告返還系爭房屋應予駁回。

又原告無法證明其為系爭房屋之所有權人，自難認被告使用系爭房屋，會對其造成如何之損害，原告不當得利之請求亦應駁回之。

六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第440條、民法第455條、民法第179條規定請求被告給付租金、返還系爭房屋、給付相當於租金之不當得利，原告請求均無理由，均應駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
福建金門地方法院金城簡易庭
法 官 蔡旻穎
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡一如
中 華 民 國 109 年 8 月 5 日