高雄高等行政法院行政-KSBA,104,訴,24,20150831,1

高雄高等行政法院判決
104年度訴字第24號
民國104年8月18日辯論終結
原 告 蘇薛瑞香
訴訟代理人 蔡錫欽 律師
王芊智 律師
被 告 高雄市政府
代 表 人 陳菊
訴訟代理人 吳彥興
鄭一仁
李麗瑩
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國103年11月24日台內訴字第1030316241號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要︰緣被告辦理「鳥松區曹公新圳排水改善工程」（下稱系爭工程），申請徵收原告所有高雄市○○區○○段143-2及143-4地號等2筆土地（下稱系爭土地），經內政部以民國102年11月6日台內地字第1020343122號函核准徵收，被告以102年11月13日高市府地徵字第10233362501號公告徵收（公告期間自102年11月14日起至102年12月13日止）並通知原告，原告對土地徵收補償價額不服，於公告期間聲明異議，經被告以103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函復原告。

原告不服再次提出異議，復經被告依土地徵收條例第22條規定，於103年3月20日提請高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）103年第1次會議評議作成決議：「照案通過。」

評議結果並以103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函復原告。

原告仍不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張︰

（一）被告（99年間為高雄縣政府）前於99年8月25日召開協議會，以當時公告土地現值加3.5成計算，價購原告之土地，原告當時以水利工程未「截彎取直」，以另一邊為違章建築，拆除費時，而大部徵收原告之土地為由異議，經被告重新檢討，表示現場都市計畫樁位與地籍分割疑似不符，而再變更。

嗣因土地徵收補償立法院通過以市價徵收，乃待公布後再依規定辦理協議價購。

101年4月18日被告召開第1次公聽會，原告仍表示雖徵收土地有所調整，但大部分仍係徵收原告之土地，並不公平而陳述意見。

101年5月30日第2次公聽會，被告對原告之主張僅表示已予以調整。

102年8月6日召開系爭工程用地取得協議價購會，被告當時表示價購價格，依所委請之大有國際不動產估價師聯合事務所查估之價格為之，對於原告所有143-2地號土地，徵收9㎡，價購市價為每平方公尺新台幣（下同）29,300元，共263,700元，對於143-4地號土地，徵收508㎡，每平方公尺市價29,300元，共14,884,400元。

當時原告表示上開調查之市價不合理，與實際價購每坪15萬元有出入，被告承辦人員即表示原告可另行委託估價，再提供予被告參考，原告乃另委請「城鄉不動產估價師聯合事務所」、「昱中不動產估價師事務所」進行估價。

惟被告竟於102年8月30日函送協議價購會議紀錄，表示已決議與原告之價購不成立，而於102年11月13日以高市府地徵字第10233362503號再函知原告，表示原告之土地業經內政部102年11月6日台內第1020343122號函准予徵收，並以鳳松段143-2地號土地，市價每平方公尺32,900元，共296,100元，鳳松段143-4地號土地，每平方公尺22,100元，共11,266,800元，予以補償徵收。

原告對上開徵收予以異議，並表示在協議價購時被告協議人員已表示原告可委託其他公正人士提出鑑價報告，以供參酌，惟未獲採納。

（二）土地徵收條例第11條第1項規定既要求需用土地人應先與所有權人協議價購，則雙方之協議不應僅是程序上之方便，而應由雙方就價購價格予以協商，始符立法。

被告於價購協議時，既建議原告可另行委任不動產估價公司進行市價鑑定，以作為協議價購之市價參考，則雙方對於價購協議，顯然尚在進行中，並非原告已否決價購協議，否則原告何必委請「城鄉」、「昱中」二不動產估價師事務所進行土地市價鑑定，被告對於雙方協議之價格尚未有定論之時，即片面決定原告不同意協議價格，顯然僅以形式上之開會協議，而無實質協議情形，自不符合土地徵收條例上開規定。

（三）本件102年8月6日之用地取得協議會，協議價購固然不成立，惟依該價購會議紀錄僅記載「九、結論：（一）本次會議協議結果，部分土地所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得，故協議價購不成立。」

此外，需用土地人亦未提出協議價購以外之「其他方式」，如以地易地、設定地上權或其他方式取得之方案，或為何「其他方式」不可行之說明，看不出有任何意見交流、協商議價之餘地。

且此協議價購價額，會中參與協議價購之土地所有權人，僅被告知該價格是大有國際不動產估價師聯合事務所所估得之「市價」，然對於何以與當地市價行情有如此大之落差，以及究竟是如何計算而得，俱未見被告予以詳細答覆，僅告知將另提供計算土地市價之資料予陳述人知悉，此由價購會議紀錄僅記載「七、所有權人詢問及意見陳述：（二）龍○隆：既然大有國際不動產估價師聯合事務所所為專業估價機構，請說明土地市價究如何計算而得。

（三）蘇○福、謝○紋：1.請大有國際不動產估價師聯合事務所應附計算土地市價之資料給與本人。」

、「八、本府綜合答覆：（五）本府將另提供計算土地市價之資料予陳述人知悉。」

足見召開協議價購會時，被告並無將協議價購之市價究竟如何計算而來告知所有權人，則被告逕以之為協議價購之買價，豈不令「協議價購成立」或「協議價購不成立而辦理徵收」無所分別？形同強制土地所有權人僅能接受或不接受，豈有「協議」可言？其無法達成價購合意，事屬必然，故本次協議價購程序實流於形式，並無實質意義。

揆諸最高行政法院96年判字第1442號判決之意旨，本次協議價購程序流於形式，無實質意義內容，與法定正當法律程序不符。

（四）行政程序法第8條之誠信原則，係指每個人對其所為承諾之信守，而形成所有人類關係所不可或缺之信賴基礎，亦即在善良思考之行為人間，相對人依公平方式所可以期待之行為。

違反行政法上誠信原則之行政處分，係屬違法之行政處分，亦得訴請撤銷之。

原告被徵收之土地位於高雄市鳥松區行政中心，鄰近家具街市場繁榮地區，近幾年從未有土地買賣實例，其原因乃無人願意出售，原告於102年8月6日協議價購會議曾表示有仲介要以每坪15萬元（即每坪方公尺45,317元）購買被徵收之土地，故而被告委託大有國際不動產估價師聯合事務所所估計之「市○○○○○○段143-2、143-4地號土地價購買價每平方公尺29,300元，原告當場即表示該價格與市價行情相去甚遠，無法接受。

當時被告承辦人員卻於會後向原告表示可另行委託其他不動產估價師估價，再將評估報告給予被告機關參考，原告才會另外找「城鄉不動產估價師聯合事務所」、「昱中不動產估價師事務所」就系爭土地為估價。

惟被告竟於10 2年8月30日函送協議價購會議紀錄，表示價購不成立，另於102年11月13日以高市府地徵字第10233362503號函知原告，表示原告之土地業經內政部准予徵收，並以鳳松段14 3-2地號土地，市價每平方公尺32,900元，鳳松段143-4地號土地，每平方公尺22,100元，予以補償。

被告承辦人員告知原告可另尋不動產估價師重新估價，並提供被告參考，何以在原告提出另外兩份估價報告後，被告反而迅速作成比協議價購之價格還低之「市價」徵收處分，則被告上開行政處分，顯違反誠信原則，而屬違法之行政處分，依法及應予以撤銷。

被告雖辯稱並無於會中要求原告可委託其他公正人士提出鑑價報告，然當初被告承辦人員實際上並非在會議中告知原告，而是會後建議原告可採行此種方式，此有證人莊啟旺、吳益政在場親見親聞。

（五）被告於協議價購會議時提出之買價，乃係委託大有國際不動產估價師聯合事務所查估之「市價」，而依當時查估之「市價」乃每平方公尺29,300元，協議價購不成立後，被告最後決定之徵收價格，亦是委託大有國際不動產估價師聯合事務所查估而來，最後決定鳳松段143-4地號土地，以每平方公尺22,100元為徵收補償，顯低於協議價購當時所計算之「市價」每平方公尺29,300元。

對原告而言，當初協議價購會議被告知之「市價」為每平方公尺29,300元，原告當時已不能接受，則該次協議價購不成立後，被告竟又再度函告原告，其委託大有國際不動產估價師聯合事務所查估之「市價」，又要從原本每平方公尺29,300元，調降為每平方公尺22,100元而作為徵收補償之「市價」，為何2個多月前協議價購會議中被告知之「市價」，與2個多月後徵收補償之「市價」，竟有如此大之差距，如此豈非變相地處罰不同意協議價購之原告。

則被告並未於協議價購當時明確告知原告，如不同意協議價購之買價，將來土地徵收時所補償之「市價」，有可能會遠低於協議價購之「市價」，致使原告誤以為即便將來以徵收之方式補償，補償之價格應至少會以協議價購當時之「市價」為基準，是以原告對於何以均為相同之大有國際不動產估價師聯合事務所查估之「市價」，前後竟有如此大之差異，未見被告說明，原處分確有違誠信原則，依法應予撤銷。

何況，依城鄉不動產估價師聯合事務所與昱中不動產估價師事務所鑑定報告書中所附之鳳松段143-2、143-4地號土地登記謄本所示，原告於84年時曾以鳳松段142、142-1、143、143-1、143-2、143-3、143-4地號設定抵押權與玉山銀行，當時設定之金額高達33,600,000元，如以上開土地面積之總和約1,600平方公尺計算，每平方公尺之市場價值更高達21萬元，更足以說明被告以每平方公尺22,100元作為徵收價格，顯然低於市價。

（六）關於「何謂臨中正路與不臨中正路，如何劃分，有何依據？」被告稱是「將臨路的第1塊土地劃分出來30-40公尺，查估辦法沒有規定，我們是以靠近臨路的土地上範圍，如在都內土地是以18公尺，因本件是屬於農業區，因田地深度很深，會以30-40公尺，我們是以第一宗農地的線去畫P004-00、P006-00兩個地價區段的線，這部分要現場測量」云云。

然依行為時土地徵收補償市價查估辦法第11條（下稱查估辦法）規定，地價區段之界線應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準，則被告以所謂「農地深度30-40公尺」之標準，去劃分所謂「臨中正路與不臨中正路（即P004-00與P006-00兩地價區段之界線」，即與查估辦法第11條之規定不合。

又依查估辦法第4條、第5條規定，被告委託不動產估價師查估補償市價時，理論上會參考地政主管機關依「地價調查估計規則」所為之地價區段圖，因「地價調查估計規則」與「土地徵收補償市價查估辦法」關於劃分地價區段之規定乃大同小異，是被告所屬地政局就系爭土地周遭所製作之地價區段圖，應可作為被告劃分地價區段時，其判斷、評定有無恣意濫用等違法情事之參考。

（七）被告查估買賣實例時係於鄰近農業區第P005-00地價區段內選取同區鳳松段42地號土地為比較標的，並謂經估計土地正常單價為每平方公尺32,523元，調整至估價基準日單價為每平方公尺32,240元，然依昱中不動產估價師事務所鑑定報告書第26頁所示，該鑑定報告同是選取鳳松段42地號土地作為比較標的，但其核算後該比較標的之單價卻為每平方公尺40,501元，而與被告所核定之每平方公尺32,523元，有將近每平方公尺10,000元之差距，惟被告對於何以將該比較標的之正常單價從40,501元調降為32,523元，理由及量化之依據何在？俱未見被告提出說明及舉證，益見本件估計實例土地正常單價之程序確有不合法之處等情。

並聲明求為判決訴願決定及原處分（被告102年11月13日高市府地徵字第10233362501號公告、103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函、103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函）均撤銷。

三、被告則以︰

（一）被告為辦理系爭工程，申請徵收原告所有系爭土地前已踐行協議價購程序，後報經內政部核准徵收，被告據以辦理公告，並分別按徵收當期之市價32,900元/㎡，22,100元/㎡，作為徵收補償地價，原告於公告期間102年11月25日提出異議，經查處結果以103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函復，原告不服，復於103年1月21日提出異議書，被告爰依土地徵收條例第22條規定，提請地評會復議，嗣經該會於103年3月20日第1次會議決議，維持系爭土地徵收補償地價，被告乃以103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函通知原告，經核於法並無不合。

（二）本件係由被告所屬水利局委託大有國際聯合不動產估價師事務所辦理市價查估作業，關於系爭土地徵收補償價格形成，查估程序分述如下： 1、劃分地價區段：系爭工程用地徵收範圍位於高雄市○○區○○路以東、水管路以西、松埔北巷以北之農業區內，係屬都市計畫區內之河道用地，依查估辦法第10條規定，將毗鄰徵收用地範圍之臨中正路農業區土地劃屬第P004-00地價區段，非臨中正路農業區裡地土地劃屬第P006-00地價區段，並將第P004-00地價區段內屬徵收範圍之土地劃屬第P001-00地價區段（公共設施保留地區段），第P006-00地價區段內屬徵收範圍之土地劃屬第P002-00地價區段（公共設施保留地區段）；

而系爭土地143-2地號土地即位屬第P001-00地價區段內，143-4地號土地位屬第P001-00及P002-00地價區段內。

2、估計實例土地正常單價：依查估辦法第17條規定，本件估價基準日為102年3月1日，遂於法定期間101年9月2日至102年3月1日蒐集適當之比較標的；

於鄰近農業區第P005-00地價區段內選取同區鳳松段42地號土地為比較標的1，經估計土地正常單價為每平方公尺32,523元，調整至估價基準日單價為每平方公尺32,240元；

另於農業區第P006-00地價區段內選取同區松埔段1182地號土地為比較標的2，經估計土地正常單價為每平方公尺16,303元，調整至估價基準日單價為每平方公尺16,039元；

同第P006-00地價區段內選取同區松埔段1182-1、1182-2地號土地為比較標的3，經估計土地正常單價為每平方公尺16,938元，調整至估價基準日單價為每平方公尺16,750元。

3、選取比準地及查估比準地地價：依查估辦法第18條規定，於本件徵收範圍之毗鄰非公設保留地第P004-00地價區段內選取同區夢裡段1123地號土地為其比準地；

毗鄰非公設保留地第P006-00地價區段內選取同區夢裡段1134地號土地為其比準地。

再依查估辦法第19條規定，將第P005-00地價區段內比較標的1及第P006-00地價區段內之比較標的2及比較標的3，與第P004-00地價區段之比準地，進行區域因素及個別因素調整後，決定第P004-00地價區段比準地地價為每平方公尺32,900元，並以該比準地地價為其區段地價，即第P004-00地價區段之區段地價為每平方公尺32,900元；

又將第P006-00地價區段內之比較標的2及比較標的3，與第P006-00地價區段之比準地，進行區域因素及個別因素調整後，決定第P006-00地價區段比準地地價為每平方公尺17,000元，並以該比準地地價為其區段地價，即第P006-00地價區段之區段地價為每平方公尺17,000元。

4、估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評定：系爭土地為都市計畫區內之河道用地，依查估辦法第22條規定其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算，即第P001-00地價區段按毗鄰非公共設施保留地第P004-00地價區段加權平均計算（其中毗鄰之第P002-00區段為公共設施保留地區段不納入計算），計算結果為每平方公尺32,900元；

第P002-00地價區段按毗鄰非公共設施保留地第P006-00地價區段加權平均計算（其中毗鄰之第P001-00、P003-00區段為公共設施保留地區段不納入計算），計算結果為每平方公尺17,000元。

因143-2地號土地全部位屬第P001-00地價區段，故以P001-00區段之區段地價為143-2地號土地之查估市價即每平方公尺32,900元；

另143-4地號土地因位屬第P001-00、P002-00區段，依查估辦法第22條第5項規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，經計算結果以每平方公尺22,100元為查估之市價【計算式為：（32,900元/㎡×160㎡＋17,000元/㎡×348㎡）÷508㎡≒22,100元/㎡】，上開查估市價提交高雄市102年第5次地評會評議通過，作為系爭土地徵收補償市價之依據。

（三）原告於公告期間屆滿之次日起30日內以書面提出異議，被告乃依土地徵收條例第22條規定程序，將本件地價提交高雄市103年第1次地評會復議，復議結果決議維持原評定之市價補償。

故本件已踐行上開法定程序，已具法定效力，且徵收補償土地宗地市價已接近市場正常交易價格，尚無損土地所有權人權益，顯為適法。

（四）被告依據土地徵收條例第11條第1項規定，於102年8月6日召開協議價購協調會，並未對案內土地所有權人採取差別待遇，會中亦有土地所有權人提出採用土地重劃方式辦理，因本件屬於「易淹水地區水患治理計畫」，具有公益性、必要性、適當性、合理性、急迫性，系爭工程範圍屬於澄清湖特定區農業區，被告依據水患治理特別條例第27條第1項及都市計畫法第27條辦理農業區變更為河道用地，且澄清湖特定區農業區並無附帶重劃之決議，故無法依土地重劃方式辦理土地取得，進而採用協議價購土地係屬對人民權益損害最少之方式。

上開協調會中原告表示協議金額低於市價甚多，被告數次向原告說明，協議價格之決定條件及算法，協議價購不成立致須以徵收方式取得，其地價補償由被告地評會評定之市價辦理，依法已告知「協議價購市價」與「徵收市價」之差異性，惟原告不願達成協議，且被告並無於會中要求原告可委託其他公正人士提出鑑價報告。

另依據內政部101年10月11日台內字第1010328533號函意旨，委託不動產估價師查估協議價購之參考市價，需依「不動產估價技術規則」辦理，估價報告書應記載事項則依不動產估價技術規則規定製作。

被告前已正式委託大有不動產估價師聯合事務所進行查估協議價購市價，並出具查估報告書在案，經授權機關首長決定採用該報告書進行協議價購會議。

惟會後原告提出委託城鄉及昱中、愷豐等三家不動產估價師事務所之不動產估價報告書，參閱估價報告書所載雖依據不動產估價技術規則出具土地徵收協議價購之市價，惟該報告書內容並未就系爭土地深度達150公尺，依據鄰街狀況劃設不同地價區段，未考量臨街深度對土地市場價格之影響，故評估協議市價依法無從採用。

被告依規定辦理協議價購，並非原告所言徒具形式，原告主張本件未踐行議價程序，尚非事實。

（五）被告係先依查估辦法第11條規定劃分第P006-00地價區段，後再視臨街情形再予細分為臨中正路之第P004-00地價區段與非臨中正路之第P006-00地價區段，即已考量臨路土地所有權人之權益。

另參考地價調查估計規則第19條規定「路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」

劃設臨中正路農業區土地之地價區段，不僅充分保障臨路土地所有權人之權益，於法尚無不符。

又依地價調查估計規則作業劃分之地價區段係地價查估人員為辦理公告土地現值或公告地價作業，平時全面性調查轄區影響地價區域因素後，綜合考量評估結果，可作為辦理土地徵收補償市○○區段劃分之作業底圖參考。

惟查估辦法與地價調查估計規則就地價區段之勘查時間、勘查範圍、勘查項目、地價區段劃分原則、估價基準日等規定不盡相同，故依兩種規定繪製出的地價區段圖亦有可能存在差異。

另系爭土地毗鄰為都市計畫農業區土地，依法應為農業使用，始為正常利用之價格效益，方為符合「不動產估價技術規則」第2條所載之市場價格應為最有效使用意旨（最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用）。

鳥松區鳳松段42地號土地為農業區土地，面臨中正路，經現場勘查毗鄰土地多為汽修廠、家具行等違規使用，鳥松區鳳松段42地號土地目前仍屬閒置空地，且並未作農業使用，已具備「與法定用途不符」要件，成交價格與內側農業區交易價格相較明顯偏高，遂按查估辦法第7條規定，將鳳松段42地號土地之交易總價酌予適當修正，並於買賣實例調查估價表「第7條、第8條修正說明及修正數」欄位內載明「與法定用途不符之交易」，於法有據。

（六）系爭工程土地為一帶狀公共設施保留地，穿越數個地價區段，西側毗鄰中正路第P004-00路線價區段，為保障土地所有人之權益，乃參酌第P004-00路線價區段之深度為基礎，就系爭土地臨中正路部分劃設為第P001-00地價區段，其餘部分劃屬第P002-00地價區段。

至第P004-00路線價區段曹公新圳以南農業區之範圍，未以其地籍線為界，將全筆土地劃入（深度約100至150公尺）第P004-00地價區段範圍，理由在於曹公新圳以南農業區因深度約100至150公尺，超過一般臨街較適深度以外部分受「深度價格遞減率」影響，價格遞減，故其地價應遠低於第P004-00地價區段之區段地價，而非等同第P004-00地價區段之區段地價。

又第P004-00地價區段屬臨中正路之路線價區段，其地價與其他農業區地價明顯有別，承前述如將曹公新圳以南農業區土地以全筆土地劃入第P004-00地價區段，其宗地地價將與曹公新圳以北農業區屬臨中正路之第P004-00路線價區段之地價相同，是與「深度價格遞減率」之原則不合，且與查估辦法第10條規定「劃分地價區段時．．．於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

不符。

（七）本件係都市計畫區內之河道用地，屬公共設施保留地，系爭土地屬狹長型土地，總深度達約150公尺，P001-00地價區段係參酌臨街（中正路）市場交易案例與毗鄰非公共設施保留地地價區段之比準地之深度為基礎，予以劃分地價區段線。

如將系爭土地全部改納入P001-00地價區段，其中系爭土地以B表示，深度達約150公尺，其餘P001-00地價區段土地以A表示，深度為參酌臨街（中正路）市場交易案例與比準地，A地價明顯與B地價有極大落差，不符合查估辦法第10條規定。

故系爭土地不適為同一地價區段進行評價，本件劃分成面臨中正路及內側土地等兩個地價區段，仍依查估辦法第22條規定辦理，其中宗地跨越二個以上地價區段者，意指公共設施保留地之地價區段線不以查估辦法第11條規定之地籍線為準等語，資為抗辯。

並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件事實概要欄所載事實，業經兩造分別陳明在卷，並內政部102年11月6日台內地字第1020343122號函，被告102年11月13日高市府地徵字第10233362501號公告、103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函、地評會103年第1次會議紀錄決議、103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函及原告異議書等附原處分卷可稽，應堪認定。

兩造之爭點為被告就原告所有鳳松段143-2地號土地按每平方公尺32,900元、鳳松段143-4地號土地按每平方公尺22,100元予以補償，是否適法？本院查：

（一）按「（第1項）需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；

所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。」

、「（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。

（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」

、「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。

各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。

前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」

及「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」

、「（第1項）本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定計算之。

毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」

土地徵收條例第11條第1項、第22條第2項及第3項、第30條及同法施行細則第30條第1項、第31條第1項定有明文。

（二）次按「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

四、估計實例土地正常單價。

五、選取比準地及查估比準地地價。

六、估計預定徵收土地宗地單位市價。

七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」

、「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

．．．（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。

（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」

、「依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。

前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。

但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」

、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。

都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」

、「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。

二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」

、「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：一、每平方公尺單價在新臺幣1百元以下者，計算至個位數，未達個位數無條件進位。

二、每平方公尺單價逾新臺幣1百元至1千元者，計算至十位數，未達十位數無條件進位。

三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。

四、每平方公尺單價逾新臺幣10萬元者，計算至千位數，未達千位數無條件進位。」

、「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。

．．．（第2項）前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。

毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。

．．．（第4項）第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。

（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準，宗地跨越二個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第21條辦理。」

「（第1項）各直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。

二、分期計算實例市價單價並排序。

三、分期計算排序後百分位數二十五至百分位數七十五間案例市價單價平均值。

四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。」

查估辦法第4條、第10條第1項、第3項、第4項、第17條、第18條、第19條第1項及第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第4項、第5項及第26條第1項亦定有明文。

查估辦法乃內政部依土地徵收條例第30條第4項授權所訂立關於被徵收土地查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項之法規命令，其中上述規定乃關於查估市價之地價調查之技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，本院自得予以援用。

（三）再按「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」

「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。

二、土地改良物價額。

三、市○○○○○○區段徵收後之地價。

四、依法異議之標準地價。

五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。

六、依法復議之徵收補償價額。

七、其他有關地價及標準地價評議事項。

」為地價及標準地價評議委員會組織規程第2條、第3條所明定。

準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地價及標準地價評議委員會為評議。

且依行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、不動產估價師、地政士、不動產經紀業代表、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等，是有關地價及徵收補償市價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有一定之判斷權力，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。

（四）第按被徵收土地權利關係人對於行政機關核定之土地徵收補償價額過低，提出異議，經行政機關查處及地評會復議後，若仍不服，提起訴願亦遭駁回，因其係對補償之金額過低而不服，提出異議請求發予較高金額之補償費，故行政機關經查處後之回復函，本質上即為否准增加補償費金額之請求，至核定補償費之處分，乃授予利益之處分，對被徵收土地權利關係人並無不利，故無請求撤銷之利益；

是被徵收土地權利關係對於徵收金額不服，應提起課予義務訴訟，請求撤銷否准原告增加補償費請求之回復函，並請求行政機關作成准再發予補償費之處分（各級行政法院93年度法律座談會參照）。

本件原告對被告核定之土地徵收補償價額不服，認為系爭鳳松段143-4地號土地補償金額過低，提出異議，經被告查處及地評會復議後，原告仍不服，提起訴願而遭駁回，因原告係對補償之金額過低不服，而提出異議請求發予較高金額之補償費，參照前開說明，自應提起課予義務訴訟，請求撤銷被告否准原告增加補償費請求之回復函，並請求被告作成提高補償費之處分，惟原告卻逕行提起撤銷訴訟請求撤銷被告102年11月13日高市府地徵字第10233362501號公告、103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函、103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函，其訴訟種類即非正確，經本院於言詞辯論程序闡明是否轉換為課予義務訴訟，原告仍堅持提起撤銷訴訟，不欲轉換訴訟類型，則原告誤用訴訟類型，能否達成請求權利保護之目的，已非無疑。

（五）經查，被告分別於102年8月6日及102年8月27日舉行系爭工程用地取得協議價購會議，因購買價格協議不成，被告遂擬具徵收計畫書申請徵收，經內政部准予徵收，有被告102年8月6日系爭工程用地取得協議價購會議紀錄及102年8月27日系爭工程工程說明會及第2次用地協議價購會議紀錄、內政部102年11月6日台內地字第1020343122號函附訴願卷（第74、125至135頁）可憑。

原告爭執102年8月6日被告所召開之會議，其承辦人員於會後既建議原告可另行委任不動產估價公司進行市價鑑定，則雙方對於價購協議，顯然尚在進行中，被告對於雙方協議之價格尚未有定論之時，即片面決定原告不同意協議價格，顯然僅以形式上之開會協議，而無實質協議情形，自不符合土地徵收條例第11條規定云云。

惟查，協議價購為需用土地人申請土地徵收之前置程序，由需用土地人依市價與所有權人協議，以雙方合意訂定契約之方式使需用土地人取得標的物所有權，此與土地徵收由徵收權人向被徵收人以直接對外生效之單方徵收行為性質有別。

本件原告係爭執徵收補償價格過低應予提高，然徵收補償價格之決定與徵收前協議價購之程序，分屬不同階段之行政作為，應各別審查其適法性，本件關於補償價格是否適法，應審酌者為被告是否依循土地徵收條例第30條規定按照徵收當期之市價補償，而非前置程序之議價價格是否調高，是原告尚無從以協議價購程序有瑕疵，即認補償價格不合法。

次查，需用土地人依據土地徵收條例第11條規定以市價與土地所有權人協議價購，倘若委託不動產估價師查估協議價購之參考市價，按不動產估價師法第19條第2項規定，須依不動產估價技術規則規定辦理查估市價，有內政部101年10月11日台內地字第1010328533號函（本院卷第121頁）可資參照，至於主管機關辦理土地徵收補償市價查估時，即便委託不動產估價師辦理查估，則應依土地徵收條例第30條第4項授權訂立之查估辦法辦理，是以，協議價購階段之市價與徵收補償市價之查估程序有其適用法規命令之本質上差異，依不同查估程序所估得之市價當然未必相同，尚難因徵收補償價格低於協議價購之價格，即指補償處分違法。

況被告亦於協調價購程序告知土地所有權人，徵收補償市價與協調價購之價格不一定相同，可能較高或較低，並籲請土地所有權人注意等語，有被告102年8月6日系爭工程用地取得協調價購會議錄影檔譯文節本附本院卷（第124頁）可憑，乃原告主張被告未說明同為大有國際不動產估價師聯合事務所辦理估價，何以協議價購會議之市價與徵收補償市價，有如此大之差距，且被告亦未於協議價購當時告知土地徵收補償市價可能會遠低於協議價購市價，有違誠信原則云云，實不足採。

（六）次查，依土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當期市價補償地價，茲就系爭土地市價徵收補償價格之形成，分述如下： 1、系爭工程用地徵收之估價基準日及案例蒐集期間：查系爭土地為河道用地，被告奉經濟部101年7月23日經授水字第10120207060號函核定「易淹水地區水患治理計畫第二、三階段」，為辦理鳥松區曹公新圳排水改善工程而向內政部申請徵收含系爭土地在內之18筆土地，經內政部以102年11月6日台內地字第1020343122號函准予徵收，其說明欄第5項載明：「本案計畫進度：『預定103年9月開工，105年3月完工。』

，並請注意土地徵收條例第9條之規定，切實按核准計畫及所定期限使用。」

等語，被告102年11月13日高市府地徵字第10233362503號函說明欄第8項亦載明同旨（見訴願卷第165至168頁）。

基此，系爭土地經內政部於102年11月6日核准徵收，而開工期限在隔年9月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，足認工程推動確具急迫性。

且觀諸高雄市地評會102年第5次會議紀錄，亦審認系爭工程為被告102年當年度屬急迫性或重大公共建設之需者，並以所評定之當期市價作為該年度徵收計畫計算徵收補償價額基準（見訴願卷第120至122頁）。

從而，依市價查估辦法第17條第2項但書之規定，被告市價查估買賣實例調查，應以102年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間應為101年9月2日至102年3月1日，即屬適法。

2、系爭土地地價區段之劃分：查原告所有系爭土地都市計畫使用分區為河道用地，屬都市計畫區內之公共設施保留地（見本院卷第66頁）。

依土地徵收條例第30條第1項規定，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償被徵收土地之地價。

被告依前揭市價查估辦法第10條之規定，將毗鄰徵收用地範圍之臨中正路農業區土地劃屬第P004-00地價區段，非臨中正路農業區裡地土地劃屬第P006-00地價區段，並將第P004-00地價區段內屬徵收範圍之土地劃屬第P001-00地價區段（公共設施保留地區段），第P006-00地價區段內屬徵收範圍之土地劃屬第P002-00地價區段（公共設施保留地區段）；

而系爭143-2地號土地即位屬第P001-00地價區段內，143-4地號土地則各別位屬第P001-00及P002-00地價區段內。

而系爭土地因屬公共設施保留地，依查估辦法第22條規定，即應以其毗鄰非公保地之區段地價平均計算，是以系爭143-2地號土地既位於第P001-00地價區段，其毗鄰非公共設施保留地應為第P004-00地價區段（毗鄰之第P002-00地價區段為公共設施保留地區段不納入計算）；

系爭143-4地號土地位於第P001-00及P002-00地價區段，其毗鄰非公共設施保留地即為第P004-00及P006-00地價區段（毗鄰之第P001-00及P003-00地價區段為公共設施保留地區段不納入計算），此有地價區段勘查表及地價區段圖等影本附卷（見訴願卷第102至109頁）可稽。

雖原告主張依據查估辦法第11條規定：「地價區段之界線，應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」

乃被告於劃分系爭土地地價區段界線時，卻捨棄宗地之地籍線，而將系爭143-4地號土地一分為二，顯已違背前揭查估辦法第11條規定云云。

惟按行為時查估辦法第10條第1、3、4項已規定：「（第1項）劃分地價區段時‧‧‧斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

．．．（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。

（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」

此即同辦法第11條之特別規定，亦即劃分地價區段如不具備查估辦法第10條情事得以劃定地價區段時，始可依查估辦法第11條規定所示界線為據，否則帶狀公共設施保留地即無可能視其臨街情形或原建築使用情形予以細分，更無可能跨越數個不同地價區段之情事。

其次，證人即大有國際不動產估價師聯合事務所所長王璽仲亦於本院準備程序中證稱：「地價區段的概念是地價相近‧‧‧地價不相近就不符合地價區段的概念‧‧‧深度50公尺與100公尺的地價怎麼會相同的，硬劃設為同一區段這是不對的。

因土地越深，假設平均地價1坪是10萬元，原則上臨街地價格超過10萬元，中間土地會下降，最後土地會降低，所以，以地價概念如長條型土地是可以切割計算，這是臨街地遞減的概念，不會影響其總價，就像買土地，越深的土地比臨街地適當距離（50米）的土地更差‧‧‧因本案沒有150公尺深的案例，只好分為臨街的、內側的，之後再加權平均，這是計算價格的邏輯方法。

如正常農業區使用的臨街地規定（以重劃區而言），大概深度大約是100公尺以左右單純作農業使用，農地重劃區的土地通常是25米寬，100米長，以這個個案北側選連接地，會選擇這樣深度為比準地，所以也就以這樣的方式決定我個案的方式，‧‧‧比較標的1是每平方公尺32,523元，其深度是50公尺，比較標的要去算比準地的價格時，理論上同質性高修正也愈少，我的案例已經很少，比較標的1又是50公尺深，剛好與我們選北側比準地的深度是相接近的，這樣比較的可信度是比較好，不然還要用50公尺深修成100，100後還是要切，我還是要做深度的修正，在這樣的比準地地價區段P004的當中，比準地針對勘估標的的部分，我就不需要再做深度的修正，這樣的可信度最高，以這樣的個案言，我們只有作情況修正，如再做深度修正，則估價師的主觀意見太多，所以，我們才以這樣的深度當作比準地的深度，理論上不會影響最後的結果，因比準地長度取得深，價格也會下降。」

等語（見本院卷第140至141頁）；

再者，佐諸被告提出原告並無爭執之99年至103年公告現值地價區段圖（見本院卷第152至156頁）所示，曹公新圳南側鳳松段土地臨中正路路段部分，自99年以來即與北側之夢裡段土地劃入同一地價區段（即第84號地價區段），不臨路之鳳松段土地則劃入第20號地價區段；

待至102、103年公告現值地價區段圖（見本院卷第155至156頁），曹公新圳南側鳳松段土地臨中正路路段更逐漸與北側夢裡段土地內側地籍線相連接；

此外，曹公新圳南側鳳松段土地確以原告所有之系爭土地最為狹長（約150公尺），但鳳松段土地從系爭土地以南，其內側土地地籍線即往中正路方向內縮，直至鳳松段42地號土地時，其宗地長度復又與曹公新圳北側之夢裡段土地長度相當（約50公尺）乙節，亦有前揭地價區段圖及原告提出系爭土地地籍圖一份在卷（見訴願卷第109頁；

本院卷第65頁背面）可佐，均與證人王璽仲之前揭證述情節相符，其前揭證述自堪採信，依此，被告依據查估辦法第10條規定將系爭143-4地號土地依其臨街情形分別劃入不同地價區段，亦屬適法，乃原告逕援同辦法第11條規定主張被告前揭處置違法，要屬無據。

3、選取比準地、估計土地正常單價形成及查估比準地地價：依前揭土地徵收條例第30條第1項後段之規定，都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

查系爭土地位於第P001-00及P002-00公共設施保留地地價區段，而所毗鄰之非公共設施保留地地價區段，依上開地價區段圖所示有第P004-00及P006-00地價區段；

又因第P004-00地價區段於法定蒐集期間（101年9月2日至102年3月1日）無買賣案例得為選取，則依市價查估辦法第19條第1、2項規定地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取條件相似之比較標的，而於估計時應進行區域因素及個別因素調整。

被告乃衡量第P004-00地價區段之使用分區與第P005-00地價區段之使用分區相同（均為農業區），且上開二處地價區段地理位置相近、均共同臨中正路等管制條件、交通運輸等因素甚為接近，因而選取第P005-00地價區段之鳳松段42地號土地為比較標的1，其買賣實例價格為6,763,900元（面積167平方公尺），經調整其正常買賣總價為5,431,412元，依此估計土地正常單價為每平方公尺32,523元，調整至估價基準日單價為每平方公尺32,240元；

另於農業區第P006-00地價區段內選取同區松埔段1182地號土地為比較標的2，其買賣實例即正常買賣總價為20,900,000元（面積1,282平方公尺），經估計土地正常單價為每平方公尺16,303元，調整至估價基準日單價為每平方公尺16,039元；

同第P006-00地價區段內選取同區松埔段1182-1、1182-2地號土地為比較標的3，其買賣實例即正常買賣總價為30,800,000元（面積1,818.35平方公尺），經估計土地正常單價為每平方公尺16,938元，調整至估價基準日單價為每平方公尺16,750元。

其次，再依查估辦法第18條規定，於本件徵收範圍之毗鄰非公設保留地第P004-00地價區段內選取同區夢裡段1123地號土地為其比準地；

毗鄰非公設保留地第P006-00地價區段內選取同區夢裡段1134地號土地為其比準地。

再依查估辦法第19條規定，將第P005-00地價區段內比較標的1及第P006-00地價區段內之比較標的2及比較標的3，與第P004-00地價區段之比準地，進行區域因素及個別因素調整後，決定第P004-00地價區段比準地地價為每平方公尺32,900元，並以該比準地地價為其區段地價，即第P004-00地價區段之區段地價為每平方公尺32,900元；

又將第P006-00地價區段內之比較標的2及比較標的3，與第P006-00地價區段之比準地，進行區域因素及個別因素調整後，決定第P006-00地價區段比準地地價為每平方公尺17,000元，並以該比準地地價為其區段地價，即第P006-00地價區段之區段地價為每平方公尺17,000元等情，有買賣實例調查估價表、比準地地價估計表、影響地價區域因素分析明細表等文件在卷可稽（見訴願卷第110至116頁）。

雖原告對於系爭土地估價基準日所示法定期間內僅於P005-00及P006-00地價區段內有4筆土地買買實例及選取比準地、查估比準地等事實並無爭執，但主張位於第P005-00地價區段之鳳松段42地號土地買賣實例總價為6,763,900元，換算每平方公尺應為40,501元，詎被告竟不當核認其正常單價為每平方公尺32,523元，又未具體說明調降之理由及量化依據，亦與查估辦法規定不符云云。

惟按行為時查估辦法第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。

但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：‧‧‧十二、與法定用途不符之交易。」

經查，系爭土地毗鄰非公共設施保留地之第P004-00地價區段及鄰近之第P005-00地價區段均為都市計畫農業區土地，依法應為農業使用，始為正常利用之價格效益，然查，鳥松區鳳松段36至45等地號土地均為面臨中正路之農業區土地，但前揭土地實際使用現狀多已興建房屋，分別開設汽車修護廠、家具行等違規使用等情，有被告提出原告並無爭執之鳳松段土地使用現況照片7張及土地使用分區證明書2份在卷可證（見本院卷第157至158、178至179頁），雖P005-00地價區段內之鳥松區鳳松段42地號土地目前仍屬閒置空地，且並未作農業使用，但其土地兩側已搭蓋緊鄰地界之建物，分別開設汽車修護廠及加油站，地面鋪設塊狀地版以供車輛停放使用等事實，亦有鳳松段42地號土地現況照片2張在卷可佐（見本院卷第160頁），亦顯見鳳松段42地號土地確未供農業使用之情。

而大有國際不動產估價師聯合事務所於其製作之買賣實例調查估價表「第7條、第8條修正說明及修正數」欄位內有載明「與法定用途不符之交易」等語（見訴願卷第110頁），其所長即證人王璽仲亦於本院準備程序證稱：「（鳳松段42地號土地）近鄰的地區多為違規之商業使用，二來本案的交易價格與區域之合理行情有明顯的落差，故本於專業的判斷即使土地現況無地上物，但現況非屬農業使用之土地，故合理判斷應有違規使用之期待效益存在，依法應予以扣除。

‧‧‧我們的專業判斷酌減鳳松段42地號的價格約20%，我們是以百分比的整數來計算。

（問：你們折20%的交易價格，是預期買方會作非農業使用？）是。

（問：酌減20%，每坪價格是多少？）如每坪折減的金額是26,776元，如果沒有折減，依據交易總價計算每坪單價133,884元，折減後每坪單價107,108元。

（問：當附近土地是商業用地出售時，縱使這筆土地實際上沒有作商業使用，也不可能以比較低的價格出售的原因為何？）我們個案土地毗鄰做違規商業使用的土地，在一般市場交易價格上，出售土地的地主會有受到期待使用效益的影響，例如旁邊的不動產出租是1坪1仟元，毗鄰個案之土地應不會以低於此價格予以出租，所以，故合理推斷不論是買方或賣方都會在資訊流通的交易市場瞭解附近土地的交易價格後，來決定個案土地的出售或出租價格。

‧‧‧因附近都作類似的使用，代表這地區類似違規使用的商業行為普遍，也符合一般民眾使用期待的效益，所以認為這個價格是合理的交易價格，也造成市場農地交易價格1坪13萬多，是從這樣的推論的過程，這個價格是有受到近鄰土地違規商業使用的影響，如從價格面都是這麼高，也看不出差異性，但農業區的土地需作農業使用，違規做汽車修護廠、賣場使用是屬於違反土地使用分區管制，可是它的使用效益及出租效益會比較好，因此市場價格會因這樣的行為價格會比較高，但土地正常交易或徵收土地過程中會扣除這些因素，如附近不是作合法農業使用的情況下予以調整，如毗鄰都是這樣的行為，會形成一般合理違規的價格，我們是以這樣的推論，不一定是要違規的工廠才能產生使用的效益。

‧‧‧以臺灣農地的平均價格1坪不會超過1萬元，但1萬多元在這個市場也買不到，因地主仗著不會被取締，所以農地價格1坪會3萬、5萬甚至10幾萬都有可能‧‧‧（以松埔段1182及1182-1、1182-2地號土地相較）那2塊地是裡地，是主要道路內側的土地，其與道路旁的土地，理論上會有價格上的差異，如以每坪10萬元，換算成每平方米是3萬3千元換算成每坪，內側土地是5萬多元，中正路道路旁是10萬元，還算是合理。」

等語（見本院卷第133至137頁），依此，鳳松段42地號土地101年底之買賣價格確實存有與法定用途不符之交易，且經被告折減後，其估計之正常單價仍與P006-00地價區段內之農業區土地買賣實例單價之2倍倍數相當，則被告依查估辦法第7條第12款所為之折減，尚屬妥適，乃原告執此前詞指摘被告違法折減買賣實例單價云云，亦屬無據。

4、估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評定：系爭土地為都市計畫區內之河道用地，依查估辦法第22條規定其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算，即第P001-00地價區段按毗鄰非公共設施保留地第P004-00地價區段加權平均計算（其中毗鄰之第P002-00區段為公共設施保留地區段不納入計算），計算結果為每平方公尺32,900元；

第P002-00地價區段按毗鄰非公共設施保留地第P006-00地價區段加權平均計算（其中毗鄰之第P001-00、P003-00區段為公共設施保留地區段不納入計算），計算結果為每平方公尺17,000元。

因143-2地號土地全部位屬第P001-00地價區段，故以P001-00區段之區段地價為143-2地號土地之查估市價即每平方公尺32,900元；

另143-4地號土地因位屬第P001-00、P002-00區段，依查估辦法第22條第5項規定，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，經計算結果以每平方公尺22,100元為查估之市價【計算式為：（32,900元/㎡×160㎡＋17,000元/㎡×348㎡）÷508㎡≒22,100元/㎡】等情，有公共設施保留地地價加權平均計算表及計算式附卷可參（見訴願卷第117至118頁；

本院卷第218頁），上開查估市價提交高雄市102年8月8日召開之102年第5次地評會評議通過，作為系爭土地徵收補償市價之依據，亦有該次會議紀錄影本附卷（見訴願卷第120至122頁）為憑。

是本件系爭土地補償之價格每平方公尺各為32,900元及22,100元，確係經地評會評定，適用於本件102年12月28日之當期市價（參見土地徵收條例施行細則第30條第1項規定），要無疑義。

從而，系爭土地所屬第P001-00及P002-00地價區段之徵收當期之市價，係地價評議委員會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院亦應予以尊重。

原告指陳原處分及訴願決定之查估標準判斷有違反誠信原則、不備理由等違背法令之處云云，並不足採。

五、綜上所述，原告主張俱非可採，則被告以原處分（被告102年11月13日高市府地徵字第10233362501號公告、103年1月9日高市府地徵字第10330081100號函、103年4月18日高市府地徵字第10331224300號函）核定系爭土地徵收補償價額並否准原告異議申請，並無違法；

訴願決定予以維持，核無不合。

原告起訴意旨求為判決撤銷訴願決定及原處分，為無理由，均應予以駁回。

又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決之結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 張 季 芬
法官 林 彥 君
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│      之一者，得不│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│      委任律師為訴│  立學院公法學教授、副教授者。  │
│      訟代理人    │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│      列情形之一，│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│      經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│      院認為適當者│  。                            │
│      ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│      審訴訟代理人│  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│
│外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│
│示關係之釋明文書影本及委任書。                      │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日

書記官 謝 廉 縈