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高雄高等行政法院判決
105年度訴字第530號
民國106年5月16日辯論終結
原 告 吳榮信
被 告 臺南市政府
代 表 人 賴清德 市長
訴訟代理人 葉冠志
沈俊榮
陳德興
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年9月26日台內訴字第1050428608號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要︰緣原告所有坐落臺南市○○區○○段0○00○號土地（重測後為同區崁腳北段22地號，下稱系爭土地），位於經濟部水利署第六河川局辦理「三爺溪排水萬代橋至一甲排水護岸新建工程」範圍內，經內政部以民國102年10月9日台內地字第1020325213號函核准徵收，被告嗣以102年11月6日府地用字第0000000000A號公告徵收及徵收補償處分，原告於公告期間以系爭土地徵收補償地價過低為由提出異議，經被告以103年1月27日府地價字第1030004084號函復查處結果。
原告不服，提請復議，經被告提交臺南市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）103年第3次會議復議作成決議：「……維持系爭土地102年土地徵收補償市價每平方公尺新臺幣（下同）4,400元。」
被告以103年5月26日府地價字第1030485027號函（下稱前處分）復原告。
原告不服，提起訴願，經內政部103年10月27日台內訴字第1030218532號訴願決定駁回（下稱前訴願決定），原告提起行政訴訟，前經本院103年度訴字第562號判決（下稱本院前案判決）：「訴願決定及原處分均撤銷。
被告對於原告異議之申請，應依本判決之法律見解另為適法之處分。」
並告確定在案。
嗣後被告依據本院前案判決理由，以104年9月9日府地用字第0000000000A號公告（下稱被告104年9月9日公告）系爭土地徵收補償地價應補償價額差額，公告期間自104年9月10日起至104年10月12日止，並以同日府地用字第0000000000D號函（下稱被告104年9月9日函）知原告。
原告於公告期間提起異議，經被告以104年12月2日府地價字第1041157568號函（下稱被告104年12月2日函）復查處結果。
原告不服，提請復議，被告提交地評會105年第2次會議復議作成決議：「經本會全體出席委員同意……系爭土地102年土地徵收補償市價每平方公尺5,000元。」
被告據以105年3月21日府地價字第1050279247號函（下稱被告105年3月21日函）復原告（下合稱原處分）。
原告仍表不服，提起訴願，經遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張︰㈠原告依「土地徵收補償市價查估辦法」（下稱查估辦法）第17條規定：「……屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」
所規定之案例蒐集期間提出臺南市○○區○○段○○○○○段○000○0○號土地提供予被告，但被告以多項理由不予採用。
原告提供案例忠義段249-1地號土地，交易日期為102年2月18日，完全符合蒐集案例期間101年9月2日至102年3月1日間，被告卻以忠義段249-1地號屬於親友間交易、現（105年）已興建建物與法定用途不符及距離較遠、區域發展情形顯有差異為由，未予採用為買賣實例作為比較標的。
㈡原告認為被告答覆之理由並不可採，理由為：1.被告以忠義段249-1地號土地於102年3月25日之交易備註欄所載之親友間交易，認定原告所提忠義段249-1地號土地於102年2月18日之交易不符合查估辦法，惟原告所提之交易在前，且在案例蒐集期間中，而被告用以反駁之交易時間在後，兩者相差月餘，交易時間在後者豈能影響在前者之交易，再者被告所提之交易已落在案例蒐集期間之外，與本案徵收評估無關，不應納入考量。
2.關於被告所答覆忠義段249-1地號土地現況（105年）已有建物影響價格評估，102年由原告提供的不動產估價師報告書（第36頁）相片圖（攝於102年7月10日）根本就沒有建物，原告主張土地使用狀況應以土地出售時之土地使用狀況為準，而非以土地現況，二者日期是有其先後順序存在，不能以如今（105年）航測圖有建物而以不可採答覆原告，尤其是蒐集案例期間距今已超過3年，以土地現況作為駁回原告所提合於法規蒐集案例期間之土地，甚為荒謬。
3.關於被告所答覆忠義段249-1地號土地位置較遠，不納入比較採用云云，但徵收土地難道成交案例比較標的都在比準地徵收地旁邊？顯然被告對土地徵收技術規則運用不熟，卻拒絕評估最為簡單的答覆，皆使原告認為損及權益。
㈢原告主張被告因未依查估辦法第17條規定辦理，致公告徵收地價之程序不合法，原處分應予撤銷等情。
並聲明求為判決：1.訴願決定及原處分均撤銷。
2.被告應依原告異議之申請，就坐落臺南市○○區○○○段00○號（重測前崁腳段8-13地號）土地，按每平方公尺6,542元，作成再增加核發徵收補償差額742,458元予原告之行政處分。
三、被告則以︰㈠按本院前案判決法律見解略以：「四、㈥……本件南市地評○○○○○○○○○○○○○○○○○段0000○0000○0○號土地之交易實例存在，卻以查估辦法所未限制之要件即未完成實價登錄為由而不予採用該筆成交價格較高之買賣實例……其判斷已非適法，則被告因而據上開決議而核定系爭土地之徵收補償市價，自難謂合法，應予撤銷。」
準此，本案102年徵收補償市價（估價基準日為102年3月1日）依本院前案判決法律見解與行為時查估辦法辦理，當無疑義。
㈡系爭土地位於仁德區仁德交流道北上入口北側約150公尺三爺溪旁之非臨街地，查估單位臺南市歸仁地政事務所依查估辦法第10條第1項規定：「…斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況等因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」
將系爭土地劃屬第1008地價區段，復依據第18條及第19條規定及本院前案判決法律見解，選取仁德區崁腳北段5地號（重測前為仁德區崁腳段3-15地號）土地作為比準地，並於第1006地價區段選取太新段1094、1094-1、1097、1097-1等4筆及太新段1411及1411-1地號等2筆農業區不動產買賣成交案件作為比較標的，進行區域因素（差異率為-20.83%、-20.83%）及個別因素（差異率為-11.5%、-9%）調整，決定比準地地價為每平方公尺5,000元後，再依第20條規定調整估計系爭土地地價為每平方公尺5,000元，並提經地評會104年第6次會議（104年7月31日）評議通過，其查估過程尚無疏失，且符合當地市場正常交易價格，於法尚無違誤。
㈢原告指摘「未參採案例蒐集期間買賣實例（忠義段249-1地號）納入查估」乙節，經查忠義段249-1地號農地買賣實例，其成交日期分別為102年2月18日（全筆交易，每平方公尺7,212元）及102年3月25日（出售1/3權利範圍予親友，每平方公尺5,789元），原告指稱忠義段249-1地號102年2月18日交易合於查估辦法第17條第2項所定期間，惟查估辦法第17條第2項僅係規範案例蒐集期間，案例採用與否，仍應基於估價原理審認案例是否合適，並考量有無查估辦法第7條規定不應採用情形。
忠義段249-1地號第1次交易日期雖於查估辦法第17條第2項所定案例蒐集期間內，惟其旋於102年3月25日第2次交易，短期間內重複交易且價格變動大。
又本案徵收範圍位處國道1號旁，本案查估所採之比較標的均位處於國道1號與中正路三段西側間，該區段範圍內土地使用多為農作使用，符合農業區法定用途，反之忠義段249-1地號位於中正路三段東側農業區，該地區農業用地普遍違規使用，與系爭土地周邊範圍顯有差異，自不宜採用。
且忠義段249-1地號現況已興建建物，顯與農業區之法定用途不符，原告雖主張交易時違規建物尚未興建云云，刻意忽略違規使用係一延續性行為，應以其購地目的及後續使用情形併同判斷，因該案例含違規使用之因素，無法有效掌握與量化調整，且該地區普遍違規情況與系爭土地周邊利用狀況差異極大，爰依查估辦法第7條但書規定不予採用，自屬妥適。
又該買賣實例於本院前案判決時已有審認，被告未予採用並無不妥，且本案於地評會105年第2次會議復議時，經該會綜合評估後，仍予以維持，原告指稱忠義段249-1地號土地交易實例應予採用云云，自屬無據等語，資為抗辯。
並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件如事實概要欄所載之事實，業據兩造分別陳明在卷，且有本院前案判決（本院卷第49-70頁）、被告104年9月9日公告及同日函（原處分卷第41-42頁、本院卷第71-75頁）、104年12月2日函（本院卷第77-81頁）、105年3月21日函（本院卷第83-85頁）及本件訴願決定書（本院卷第107-117頁）等附卷可稽，洵堪認定。
兩造之爭點為：被告不予採用案例蒐集期間忠義段249-1地號土地之買賣實例為查估系爭土地徵收補償市價之比較標的，是否適法？茲將本院之判斷分述如下：㈠按土地徵收條例第22條第2項、第3項、第5項規定：「（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。
（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。
……（第5項）徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動或補償費經依法發給完竣，嗣經發現原補償價額認定錯誤者，其應補償價額差額，應於其結果確定之日起3個月內發給之。」
第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。
在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。
（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
次按內政部依土地徵收條例第62條之授權規定，訂定同條例施行細則，該施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。
（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」
㈡又按內政部基於土地徵收條例第30條第4項之授權規定，訂定修正發布查估辦法，該查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。
二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」
第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。
五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。
七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」
第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。
調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」
第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。
但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。」
第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。
（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」
第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」
第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；
其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。
其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」
第17條第1項、第2項規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。
（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。
估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。」
第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。
都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」
第19條第1項至第3項規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。
二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。
三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。
（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」
第20條第1項至第4項規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。
但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。
（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。
（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。
（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」
㈢經查，系爭土地位於仁德區仁德交流道北上入口北側約150公尺三爺溪旁之非臨街地，使用分區為農業區，經作業單位歸仁地政事務所斟酌系爭土地之使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢、其他影響地價因素，及其地形、地勢、交通位置等因素，認三爺溪之左右岸土地雖均屬農業區，惟因左右二邊之發展不同，故仍劃分為二地價區段（即三爺溪右方為仁德區第1006地價區段、左方為同區第1008地價區段），因系爭土地係在國道1號及三爺溪之中間，三爺溪之左岸，遂將系爭土地與地價相近、地段相連、情況相近之土地劃分在仁德區第1008地價區段，核與行為時查估辦法第10條第1項規定無不合。
又歸仁地政事務所依行為時查估辦法第2條及第4條規定，於仁德區第1008地價區段選取崁腳段3-15地號土地為比準地進行市價查估，惟因第1008地價區段內於案例蒐集期間（即101年9月1日至102年3月1日）並無買賣實例，遂依行為時查估辦法第19條第2項規定於鄰近同為農業區之第1006地價區段內選取太新段1094、1094-1、1097、1097-1地號等1件買賣實例（成交時間102年2月18日）為比較標的，其土地正常買賣單價依行為時查估辦法第13條第1款及第2款規定為正常買賣總價格÷土地面積（11,802,000元÷1,908平方公尺）即每平方公尺6,186元，經依地價區段區域因素（調整百分率為-20.83%）及個別因素（調整百分率為-11.5%）調整查估比準地地價，均係依行為時查估辦法之規定辦理。
至被告未予採用案例蒐集期間太新段1411、1411-1地號土地之買賣實例，與法尚有未合，已據本院前案判決認定並告確定在案，此有本院前案判決（本院卷第49-70頁）在卷足憑。
揆諸法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符訴訟法上之誠信原則，此即學理上所謂之「爭點效」（最高行政法院105年度判字第208號判決參照）。
本件訴訟與本院前案訴訟兩造當事人同一，且前案就重要爭點之判斷適法有據，而當事人亦未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，則被告將系爭土地劃分在仁德區第1008地價區段，並於第1008地價區段選取崁腳段3-15地號土地為比準地進行市價查估，惟因第1008地價區段內於案例蒐集期間並無買賣實例，遂在同為農業區之第1006地價區段內選取比較標的太新段1094、1094-1、1097、1097-1地號等1件買賣實例，依地價區段區域因素（調整百分率為-20.83%）及個別因素（調整百分率為-11.5%）調整查估比準地地價，均係依行為時查估辦法之規定辦理。
此外，被告應採用案例蒐集期間太新段1411、1411-1地號土地之買賣實例等情，應認已發生爭點效效力，兩造不得再為相反之主張，而法院亦不得再為相反之判斷，先予敘明。
㈣次查，本件被告依據本院前案判決意旨，除將原選取之太新段1094、1094-1、1097、1097-1地號等1件買賣實例列為比較標的1外，另新增同為第1006地價區段之太新段1411及1411-1地號等1件買賣實例（成交時間102年2月13日）為比較標的2，其土地正常買賣單價依查估辦法第13條第1款及第2款規定為正常買賣總價格÷土地面積（12,300,000元÷1,643.37平方公尺）即每平方公尺7,485元，並依查估辦法第19條規定，將該比較標的2與比準地比較結果，其地價區段區域因素調整百分率為-20.83%，個別因素調整百分率為-9%（分別為面積-2.50%、寬度1.50%、深度-1.50%、臨街情形-2.50%、面前道路寬度-4.00%、嫌惡設施0），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為45%；
比較標的2為較高，權重為55%），而決定比準地地價為每平方公尺5,000元。
再依查估辦法第20條規定，參酌比準地與系爭土地之宗地條件（面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢）、道路條件（道路種類、面前道路寬度）、接近條件（接近學校之程度、接新市場之程度、接近公園、廣場之程度、接近車站之程度、接近商圈之程度）、周邊環境條件（嫌惡設施、停車方便性）及行政條件（使用分區或編定用地、建蔽率、容積率、有無禁限建）等因素評價為相當，估定系爭土地市價為每平方公尺5,000元，並經地評會104年第6次會議評定通過。
被告爰以104年9月9日公告系爭土地徵收補償地價，由原市價為每平方公尺4,400元，重新評定為每平方公尺5,000元，應補償價額差額每平方公尺600元，總計應再補償原告差額地價288,894元（600元×481.49平方公尺=288,894元）之處分，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地102年土地徵收補償市價每平方公尺5,000元等情，已據兩造分別陳明在卷，且有本院前案判決（本院卷第49-70頁）、徵收用地範圍航照套匯地價區段及買賣實例圖（原處分卷第75頁）、當時徵收用地現況照片（原處分卷第76頁）、比較標的1、2現況照片（原處分卷第76、77頁）、買賣實例調查估價表（原處分卷第80-81頁）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（原處分卷第82頁）、比準地地價估計表（原處分卷第83頁）、徵收土地宗地市價估計表（原處分卷第84-85頁）、被告104年9月9日公告及同日函（原處分卷第41-42頁、本院卷第71-75頁）、104年12月2日函（本院卷第77-81頁）及105年3月21日函（本院卷第83-85頁）在卷可考，堪以認定。
㈤原告雖主張本件被告應將案例蒐集期間忠義段249-1地號土地之買賣實例納入查估作為比較標的，惟其未予採用，違反查估辦法第17條規定，致公告徵收補償地價之程序不合法，而爭執原處分之適法性云云，然經被告以忠義段249-1地號第1次交易日期雖於查估辦法第17條第2項所定案例蒐集期間內，惟其旋於102年3月25日第2次交易，短期間內重複交易且價格變動大。
又本案查估所採之比較標的均位處於國道1號與中正路三段西側間，該區段範圍內土地使用多為農作使用，符合農業區法定用途，但忠義段249-1地號位於中正路三段東側農業區，該地區農業用地普遍違規使用，與系爭土地周邊範圍顯有差異，且忠義段249-1地號土地現況已興建建物，顯與農業區之法定用途不符，無法有效掌握與量化調整，爰依查估辦法第7條但書規定不予採用等語置辯；
茲查：1.按徵收補償法制與土地使用管制，均屬國家整體法秩序之一環，基於法秩序之一致性，查估辦法第7條第12款及但書乃明文規定應將與法定用途不符之交易，致價格明顯偏高或偏低，且該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
次按都市土地農業區範圍之土地，依法應供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用，或供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用（農業發展條例第3條第10款參照）。
2.經查，忠義段249-1地號土地之使用分區為農業區，於案例蒐集期間（即101年9月1日至102年3月1日）內之102年2月18日有買賣成交實例（土地面積580.41平方公尺、土地交易總價4,186,000元，換算每平方公尺為7,212元），旋於案例蒐集期間外之同年3月25日，於親友、員工或其他特殊關係間成立買賣移轉土地應有部分3分之1（土地移轉面積193.47平方公尺、土地交易總價1,120,000元，換算每平方公尺為5,789元），其後即未再有權利移轉情事。
又該土地於102年間之使用狀況為空地，嗣於上開買賣成交後，現於其上興建有1棟2層樓建物而其後附連1層樓建物（約占整筆土地3分之2面積）乙節，為兩造所不爭執，且有不動產買賣成交案件實際資訊申報書（原處分卷第95-98頁）、買賣實例位置圖（原處分卷第99頁）及忠義段249-1地號土地現況照片（原處分卷第100頁）在卷可按，堪信為真實。
3.參諸土地徵收補償市價查估之辦理程序，應依查估辦法規定之程序為之，並非依不動產估價師法及不動產估價技術規則為之，則被告依查估辦法辦理系爭土地之市價查估，於法並無不合。
又證據僅為證明事實之方法，並非事實本身，故事實審法院為審查原處分認定事實有無違誤，自得斟酌一切證據方法，不受估價基準日所呈現之證據之限制。
準此，忠義段249-1地號土地於案例蒐集期間內之102年2月18日買賣實例，雖尚難謂係急買急賣之情形，惟勾稽該土地歷經上述買賣後，已自估價基準日（102年3月1日）當時之空地使用狀況，變化為坐落1棟2層樓建物而其後附連1層樓建物之使用現況，且依該建物坐落土地位置、面積及使用情況，亦非屬供與農業經營不可分離之農舍性質，足徵當初買受人於102年2月18日以總價4,186,000元買賣該土地之目的，顯非為依法供農業使用之合法用途甚明。
4.則被告衡酌當時交易情形，綜合忠義段249-1地號土地之買賣實例係與法定用途不符之交易，而有影響交易價格之情形，且本案勘估標的位本案徵收範圍位處國道1號旁，本案查估所採之比較標的1、2均位處於國道1號與中正路三段西側間，該區段範圍內土地使用多為農作使用，符合農業區法定用途，惟忠義段249-1地號位於中正路三段東側農業區，距本案勘估標的位置較遠，且該地區農業用地普遍違規使用，與系爭土地周邊範圍發展情形顯有差異（原處分卷第99頁照片所示）等情而判斷該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，因而依查估辦法第7條但書規定，不予採用忠義段249-1地號土地為比較標的，核屬有據，難謂於法有違。
原告主張依其委託郭厚村不動產估價師事務所估價而製作之估價報告書（本院卷第121-203頁），可知系爭土地之市價應為每平方公尺6,542元。
又忠義段249-1地號土地於查估當時無建物，應以土地出售時使用狀況為準，而被告以該土地嗣後有建物影響價格評估，且觀比較標的1、2均不在比準地、系爭土地旁邊，被告不予採用忠義段249-1地號土地，顯然違反查估辦法第17條規定，致公告徵收補償地價之程序不合法云云，委非可採。
㈥再按地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地評會組織規程）第2條規定：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」
第3條規定：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。
……。
五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。
六、依法復議之徵收補償價額。
……。」
考諸被徵收土地之價額，依土地徵收條例第30條規定，應按照徵收當期之市價補償，並由地評會評定之，而依地評會組織規程第4條規定之地評會成員，係自議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等各領域所遴聘之專業人員，是有關徵收補償市價之判斷，乃地評會本於法律明確授權而依其專業知識所作成之決定，行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：1.行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。
2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。
3.對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。
4.行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。
5.行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。
6.行政機關之判斷，違反法定之正當程序。
7.作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。
8.行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則，始予以介入，否則基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，應認地評會就此等事項之決定，享有判斷餘地。
準此，本件被告辦理查估系爭土地（農業區土地）之宗地單位市價，並未違反查估辦法規定之市價查估辦理程序，而該宗地單位市價經地評會評定及復議維持原評定之單位市價即每平方公尺5,000元（換算每分農地約500萬元）（原處分卷第53-59頁），經核其判斷亦無恣意濫用及其他違法情事，則地評會就系爭土地之宗地市價評議決定，本院自應予以尊重。
㈦綜上所述，原告主張，為不足採。
被告核定系爭土地徵收補償價額，並否准原告異議申請，核無違誤；
訴願決定予以維持，亦無不合。
原告起訴意旨，求為判決撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應依原告異議之申請，就系爭土地按每平方公尺6,542元，作成再增加核發徵收補償差額742,458元予原告之行政處分，為無理由，應予駁回。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後認與本件判決之結果不生影響，而無逐一論述之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 林 彥 君
法官 張 季 芬
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ 院認為適當者│ 。 │
│ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 │
│ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬│
│ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│
│外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│
│示關係之釋明文書影本及委任書。 │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 周 良 駿
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