高雄高等行政法院行政-KSBA,108,訴,375,20200624,1

高雄高等行政法院判決
108年度訴字第375號
民國109年6月3日辯論終結
原 告 林郭秀敏
被 告 高雄市政府
代 表 人 韓國瑜
訴訟代理人 蔡芬蓮
周隆邑
郭彥彰
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國108年7月23日臺內訴字第1080128723號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、爭訟概要：緣被告為辦理「岡山區高28與高29聯絡道（水庫路及大莊路）拓寬工程」（下稱系爭工程），申請徵收原告與他人共有之高雄市岡山區拕子段69-22（分割自69-1）、69-23（分割自69-7）、69-24（分割自69-7）、69-25（分割自69-9）、69-26（分割自69-12）地號等5筆土地（應有部分分別為21/162、21/162、21/162、21/162、342/864，重測後為大華段1264、1255、1247、1262、1249地號土地，下稱系爭土地），案經內政部以民國107年8月22日臺內地字第1071305107號函核准徵收，並經被告以107年9月3日高市府地徵字第10732426901號公告徵收在案（公告期間自107年9月4日起至同年10月3日止）。

原告因認系爭土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）5,116元偏低，於107年11月1日提出異議，經被告以107年11月30日高市府地徵字第10733288600號函復本件土地徵收補償市價查估過程及評定價格依法並無不符。

原告不服查處結果，於108年1月3日再提出異議，被告乃依土地徵收條例第22條第3項規定，提請高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱高雄市地評會）復議，經該會108年3月21日108年第1次會議評議結果，決議維持原補償價額每平方公尺5,116元，被告並以108年4月10日高市府地徵字第10830932400號函通知原告復議結果。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明：

(一)主張要旨： 1、按比準地之選定應符合以下要件：（1）代表性：面積適中，且於地價區段內具一般土地代表性為準。

（2）顯著性：容易識別為準。

（3）恆久性：不易變更性質為準。

（4）均勻性：各地能均勻分布為準。

（5）完整性：以形狀方整為準。

本件選取之比準地為拕子段69-9⑴（分割後為69-25）地號土地，是由於農田水利會徵收及原道路徵收後之夾心殘餘地，並不合理，應選取拕子段69-1地號土地，或比照協議價購時所選取之拕子段109-1地號土地為比準地才對。

此外，本件選取之比準地為不規則形，且面積太小，且因農地之關係應該要2,500㎡以上最適當，可蓋農舍，種植農作物收成量才夠。

查估比準地所面臨之道路種類與徵收之系爭土地不同。

本件比準地選取有誤，且查估比準地與標準宗地之區域因素及個別因素不符及估價基準日確實有誤。

又比較協議價購及徵收價額，確實能證明比準地之選取及查估比準地與標準宗地之區域因素及個別因素之評估錯誤，才會產生下列之情況。

一般農業區協議價購之價額為5,500元/㎡，徵收補償為5,116元/㎡，少了384元/㎡；

山坡保育區協議價購之價額為7,300元/㎡，徵收補償為7,122元/㎡，少了178元/㎡；

特定農業區協議價購之價額為5,800元/㎡，徵收補償為5,617元/㎡，少了183元/㎡。

2、本件選取之比較標的2拕子段282-46、282-10地號土地，面臨不是馬路，且離岡山納骨塔很近，另比較標的3華興段132、133地號土地是在高鐵旁面臨水利地。

3、又被告於106年11月30日召開第2次公聽會，提出協議價購之價額為5,500元/㎡，原告事後有以書面提出異議，被告所屬工務局新建工程處雖有回函，但並未與原告商討如何取得土地，而是直接申請徵收。

其意就是協議價購之價格已經是最高之價格，但是明明土地已經有交易紀錄，且比協議價購金額高。

此外，被告於公聽會時宣稱徵收土地費用估計4,000萬元，結果卻用不到1,500萬元取得系爭工程用地，實為騙局一場。

4、又明明已有交易之行情紀錄，被告無須採查估比準地之地價，由行情紀錄增減百分比即可。

此外，原告曾提供有關拕子段69、69-1、69-9地號土地實際交易紀錄證據（即存證信函3紙），雖交易期間為103年至104年7月，不在案例蒐集期間內，卻更能代表不是因為知道要徵收才故意作買賣，可供參考本件徵收補償到底有沒有估價錯誤。

5、復按土地徵收條例第11條第1項規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；

所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。」

本件被告前面開會與後面實際作法不同，違反土地徵收條例第11條第1項前段規定。

6、本件案例蒐集期間，尚有以下買賣實例交易價格可資參照： (1)華興段511～540地號：交易日期106年8月，交易總價5,501,000元，土地移轉總面積232.62坪，交易單價23,646元/坪。

(2)拕子段931～960地號：交易日期106年5月，交易總價14,135,500元，土地移轉總面積487.93坪，交易單價28,969元/坪。

(3)華崗段391～420地號：交易日期106年4月，交易總價13,590,000元，土地移轉總面積546.31坪，交易單價24,876元/坪。

(4)華崗段421～-450地號：交易日期106年2月，交易總價994萬元，土地移轉總面積428.9坪，交易單價2.3萬元/坪。

(5)華崗段451～480地號：交易日期106年1月，交易總價1,200萬元，土地移轉總面積503.1坪，交易單價2.4萬元/坪。

(6)華崗段451～480地號：交易日期106年1月，交易總價1,236萬元，土地面積518.5坪，交易單價2.4萬元/坪。

(7)華崗段451～480地號：交易日期106年1月，交易總價1,236萬元，土地面積518.5坪，交易單價2.4萬元/坪。

(8)拕子段91～120地號：交易日期105年11月，交易總價109萬元，土地移轉總面積48.7坪，交易單價2.2萬元/坪。

(9)華崗段481～510地號：交易日期105年11月，交易總價1,199萬元，土地移轉總面積525.4坪，交易單價2.3萬元/坪。

(10)華崗段481～510地號：交易日期105年11月，交易總價1,628萬元，土地移轉總面積714.5坪，交易單價2.3萬元/坪。

(11)拕子段241～270地號：交易日期105年11月，交易總價785萬元，土地移轉總面積297.36坪，交易單價2.6萬元/坪。

(12)華崗段451～480地號：交易日期105年10月，交易總價2,297萬元，土地移轉總面積1,006.1坪，交易單價2.3萬元/坪。

(二)聲明： 1、訴願決定及原處分（含被告107年9月3日高市府地徵字第10732426901號公告、107年11月30日高市府地徵字第10733288600號函之查處結果、108年4月10日高市府地徵字第10830932400號函之復議結果）均撤銷。

2、被告應依原告異議之申請，作成每平方公尺7,576元徵收補償地價及自徵收公告期滿第15日起至清償日止按年利率5％計算之利息之行政處分。

三、被告答辯及聲明：

(一)答辯要旨： 1、系爭工程徵收補償市價查估作業係需用土地人即被告所屬工務局新建工程處委託不動產估價師依土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）辦理，其估價基準日為106年9月1日，所查估宗地市價作為次年（107年）報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

又蒐集法定期間（106年3月2日至同年9月1日）及無適當實例時得放寬至估價基準日前1年內（105年9月2日至106年9月1日）之買賣案例，考量徵收土地範圍、使用管制條件、區域特性及各宗土地個別差異等因素，分別劃分地價區段、選取比準地，推估比準地地價，估計徵收土地宗地市價，完成查估作業。

茲就補償市價查估作業說明如下： (1)劃分地價區段：依市價查估辦法第10條第1項規定，將系爭工程徵收範圍內全部土地（含系爭土地）劃設地價區段，而系爭土地均為非都市土地一般農業區農牧用地，故劃屬P002-00地價區段。

(2)估計實例土地正常單價：依市價查估辦法第17條規定，本件系爭工程估價基準日為106年9月1日，且因案例蒐集期間（106年3月2日至同年9月1日）並無適當實例，遂放寬於至估價基準日前1年內（105年9月2日至106年9月1日）蒐集買賣實例。

因系爭土地所屬P002-00地價區段內查無買賣實例，乃於鄰近地區P004-00、P005-00地價區段（同一供需圈非都市土地之特定農業區農牧用地○○○0○○○○○○○○○區○○段000○00○號、拕子段282-10、282-46地號及華興段132、133地號）作為比較標的，經調整至估價基準日後，比較標的土地正常單價分別為每平方公尺5,167元、5,178元及5,612元。

(3)查估比準地地價及估計徵收土地宗地單位市價：依市價查估辦法第18條規定，於P002-00地價區段內選取拕子段69-9⑴（分割後為69-25）地號為比準地，又按同辦法第19條及第20條規定，將P002-00地價區段之比準地，與選取之比較標的進行區域及個別因素調整後，考量價格形成因素之相近程度，推估比準地地價為每平方公尺5,005元，再依市價查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定每平方公尺5,100元，再以該區段比準地為基準，估計系爭土地宗地市價皆為每平方公尺5,100元。

(4)提交高雄市地評會評定：系爭工程經高雄市地評會106年第8次會議評定通過，系爭土地徵收宗地市價均以每平方公尺5,100元為補償基準。

又估價基準日為106年9月1日，價格適用期間為107年全年，因不及於107年6月30日前完成徵收補償作業，爰依土地徵收條例第30條及市價查估辦法第27條、第30條規定核計市價變動幅度，經高雄市地評會107年第3次會議評定通過，岡山區107年市價變動幅度為100.3％，作為107年7月至12月間調整徵收補償地價之依據，故系爭土地之評議結果，按市價變動幅度調整計算後，以每平方公尺5,116元作為計算徵收補償依據，於法並無不合。

2、原告主張被告於公聽會上陳稱徵收土地估價4,000萬元，實際使用不到1,500萬元云云。

按被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，土地徵收條例第30條第1項定有明文。

查原告所稱「徵收土地估價4,000萬元」，僅係系爭工程用地取得概估金額，與被徵收土地當期市價之認定無涉。

又本件徵收補償市價查估工作，悉依土地徵收條例第30條及市價查估辦法等相關規定辦理，並無違誤。

3、原告主張被告違反土地徵收條例第11條第1項規定，未與其商討如何取得系爭土地即逕行申請徵收云云。

查被告所屬工務局分別於106年11月7日及30日召開2場公聽會，並於107年1月9日召開系爭工程用地協議價購或以其他方式取得會議，廣納土地所有權人及利害關係人意見，以期就土地價購價金達成共識，惟未能達成協議且無法以其他方式取得土地，始依法申請徵收，本件業已踐行法定程序，於法無違。

4、原告主張本件選取徵收後夾心殘餘之拕子段69-9⑴地號土地為比準地不合理，應採用同段69-1地號土地為比準地云云。

查本件比準地拕子段69-9⑴地號土地係由同段69-9地號土地分割出來，分割前面積為1,458平方公尺，而本次查估係以宗地徵收分割前面積作為查估基準，屬可正常收益使用之宗地，其條件亦符合地價區段範圍內具代表性、條件適中之土地。

而原告所提之拕子段69-1地號土地，其徵收補償市價亦與比準地評估價格相同，並無原告所述情形。

原告復主張本件應比照協議價購時選取拕子段109-1地號（重測後為大華段773地號）土地為比準地。

惟查，原告被徵收之系爭5筆土地與同段109-1地號土地之使用分區分屬一般農業區及特定農業區，且區域條件相異，接近地物設施距離亦不同，故分別劃設不同地價區段進行查估。

被告就各地價區段範圍選取條件適中之比準地，依買賣實例資料調整分析後計算比準地價格，再考量各宗地與比準地之差異後進行宗地價格評估，並無原告所訴比準地選取錯誤情形。

是原告主張容有誤解，洵不足採。

5、原告主張已有交易行情紀錄且金額較協議價購金額高，不必採查估比準地地價，由行情紀錄增減百分比即可云云。

查原告曾以存證信函提出相關買賣證明，用以佐證徵收補償價格偏低。

惟原告所提之相關證明，土地交易日期為103年7月3日至104年8月6日間，均非市價查估辦法所定案例蒐集期間內之買賣實例。

系爭工程之徵收補償市價，悉依市價查估辦法第4條及第18條之規定評定，亦即以蒐集區域範圍中之一般正常買賣實例為基礎，經期日、區域、個別與其他須調整因素調整分析評估比準地後而得，於法並無違誤。

6、原告主張比準地選取疑義及查估比準地與標準宗地之區域因素及個別因素不符云云。

按市價查估辦法第18條前段規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。」

查系爭工程地價區段內被徵收之8筆土地分割前面積分別為：岡山區拕子段69-1地號2,942㎡、69-4地號306㎡、69-6地號90㎡、69-7地號19,055㎡、69-8地號243㎡、69-9地號1,458㎡、69-12地號222㎡、69-13地號730㎡，考量該地價區段範圍內面積條件，選取拕子段69-9地號作為該地價區段之比準地，應屬合理。

系爭工程於選取比準地與市場正常買賣實例後，依市價查估辦法第19條規定，區域與個別因素調整皆依區域、個別因素調整明細表所列規範進行比較分析，於法無違。

7、原告主張因比準地選取及查估比準地與標準宗地之區域、個別因素評估錯誤導致徵收補償金額與協議價購金額有所差異云云。

查土地徵收補償市價係依據市價查估辦法辦理，協議價購市價係則依據不動產估價技術規則辦理，二者價格在適用法規、案例參採規範不同、區域及個別因素（比較細項種類及數量不同）調整率有所差異下致有不同結果，是原告上開主張，並無可採。

8、原告主張比較標的2拕子段282-10、282-46地號土地非臨馬路，且離岡山納骨塔很近云云。

查比較標的2岡山區拕子段282-10、282-46地號土地，臨街道路約為3公尺寬農路，距離岡山區納骨塔直線距離約500公尺左右，區域與個別因素調整皆依區域、個別因素調整明細表所列規範進行比較分析，於法無違。

另比較標的3岡山區華興段132、133地號土地面臨約3公尺寬農路，原告所稱上開土地面臨水利地，係為農路旁規劃之水利灌溉溝渠，普遍見於農地之中，亦將其以面臨農路條件進行評估，查估過程為屬於合理。

9、原告分別於109年2月20日本院行準備程序時及109年4月15日行政訴訟補充狀提出14筆實價登錄案例，主張本件徵收補償選取比較標的案例有誤云云。

茲說明如下： (1)補充狀案例一：岡山區華興段511～540地號（即華興段519地號）土地，交易日期106年8月，未坐落系爭工程用地範圍P001-00～P003-00地價區段內，標示面積1,538㎡，為持分交易（1/2），交易總價及單價分別為5,501,000元及23,646元/坪（7,153元/㎡），屬特定農業區農牧用地，經查詢高雄市全方位地籍資料查詢系統，為原地主之關係人購買同筆土地持分案例，因無法有效掌握該交易實際狀況及量化調整，故依市價查估辦法第7條排除其適用。

(2)補充狀案例二：岡山區拕子段931～960地號（即拕子段958地號，重測後為大華段320地號）土地，交易日期106年5月，未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，面積1,612.96㎡，交易總價及單價分別為14,135,500元及28,969元/坪（8,763元/㎡），屬一般農業區農牧用地，經查詢高雄市全方位地籍資料查詢系統，為鄰地所有權人購買土地之案例，並經空照圖判斷交易日期當時仍有未登記建物坐落其上，因涉及合併使用交易，無法有效掌握交易實際狀況及量化調整，依市價查估辦法第7條排除其適用。

(3)補充狀案例三：岡山區華崗段391～420地號（即華崗段395地號）土地，交易日期106年4月，未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，面積1,806㎡，交易總價及單價分別為13,590,000元及24,876元/坪（7,525元/㎡），屬特定農業區農牧用地，經查該土地距離勘估標的直線距離約2公里餘，且較接近聚落，區域條件較佳，考量其價格替代性低，故不予採納。

(4)補充狀案例四：岡山區華崗段421～450地號（即華崗段438地號）土地，交易日期106年2月，未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，面積1,418㎡，交易總價及單價分別為9,941,465元及23,177元/坪（7,011元/㎡），屬特定農業區農牧用地，經查該土地距離勘估標的直線距離約2公里餘且接近聚落，區域條件較佳，考量其價格替代性較低，故不予採納。

(5)補充狀案例五、六、七、十二：岡山區華崗段451～480地號（即華崗段453～457地號等5筆）土地，其中華崗段453地號（交易總價12,005,000元、交易單價23,864元/坪，約為7,219元/㎡）、456地號（交易總價12,369,000元、交易單價23,855元/坪，約為7,216元/㎡）及457地號（交易總價12,369,000元、交易單價23,855元/坪，約為7,216元/㎡）等3筆土地交易日期皆為106年1月，係同一所有權人購買之土地；

另華崗段454及455地號等2筆土地交易日期105年10月30日，交易總價22,975,640元、交易單價22,836元/坪（約為6,908元/㎡）。

經查，此5筆土地皆未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，距離勘估標的直線距離約2.3公里餘，且接近聚落，區域條件較佳，坐落之區域位置附近有多處違章工廠，考量其價格替代性較低，故不予採納。

(6)補充狀案例八：岡山區拕子段91～120地號（即拕子段109-1地號，重測後為大華段773地號），交易日期105年11月，交易總價1,093,190元，交易土地面積為48.70坪，換算土地單價為22,446元/坪（6,790元/㎡）。

經查實價登錄所載使用分區及編定為特定農業區殯葬用地，為向政府機關承購之土地，該筆土地坐落位置鄰近大莊路，由鄰地所有權人承購後，合併作為目前土地使用，變更編定為農牧用地，因屬合併產生之效益價格，雖坐落於系爭工程用地範圍P003-00地價區段內，仍依市價查估辦法第7條排除其適用。

(7)補充狀案例九、十：岡山區華崗段481～510地號（華崗段485及483地號）土地，交易日期105年11月，經查華崗段485地號（交易總價11,993,000元、交易單價22,823元/坪，約為6,904元/㎡）及483地號（交易總價16,281,000元、交易單價22,787元/坪，約為6,893元/㎡）等2筆土地，皆未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，與勘估標的直線距離約2.2公里餘，且較接近聚落，區域條件較佳，經查詢高雄市全方位地籍資料查詢系統，其交易日期皆為105年11月17日，且依108年6月街景圖判斷其現況共同作為違規工廠使用，故依市價查估辦法第7條排除其適用。

(8)補充狀案例十一：岡山區拕子段241～270地號（即拕子段268-5地號，重測後大華段791地號）土地，交易日期105年11月，未坐落系爭工程用地範圍地價區段內，交易總價7,850,000元，交易土地面積297.36坪，換算土地單價為26,400元/坪（7,986元/㎡）。

經查詢衛星空拍相關圖資顯示該土地含未登記建物，現況為金屬廢料處理場前空地使用，屬非合法使用效益所產生之價值且難以掌握量化剝離，故不予採納。

(9)準備程序案例四：岡山區嘉興段1801～1830地號（即嘉興段1809地號）土地，交易日期106年5月，總價6,000,000元，土地面積130.38坪（431㎡），土地單價13,921元/㎡。

經查實價登錄登載資訊，該買賣實例為親友關係間之交易，考量其買賣雙方對交易價格形成之合意與一般正常交易狀況不同，且不動產估價師無法客觀合理掌握及量化，故不予採納為比較標的。

(10)準備程序案例五：岡山區嘉興段2491～2520地號（即嘉興段2501地號）土地，交易日期106年6月，總價15,000,000元，土地面積733.26坪（2,424㎡），土地單價6,188元/㎡。

經查該土地坐落於中山高速公路以西，距離勘估標的區域直線距離約4公里餘，坐落區域近鄰岡山市區，區域條件差異較大。

再者，該買賣實例坐落於農地重劃範圍內，農地改良或排水條件與勘估標的系爭土地有若干差異，考量其價格替代性較低，故不予採納。

(二)聲明：原告之訴駁回。

四、爭點：被告以高雄市地評會評定之市價即系爭土地每平方公尺5,116元，作為徵收補償之標準，是否合法？原告請求被告應依原告異議之申請，作成每平方公尺7,576元徵收補償地價及自徵收公告期滿第15日起至清償日止按年利率5％計算之利息之行政處分，是否有據？

五、本院的判斷︰

(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有系爭5筆土地登記謄本（岡山地政事務所卷第3-11頁）、被告興辦系爭工程土地歸戶清冊（本院卷第43頁）、107年度系爭工程未受領之土地徵收補償費保管清冊（本院卷第45頁）、內政部107年8月22日臺內地字第1071305107號函（本院卷第47-48頁）、被告107年9月3日高市府地徵字第10732426901號公告（本院卷第49-51頁）、原告107年11月1日徵收補償異議書（本院卷第57-58頁）、被告107年11月30日高市府地徵字第10733288600號函（本院卷第63-66頁）、原告108年1月3日不服查處書（本院卷第67頁）、高雄市地評會108年3月21日108年第1次會議紀錄（本院卷第69-70頁）、被告108年4月10日高市府地徵字第10830932400號函（本院卷第77頁）、訴願決定書（本院卷第84-92頁）附卷可稽，堪予認定。

(二)應適用的法令： 1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。

（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。

（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」

同條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」

2、土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價查估辦法第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。

二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」

第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

四、估計實例土地正常單價。

五、選取比準地及查估比準地地價。

六、估計預定徵收土地宗地單位市價。

七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」

第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。

調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」

第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。

但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。

九、受迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。

十三、其他特殊交易。」

第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。

二、有無特殊付款方式。

三、實例狀況。

四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」

第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。

（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」

第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；

其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。

二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。

其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積。」

第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。

（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。

估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。

（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」

第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。

都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」

第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。

（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」

第20條第1項至第3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。

但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。

（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」

第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」

第27條：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。

二、分期計算實例市價單價並排序。

三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。

四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。

（第2項）前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；

鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」

第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。

但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」

第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

屬前條第1項但書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

」第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」

3、地價及標準地價評議委員會組織規程第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」

第3條：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。

二、土地改良物價額。

三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。

四、依法異議之標準地價。

五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。

六、依法復議之徵收補償價額。

七、其他有關地價及標準地價評議事項。」

準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。

且依同組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。

行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：（1）行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

（2）法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。

（3）對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。

（4）行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。

（5）行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。

（6）行政機關之判斷，違反法定之正當程序。

（7）作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。

（8）行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法院原則上應予尊重。

(三)被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下： 1、系爭土地地價區段之劃分：經查，本件系爭工程範圍東起岡山區菜寮路，行經水庫路路口，西至大莊路與大莊路60巷交叉口止，土地使用分區分別為山坡地保育區遊憩用地、一般農業區農牧用地及特定農業區農牧用地，查估單位斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，劃分為3個地價區段，其中「拕子段－高鐵岡山段以東、大莊路兩側之一般農業區農牧用地」劃分為P002-00地價區段，該區段土地利用現況為農作用、空地，有耕地整理、水土保持、土壤改良、修築農路、灌溉、排水、防風、防砂等農地改良，區段內交通運輸方面接近聚落程度（大莊里聚落）約1,300公尺、接近運銷中心（燕巢區農會）程度約3,600公尺、接近消費市場（岡山黃昏市場）程度約4,200公尺、區段內道路規劃及闢建程度稍優，自然條件方面日照、傾斜度、地勢、風勢均為優、土質及保（排）水之良否則為普通，公共建設方面電力資源與產業用水及設施均為優，特殊設施如墓地（岡山區納骨塔）則在本區段外，距離約800公尺等情，有系爭工程用地徵收範圍圖、地價區段圖（總圖）及地價區段勘查表附本院卷（第256-260、266、262-263頁）可參。

查系爭5筆土地位於高雄市岡山區拕子段高鐵岡山段以東、大莊路兩側，均為都市計畫外土地一般農業區農牧用地，是查估單位考量上開區段所述影響地價因素及系爭5筆土地條件情形，將系爭5筆土地劃屬P002-00地價區段，核與市價查估辦法第10條第1項規定並無不合。

2、選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：系爭土地劃屬P002-00地價區段，查估單位依市價查估辦法第2條及第4條規定，選取拕子段69-9⑴（分割後為69-25）地號土地為比準地進行市價查估，該筆土地形狀不規則形、單面臨街、地勢平坦、面臨7.5公尺寬次要道路、接近岡山黃昏市場約3,765公尺、大莊路口站牌1,361公尺、岡山區納骨塔1,351公尺，然因P002-00區段內於原案例蒐集期間（即106年3月2日至同年9月1日，估價基準日為106年9月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（105年9月2日至106年9月1日），仍無適當買賣案例，查估單位遂分別於鄰近P004-00、P005-00地價區段，依序選取與比準地性質相似位於特定農業區農牧用地之岡山區拕子段282-42地號（交易日期106年3月7日）、岡山區拕子段282-10、282-46地號（交易日期106年2月7日）、岡山區華興段132、133地號（交易日期106年3月23日）等3筆買賣實例為比較標的，其土地正常買賣單價依市價查估辦法第13條第1款及第2款規定（為正常買賣總價土地面積）計算分別為每平方公尺5,102元、5,132元、5,542元；

又岡山區拕子段282-42地號土地買賣實例即比較標的1與比準地比較結果，交易日期調整百分率為1.27％，調整至估價基準日單價為每平方公尺5,167元，其地價區段區域因素調整百分率為-8％（分別為使用分區-5％、接近聚落之程度-4％、區段內道路規劃及闢建程度2.5％、電力資源-4％、殯葬設施之有無及接近程度2.5％），個別因素調整百分率為3％（分別為面積1.5％、寬度3％、深度-2％、形狀-5％、臨街情形2.5％、道路種類1％、面前道路寬度2％、接近車站之程度-1％、嫌惡設施1％）；

岡山區拕子段282-10、282-46地號買賣實例即比較標的2與比準地比較結果，交易日期調整百分率為0.89％，調整至估價基準日單價為每平方公尺5,178元，地價區段區域因素調整百分率為-8％（分別為使用分區-5％、接近聚落之程度-4％、區段內道路規劃及闢建程度2.5％、電力資源-4％、殯葬設施之有無及接近程度2.5％），個別因素調整百分率為1.5％（分別為寬度2％、深度-1％、形狀-5％、臨街情形2.5％、道路種類1％、面前道路寬度2％、接近車站之程度-1％、嫌惡設施1％）；

又岡山區華興段132、133地號買賣實例即比較標的3與比準地比較結果，交易日期調整百分率為1.27％，調整至估價基準日單價為每平方公尺5,612元，地價區段區域因素調整百分率為-6.5％（分別為使用分區-5％、區段內道路規劃及闢建程度2.5％、電力資源-4％），個別因素調整百分率為-0.5％（分別為面積-3％、寬度1％、深度-4％、臨街情形2.5％、道路種類1％、面前道路寬度2％、接近車站之程度-1％、嫌惡設施1％），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2、3對價格形成因素之相近程度（比較標的1為較低，權重為25％；

比較標的2為普通，權重為35％；

比較標的3為較高，權重為40％），而決定比準地比較價格為每平方公尺5,005元。

被告復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地地價尾數無條件進位，估定比準地地價為5,100元，此有買賣實例調查估價表（訴願卷第65-67頁）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（訴願卷第68頁）、比較法調查估價表（訴願卷第80頁）附卷可證，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。

3、估計系爭土地宗地單位市價，提交高雄市地評會評定：查估單位參酌比準地即拕子段69-9⑴（分割後為69-25）地號土地與系爭其餘4筆土地之宗地條件（面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢）、道路條件（道路種類、面前道路寬度）、接近條件（接近學校之程度、接近市場之程度、接近公園、廣場之程度、接近車站之程度、接近商圈之程度）、周邊環境條件（嫌惡設施、停車方便性）及行政條件（使用分區或編定用地、建蔽率、容積率、有無禁限建）等因素後，計算出個別因素總調整率及宗地市價試算價格，最後估定系爭土地宗地市價為每平方公尺5,100元，上開查估市價經高雄市地評會106年12月7日106年第8次會議決議通過；

惟因本件徵收案未及於107年上半年完成公告徵收程序，被告遂依市價查估辦法第27條及第30條規定，計算岡山區土地徵收補償市價變動幅度為100.3％，送交107年6月20日高雄市地評會107年第3次會議評定通過，並依據上開市價變動幅度，將系爭土地原徵收市價為每平方公尺5,100元，重新評定為每平方公尺5,116元，並作成107年9月3日高市府地徵字第10732426901號公告（公告期間自107年9月4日至同年10月3日止），作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺5,116元等情，亦有徵收土地宗地市價估計表（訴願卷第81頁）、高雄市地評會106年12月7日106年第8次會議紀錄（本院卷第73-76頁）、高雄市地評會107年6月20日107年第3次會議紀錄（本院卷第71-72頁）、被告107年9月3日高市府地徵字第10732426901號公告（本院卷第49-51頁）、被告107年11月30日高市府地徵字第10733288600號函（本院卷第63-66頁）、高雄市地評會108年3月21日108年第1次會議紀錄（本院卷第69-70頁）、被告108年4月10日高市府地徵字第10830932400號函（本院卷第77頁）附卷可以佐證，堪以認定。

是本件系爭土地補償之價格每平方公尺5,116元，確係經高雄市地評會評定，適用於徵收當期市價，要無疑義，且與前揭法令規定，亦無不合。

從而，系爭土地徵收當期之市價，係高雄市地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院自當予以尊重。

(四)原告主張本件選取之比準地拕子段69-9⑴（分割後為69-25）地號土地為不規則形，且為農田水利會徵收及原道路徵收後之夾心殘餘地，面積太小，應選取拕子段69-1地號土地，或比照協議價購時所選取之拕子段109-1地號土地為比準地方為妥適云云。

查系爭工程P002-00地價區段內被徵收之8筆土地分割前面積分別為：拕子段69-1地號2,942平方公尺、拕子段69-4地號306平方公尺、拕子段69-6地號90平方公尺、拕子段69-7地號19,055平方公尺、拕子段69-8地號243平方公尺、拕子段69-9地號1,458平方公尺、拕子段69-12地號222平方公尺、拕子段69-13地號730平方公尺，此有高雄市岡山地政事務所拕子段土地逕為分割清冊附本院卷（第272-275頁）足稽。

是被告考量該地價區段範圍內面積條件，選取面積第三大之拕子段69-9地號作為該地價區段之比準地，尚屬合理。

次查，本件比準地拕子段69-9⑴地號土地雖係由同段69-9地號土地所分割出來，然本次查估比準地之地價係以分割前之面積作為查估基準，此觀比較法調查估價表備註欄記載甚明（訴願卷第80頁）。

再查，拕子段69-1⑴（分割後為69-22）地號土地係由同段69-1地號土地所分割出來，其宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素與比準地拕子段69-9⑴地號土地之差異率均為0％，且宗地市價試算價格亦與比準地評估價格相同，此有徵收土地宗地市價估計表附訴願卷（第81頁）為憑。

是縱選取拕子段69-1地號土地為比準地，對於系爭土地補償市價之估計亦無影響。

又查，拕子段109-1地號（重測後為大華段773地號）土地為特定農業區農業用地，位於P003-00地價區段，業經被告陳明於卷（本院卷第305-306頁），並有內政部不動產交易實價查詢服務網所查得之土地資料及位置圖附本院卷（第329-332頁）可佐，核與系爭土地之使用分區編定（一般農業區農牧用地）及地價區段（P002-00）明顯不同，自無從依市價查估規則第18條規定選取為比準地。

是原告據以指摘被告選取之比準地有誤云云，並不足取。

(五)原告主張比較標的2即拕子段282-10、282-46地號土地非臨馬路，且離岡山納骨塔很近，另比較標的3即華興段132、133地號土地是在高鐵旁，面臨水利地，而原告所有系爭土地面臨大馬路，交通比上開土地方便，被告選取上開土地作為比較標的，實有違誤云云。

惟按被告就蒐集之眾多市場買賣實例中，選取何者作為推估計算比準地地價之比較標的始為適當，乃攸關徵收補償地價之判斷，核屬行政機關應依職權判斷之事項，揆之前開說明，行政法院固得對於是否遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。

是徵收土地應補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，而遽指其為違法（最高行政法院104年度判字第609號、106年度判字第126號判決意旨參照）。

經查，比較標的2即拕子段282-10、282-46地號土地，雖面臨3公尺寬農路，且距離岡山區納骨塔直線距離約530公尺，然其深度45公尺、形狀方正及接近車站之程度（距大莊路口站約600公尺）等條件，皆較比準地拕子段69-9⑴地號土地（深度4.9公尺、形狀為不規則形、距大莊路口站約1,361公尺）為優；

另比較標的3即華興段132、133地號土地雖亦面臨3公尺寬農路，然其深度101公尺及接近車站之程度（距漢翔公司站約700公尺）等條件，亦較比準地拕子段69-9⑴地號土地（深度4.9公尺、距大莊路口站約1,361公尺）為優，此有比較法調查估價表附訴願卷（第80頁）可稽。

至原告所稱上開華興段132、133號土地面臨「水利地」，係為農路旁規劃之水利灌溉溝渠，普遍見於農地之中，業經被告陳述甚明（本院卷第307頁），並有現場照片附本院卷（第340頁）可考。

是被告將上開華興段132、133號土地以面臨農路條件進行評估，尚屬合理。

況且，被告本次所為地價之決定，業已充分考量比較標的之區域因素及個別因素，並進行調整，且經高雄市地評會評定通過，核已踐行法定程序並合乎標準，本院自應予以尊重。

是原告上開所訴，無非係主觀認為被告所採取之比較標的2、3劣於比準地拕子段69-9⑴地號土地之條件，亦比其所有之系爭土地之條件差，致影響比準地價格之推估，即據以指摘被告比較標的之選取不當，惟原告並未慮及比較標的2、3，尚有優於比準地之部分，是原告上開所述，尚無可採。

(六)原告復提出存證信函影本3紙（本院卷第60-62頁），主張高雄市○○區○○段00○00○0○00○0○號土地曾有實際交易紀錄，每坪應有2萬元（約每平方公尺6,050元）之價格，被告以低於上開價格徵收系爭土地，即有違誤云云。

惟查，本件徵收補償係以106年9月1日為估價基準日，案例蒐集期間為估價基準日前1年內即105年9月2日至106年9月1日，而原告所提之交易紀錄（即存證信函影本3紙），日期分別為103年6月20日、103年7月14日及104年7月22日，均不在本件案例蒐集期間內，自不得選取作為估計實例。

是原告上開所訴，亦無可取。

(七)另原告分別於109年2月20日本院行準備程序時及同年4月15日行政訴訟補充狀提出14筆實價登錄案例，主張被告未選取該14筆交易價格較高之土地交易案例作為比較標的，顯有違誤云云。

惟查： 1、岡山區華興段511～540地號（即華興段519地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期106年8月，土地移轉面積769平方公尺（232.62坪），交易總價5,501,000元，交易單價每平方公尺7,153元（每坪23,646元），因為係屬於應有部分交易（原地主之關係人購買同筆土地應有部分），而有市價查估辦法第7條第4款規定「親友關係人間之交易」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，故不予採用，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第313-315頁）可證。

2、岡山區拕子段931～960地號（即拕子段958地號，重測後為大華段320地號）土地：為一般農業區農業用地，交易日期106年5月，土地移轉面積1,613平方公尺（487.93坪），交易總價14,135,500元，交易單價每平方公尺8,763元（每坪28,969元），因為係鄰地所有權人購買土地之交易，且交易當時仍有未登記建物坐落其上，而有市價查估辦法第7條第5款規定「合併使用之交易」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握交易及量化調整，故不予採用，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第315-318頁）可證。

3、岡山區華崗段391～420地號（即華崗段395地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期106年4月，土地移轉面積1,806平方公尺（546.31坪），交易總價13,590,000元，交易單價每平方公尺7,525元（每坪24,876元），與勘估標的（即系爭土地）直線距離約2.3公里，且較接近聚落，區域條件較佳，考量其價格替代性低，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第318-320頁）可證。

4、岡山區華崗段421～450地號（即華崗段438地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期106年2月，面積1,418平方公尺（428.94坪），交易總價9,941,465元，交易單價每平方公尺7,011元（每坪23,177元），與勘估標的直線距離約2.09公里，且接近聚落，區域條件較佳，考量其價格替代性較低，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第321-323頁）可證。

5、岡山區華崗段451～480地號（即華崗段453、454、455、456、457地號等5筆）土地：為特定農業區農牧用地，其中（1）華崗段453、456及457地號等3筆土地，交易日期均為106年1月24日，為同一人所購入，而華崗段453地號土地移轉面積1,663平方公尺（503.06坪），交易總價12,005,000元，交易單價每平方公尺7,219元（每坪23,864元）；

華崗段456地號土地移轉面積1,714平方公尺（518.48坪），交易總價12,369,000元，交易單價每平方公尺7,216元（每坪23,855元）；

華崗段457地號土地移轉面積1,714平方公尺（518.48坪），交易總價12,369,000元，交易單價每平方公尺7,216元（每坪23,855元）。

（2）另華崗段454及455地號等2筆土地，交易日期均為105年10月30日，土地移轉總面積為3,326平方公尺（1,006.1坪），交易總價22,975,640元、交易單價每平方公尺6,908元（每坪22,836元）。

上開5筆土地與勘估標的直線距離約2.3公里，且接近聚落，區域條件較佳，坐落之區域位置附近有多處違章工廠，考量其價格替代性較低，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第323-329頁）可證。

6、岡山區拕子段91～120地號（即拕子段109-1地號，重測後為大華段773地號）土地：為特定農業區殯葬用地，交易日期105年11月，土地移轉面積161平方公尺（48.7坪），交易總價1,093,190元，交易單價為每平方公尺6,790元（每坪22,446元），該筆土地鄰近大莊路，且位於系爭工程用地範圍P003-00地價區段內，因為係向政府機關承購之案件，而有市價查估辦法第7條第8款規定「公有土地標售、讓售」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握交易及量化調整，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第329-332頁）可證。

7、岡山區華崗段481～510地號（即華崗段485及483地號等2筆）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期105年11月，其中華崗段485地號土地移轉面積1,737平方公尺（525.44坪），交易總價11,993,000元、交易單價每平方公尺6,904元（每坪22,823元），至華崗段483地號土地移轉面積2,362平方公尺（714.5坪），交易總價16,281,000元、交易單價每平方公尺6,893元（每坪22,787元），該2筆土地與勘估標的直線距離約2.14公里，且較接近聚落，區域條件較佳，且現況共同作為違規工廠使用，而有市價查估辦法第7條第12款規定「與法定用途不符之交易」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握交易及量化調整，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖、Google街景圖附本院卷（第332-336頁）可證。

8、岡山區拕子段241～270地號（即拕子段268-5地號，重測後大華段791地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期105年11月，土地移轉面積983平方公尺（297.36坪），交易總價7,850,000元，交易單價為每平方公尺7,986元（每坪26,400元），因該土地現況有未登記之建物存在，且作為金屬廢料處理場前空地使用，有市價查估辦法第7條第12款規定「與法定用途不符之交易」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握交易及量化調整，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖、現場照片附本院卷（第336-339頁）可證。

9、岡山區嘉興段1801～1830地號（即嘉興段1809地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期106年5月，土地移轉面積431平方公尺（130.38坪），交易總價6,000,000元，交易單價每平方公尺13,921元（每坪46,020元），與勘估標的直線距離約3.1公里，因有市價查估辦法第7條第4款規定「親友關係人間之交易」之情形，且影響交易價格之情況無法有效掌握交易及量化調整，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第342-344頁）可證。

10、岡山區嘉興段2491～2520地號（即嘉興段2501地號）土地：為特定農業區農牧用地，交易日期106年6月，土地移轉面積2,424平方公尺（733.26坪），交易總價15,000,000元，交易單價每平方公尺6,188元（每坪20,456元），位於中山高速公路以西，與勘估標的直線距離約4.34公里，鄰近岡山市區，且坐落於農地重劃範圍內，區域條件及農地改良或排水條件與勘估標的差異較大，考量其價格替代性較低，故不予採納，此有內政部不動產交易實價查詢服務網及高雄市全方位地籍資料查詢系統所查得之交易資料、空照圖、位置圖附本院卷（第344-346頁）可證。

11、綜上所述，上開14筆買賣實例之交易日期雖均在本件案例蒐集期間內，然因有前揭所述之原因，故未獲被告選取為比較標的，核屬有據。

是原告上開所訴，委無可採。

(八)再按需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；

然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；

而徵收土地依土地徵收條例第30條第1項規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價，此為法定補償，二者屬性不同。

此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第2項、第4項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。

因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然（最高行政法院107年度判字第728號判決意旨參照）。

從而，原告以系爭土地徵收前進行協議購時所提出之補償價格，較依法定程序查估所得之系爭土地補償市價為高，進而指摘高雄市地評會評定系爭土地徵收補償市價違法不當，即難採取。

(九)又原告主張被告於公聽會時宣稱徵收土地費用估計4,000萬元，結果卻用不到1,500萬元取得系爭工程用地，實有刻意壓低徵收補償費之嫌云云。

惟按被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，土地徵收條例第30條第1項定有明文。

而原告所稱「徵收土地費用估計4,000萬元」，僅係系爭工程用地取得概估金額，與被徵收土地當期市價之認定並無干涉。

況且，如前所述，本件徵收補償市價查估工作，悉依土地徵收條例第30條及市價查估辦法等相關規定辦理，並無違誤。

是原告上開所訴，自不足採。

(十)本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要。

另原告於本件言詞辯論終結後，具狀請求本院再開言詞辯論程序，核無必要，併予敘明。

六、判決結論：原處分及訴願決定並無違法。原告訴請撤銷，並請求被告應依原告異議之申請，作成每平方公尺7,576元徵收補償地價及自徵收公告期滿第15日起至清償日止按年利率5％計算之利息之行政處分，為無理由，應予駁回。

中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 孫 國 禎
法官 邱 政 強
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
┌─────────┬────────────────┐
│得不委任律師為訴訟│         所  需  要  件         │
│代理人之情形      │                                │
├─────────┼────────────────┤
│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│      之一者，得不│  格或為教育部審定合格之大學或獨│
│      委任律師為訴│  立學院公法學教授、副教授者。  │
│      訟代理人    │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備會計師資格者。        │
│                  │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│                  │  理人具備專利師資格或依法得為專│
│                  │  利代理人者。                  │
├─────────┼────────────────┤
│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│      列情形之一，│  二親等內之姻親具備律師資格者。│
│      經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│      院認為適當者│  。                            │
│      ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│      審訴訟代理人│  依法得為專利代理人者。        │
│                  │4.上訴人為公法人、中央或地方機關│
│                  │  、公法上之非法人團體時，其所屬│
│                  │  專任人員辦理法制、法務、訴願業│
│                  │  務或與訴訟事件相關業務者。    │
├─────────┴────────────────┤
│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例│
│外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所│
│示關係之釋明文書影本及委任書。                      │
└──────────────────────────┘
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日

書記官 黃 玉 幸