高雄高等行政法院行政-KSBA,109,訴,437,20211222,1

高雄高等行政法院判決
109年度訴字第437號
民國110年12月8日辯論終結
原 告 許玉珍
許漢明
許憶齡
共 同
訴訟代理人 顏福松 律師
鄭智元 律師
被 告 屏東縣政府
代 表 人 潘孟安
訴訟代理人 鍾國樑
洪俊旭
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國109年10月27日臺內訴字第1090420551號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、爭訟概要：緣被告為辦理「南埔埤排水幹支線改善工程（0K＋000～1K＋174）（都內）」（下稱系爭工程），申請徵收原告等3人與他人共有之屏東縣東港鎮大鵬段14-1地號土地及原告許玉珍、許漢明等2人與他人共有之同段16-1地號土地等2筆土地（下稱系爭土地），經內政部以民國108年11月8日臺內地字第1080266119號函核准徵收，並由被告以108年11月13日屏府地權字第10882279101號公告在案（公告期間自108年11月14日起至同年12月13日止），復以同日屏府地權字第10882279102號函通知原告等人。

原告因認系爭土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）5,900元偏低，且被告亦未就原告已支付之土地改良費用（填土費用）予以補償，遂於108年12月12日及109年1月2日提出異議書，經被告分別以109年1月6日屏府地權字第10888688400號函及同年月13日屏府地權字第10900439900號函復原告，本件土地徵收補償市價查估程序及評定價格依法並無不合；

另關於土地改良費用補償部分，請原告提出改良土地費用證明書，俾憑辦理。

原告不服前開查處結果，於109年1月22日申請復議，經被告提請屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）109年3月4日109年第2次會議評議結果，決議：「本案保留，徵收地價部分請查價單位重新檢視合理性，另有關改良土地費用，請業務單位及查估單位查明是否有其他法源依據得據以補償，並提下次會議討論。」

被告遂以109年3月17日屏府地價字第10909881600號函請辦理本件系爭工程徵收補償市價查估之立固不動產估價師聯合事務所（下稱立固事務所）按上述屏東縣地評會之評議結果辦理。

嗣立固事務所以109年3月30日109立屏水南地評估字第0326號函復被告本件評估結果已符市場合理價格，被告乃再提請屏東縣地評會109年第3次會議復議，經該會於109年6月22日評議結果，決議：「照案通過，維持原評定補償價額。」

被告遂以109年7月6日屏府地價字第10924809800號函將上開復議結果通知原告。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明：

(一)主張要旨： 1、系爭處分及公告所示補償範圍及徵收價額均顯不適法，分述如下： (1)關於土地改良物未受查估補償部分：A、按「前項各款其附屬設施無違反設施規定者，視為合法建 物查估補償之，該設施項目如附表六」為屏東縣辦理公共 工程用地建築改良物拆遷補償查估基準（下稱屏東縣查估 基準）第2點第2項所明定。

而前開條文附表六「屏東縣辦 理公共工程用地查估補償免附證明文件之地上物項目表」 規定：「設施編號1。

地上物項目：（1）混凝土田埂（高 度30公分、寬度30公分以下免申請）。

……。」

「設施編號2 。

地上物項目：雨棚、水泥涵管、……、水泥地坪、柏油地 坪、……、鵝卵石鋪路、地錨。」

「備註：一、表未列項目 ，如性質、用途相近，由查估人員依實判定並於查估表內 註明比照本表之地上物項目後，由相關單位審核。」

B、本件原告曾就系爭土地低窪部分，自行僱工填土，連工帶料花費75萬元以上，係為道路通行便利而施作，則在概念上應為上開項目表中所明定之地上物項目，且衡諸將低窪土地買料僱工填平，即係屬對於土地加以改良之性質，及供人車通行之用途，顯然得以比照上開項目表中設施編號1之「混凝土田埂」或設施編號2之「水泥地坪」、「柏油地坪」、「鵝卵石鋪路」等項目，依項目表備註一之規定由查估人員依實判定查估。

詎料被告公告之調查估價表中，竟全未就上開填土之價值為查估，自已違反上開屏東縣查估基準之規定，嚴重侵害原告之財產權，自應依上開規定予以補償，方屬允當。

C、又被告於查處後，雖引用土地徵收條例施行細則第32條、第33條規定，認原告應提出改良土地費用證明書以憑辦理。

惟按上開土地徵收條例施行細則第32條、第33條規定係內政部於91年4月17日訂定發布施行，而原告係於80年左右購買系爭土地並於其上施作改良物，是以被告所引用之土地徵收條例施行細則，依法不得溯及既往。

況且，原告係填土建設道路或地坪，並非改良土地，是以被告引用法規之說明，自非妥適。

(2)關於系爭土地徵收價額部分： A、查本件查估單位立固事務所係選取屏東縣東港鎮大東段1128地號遊憩區土地、土地正常買賣單價每平方公尺6,276元，及同鎮大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆公共設施保留地、土地正常買賣單價每平方公尺4,200元等2筆買賣實例，分別作為比較標的，進行情況調整、價格日期修正，與區域因素、個別因素調整後，用以推估地價區段P003-09及P003-10之比準地市價。

惟按上開買賣實例之土地係坐落屏東縣東港鎮西側，而本件原告土地則坐落屏東縣東港鎮最東側，地理上已近屏東縣林邊鄉，二者顯無從類比。

又查屏東縣東港鎮大鵬段433地號土地，交易價格每平方公尺13,612元，依內政部不動產實價登錄網登載成交日期為107年1月，可見確為買賣交易之實際案例，依土地徵收條例第30條規定，自得作為市價之參考，被告不予採用，自有未洽。

又被告認上開案例土地（即大鵬段433地號土地）毗鄰大潭社區，地形方正，位於臺17線旁農村社區內，其區域、個別因素均遠較本件標的佳，兩者條件顯不相當，亦有重大誤會，而未考量原告所有系爭土地位處大鵬灣、林邊交流道方圓500公尺內，又鄰近省道臺17線旁之優勢。

B、又本件被告於「協議價購」階段，就系爭14-1地號土地，曾提出以每平方公尺6,050元計價，而就系爭16-1地號土地部分，則以每平方公尺5,900元計價。

惟原告不同意協議價購後，被告之徵收價格，反而一併降為每平方公尺5,900元，無非係惡意懲罰原告，實不足取。

又被告委託之所謂專業工程顧問公司即立固事務所，竟僅以1個最基層之事務所人員之草率估算，即列出如「協議價購」及「徵收價額」兩個不相同之金額，完全未說明理由，顯然有欠公允。

C、又本件工程用地範圍內之土地，係坐落大鵬灣、國道3號林邊交流道週圍500公尺內，參考全臺交流道毗鄰土地行情，皆價值不斐。

甚且約在5年前，有土地仲介人員前來同是被徵收人楊振澄住所，表示願就其家族在系爭工程用地範圍周遭所有土地約19公頃，以每平方公尺6,000元，即每公頃6,000萬元全部購買，惟因楊振澄家族成員，認仍要繼續養魚而拒絕，益證被告之前所提協議價購單價嚴重低估。

足見被告未依土地徵收條例第30條規定按市價補償系爭被徵收土地之地價。

D、再按「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

四、估計實例土地正常單價。

五、選取比準地及查估比準地地價。

六、估計預定徵收土地宗地單位市價。

七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」

「前條第1款所定基本圖籍及資料，包括下列事項：一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、預定徵收土地地籍圖、土地使用計畫圖、河川或排水圖籍。

二、地籍圖檔。

三、地價區段略圖。

四、其他有關圖籍及資料。」

「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。

調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。

（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。

（第3項）第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」

「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。

但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。

九、受迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。

十三、其他特殊交易。」

土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第4條、第5條、第6條、第7條分別定有明文。

而上開市價查估辦法第4條、第5條、第6條、第7條之立法說明則分別為：「一、明定土地徵收補償市價查估之辦理程序。

二、本辦法以區段地價制結合宗地地價估價方式辦理查估。

地政機關於劃分地價區段前應先準備基本圖籍及資料，進行實例及影響地價因素調查。

以調查之實例估計該土地正常單價，再依上開蒐集各項資料、各實例土地正常單價分布狀況，劃分或修正地價區段並繪製地價區段圖。

地價區段劃分後求取各區段之區段地價，查估地價區段後選取比準地，以區段地價為該比準地價格，最後計算預定徵收土地宗地單位市價。

三、委託不動產估價師辦理者，依不動產估價技術規則查估。」

「明定土地徵收補償市價查估所需蒐集之基本圖籍及資料。」

「一、規定土地徵收補償市價係指市場正常交易價格，爰查估土地買賣價格及收益價格，應以市場正常買賣實例為主，無買賣實例地區得查估市場正常收益價格。

二、為對收益實例明確界定，俾利查價員應用，爰於第2項規定收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。

因此類實例較為具體可信，對推估土地收益價格將更為精確。」

「一、第1項規定調查買賣實例或收益實例時，應依相關估價表之項目予以調查並填寫。

二、第2項規定調查資料時得訪問、詢問的對象。」

然立固事務所顯未依上開規定確實辦理，自非適法。

E、被告未能說明本件選取屏東縣東港鎮大東段1128地號土地及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地之2件買賣實例，作為比較標的之理由： (A)按「前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。

估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。」

「比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。」

市價查估辦法第17條第2項及第19條第1項分別定有明文。

(B)次按「……原告質疑被告蒐集買賣實例之範圍及選擇比較標的之方法，被告始揭露其於與比準地屬同一供需圈內類似地區內，蒐集並列入選擇範圍之買賣實例共17件，包括附表一地價區段6件、附表二地價區段6件、附表三地價區段5件，並表明其就附表一、二、三各地價區段內之買賣實例互相評比，各地價區段選擇其中一件最適當者據以採用為比較標的等情，業經被告陳明在卷，並有被告提出之上開17件買賣實例調查估價表、附表一、二、三之實價登錄買賣案件一覽表為證，……。」

鈞院104年度訴字第534號判決可資參照。

可見在選取買賣實例比較標的時，應先蒐集規定期間內之全部買賣實例，並均填載比較法調查估價表，嗣後再從中選擇適當之買賣實例作為比較標的，始符市價查估辦法之規定。

(C)被告就本件共蒐集若干件買賣實例，以及經由如何之方式選擇上揭2件大東段、大鵬段之買賣實例，均未提出說明，亦未提出所蒐集全部買賣實例之調查估價表以資佐證，僅以查價單位於前開期間內選取大東段1128地號土地（遊憩區）及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地（公共設施保留地）等2件買賣實例作為比較標的一語帶過，顯屬恣意選擇，自與市價查估辦法之規定相違。

(D)又本件案例蒐集期間（107年3月2日至108年3月1日），大東段有土地交易紀錄10筆（含被告所選取之大東段1128地號土地交易），大鵬段有土地交易紀錄5筆（含被告所選取之大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地交易），依上開鈞院見解，被告自應就此15筆交易，均填寫買賣實例調查估價表，始符正當程序。

然查，被告僅提出大鵬段土地未採用為比較標的之估價表2紙，未見其餘大鵬段土地之估價表，至大東段土地之估價表更完全付之闕如，可見被告並未依法蒐集案例，顯已違反市價查估辦法之規定。

F、又被告所提出之買賣實例調查估價表在形式上明顯有瑕疵，足證被告未踐行填寫買賣實例調查估價表之正當法律程序： (A)按「……經檢視被告提出為證之上開『表1-1買賣實例調查估價表』，姑不論其內容是否依查估辦法第7、8條規定確實填寫，其中未經選擇採用之14件（附表一編號1-5、附表二編號1-4及6、附表三編號2-5），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，顯然欠缺公文擬稿作業應表明製作者之形式要件。

……茲審酌查估辦法第6條、第30條規定查估機關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，宜依一定格式明確記載以便利審查。

是以，縱認被告就該14件『表1-1買賣實例調查估價表』確有下載資料並填寫資料之行為，然其既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成。

是即，被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該14件買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3件買賣實例採用為比較標的之判斷，進而作成原處分，揆諸前揭說明，即有恣意違反正當法律程序之違法，自應予撤銷。」

鈞院104年度訴字第534號判決見解亦論述綦詳。

(B)本件被告110年10月28日答辯狀所提出之未採用為比較標的之買賣實例調查估價表2紙，其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，未經核章，顯見被告選擇比較標的所依據之買賣實例調查估價表尚未製作完成，徵諸上開鈞院見解，自有恣意違反正當法律程序之違法。

G、退步言之，被告選取前揭2件買賣實例作為比較標的，亦顯非妥適： (A)按「地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」

市價查估辦法第19條第2項定有明文。

又「本規則用詞定義如下：……十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。

十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。

十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」

「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：……二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。」

不動產估價技術規則第2條第11款至第13款及第12條第2款分別定有明文。

(B)另「……查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之『同一地價區段』、第2項所指比準地之『其他地區』，分別相對應技術規則之規定，即屬技術規則所指『近鄰地區』、『類似地區』之概念。

此參諸內政部編印查估作業手冊，載明『地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。』

等語，就其他地區之範圍亦指向同一供需圈之土地範圍，即可相印證。」

前開鈞院104年度訴字第534號判決見解殊值參照。

(C)是以，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍。

本件被告選取之比較標的為大東段1128地號土地及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地，距系爭土地分別約有5公里、3公里之遙，且系爭土地距國道3號林邊交流道僅約500公尺，被告選取之比較標的則未接近任何國道交流道，足徵被告所選擇之比較標的，顯與系爭土地非屬同一供需圈，亦非系爭土地之「近鄰地區」或「類似地區」，而與上開規定及實務見解相違，於法自非妥適。

2、本件經內政部以被告關於系爭土地市價徵收補償價格之形成並無違法等由，駁回原告之訴願。

然查： (1)關於地價區段之劃分：訴願決定認被告將系爭土地劃屬P003-00公共設施保留地地價區段（位於大潭路西側，北起大鵬段16-1地號北界，往東至大潭路，南至大鵬段18-1地號南界，往西至同段14-1地號西界），與市價查估辦法第10條第1項、第3項等規定尚無不合。

惟對照該處空拍圖可知，系爭16-1地號土地幾全為水池覆蓋，而系爭14-1地號土地則為通常地面然距幹道較遠，而同段18-1地號土地則不僅為通常地面，且形狀方正並鄰近省道臺17線及國道3號林邊交流道，各筆土地間利用現況等影響地價因素，顯有不同，被告輕率將之劃為同一地價區段，自已違反市價查估辦法第10條第1項及第3項之規定。

(2)關於毗鄰非公共設施保留地區段地價之查估： A、查系爭土地坐落於大鵬段，與大潭新庄段、鎮安段及鎮林段均甚相近，而與大東段則有相當距離，然被告竟捨大潭新庄段、鎮安段及鎮林段，而於大東段選取作為比較標的之土地，已違常理。

甚且系爭土地坐落於大鵬段之最東側，與被告選取作為比較標的之大東段1128地號土地，益見遙遠。

況大潭新庄段、鎮安段及鎮林段土地於本件案例蒐集法定期間中，亦不乏成交案例。

則被告無合理充分之實質理由，捨近求遠選取大東段1128地號土地作為系爭土地比較標的，顯然違背行政程序法第6條、第9條之規定。

B、被告另選取大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地作為比較標的，固與系爭土地同樣坐落於大鵬段。

惟按系爭土地坐落於大鵬段最東側，已如前述，而上開被告選取作為比較標的之各筆土地，均坐落於大鵬段西側，二者間影響地價之因素，已難相提並論。

且系爭土地距國道3號林邊交流道僅約500公尺，交通便利性遠非上開同位於大鵬段之471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地能及，地價自應有所差距。

再者，大鵬段於本件案例蒐集期間（即107年3月2日至108年3月1日），尚有其他土地成交案例，被告將成交價格較高之交易置於不論，亦顯然違背行政程序法第6條、第9條之規定。

C、又查訴願決定書載明：「本件估價基準日為108年3月1日，案例蒐集法定期間為107年9月2日至108年3月1日，因案例蒐集期間內成交案例較少且無適當實例，被告乃依市價查估辦法第17條第3項規定，放寬至估價基準日前1年內，以107年3月2日至108年3月1日為買賣實例蒐集期間」等語，乍看似屬合理。

惟查，被告選取上開大東段1128地號土地及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號土地作為比較標的，交易日期分別為107年10月1日、同年月17日，均在法定案例蒐集期間（107年9月2日至108年3月1日）之內，按理被告並無放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內之必要。

然被告竟辯稱依規定放寬，可見被告原係選取放寬期間中之若干交易作為比較標的，嗣後始恣意改選上開土地，足證被告如何選定比較標的，全無具體客觀標準，亦有違行政程序法第4條、第6條之規定。

(3)關於系爭土地徵收補償價額之計算：按原處分劃分地價區段、選取比較標的均有違誤已如前述，是以原處分關於系爭土地徵收補償價額之計算，自屬錯誤。

(二)聲明： 1、訴願決定及原處分關於徵收地價及補償費部分均撤銷。

2、被告應就徵收原告所有坐落屏東縣東港鎮大鵬段14-1、16-1地號土地，另為合法妥適之徵收地價及補償費之公告及處分。

三、被告答辯及聲明：

(一)答辯要旨： 1、按土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當期之「市價」補償其地價，茲就系爭土地徵收補償市價之形成過程說明如下： (1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價： A、按不動產估價技術規則第2條第10款、第11款、第12款、第13款、第15款規定：「本規則用詞定義如下：……十、比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個別因素之差異進行比較之標的。

十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。

十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。

十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。

……十五、區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。」

B、次按變更大鵬灣風景特定區計畫(第二次通盤檢討暨配合莫拉克颱風災後重建專案檢討)書第8章、伍、土地使用分區管制計畫規定，遊四、遊五、遊六、遊七、遊八，面積計345.17公頃，應由土地權利關係人研提開發計畫，以申請開發許可方式辦理開發。

再按變更大鵬灣風景特定區計畫書(第二次通盤檢討暨配合莫拉克颱風災後重建專案檢討)土地使用分區管制要點規定：「第1章總則：……三、遊憩區、遊艇港區之開發許可：(一)土地權利關係人應研提開發計畫，經中央觀光主管機關組成『大鵬灣風景特定區開發許可審議委員會』審查通過及核發開發許可文件，始得報請屏東縣政府發照建築或施工。

第2章遊憩區、遊艇港區、灣域遊憩區、海域遊憩區：……六、遊憩區：……(二) 開發強度及地下開挖率：遊一、遊三、遊四、遊五、遊六、遊七、遊八：建蔽率不得大於30％，容積率不得大於90％，地下開挖率不得大於30％。

……(三)開放空間、服務或防災設施：公園、綠地、廣場、停車場、環保、道路、水域、滯洪池等設施配置面積不得低於該申請開發許可總面積50％，且公園、綠地、廣場、水域、滯洪池等面積不得低於該申請開發許可總面積35％，水域及滯洪池面積不得低於該申請開發許可總面積5％。

申請開發許可基地現況為水道、溝渠或濕地等部分，應維持原使用，並得計入水域面積。

但經中央觀光主管機關組成『大鵬灣風景特定區開發許可審議委員會』審議通過者，不受此限。

前開各項設施面積不得計入法定空地，惟產權仍歸土地所有權人所有，並應由開發者自行興建、管理及維護。」

由上可知，大鵬灣風景特定區遊憩區之開發須依上述規範，且區域僅有大鵬灣風景特定區內設有遊憩區用地，故本件買賣實例案例之搜尋，即以同為大鵬灣風景特定區內，使用強度與法令規定相同之遊憩區用地為評估價格案例參考。

C、本件系爭土地屬屏東縣東港鎮大鵬灣國家風景特定區計畫區河道用地，查價單位立固事務所將其劃為P003-00地價區段，並依市價查估辦法第22條及第23條規定以毗鄰非公共設施保留地之地價區段P003-09（遊憩區）、P003-10（公共設施用地）地價平均計算之。

D、本件估價基準日為108年3月1日，是以比較案例蒐集期間為107年9月2日至108年3月1日，查價單位於前開期間內選取屏東縣東港鎮大東段1128地號土地（遊憩區）及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地（公共設施保留地）等2件買賣實例作為比較標的，經估計土地正常單價分別為每平方公尺6,276元及4,200元，此有地價區段勘查表、買賣實例調查估價表可稽，核與市價查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定無違。

E、至本件鄰近未採用之買賣實例，則分別有：(A)屏東縣東港鎮大鵬段233、357、358地號土地，其交易日期為107年5月17日，均為應有部分移轉面積過小之交易，故不予採用；

(B)屏東縣東港鎮大鵬段470-2地號土地，其交易日期為107年10月及11月，為公共設施保留地，且因為應有部分交易，故不予採用。

此有鄰近未採用案例位置圖（107/3～108/3）及未採用案例之買賣實例調查估價表可稽。

另原告於110年11月10日行政準備（續）狀所提大東段1325-6地號土地等10件買賣實例（交易期間107年3月至108年3月），除大東段1128地號土地買賣實例由查價單位採為比較標的外，其餘9件買賣實例均位於都市計畫住宅區，核與本件查估標的（都市計畫遊憩區）非屬相同或類似用途之不動產，查價單位爰不予採用作為本件之比較標的。

(2)選取比準地及查估比準地地價：查價單位選取P003-09地價區段內具代表性之屏東縣東港鎮大鵬段17地號土地為比準地，並以同鎮大東段1128地號土地買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易日期調整、區域因素調整、個別因素調整後，推估比準地大鵬段17地號土地地價每平方公尺5,900元；

另選取P003-10地價區段內具代表性之屏東縣東港鎮大鵬段19地號土地為比準地，並以同段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等6筆土地買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易日期調整、區域因素調整、個別因素調整後，推估比準地大鵬段19地號土地地價每平方公尺5,300元，此有影響地價區域因素分析明細表（其他用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表可參，亦合於市價查估辦法第18條、第19條規定。

(3)估計系爭土地市價，提交屏東縣地評會評定：因系爭土地毗鄰之公共設施用地區段P003-10經納入計算將導致平均市價降低，爰依市價查估辦法第22條第3條規定不予納入，最後評估P003-00區段地價為每平方公尺5,900元，故系爭土地宗地市價經評估亦為每平方公尺5,900元，提經屏東縣地評會108年第4次會議評定通過，據以辦理補償。

此有公共設施保留地地價加權平均計算表、屏東縣地評會108年第4次會議紀錄可稽，核與土地徵收條例第30條及市價查估辦法相關規定無違。

2、依據內政部104年3月編製之「土地徵收補償市價查估作業手冊」土地徵收補償市價查估書表製作流程規定，有關土地徵收補償案件之買賣實例調查估價表、收益法調查估價表、地價區段勘查表、比較法調查估價表、影響地價區域因素分析明細表、徵收土地宗地市價估計表、公共設施保留地地價加權平均計算表、徵收土地宗地市價清冊、比準地地價估計表均係由查估單位製作。

而本件土地徵收補償市價查估作業係由需地機關被告水利處委託立固事務所辦理，故上開表格皆由不動產估價師製作及核章。

3、原告主張屏東縣東港鄉大鵬段433地號土地，其交易價格為每平方公尺13,612元，自得作為市價之參考，被告不予採用，自有未洽云云。

查上開案例依內政部不動產實價登錄網登載，成交日期為107年1月，按市價查估辦法第17條第2項及第3項規定：「（第2項）……估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。

（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」

上開案例交易日期係於本件法定案例蒐集期間之外，依法不能採用。

且該案例位於遊憩區內，依「變更大鵬灣風景特定區計畫（第2次通盤檢討暨配合莫拉克颱風災後重建專案檢討）書」第8章第12節規定，遊憩區開發方式須土地所有權人研擬開發計畫，報經大鵬灣風景特定區開發許可審議委員會審查通過及核發開發許可文件，始得報請被告發照建築或施工。

故遊憩區內土地若未經許可無法建築開發使用，該案例交易價格每平方公尺13,612元，已達近鄰地區建地價格水準，屬市價查估辦法第7條第2款「期待因素影響之交易」，因無法有效掌握及量化調整，應不予採用。

又上開案例毗鄰大潭社區，地形方正，位於臺17線旁農村社區內，其區域、個別因素均遠較本件標的佳，兩者條件顯不相當，而本件所採交易案例係於法定期間內，同為遊憩區土地，且各項條件均與本件標的相近，經由各項影響價格因素修正而得評估價格，實已符合評估當期之市價。

4、至原告主張系爭土地徵收補償價額較協議價購之價額為低乙節：查協議價購市價係不動產估價師受託查估市價，需依不動產估價技術規則之規定辦理，而土地徵收補償市價之查估，係依市價查估辦法及作業手冊辦理，兩者適用之估價法規不同，故有所差異。

5、至原告所陳土地改良物未受查估補償部分乙節： (1)按「（第1項）權利關係人對於第18條第1項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。

該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。

（第2項）權利關係人對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。

（第3項）權利關係人對於前項查處不服者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」

土地徵收條例第22條第1項至第3項定有明文。

次按「本條例第32條所稱改良土地，指下列各款：一、建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。

二、農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農路、灌溉、排水、防風、防砂及堤防等設施。

三、其他用地開發所為之土地改良。」

「申請發給本條例第32條規定之補償費，應依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記，並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書，向直轄市或縣（市）主管機關領取之。」

同條例施行細則第32條及第33條亦有明文。

(2)經查，本件被告前以108年11月13日屏府地權字第10882279101號公告徵收系爭土地（公告期間自108年11月14日至同年12月13日止），並以同日屏府地權字第10882279102號函通知原告，且於前開函載明：「說明：……八、異議或行政救濟之提起，依土地徵收條例第22條規定如下：……（二）權利關係人如不服本件徵收處分者，請依訴願法第14條及第58條規定，自公告期滿之次日起30日內，繕具訴願書，向內政部遞送，並將副本抄送行政院法規委員會。

（三）權利關係人如係對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次日起30日內以書面向本府提出異議，本府接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關係人。

權利關係人對於前項查處不服者，本府得提請地價評議委員會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」

等語。

嗣原告於108年12月12日提出異議，異議內容包括徵收公告事項（即填土整地費用75萬元未補償）及徵收價格2個部分，被告以109年1月6日屏府地權字第10888688400號函復原告，內容略以：「說明：……二、有關臺端等所提以土方回填，係屬土地改良，依土地徵收條例施行細則第32條規定……及同細則第33條……，準此，請臺端等提出改良土地費用證明書，俾憑辦理。」

等語。

(3)是以，原告所提填土整地費用未列入公告補償事項，應依土地徵收條例第22條第1項規定提出異議及行政救濟，並依被告109年1月6日屏府地權字第10888688400號辦理；

而被告109年7月6日屏府地價字第10924809800號函係依土地徵收條例第22條第2項、第3項規定所為之有關地價補償行政處分，填土整地費用非該行政處分效力所及，亦非內政部109年10月27日臺內訴字第1090420551號訴願決定書審理事項。

(二)聲明：原告之訴駁回。

四、爭點：

(一)被告以屏東縣○○○○○○市價即系爭土地每平方公尺5,900元，作為徵收補償之標準，是否適法？

(二)原告請求被告應就系爭土地改良費用予以補償，有無理由？

五、本院的判斷︰

(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有系爭土地異動索引查詢資料（訴願卷第69-72 頁）、系爭工程徵收土地地價補償清冊（本院卷1第419頁）、內政部108年11月8日臺內地字第1080266119號函（本院卷1第171頁）、被告108年11月13日屏府地權字第10882279101號公告及第10882279102號函（本院卷1第173-176、177-179頁）、原告108年12月12日及109年1月2日異議書（本院卷1第29-35、37-39頁）、被告109年1月6日屏府地權字第10888688400號函（本院卷1第41-42頁）、被告109年1月13日屏府地權字第10900439900號函（本院卷1第43頁）、原告109年1月22日申請復議書（本院卷1第45-51頁）、屏東縣地評會109年3月4日109年第2次會議紀錄（本院卷1第201-205頁）、被告109年3月17日屏府地價字第10909881600號函（訴願卷第120頁）、立固事務所109年3月30日109立屏水南地評估字第0326號函（訴願卷第121頁）、屏東縣地評會109年6月22日109年第3次會議紀錄（本院卷1第210-213頁）、被告109年7月6日屏府地價字第10924809800號函（本院卷1第61-63頁）、原告109年7月23日訴願書（本院卷1第65-72頁）及訴願決定書（本院卷1第73-81頁）附卷可稽，堪予認定。

(二)關於徵收補償價額部分： 1、應適用的法令： (1)土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。

（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。

（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」

同條例施行細則第31條第1項：「本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定計算之。

毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。

」(2)市價查估辦法第1條：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本 條例）第30條第4項規定訂定之。」

第2條：「本辦法用詞定 義如下：一、市價：指市場正常交易價格。

二、比準地：指 地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價 比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設 施保留地區段地價之宗地。」

第3條：「（第1項）直轄市或 縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估 時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託 費用由需用土地人負擔。

（第2項）不動產估價師受託查估土 地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」

第4條：「土地徵收 補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關 之基本圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖 籍及調查有關影響地價之因素。

三、劃分或修正地價區段， 並繪製地價區段圖。

四、估計實例土地正常單價。

五、選取 比準地及查估比準地地價。

六、估計預定徵收土地宗地單位 市價。

七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定 。」

第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買 賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。

調查實例應填寫買賣 實例調查估價表或收益法調查估價表。」

第7條：「買賣或收 益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先 作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。

但該 影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採 用：一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交 易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之 交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有 糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。

九、受 迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人 為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。

十三、其他 特殊交易。」

第9條：「（第1項）土地徵收補償市○○○○○○○○○ 區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地 改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建 築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。

（第2項） 前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目 勘查並填寫。」

第10條第1項、第3項：「（第1項）劃分地價 區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以 鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用 管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設 施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及 其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情 況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

……（第3項）公共設 施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使 用情形再予細分。」

第11條：「地價區段之界線，應以地形 地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別 等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」

第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買 賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買 賣總價格；

其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後 ，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格 ，估計該買賣實例之正常買賣總價格。

二、地上無建築改良 物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。

其公式如 下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積。」

第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用 之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。

（第2項）前 項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日 至9月1日為原則。

估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以 前1年9月2日至當年3月1日為原則。

（第3項）前項案例蒐集 期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」

第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代 表性之土地分別選取。

都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰 之地價區段，亦同。」

第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其 估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常 單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二、將前 款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他 地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。

（第3項 ）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響 地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之 最大影響範圍內調整。

……（第5項）比準地地價之決定理由應 詳予敘明於比準地地價估計表。」

第20條第1項至第3項：「 （第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為 基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件 及行政條件等個別因素調整估計之。

但都市計畫範圍內之公 共設施保留地，不在此限。

（第2項）前項宗地條件、道路條 件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因 素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收 土地宗地市價估計表。」

第21條第1項第3款：「比準地地價 及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下 列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元 者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」

第22條第1項 至第3項：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地 價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。

帶狀公 共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。

（ 第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為 區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。

（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之 區段線比例加權平均計算。

毗鄰為公共設施用地區段，其區 段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」

第25條 ：「公共設施保留地區段地價計算作業應填寫公共設施保留 地地價加權平均計算表。」

第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（ 市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。

但屬當 年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前 送達。」

第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條 第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之 次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

屬前條第1項但 書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月 至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」

(3)地價及標準地價評議委員會組織規程第2條：「直轄市或縣（ 市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下 簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」

第3條：「本會任 務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價 。

二、土地改良物價額。

三、市地重劃前後及區段徵收後之 地價。

四、依法異議之標準地價。

五、土地徵收補償市價及 市價變動幅度。

六、依法復議之徵收補償價額。

七、其他有 關地價及標準地價評議事項。」

準此，土地徵收之價額，依 前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準 ，並由地評會為評議。

且依同組織規程第4條之規定，地評會 之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不 動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人 員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設 或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價之判斷，為 經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應 享有判斷餘地。

行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審 查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：A、行政機 關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

B、 法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。

C、對法律概 念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。

D、行 政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。

E、行政機關 之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁 止。

F、行政機關之判斷，違反法定之正當程序。

G、作成判 斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。

H、行政機關 之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法 院原則上應予尊重。

2、被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下： (1)系爭土地地價區段之劃分：經查，本件系爭工程範圍位於屏東縣東港鎮與林邊鄉交界處，近大鵬灣國家風景區，北起於臺17線沿現有排水路往東、往南經環灣道路至林邊排水幹線之二側土地，土地使用分區分別為河道用地、一般農業區甲種建築用地、一般農業區農牧用地、養殖用地，查估單位立固事務所斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，依據標的使用分區及臨路條件之不同、毗鄰公共設施保留地之區段及買賣實例坐落位置，劃分為27個地價區段，其中「大潭路西側，北起大鵬段16-1地號北界，往東至大潭路，南至大鵬段18-1地號南界，往西至同段14-1地號西界」劃分為P003-00地價區段，有徵收土地基本資料、徵收土地地價區段圖、地價區段分布位置圖及地價區段勘查表附本院卷1（第424、426、429-436、257頁）可參。

查系爭土地位於大潭路以西，為大鵬灣風景特定區計畫內之河道用地，屬都市計畫區內之公共設施保留地，是查估單位考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃屬P003-00地價區段，核與市價查估辦法第10條第1項、第3項規定並無不合。

(2)選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價： A、查內政部108年11月8日臺內地字第1080266119號函說明五載明：「本案計畫進度：『預定109年7月開工，110年7月完工。』

應注意土地徵收條例第9條之規定，切實按核准計畫及所定期限使用。」

等語（本院卷1第171頁），被告108年11月13日屏府地權字第10882279101號公告事項六亦載明同旨（本院卷1第174頁）。

基此，系爭土地經內政部於108年11月8日核准徵收，而開工期限在隔年7月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，足認工程推動確具急迫性。

且觀諸屏東縣地評會108年第4次會議紀錄案由四（本院卷1第276-277頁），亦審認系爭工程為被告108年當年度屬急迫性或重大公共建設之需者，並以所評定之當期市價作為該年度徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

從而，依市價查估辦法第17條第2項及第28條第1項但書之規定，被告市價查估買賣實例調查，應以108年3月1日為估價基準日，先予敘明。

B、次查，系爭土地劃屬P003-00地價區段，為公共設施保留地，毗鄰之地價區段為P003-09（本區段東起大潭路中線，南接大鵬段18-1地號北界，西沿同段16-1地號北界，往西至同段25地號農路，沿溝渠往北大潭路間遊憩區為區段範圍）及P003-10（本區段係公有河道用地，東起大潭路，往西沿大鵬段18-1、16-1地號南界、至同段25地號南界農路，往南沿同段20-1、24、21地號南界，其間之河道用地為區段範圍），查估單位依市價查估辦法第2條及第4條規定，分別選取屏東縣東港鎮大鵬段17及19地號土地為地價區段P003-09及P003-10之比準地進行市價查估。

而大鵬段17地號土地形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面臨20M寬主要道路（大潭路）、接近大潭國小1,272M、林邊市場2,501M、鵬村濕地公園505M、涵仔口站180M、林邊中正路商圈2,153M、崁頂垃圾焚化廠5,800M；

另大鵬段19地號土地形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面臨20M寬主要道路（大潭路）、接近大潭國小1,300M、林邊市場2,300M、鵬村濕地公園240M、涵仔口站190M、林邊中正路商圈2,200M、崁頂垃圾焚化廠5,813M，然因P003-09及P003-10地價區段內於原案例蒐集期間（即107年9月2日至108年3月1日，估價基準日為108年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（107年3月2日至108年3月1日），仍無適當買賣案例，查估單位遂分別於鄰近P013-00（本區段位於環灣道路與船頭路交會口附近，南以環灣道路為界，西起大東段1128地號西界，往北至住宅區，東至大東段766地號旁溝渠，往南至環灣道路間之遊憩區為區段範圍）、P014-00（本區段位於大鵬灣變電所旁，北以臨大潭路土地南側地籍線，西至大潭濕地公園，東至都市計畫綠地範圍，南以大鵬段475-1地號南側地籍線間土地為區段範圍）地價區段，選取與比準地大鵬段17地號土地性質相似位於遊憩區之大東段1128地號（交易日期107年10月1日），及與比準地大鵬段19地號土地性質相似屬公園、綠地、道路用地之大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號（交易日期107年10月17日）等2筆買賣實例為比較標的，其土地正常買賣單價依市價查估辦法第13條第1款及第2款規定（為正常買賣總價土地面積）計算分別為每平方公尺6,276元及4,200元。

又大東段1128地號土地買賣實例與地價區段P003-09比準地大鵬段17地號土地比較結果，交易日期調整百分率為-0.9％，調整至估價基準日單價為每平方公尺6,220元，其地價區段區域因素調整百分率為-0.25％（分別為接近聚落之程度-5％、站牌之接近程度或密集程度3.75％、交流道之有無及接近交流道之程度20％、接近市場程度-4％、接近服務性設施的程度-7.5％、電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度-7.5％），個別因素調整百分率為-6％（分別為寬度2％、深度1％、面前道路寬度-3％、接近學校之程度-4％、接近商圈之程度-2％）；

而大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號土地買賣實例與地價區段P003-10比準地大鵬段19地號土地比較結果，交易日期調整百分率為-0.9％，調整至估價基準日單價為每平方公尺4,162元，地價區段區域因素調整百分率為22.5％（分別為區段內道路平均寬度15％、接近聚落之程度-5％、交流道之有無及接近交流道之程度10％、接近服務性設施的程度2.5％），個別因素調整百分率為3％（分別為面積-3％、寬度-4％、道路種類3％、面前道路寬度9％、接近學校之程度-2％）；

再據以推估比準地試算價格，並依比較標的對價格形成因素之相近程度，而決定比準地即大鵬段17及19地號土地比較價格分別為每平方公尺5,832元及5,252元。

被告復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地地價尾數無條件進位，估定比準地即大鵬段17及19地號土地地價分別為每平方公尺5,900元及5,300元，並依市價查估辦法第22條第2項規定，以該比準地地價為其區段地價，此有買賣實例調查估價表（本院卷1第261-262頁）、影響地價區域因素分析明細表（其他用地）（本院卷1第263-264頁）、比較法調查估價表（本院卷1第265-266頁）、比準地地價估計表（本院卷1第267頁）附卷可證，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。

(3)估計系爭土地宗地單位市價，提交屏東縣地評會評定：因系爭土地為河道用地，屬都市計畫區內之公共設施保留地，依市價查估辦法第22條第1項、第3項規定，其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算，亦即P003-00地價區段之區段地價應按毗鄰非公共設施保留地即P003-09地價區段之區段地價加權平均計算，又因毗鄰之P003-10地價區段為公共設施保留地區段，倘納入計算將導致平均市價降低，故不納入計算，是最後估定系爭土地宗地市價為每平方公尺5,900元；

上開查估市價經屏東縣地評會108年8月30日108年第4次會議決議通過，作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺5,900元等情，亦有公共設施保留地地價加權平均計算表（本院卷1第269頁）、屏東縣地評會108年8月30日108年第4次會議紀錄（本院卷1第273-279頁）、被告108年11月13日屏府地權字第10882279101號公告（本院卷1第173-176頁）、被告109年1月6日屏府地權字第10888688400號函（本院卷1第41-42頁）、屏東縣地評會109年6月22日109年第3次會議紀錄（本院卷1第207-214頁）、被告109年7月6日屏府地價字第10924809800號函（本院卷1第215-217頁）附卷可以佐證，堪以認定。

是本件系爭土地補償之價格每平方公尺5,900元，確係經屏東縣地評會評定，適用於徵收當期市價，要無疑義，且與前揭法令規定，亦無不合。

從而，系爭土地徵收當期之市價，係屏東縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院自當予以尊重。

3、原告主張系爭16-1地號土地幾乎全為水池覆蓋，而系爭14-1地號土地則為通常地面但距幹道較遠，而同段18-1地號土地則不僅為通常地面，且形狀方正並鄰近省道臺17線及國道3號林邊交流道，各筆土地間利用現況等影響地價因素，顯有不同，被告輕率將之劃為同一地價區段，違反市價查估辦法第10條第1項及第3項規定云云。

惟由徵收土地地價區段圖（本院卷1第360頁）觀之，系爭14-1及16-1地號等2筆土地與同段18-1地號土地均位於臺17線大潭路西側，其中系爭16-1地號土地與同段18-1地號土地相鄰，而系爭14-1地號土地亦位於18-1地號土地附近；

且被告輔佐人鄭清中估價師於110年11月10日本院行言詞辯論程序時到庭陳稱：「……系爭土地劃分在臨臺17線主要道路的地價區段，16-1地號在P003、14-1地號也在P003，我們把它劃分在臺17線大潭路這邊，18-1地號是第三人所有，可是因為他原來土地是有毗鄰到大潭路，所以就把他劃在臺17線主要道路的地價區段，這樣他的地價也才能依照主要道路的地價去評估。」

等語（本院卷1第414頁）。

足見原告所有系爭土地位於臺17線大潭路西側，然並未與主要道路臺17線相鄰，被告將其與臨臺17線之同段18-1地號土地劃歸為同一地價區段，使系爭土地得以臨主要道路之土地地價予以評估，實已考量系爭土地臨路情形，並將相近之土地劃為同一地價區段，核與市價查估辦法第10條第1項及第3項規定相符，且此地價區段之劃分對系爭土地補償市價之查估亦難謂不利，是原告上開所訴，並無可採。

4、原告復主張系爭土地位於屏東縣東港鎮大鵬段東側，與大東段1128地號及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等2筆買賣實例比較標的有相當距離，而被告竟捨鄰近之大潭新庄段、鎮安段及鎮林段土地買賣實例，而選取上開2筆買賣實例作為比較標的，顯與系爭土地非屬同一供需圈，亦非系爭土地之「近鄰地區」或「類似地區」，顯有不當云云。

惟按市價查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定意旨，於比準地之同一地價區段內，倘無法選取比較標的者，得於其他地區選取。

條文所謂「其他地區」，應係指得蒐集買賣實例以供選取之地理範圍。

而參照不動產估價技術規則第12條第2款規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：……二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。」

再參照同規則第2條第11款、第12款、第13款規定：「本規則用詞定義如下：……十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。

十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。

十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」

意旨，可知市價查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之「同一地價區段」、第2項所指比準地之「其他地區」，分別相對應不動產估價技術規則之規定，即屬技術規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。

此參諸內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊(第8頁)載明：「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」

等語，就其他地區之範圍亦指向同一供需圈之土地範圍，即可相印證。

綜合上開說明，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍。

經查，系爭土地及毗鄰之地價區段P003-09、P003-10之比準地大鵬段17、19地號土地，均位於大鵬灣風景特定區計畫內，而大潭新庄段、鎮安段及鎮林段土地則否，此有大鵬灣風景特定區位置圖附本院卷1（第460頁）為憑。

從而，被告選取同樣位於大鵬灣風景特定區計畫內之大東段1128地號及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等2筆買賣實例作為比較標的，分別用以推估地價區段P003-09、P003-10比準地之地價，核係選取與比準地屬同一供需圈之類似地區之買賣實例作為比較標的，符合上述市價查估辦法第19條第2項及不動產估價技術規則第12條第2款規定。

是原告上開所訴，委無可採。

5、又原告訴稱本件案例蒐集期間，大東段有土地交易紀錄10筆，被告僅就其中大東段1128地號土地填寫買賣實例調查估價表，其餘則未填寫，可見被告並未依法蒐集案例，違反市價查估辦法之規定云云。

惟承前所述，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍，換言之，非與比準地屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，即非蒐集之範圍，自無需依市價查估辦法第6條後段規定填寫買賣實例調查估價表。

經查，本件案例蒐集期間（107年3月2日至108年3月1日），大東段除1128地號外，尚有1325-6、1566、1506、1510（應有部分5706/10000移轉）、1510（應有部分4294/10000移轉）、1531、1572、220、1023地號等9筆土地交易買賣實例，惟上揭大東段1325-6、1566、1506、1510、1531、1572、220、1023地號土地，均為都市計畫「住宅區」土地，此有內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料附卷（本院卷1第469頁、本院卷2第37-46頁）可參，核與P003-09地價區段比準地大鵬段17地號土地之使用分區（遊憩區）不同；

復按「變更大鵬灣風景特定區計畫（第2次通盤檢討暨配合莫拉克風災後重建專案檢討）書」第8章規定：「伍、土地使用分區計畫：……一、住宅區：配合特定區南側既有新興及南興社區，保留其原有使用型態，整體劃設為住宅區，面積合計37.27公頃，其中現有建築物密集地區經劃定為再發展地區，應依『大鵬灣風景特定區再發展地區土地開發管理要點』辦理，其餘新社區部分應以區段徵收或市地重劃方式辦理開發。

……三、遊憩區：為利採民間機構參與公共建設方式辦理之廠商及採開發計畫方式辦理遊憩區開發之地主，依自然資源特性、市場需求及財務考量引進合宜之遊憩活動，本計畫採大分區方式劃設8處遊憩區，面積合計532.62公頃，其中遊一、遊二、遊三面積計187.45公頃，採民間機構參與公共建設方式辦理開發；

遊四、遊五、遊六、遊七、遊八，面積計345.17公頃，應由土地權利關係人研提開發計畫，以申請開發許可方式辦理開發。

主要遊憩設施包括各類型住宿設施（國際觀光旅館、休閒渡假村、汽車旅館、露營區，及結合遊艇港之水濱渡假村）、高爾夫球場、主題樂園區、國際水上競賽場、跑馬場、青洲濱海遊憩區、民俗村、生態保護區、遊客服務及交通轉運中心等。」

（詳見被告所提附件二），足見大鵬灣風景特定區計畫內之「住宅區」與「遊憩區」開發方式具有明顯差異，難謂此二土地使用分區使用性質相近，核非屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，自不在案例蒐集範圍內。

從而，被告未就上開大東段1325-6、1566、1506、1510（應有部分5706/10000移轉）、1510（應有部分4294/10000移轉）、1531、1572、220、1023地號等9筆交易填寫買賣實例調查估價表，於法並無違誤。

況查，本件被告除就被採用為比較標的之大東段1128地號及大鵬段471、471-1、471-3、472-1、475-1、475-2地號等2筆買賣實例填載調查估價表外，亦有就本件案例蒐集期間所蒐集、但未經採用為比較標的之買賣實例即大鵬段470-2地號（交易日期107年10月、11月）、同段233、357地號（交易日期107年5月17日）及同段358地號（交易日期107年5月17日）等4筆交易填寫買賣實例調查估價表，並分別於備註欄載明不予採用之理由（大鵬段470-2地號買賣實例不予採用之理由為「持分且為公共設施保留地之交易」，而大鵬段233、357地號及358地號買賣實例不予採用之理由為「持分且移轉面積過小之交易」），此有鄰近不採用案例位置圖（107/3～108/3）（本院卷1第449頁）及上開大鵬段470-2地號、同段233、357地號及同段358地號土地之買賣實例調查估價表（本院卷2第21-24頁）附卷為憑，核與市價查估辦法第6條及第7條規定相符。

另原告主張屏東縣東港鄉大鵬段433地號土地，係位於遊憩區，其交易價格為每平方公尺13,612元，自得作為市價之參考，被告不予採用，亦有未洽云云。

惟觀諸內政部不動產交易實價查詢服務網查詢資料所載（本院卷1第451-452頁），上開土地之交易日期為107年1月，並非本件案例蒐集期間（107年3月2日至108年3月1日）之交易案例，自無從採用。

是原告上開所訴，均無可採。

6、又原告主張被告所提出之買賣實例調查估價表（包含經採用及未經採用之買賣實例），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，未經核章，顯見買賣實例調查估價表尚未製作完成，核有違法云云。

按市價查估辦法第30條規定：「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」

足見查估單位調查買賣實例時，固應依中央主管機關內政部訂頒之格式填寫買賣實例調查估價表，惟遍查市價查估辦法規定，並無買賣實例調查估價表需經承辦員、課（股）長、主任（局長）核章，始製作完成之明文。

且按內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（第15頁）土地徵收補償市價查估書表製作流程（本院卷2第49頁）規定，買賣實例調查估價表係由查估單位所製作，查本件系爭工程用地徵收補償市價查估作業，業經需地機關被告委託立固事務所辦理，雖被告所提之買賣實例調查估價表（本院卷1第261-262頁、本院卷2第21-24頁）並無承辦員、課（股）長、主任（局長）核章，然其上皆有不動產估價師鄭清中署名或核章，足認業已製作完成，且經被告提交屏東縣地評會評定，難謂於法有違。

是原告上開所訴，並無足取。

7、再按需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；

然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；

而徵收土地依土地徵收條例第30條第1項規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價，此為法定補償，二者屬性不同。

此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第2項、第4項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。

因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然（最高行政法院107年度判字第728號判決意旨參照）。

從而，原告以系爭土地徵收前進行協議價購時所提出之補償價格，較依法定程序查估所得之系爭土地補償市價為高，進而指摘屏東縣地評會評定系爭土地徵收補償市價違法不當，即難採取。

(三)關於土地改良費用補償部分： 1、應適用的法令： (1)按「被徵收之土地或土地改良物自公告日起，除於公告前因繼承、強制執行或法院之判決而取得所有權或他項權利，並於公告期間內申請登記者外，不得分割、合併、移轉或設定負擔。

土地權利人或使用人並不得在該土地為建築改良物之新建、增建、改建或採取土石、變更地形或為農作改良物之增加種植。

其於公告時已在工作中者，應即停止。」

「徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給予補償。」

土地徵收條例第23條第1項及第32條分別定有明文。

揆諸土地徵收條例第32條之立法意旨，乃慮及土地權利人或使用人支付費用進行土地之改良，有可預期之增益，因徵收而停止改良，已支付之費用成為枉費，為求公平合理，乃予以補償，故土地徵收條例第32條之適用，以因土地徵收而停止改良工作為要件，為法條文義之當然解釋（最高行政法院93年度判字第1629號判決意旨參照）。

(2)次按「本條例第32條所稱改良土地，指下列各款：一、建築基地改良：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、鋪築道路等。

二、農地改良：包括耕地整理、水土保持、土壤改良與修築農路、灌溉、 排水、防風、防砂及堤防等設施。

三、其他用地開發所為之土地改良。」

「申請發給本條例第32條規定之補償費，應依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記，並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書，向直轄市或縣（市）主管機關領取之。」

土地徵收條例施行細則第32條及第33條亦有明文。

而平均地權條例施行細則第12條第1項規定：「（第1項）土地所有權人為本條例所定改良須申請核發土地改良費用證明者，應於改良前先依左列程序申請驗證；

於驗證核准前已改良之部分，不予核發土地改良費用證明：一、於開始興工改良之前，填具申請書，向直轄市或縣（市）主管機關申請驗證，並於工程完竣翌日起10日內申請複勘。

二、直轄市或縣（市）主管機關於接到申請書後派員實地勘查工程開始或完竣情形。

三、改良土地費用核定後，直轄市或縣(市)主管機關應按宗發給證明，並通知地政機關及稅捐稽徵機關。」

由上開規定可知，依土地徵收條例第32條規定申請發給土地改良之補償費者，除符合前述因土地徵收而停止改良工作之要件外，尚應依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記，並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書始得領取。

2、原告雖主張其過去在系爭土地低窪部分，為通行便利，曾自行僱工填土，施設道路或地坪，連工帶料花費75萬元以上云云。

然查，本件被告輔佐人鄭清中估價師於110年7月15日本院行準備程序時到庭陳稱：「有關地上物部分，我們查估時系爭土地上並沒有地上物，原告主張的現有道路，認為那部分的道路他們有土地改良，可是系爭土地上面經現勘後都是屬於低窪部分。」

等語（本院卷1第342頁），核與系爭土地基本資料及空照圖（本院卷1第422-423、425頁）相符，且原告亦未舉證以實其說，是原告上開所訴，實難採憑。

退步言之，縱認原告上開所訴屬實，惟其因此所支出之費用，顯然並非系爭土地於108年11月13日經被告公告徵收後，因停止工作所已支付之土地改良費用；

且原告亦未主張及提出其已依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記，並持有主管機關發給之改良土地費用證明書之事實，原告自無從另行請求補償改良費用。

是以，原告主張被告應補償其改良系爭土地之費用，核與上述規定之要件不符，自屬無據。

3、又原告主張其係於80年前後購買系爭土地及施作改良物，均在土地徵收條例施行細則91年4月17日訂定發布前，是其請求改良費用之補償，自無需依該施行細則第32條及第33條規定提出改良土地費用證明書云云。

惟按「（第2項）土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。

（第3項）其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」

「本條例施行細則，由中央主管機關定之。」

分別為土地徵收條例第1條第2項、第3項及第62條所明定。

查，本件系爭土地係經內政部於108年11月8日以臺內地字第1080266119號函核准徵收在案，核係於土地徵收條例89年2月2日及其施行細則91年4月17日公布施行後所為，是有關系爭土地之徵收程序、徵收補償標準，自應適用土地徵收條例及其施行細則之規定。

原告上開所訴，容有誤解，顯無可採。

六、綜上所述，原處分及訴願決定並無違法。原告起訴意旨求為均予撤銷，並請求被告應就徵收原告所有系爭土地，另為合法妥適之徵收地價及補償費之公告及處分，為無理由，應予駁回。

又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，並無逐一論述之必要，併此說明。

七、判決結論：本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 孫 國 禎
法官 邱 政 強
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 （一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
（二）非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日

書記官 黃 玉 幸