高雄高等行政法院行政-KSBA,110,訴,427,20220803,1

高雄高等行政法院判決
110年度訴字第427號
民國111年7月20日辯論終結
原 告 楊振澄
楊家傑
楊建億
共 同
訴訟代理人 顏福松 律師
鄭智元 律師
被 告 屏東縣政府
代 表 人 潘孟安
訴訟代理人 鍾國樑
洪俊旭
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國110年10月22日臺內訴字第1100043122號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、爭訟概要：

(一)緣被告為辦理「南埔埤排水幹支線改善工程（0K＋000～1K＋174）（都外）」（下稱系爭工程），申請徵收原告楊振澄所有坐落屏東縣林邊鄉鎮林段（下稱鎮林段）715-1、762-1地號、原告楊家傑所有坐落同段695-1、701-1、708-1、758-1地號、原告楊建億所有坐落同段713-1、755-1地號等8筆土地（下稱系爭土地），經內政部以民國108年11月8日臺內地字第1080266120號函核准徵收，並由被告以108年11月13日屏府地權字第10882279201號公告在案（公告期間自108年11月14日起至同年12月13日止），復以同日屏府地權字第10882279202號函通知原告等人。

原告因認系爭695-1地號土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）2,000元、其餘7筆土地徵收補償價額每平方公尺1,900元偏低，遂於108年12月10日及109年1月2日提出異議書，經被告以109年1月8日屏府地權字第10887771900號函復原告，本件土地徵收補償市價查估程序及評定價格依法並無不合，原告不服前開查處結果，於109年1月22日申請復議，經被告提請屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）109年3月4日109年第2次會議評議結果，決議：「本案保留，徵收地價部分請查價單位重新檢視合理性，……。」

被告遂以109年3月17日屏府地價字第10909881600號函請辦理本件系爭工程徵收補償市價查估之立固不動產估價師聯合事務所（下稱立固事務所）按上述屏東縣地評會之評議結果辦理。

嗣立固事務所以109年3月30日109立屏水南地評估字第0326號函復被告本件評估結果已符市場合理價格，被告乃再提請屏東縣地評會復議，經該會109年6月22日109年第3次會議評議結果，決議：「照案通過，維持原評定補償價額。」

被告遂以109年7月6日屏府地價字第10924798900號函將上開復議結果通知原告。

原告不服，提起訴願，經被告重新審查結果，認查估過程確有未盡周全之處，於109年9月21日以屏府地價字第10945355501號函撤銷上開109年7月6日函之復議處分在案。

(二)嗣被告委任立固事務所重新查估並擬評系爭土地徵收補償價格，提經屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議評定，因重新查估之徵收補償市價為：系爭695-1地號土地每平方公尺1,900元、其餘7筆土地每平方公尺1,800元，較原徵收補償價額低，爰決議維持原徵收補償價額，並以109年12月24日屏府地權字第10959576600號函通知原告。

原告不服，提出復議，經被告提請屏東縣地評會110年6月21日110年第3次會議評議結果，決議維持原價格，被告乃以110年7月16日屏府地價字第11026065200號函將上開復議結果通知原告。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明：

(一)主張要旨： 1、被告劃分本件P002-02地價區段，顯不適法：（1)按土地徵收補償市價查估辦法(下稱市價查估辦法)第10條第1項規定，劃分地價區段時，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

查系爭土地經查估單位立固事務所劃為P002-02地價區段，並有地價區段勘查表可稽。

惟上開地價區段勘查表雖羅列土地使用管制等影響地價因素，然就區段範圍則直接載明「本區段西以溝渠與P003-02為界，南至鎮林段766地號……」等語，並未敘明劃定界線之原因。

亦即上開地價區段勘查表僅說明P002-02地價區段內之地價形成因素，對於區段範圍（界線）如何劃分，則未附理由。

舉例而言，P002-02地價區段南至鎮林段766地號而非同段758地號之原因何在，原告無從得知，進而無從表示意見，查估單位劃分地價區段即屬恣意。

(2)再者，本件P002-02地價區段面積約140,000平方公尺，較諸相鄰之P002-01地價區段面積僅約6,000平方公尺，二者相差近25倍。

亦即查估單位在劃分P002-01地價區段時，認為面積超過6,000平方公尺之範圍，即非情況相同或相近之土地；

惟在劃分本件P002-02地價區段時，竟認面積近25倍之140,000平方公尺範圍內，均屬情況相同或相近之土地，顯然不合常理且有違平等原則，益徵本件地價區段之劃分係屬恣意。

(3)又按以劃分地價區段方式認定徵收土地價額，目的在節約行政機關各別認定土地價額之成本，對於人民財產權本難謂無侵害，而地價區段面積越小，土地價額之認定即趨於精確，對於人民財產權之侵害即隨之減小；

反之地價區段面積越大，土地價額之認定即趨於粗略，對於人民財產權之侵害自隨之增大。

是以，行政機關於劃分地價區段時，自應力求各地價區段面積不得過大，以免產生不公平結果。

本件P002-02地價區段面積為相鄰之P002-01地價區段近25倍大，已如前述，被告就何以有此差距亦未說明原因，顯見原告受有不合理之差別待遇，本件地價區段之劃分顯非適法。

2、被告依市價查估辦法第4條第2款規定所調查之買賣實例，未依同辦法第7條規定填載買賣實例調查估價表，已有違法： (1)按辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。

蒐集市場買賣實例後，如買賣實例之價格明顯偏高或偏低，則應視有無市價查估辦法第7條及第8條規定之特殊情況，而就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，僅於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用作為買賣實例。

再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，以決定比準地地價。

如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地選取比較標的，並進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價，再據以估計徵收土地宗地單位市價，並提交地評會評定。

又依市價查估辦法第19條第1項第1款之規定，買賣實例須依同法第13條估計土地正常單價，並經調整至估價基準日後，始為比較標的之選擇，故於買賣實例之土地正常單價決定前，查估機關尚無法知悉何買賣實例，將被選為比較標的。

是以，依土地徵收補償市價查估辦理之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例為比較標的。

從而，倘查估機關調查買賣實例，未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，而僅就採為比較標的之買賣實例填寫時，因地評會對於案例蒐集期間之買賣實例，是否果如查估機關所認應不予採用或不宜選取作為比較標的，並無資料可供查核審認，地評會在此事實基礎下，作成評定結果決議維持原補償價格，則有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法（最高行政法院109年度判字第333號判決意旨參照）。

(2)本件案例蒐集期間為107年9月2日至108年3月1日，固無疑義，惟關於得選為買賣實例比較標的之土地位置是否受有限制，被告全未說明，逕稱於前開期間內選取林邊鄉鎮安段826地號及成功段33-6地號土地交易實例為比較標的，則所謂「周邊」之範圍如何？本件被徵收之系爭土地位置近東港鎮，則東港鎮是否可謂「周邊」？被告僅說明選取案例之時間上限制及依據，並未說明空間上是否受有限制及法規依據，原告即無從確認被告選取林邊鄉鎮安段826地號、成功段33-6地號土地交易為案例是否適法。

(3)退步言之，原告於內政部不動產交易實價查詢服務網，查得屏東縣○○鄉於107年9月至108年3月期間，一般農業區農牧用地共有26筆交易，其中編號7至26所示交易包括被告所選取之鎮安段826地號、成功段33-6地號土地交易（即編號8、23），且與被告所提出之未經採用為比較標的之買賣實例調查估價表所示土地交易大致相符，可見編號7至26所示交易應皆符合被告選取案例之條件，則衡諸上開實務見解，被告自應就編號7至26所示交易全部製作買賣實例調查估價表，始符法令規定。

惟經比對，原告111年6月16日準備書狀所提證物5，其中編號9內庄段207地號土地（交易日期：108年2月27日）、編號10銀放索段125地號土地（交易日期：108年2月22日）、編號23成功段33-2地號土地（交易日期：107年10月25日）及編號24成功段29地號土地（交易日期：107年10月25日）等4筆交易，被告並未製作買賣實例調查估價表，則屏東縣地評會在此事實基礎下作成評定，自有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法。

3、被告所提出之買賣實例調查估價表在形式上明顯有瑕疵，足證被告未踐行填寫買賣實例調查估價表之正當法律程序： (1)按「……經檢視被告提出為證之上開『表1-1買賣實例調查估價表』，姑不論其內容是否依查估辦法第7、8條規定確實填寫，其中未經選擇採用之14件（附表一編號1-5、附表二編號1-4及6、附表三編號2-5），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，顯然欠缺公文擬稿作業應表明製作者之形式要件。

……茲審酌查估辦法第6條、第30條規定查估機關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，宜依一定格式明確記載以便利審查。

是以，縱認被告就該14件『表1-1買賣實例調查估價表』確有下載資料並填寫資料之行為，然其既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成。

是即，被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該14件買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3件買賣實例採用為比較標的之判斷，進而作成原處分，揆諸前揭說明，即有恣意違反正當法律程序之違法，自應予撤銷。」

鈞院104年度訴字第534號判決見解論述綦詳。

(2)查被告所提出之買賣實例調查估價表，其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，未經核章，顯見被告選擇比較標的所依據之買賣實例調查估價表尚未製作完成，徵諸上開鈞院104年度訴字第534號判決見解，自有恣意違反正當法律程序之違法。

被告固辯稱依據內政部104年3月編印土地徵收補償市價查估作業手冊第15頁規定，買賣實例調查估價表因係由查估單位製作，故只要估價師事務所認章即可，惟上開鈞院104年度訴字第534號判決係於106年8月10日作成，係在土地徵收補償市價查估作業手冊編印之後，亦即縱有被告所述查估作業手冊之相關規定，鈞院仍判決認定買賣實例調查估價表未經承辦員及其監督長官核章，製作行為屬未完成，進而作成原處分自仍有恣意違反正當法律程序之違法，是被告上開所辯，顯不足採。

4、被告所選取之買賣實例比較標的（即林邊鄉鎮安段826地號、成功段33-6地號土地）並無代表性，其合理性及妥當性皆有疑義： (1)查原告等3人所有之系爭土地，坐落國道3號大鵬灣交流道、林邊交流道方圓500公尺內，且鄰近省道臺17縣旁，參考全臺交流道毗鄰之土地行情，價值不斐。

而被告所選取之比較標的1即林邊鄉鎮安段826地號土地，買賣單價雖為每平方公尺2,268元， 惟該筆土地係因地主缺錢緊急賤賣，價格方會如此低，儘管如此，每平方公尺尚有2,268元，亦比徵收原告等3人所有之系爭土地每平方公尺1,900元至2,000元還高。

至比較標的2林邊鄉成功段33-6地號土地，買賣單價每平方公尺1,908元，惟該筆土地係坐落離國道3號林邊交流道、大鵬灣交流道甚遠之土地，價格自然較低。

是上述比較標的與系爭土地之地段顯不相同，而原告等3人所有之系爭土地，坐落林邊鄉鎮林段，地點甚優，自無法類比。

(2)再參酌系爭土地鄰近之鎮林段653-16、653-17、653-18地號土地，其徵收單價卻高達每平方公尺6,700元。

又張楊美雲所有之東港鎮大鵬段168-2、169-3地號土地，亦與系爭土地甚近，然協議價購單價即達每平方公尺5,500元。

另楊麗蓉所有之東港鎮大鵬段165-2、166-1、167-1地號土地，協議價購單價亦達每平方公尺4,200元。

可見被告查估評議系爭土地之「市價」，與實際市價差距頗大。

5、又被告於徵收系爭土地前之協議價購階段，大多以每平方公尺1,960元之價格與原告協商，惟原告一再提出異議後，被告之徵收補償價格竟降為每平方公尺1,900元，似在惡意懲罰原告前所為之異議，實不足取。

(二)聲明： 1、訴願決定及原處分（被告110年7月16日屏府地價字第11026065200號函）均撤銷。

2、被告應依原告異議之申請，就原告楊振澄所有坐落鎮林段715-1、762-1地號土地、原告楊家傑所有坐落同段695-1、701-1、708-1、758-1地號土地、原告楊建億所有坐落同段713-1、755-1地號土地，依每平方公尺6,700元作成准予再補償徵收補償差額之行政處分。

三、被告答辯及聲明：

(一)答辯要旨： 1、茲就系爭土地徵收補償市價之形成過程概述如下： (1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價：①原告所有系爭土地屬一般農業區農牧用地，查估單位立固事務所將其劃歸為P002-02地價區段。

其次，本件估價基準日為108年3月1日，是比較案例蒐集期間為107年9月2日至108年3月1日，然因P002-02地價區段於法定案例蒐集期間內查無買賣實例，查估單位遂依市價查估辦法第17條及第19條規定，於其他地價區段蒐集選取賣賣實例，再以區域因素及個別因素調整徵收土地徵收補償價格。

又因P002-02地價區段為屏東縣○○鄉鎮○段一般農業區農牧及養殖用地，故查估單位於前開案例蒐集期間內，蒐集鎮林段及與其毗鄰之富田段、成功段、鎮安段的土地買賣實例共計16例，並從中選取鎮安段826地號土地（一般農業區農牧用地）及成功段33-6地號土地（一般農業區農牧用地）等2件買賣實例作為比較標的，經估計土地正常單價分別為每平方公尺2,268元及1,908元，此有地價區段勘查表、買賣實例調查估價表可稽，核與市價查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定無違。

②又查估單位係依市價查估辦法第10條第1項及第11條規定，將臨20米臺17線（西部濱海公路）之一般農業區養殖用地劃為P002-01地價區段，而將臨4米農路之一般農業區農牧及養殖用地劃為P002-02地價區段，並非以地價區段之面積範圍作為劃設地價區段考量，故上述2個地價區段其面積範圍自有差異。

原告質疑P002-02地價區段與相鄰地價區段相比，劃設面積過大，顯然流於恣意且違反平等原則，實無可採。

(2)選取比準地及查估比準地地價：查估單位立固事務所於P002-02地價區段內選取具代表性之宗地即系爭715-1地號土地作為比準地，並以上開鎮安段826地號及成功段33-6地號土地買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易日期調整、區域因素調整、個別因素調整後，推估系爭715-1地號土地地價為每平方公尺1,800元，此有影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表可參，亦合於市價查估辦法第18條、第19條規定。

(3)估計系爭土地市價，提交屏東縣地評會評定：查估單位立固事務所依「影響地價個別因素評價基準表」所定價格修正率予以調整修正，評估系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地宗地市價為每平方公尺1,800元、系爭695-1地號土地宗地市價為每平方公尺1,900元，且因考量原徵收補償處分非因裁量濫用或逾越裁量權限而為有利於原告之裁量，是被告如以重新估算後宗地市價為補償處分將較原處分不利於原告，有違「行政行為恣意原則」，遂提案維持原徵收補償市價（即系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地宗地市價為每平方公尺1,900元、系爭695-1地號土地宗地市價為每平方公尺2,000元），經屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議評定照案通過，被告乃據以辦理補償，此有徵收土地宗地市價估計表、屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議紀錄可稽，核與土地徵收條例第30條及市價查估辦法相關規定無違。

2、原告質疑被告選取屏東縣林邊鄉鎮安段826地號及成功段33-6地號土地等2件買賣實例作為比較標的為不當乙節。

按「辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。」

最高行政法院109年度判字第333號判決意旨可資參照。

本件以108年3月1日為估價基準日，依市價查估辦法第17條規定，案例蒐集期間為107年9月2日至108年3月1日。

是原告於109年7月24日就被告109年7月6日屏府地價字第10924798900號函提起訴願後，被告重新檢視比較案例交易期間，原採比較案例3（即屏東縣東港鎮大潭新庄段986-2地號土地，交易日期為107年7月23日）因逾法定案例蒐集期間，查估單位爰予以剃除，而以同為一般農業區農牧用地之買賣實例1「屏東縣林邊鄉鎮安段826地號土地」（土地正常買賣單價2,268元/㎡，交易日期為108年2月25日）及買賣實例2「屏東縣林邊鄉成功段33-6地號土地」（土地正常買賣單價1,908元/㎡，交易日期為107年11月15日）作為比較標的，進行情況調整、價格日期修正，與區域因素、個別因素調整後，推估系爭土地之徵收補償市價，於法應無違誤。

又本件未採用之買賣案例計有屏東縣林邊鄉富田段513地號土地等14件，查估單位於重新查估時均已繕製買賣實例調查估價表並由估價師認章，且於提請屏東縣地評會109年第6次會議評議時一併提交委員參考。

3、至原告主張徵收補償之價額較協議價購之價額為低乙節。

按協議價購市價係不動產估價師受託查估市價，需依不動產估價技術規則規定辦理，而土地徵收補償市價之查估，係依市價查估辦法及土地徵收補償市價查估作業手冊辦理，兩者適用之估價法規不同，故有所差異。

4、至系爭土地徵收補償價額較鄰近徵收土地補償價額低乙節。

經查，原告所提附近土地協議價購金額每平方公尺為4,200元至6,950元間，其中鎮林段653-16、653-17、653-18地號等土地（徵收價格6,700元/㎡），為臨20米（西部濱海公路）臺17線主要道路之ㄧ般農業區養殖用地，經劃歸於P002-01地價區段；

至東港鎮大鵬段168-2、169-3地號等土地（協議價購價格5,500元/㎡），為大鵬灣國家風景特定區計畫內之遊憩區土地，遭劃屬P003-01地價區段；

另東港鎮大鵬段165-2、166-1、167-1地號等土地（協議價購價格4,200元/㎡），為大鵬灣國家風景特定區計畫內之遊憩區土地，遭劃屬P003-03地價區段；

而系爭土地屬臨4米農路之ㄧ般農業區農牧及養殖用地地價區段（P002-02），且所採買賣實例比較標的皆同為臨農路之一般農業區農牧用地土地，並經由各項影響價格因素修正而得評估價格，實已符合評估當期之市價。

5、至原告所提其他交易案例即鎮林段463-2地號土地（交易單價3,770元/㎡，交易日期110年2月）、鎮林段594地號土地（交易單價4,639元/㎡，交易日期105年12月）、鎮林段591地號土地（交易單價4,639元/㎡，交易日期105年12月）、鎮林段523地號土地（交易單價6,034元/㎡，交易日期105年12月）等買賣案例，因均已逾法定案例蒐集期間（107年9月2日至108年3月1日），依法未能採用。

6、另原告主張屏東縣林邊鄉內庄段207地號（交易單價約1,442元/㎡）、銀放索段125地號（交易單價約599元/㎡）、成功段33-2地號（交易單價約1,441元/㎡）、成功段29地號（交易單價約1,536元/㎡）等4筆土地交易案例，皆在案例蒐集期間內，但查估單位未製作買賣實例調查估價表乙節。

經查，查估單位蒐集本件買賣實例，係以鐵道以西、成功路以北之富田段、成功段、鎮安段等非都市土地為範圍進行調查，而內庄段與銀放索段土地因距徵收範圍較遠，查估單位遂未予列入蒐集對象。

此外，成功段29、33-2地號等2筆土地之交易日期雖係107年10月25日，惟未立即過戶，迄至110年5月始辦理所有權移轉登記及實價登錄申報，故查估單位無法作為買賣實例之參考。

且上開內庄段207地號、銀放索段125地號及成功段33-2、29地號等4筆土地買賣實例，其交易單價均較查估單位所選取之比較標的（即鎮安段826地號及成功段33-6地號土地）為低，足見查估單位係採最有利於當事人之原則選取比較標的。

(二)聲明：原告之訴駁回。

四、爭點：被告為確定系爭土地補償價額所進行之查估程序，有無違誤？其以屏東縣○○○○○○市價即系爭695-1地號土地每平方公尺2,000元，而系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地每平方公尺1,900元，作為徵收補償之標準，是否適法？

五、本院的判斷：

(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有內政部108年11月8日臺內地字第1080266120號函（原處分卷第5-6頁）、被告108年11月13日屏府地權字第10882279201號公告（原處分卷第7-10頁）、被告108年11月13日屏府地權字第10882279202號函（原處分卷第11-13頁）、原告108年12月10日及109年1月2日異議書（原處分卷第15-27、29-35頁）、被告109年1月8日屏府地權字第10887771900號函（原處分卷第37-41頁）、原告109年1月22日申請復議書（原處分卷第43-53頁）、屏東縣地評會109年3月4日109年第2次會議紀錄（原處分卷第56-62頁）、被告109年3月17日屏府地價字第10909881600號函（原處分卷第65頁）、立固事務所109年3月30日109立屏水南地評估字第0326號函（訴願卷第111頁）、屏東縣地評會109年6月22日109年第3次會議紀錄（原處分卷第68-73頁）、被告109年7月6日屏府地價字第10924798900號函（原處分卷第75-77頁）、原告109年7月23日訴願書（原處分卷第79-91頁）、被告109年9月21日屏府地價字第10945355501號函（原處分卷第97頁）、屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議紀錄（原處分卷第100-103頁）、被告109年12月24日屏府地權字第10959576600號函（原處分卷第105-107頁）、原告110年1月6日申請復議書（原處分卷第109-119頁）、屏東縣地評會110年6月21日110年第3次會議紀錄（原處分卷第122-126頁）、被告110年7月16日屏府地價字第11026065200號函（本院卷第35-37頁）、內政部110年10月22日臺內訴字第1100043122號訴願決定書（本院卷第49-57頁）附卷可稽，堪予認定。

(二)被告為確定系爭土地補償價額所進行之查估程序，於法並無不合；

其以屏東縣○○○○○○市價即系爭695-1地號土地每平方公尺2,000元，而系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地每平方公尺1,900元，作為徵收補償之標準，核屬有據。

茲分別說明如下： 1、應適用的法令： (1)土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。

（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。

（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。

（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」

(2)土地徵收條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」

(3)土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價查估辦法：①第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。

二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」

②第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。

（第2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」

③第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

四、估計實例土地正常單價。

五、選取比準地及查估比準地地價。

六、估計預定徵收土地宗地單位市價。

七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」

④第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。

調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」

⑤第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。

但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。

二、期待因素影響之交易。

三、受債權債務關係影響之交易。

四、親友關係人間之交易。

五、畸零地或有合併使用之交易。

六、地上物處理有糾紛之交易。

七、拍賣。

八、公有土地標售、讓售。

九、受迷信影響之交易。

十、包含公共設施用地之交易。

十一、人為哄抬之交易。

十二、與法定用途不符之交易。

十三、其他特殊交易。」

⑥第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。

二、有無特殊付款方式。

三、實例狀況。

四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。

」⑦第9條：「（第1項）土地徵收補償市○○○○○○○○○區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。

（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」

⑧第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

⑨第11條：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」

⑩第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；

其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。

二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。

其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積。」

⑪第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。

（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。

估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。

（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」

⑫第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。

都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」

⑬第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。

（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」

⑭第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。

（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。

（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」

⑮第20條第1項至第4項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。

但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。

（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。

（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。

（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」

⑯第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」

⑰第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。

但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」

⑱第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。

屬前條第1項但書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」

(4)地價及標準地價評議委員會組織規程：①第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」

②第3條：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。

二、土地改良物價額。

三、市○○○○○○區段徵收後之地價。

四、依法異議之標準地價。

五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。

六、依法復議之徵收補償價額。

七、其他有關地價及標準地價評議事項。」

(5)土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。

且依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。

行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：①行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。

②法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。

③對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。

④行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。

⑤行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。

⑥行政機關之判斷，違反法定之正當程序。

⑦作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。

⑧行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法院原則上應予尊重。

2、得心證的理由： (1)被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下： ①系爭土地地價區段之劃分：經查，系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，查估單位立固事務所乃斟酌當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將系爭土地劃屬P002-02地價區段（本區段西以溝渠與P003-02為界，南至鎮林段766地號、東沿同段757地號西界，沿魚塭間農路往北至同段667地號至溝渠間農牧、養殖用地為區段範圍），此有地價區段圖（原處分卷第164頁）及地價區段勘查表（原處分卷第169頁）為證，核與市價查估辦法第10條第1項規定地價區段劃分之方法，並無不合。

②選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：A.查內政部108年11月8日臺內地字第1080266120號函說明五載明：「本案計畫進度：『預定109年7月開工，110年7月完工。』

應注意土地徵收條例第9條之規定，切實按核准計畫及所定期限使用。」

等語（原處分卷第5-6頁），被告108年11月13日屏府地權字第10882279201號公告事項七亦載明同旨（原處分卷第8-9頁）。

基此，系爭土地經內政部於108年11月8日核准徵收，而開工期限在隔年7月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，足認工程推動確具急迫性。

從而，依市價查估辦法第17條第2項及第28條第1項但書之規定，被告市價查估買賣實例調查，應以108年3月1日為估價基準日，先予敘明。

B.次查，系爭土地劃屬P002-02地價區段，為一般農業區農牧用地，查估單位選取系爭715-1地號土地為該地價區段之比準地，該筆土地形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面臨4M寬農路、接近林邊市場3,097M、涵仔口站759M、崁頂垃圾焚化廠6,270M，其宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件皆具代表性；

又因P002-02地價區段內於原案例蒐集期間（即107年9月2日至108年3月1日，估價基準日為108年3月1日）無適當買賣實例，查估單位遂分別於其他地區即與比準地屬同一供需圈且性質同為一般農業區農牧用地之P010-00（本區段位於鎮安村外，西與東港鎮大潭新庄段交界，南至鎮安段828地號南界，往東至同段835地號，沿上開地號東界往北至永和路，沿永和路往西至東段828地號間農牧用地為區段範圍）、P011-00（本區段位於成功村北側，北起林邊排水旁產業道路，往南沿成功路4巷至成功段33-7地號南界，往西至同段39地號，沿上開地號西界往北至林邊排水旁產業道路間農牧用地為區段範圍）地價區段，選取鎮安段826地號及成功段33-6地號（交易日期分別為108年2月25日及107年11月15日）等2筆買賣實例為比較標的，其等土地正常買賣單價依市價查估辦法第13條第1款及第2款規定（為正常買賣總價格土地面積）計算分別為每平方公尺2,268元及1,908元，有買賣實例調查估價表（原處分卷第167-168頁）及地價區段勘查表（原處分卷第170-171頁）可證。

又鎮安段826地號土地買賣實例即比較標的1與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-0.6％，調整至估價基準日單價為每平方公尺2,254元，其地價區段區域調整百分率為-8.75％（分別為接近聚落之程度-3.75％、接近運銷中心程度-3.75％、接近消費市場程度-3.75％、電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度2.5％），個別因素調整百分率為-7％（分別為面積-3％、寬度-4％、道路種類-2％、接近市場程度2％）；

成功段33-6地號土地買賣實例即比較標的2與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-0.2％，調整至估價基準日單價為每平方公尺1,904元，地價區域調整百分率為-6.25％（分別為接近聚落之程度-3.75％、電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度-2.5％），個別因素調整百分率為-7％（分別為面積-4％、深度-4％、道路種類-1％、接近市場之程度2％），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為40％，比較標的2為較高，權重為60％），而估定比準地比較價格為每平方公尺1,761元。

查估單位復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地比較價格尾數無條件進位，估定比準地即系爭715-1地號土地地價為每平方公尺1,800元，有影響地價區域因素分析明細表（農業用地）（原處分卷第172頁）、比較法調查估價表（原處分卷第173頁）、比準地地價估計表（原處分卷第174頁）為憑，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。

③估計系爭土地宗地單位市價，提交屏東縣地評會評定：查估單位參酌比準地（系爭715-1地號土地）與系爭其餘7筆土地之宗地條件（面積、寬度、深度、形狀、臨街情形、地勢）、道路條件（道路種類、面前道路寬度）、接近條件（接近學校之程度、接近市場之程度、接近公園、廣場之程度、接近車站之程度、接近商圈之程度）、周邊環境條件（嫌惡設施、停車方便性）及行政條件（使用分區或編定用地、建蔽率、容積率、有無禁限建）等因素後，計算出個別因素總調整率及宗地市價試算價格，並將宗地市價尾數無條件進位，最後估定系爭695-1地號土地地價每平方公尺1,900元，系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地地價每平方公尺1,800元，上開查估市價並提經屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議評定，因重新查估之徵收補償市價每平方公尺1,800元至1,900元，較原徵收補償價額（每平方公尺1,900元至2,000元）低，乃參照最高行政法院105年8月份第1次庭長法官聯席會議決議精神，以本件原徵收補償處分非因裁量濫用或逾越裁量權限而為有利於原告之裁量，被告重為處分時，不得為較原行政處分不利於原告之裁量，否則有違行政行為禁止恣意原則等由，決議維持原徵收補償價額，被告並以109年12月24日屏府地權字第10959576600號函通知原告各筆土地重新評定之市價，嗣經復議程序，仍維持上述系爭土地補償市價等情，有徵收土地宗地市價估計表（原處分卷第175-176頁）、徵收土地宗地市價評議表（原處分卷第177頁）、屏東縣地評會109年12月11日109年第6次會議紀錄（原處分卷第100-103頁）、被告109年12月24日屏府地權字第10959576600號函（原處分卷第105-107頁）、屏東縣地評會110年6月21日110年第3次會議紀錄（原處分卷第122-126頁）、被告110年7月16日屏府地價字第11026065200號函（本院卷第35-37頁）附卷可佐，堪以認定。

(2)由上可知，系爭695-1地號土地補償價格每平方公尺2,000元，系爭701-1、708-1、713-1、715-1、755-1、758-1、762-1地號等7筆土地補償價格每平方公尺1,900元，確係經屏東縣地評會評定，適用於徵收當期市價，要無疑義，且與前揭法令規定，亦無不合。

從而，系爭土地徵收當期之市價，係屏東縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院自當予以尊重。

(三)原告主張被告劃設P002-02地價區段，與相鄰之地價區段，面積差距過大，顯然流於恣意而不適法云云。

惟按市價查估辦法第10條第1項規定，劃分地價區段時，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

是由上開規定可知，查估徵收補償市價劃分地價區段，並不以面積為考量因素。

從而，被告依據土地所在位置及臨路寬度之不同，將臨20米省道臺17線之一般農業區養殖用地劃為P002-01地價區段，而將臨4米農路之一般農業區農牧及養殖用地劃為P002-02地價區段，並未流於恣意而有不當。

原告上開所訴，委無可採。

(四)又原告主張系爭土地雖位於林邊鄉，然亦鄰近東港鎮，被告卻僅蒐集林邊鄉之買賣實例並以之為比較標的，而未查估蒐集東港鎮之買賣實例，限縮比較標的之選擇範圍，是查估程序亦有違誤云云： 1、按市價查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定意旨，於比準地之同一地價區段內，倘無法選取比較標的者，得於其他地區選取。

條文所謂「其他地區」，應係指得蒐集買賣實例以供選取之地理範圍。

而參照不動產估價技術規則第12條第2款規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：……二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。

」再參照同規則第2條第11款、第12款、第13款規定：「本規則用詞定義如下：……十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。

十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。

十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」

意旨，可知市價查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之「同一地價區段」、第2項所指比準地之「其他地區」，分別相對應不動產估價技術規則之規定，即屬技術規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。

此參諸內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（第8頁）載明：「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」

等語，就其他地區之範圍亦指向同一供需圈之土地範圍，即可相印證。

綜合上開說明，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍，始為適當。

2、經查，系爭土地均位於林邊鄉，且於案例蒐集期間，林邊鄉已有與比準地條件相同或相似而可採用之一般農業區農牧用地買賣實例，故被告僅蒐集林邊鄉之買賣實例，而未蒐集東港鎮之買賣實例，並據以推估徵收補償市價，尚難謂為不當。

是被告選擇與比準地（即系爭715-1地號土地）同屬一般農業區農牧用地即鎮安段826地號及成功段33-6地號等2筆土地為買賣實例比較標的，並依市價查估辦法第18條、第19條規定查估比準地價格，於法並無不合。

(五)又原告訴稱本件案例蒐集期間，屏東縣○○鄉一般農業區農牧用地共有土地交易紀錄26筆（詳見本院卷第147頁原告111年6月16日行政訴訟準備書狀證物五），被告固已就其中多筆土地交易填寫買賣實例調查估價表，然仍有內庄段207地號、銀放索段125地號、成功段33-2、29地號等4筆土地交易未填寫買賣實例調查估價表，可見被告並未依法蒐集案例，違反市價查估辦法之規定，屏東縣地評會在此事實基礎下作成評定，自有基於錯誤或不完整事實為判斷之瑕疵云云： 1、承前所述，適用市價查估辦法第19條第2項規定於其他地區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍，換言之，非與比準地屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，即非蒐集之範圍，自無需依市價查估辦法第6條後段規定填寫買賣實例調查估價表。

2、經查，系爭工程徵收範圍自省道臺17線起往西南延伸至國道3號林邊交流道，且被徵收之土地均位於鎮林段，該地段北側與鎮安段相鄰，南側則與富田段及成功段相鄰，此有案例蒐集範圍圖附本院卷（第157頁）可佐。

是被告蒐集鐵道以西、成功路以北之富田段、成功段、鎮安段範圍內，與系爭土地同為一般農業區農牧用地之買賣實例，並無不當。

復由上開案例蒐集範圍圖（本院卷第157頁）觀之，內庄段及銀放索段距離被徵收之鎮林段土地較遠，且均未在上述範圍內，核非屬同一供需圈之類似地區之市場買賣實例，自不在案例蒐集範圍內。

另成功段29、33-2地號等2筆土地買賣實例之交易日期（107年10月25日）固係於本件案例蒐集期間內，惟上述2筆土地迄至110年5月12日始辦妥土地所有權移轉登記及實價登錄申報，此有買賣契約書、委託書、不動產成交案件實際資訊申報書及土地建物查詢資料附本院卷（第159、161、163、165-167頁）可證；

且上述成功段29、33-2地號等2筆土地交易單價分別為每坪5,078元及4,763元，相當於每平方公尺1,536元及1,441元，均低於被告所選取之買賣實例比較標的2即成功段33-6地號土地單價每平方公尺1,908元。

是被告將此2筆土地買賣實例予以排除，亦非無據。

從而，被告未就上開內庄段207地號、銀放索段125地號、成功段29、33-2地號等4筆交易填寫買賣實例調查估價表，於法並無違誤。

3、況查，被告除就被採用為比較標的之鎮安段826地號及成功段33-6地號等2筆買賣實例填載調查估價表外，亦有就本件案例蒐集期間所蒐集、但未經採用為比較標的之買賣實例即富田段513地號（交易日期107年9月28日）、富田段109、484地號（交易日期107年9月21日）、鎮林段455地號（交易日期107年11月1日）、鎮安段877地號（交易日期107年11月27日）、富田段513地號（交易日期107年12月14日）、富田段515-1等地號（交易日期107年12月4日）、鎮林段265地號（交易日期107年12月20日）、鎮林段731-2地號（交易日期107年12月25日）、富田段609地號（交易日期107年12月19日）、富田段549等地號（交易日期107年12月28日）、富田段464地號（交易日期107年12月21日）、富田段550地號（交易日期108年1月8日）、鎮安段831地號（交易日期108年1月7日）、鎮安段79地號（交易日期108年2月21日）等14筆交易填寫買賣實例調查估價表，並分別於備註欄載明不予採用之理由，此有上開富田段513地號等土地之買賣實例調查估價表14紙（原處分卷第181-194頁）附卷為憑，核與市價查估辦法第6條及第7條規定相符。

(六)原告主張參酌系爭土地鄰近之鎮林段653-16、653-17、653-18地號土地，其徵收單價高達每平方公尺6,700元；

又張楊美雲所有之東港鎮大鵬段168-2、169-3地號土地，亦與系爭土地甚近，然協議價購單價即達每平方公尺5,500元；

另楊麗蓉所有之東港鎮大鵬段165-2、166-1、167-1地號土地，協議價購單價亦達每平方公尺4,200元，可見被告查估評議系爭土地之「市價」，與實際市價差距頗大云云： 1、惟查，鎮林段653-16、653-17、653-18地號土地，為臨20米臺17線主要道路之ㄧ般農業區養殖用地，經劃歸於P002-01地價區段；

而東港鎮大鵬段168-2、169-3地號土地，為大鵬灣國家風景特定區計畫內之遊憩區土地，遭劃屬P003-01地價區段；

至東港鎮大鵬段165-2、166-1、167-1地號土地，為大鵬灣國家風景特定區計畫內之遊憩區土地，遭劃屬P003-03地價區段，此有地價區段圖附原處分卷（第197-198頁）可參，並經被告於110年12月14日行政訴訟答辯狀（本院卷第92-93頁）陳述甚明。

核上述土地與系爭土地之地價區段（P002-02）及土地使用分區（一般農業區農牧用地）均不相同，自難以之推估系爭土地之市價。

2、況且，徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及市價查估辦法等有關法令之規定，原有一定之程序與標準，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，而遽指其為違法。

經查，被告調查估計系爭土地徵收補償價額之程序，符合上揭市價查估辦法規定，且屏東縣地評會對系爭土地徵收補償價額之評議決定，亦無證據足認有未遵守法定程序，或基於錯誤之事實所作成之情事，業如前㈡、2所述，是其所為之判斷，於法並無不合。

原告上開所訴，實無足取。

(七)原告復主張被告所提出之買賣實例調查估價表（包含經採用及未經採用之買賣實例），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，未經核章，顯見買賣實例調查估價表尚未製作完成，核有違法云云： 1、按市價查估辦法第30條規定：「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」

足見查估單位調查買賣實例時，固應依中央主管機關內政部訂頒之格式填寫買賣實例調查估價表，惟遍查市價查估辦法規定，並無買賣實例調查估價表需經承辦員、課（股）長、主任（局長）核章，始製作完成之明文。

且按內政部104年3月編製之土地徵收補償市價查估作業手冊（第15頁）土地徵收補償市價查估書表製作流程規定，買賣實例調查估價表係由查估單位所製作，查系爭工程用地徵收補償市價查估作業，業經需地機關被告委託立固事務所辦理，雖被告所提之買賣實例調查估價表（原處分卷第167-168、181-194頁）並無承辦員、課（股）長、主任（局長）核章，然其上皆有不動產估價師鄭清中署名或核章，足認業已製作完成，且經被告提交屏東縣地評會評定，難謂於法有違。

2、又查，本院104年度訴字第534號判決雖以：「……經檢視被告提出為證之上開『表1-1買賣實例調查估價表』，姑不論其內容是否依查估辦法第7、8條規定確實填寫，其中未經選擇採用之14件（附表一編號1-5、附表二編號1-4及6、附表三編號2-5），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，顯然欠缺公文擬稿作業應表明製作者之形式要件。

……茲審酌查估辦法第6條、第30條規定查估機關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，宜依一定格式明確記載以便利審查。

是以，縱認被告就該14件『表1-1買賣實例調查估價表』確有下載資料並填寫資料之行為，然其既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成。

是即，被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該14件買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3件買賣實例採用為比較標的之判斷，進而作成原處分，揆諸前揭說明，即有恣意違反正當法律程序之違法，自應予撤銷。」

等由，指摘該案被告嘉義縣政府所填寫之買賣實例調查估價表未經承辦員及其監督長官核章，以致其所辦理之土地徵收補償市價查估程序有所違誤。

然查，上開徵收補償事件之查估單位為嘉義縣水上地政事務所，且買賣實例調查估價表亦係由其所製作，自須經其承辦員及監督長官核章，始算製作完成；

而本件查估單位為私人之立固事務所，並非行政機關，祇需有不動產估價師之署名或核章，即得認為製作完成。

核兩者案例事實並不相同，自難援引上開判決之意旨為有利於原告之論據。

是原告上開所訴，並無足取。

(八)再按需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；

然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；

而徵收土地依土地徵收條例第30條第1項規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價，此為法定補償，二者屬性不同。

此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第2項、第4項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地價評議委員會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。

因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然（最高行政法院107年度判字第728號判決意旨參照）。

從而，原告以系爭土地徵收前進行協議價購時所提出之補償價格，較依法定程序查估所得之系爭土地補償市價為高，進而指摘屏東縣地評會評定系爭土地徵收補償市價違法不當，即難採取。

六、綜上所述，原處分及訴願決定並無違法。原告起訴意旨求為均予撤銷，並請求被告應依其等3人異議之申請，就系爭土地按每平方公尺6,700元作成准予再補償徵收補償差額之行政處分，為無理由，應予駁回。

又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此說明。

七、結論：原告之訴為無理由。

中 華 民 國 111 年 8 月 3 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 李 協 明
法官 林 彥 君
法官 邱 政 強
以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。
未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。
（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。
（同條第1項但書、第2項）
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 （一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。
2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。
3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
（二）非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。
2.稅務行政事件，具備會計師資格者。
3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。
4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。
是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。
中 華 民 國 111 年 8 月 3 日

書記官 黃 玉 幸