高雄高等行政法院行政-KSBA,98,訴,247,20090914,2

高雄高等行政法院判決
98年度訴字第247號

原 告 久井企業股份有限公司
代 表 人 甲○○
被 告 臺南縣政府
代 表 人 乙○○ 縣長
訴訟代理人 丁○○
丙○○
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國98年3月2日台內訴字第0980033494號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要：緣原告所有坐落台南縣永康市（下稱永康市○○○段（下稱頂西段）431-1、432地號土地（下稱系爭土地），經被告於民國96年11月14日以府地用字第0960248043號公告徵收作為經濟部水利署辦理柴頭港溪排水整治工程（台南縣部分）用地。

原告於公告期間以系爭土地之補償地價新台幣（下同）4,500元/㎡低於其87年每坪18萬元購買價格，提出異議。

經被告96年12月17日府地用字第0960274386號函請台南縣永康地政事務所（下稱永康地政事務所）查復，該所以96年12月26日所地價字第0960010314號函查復略以：「本案永康市○○段431-1、432地號均為柴頭港溪水溝用地且劃分同為永康市3-1地價區段，經查本年度永康市區之現值區段地價為4,500元/㎡，與鄰近台南市同屬柴頭港溪水溝用地4,154元/㎡及永康市附近農業區區地價3,000元/㎡相比較，得知頂西段431-1、432地號之現值區段地價應屬合理。」

被告乃以97年4月25日府地用字第0960286078號函通知原告上開查處結果，原告不服，提出復議。

案經台南縣地價及標準地價評議委員會（下稱台南縣地價評委會）97年5月22日召開97年第1次會議復議決議系爭土地96年期公告土地現值及徵收補償價額維持不變，被告乃以97年6月13日府地用字第0970132101號函復原告復議結果。

原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張︰原告係以每坪18萬元左右（即54,420元/㎡）價格購入頂西段431、431-2、431-1、432等4筆土地，與被告公告土地現值6,300元/㎡相較，差距甚大。

系爭土地與頂西段431、431-2地號土地相連，系爭土地上係開設久井加油加氣站，並附設大型洗車場及澳洲原裝污水處理設備，在整地建設上花費大筆資金，並獲得國際ISO9001及ISO14001之認證；

且因申請設立加油站後，在其半徑500公尺以內不得籌設第2家加油站，故土地會比市價貴2至3成，且原告當時向地主購買時係協議等加油站之申請通過後再買地，若申請未通過即不購買，故購買系爭土地之價格本較市價貴2至3成，原告當時之購買價格為54,420元/㎡，其土地價值非隔鄰之農地可比擬。

隔鄰之農地早已被溪水沖刷（面臨柴頭港溪），土壤流失無法耕作，也無商用經濟價值，且地面低於馬路相差5公尺至6公尺深。

又系爭土地，在末端建築擋土牆，該擋土牆成ㄈ字型，深9公尺、厚2公尺延伸到地面35公分，且換新所有之土壤，地面與馬路完全沒有高低差，又作為營業使用（即商業用），其經濟價值遠超過6,300元/㎡，亦非與毗鄰之地價相符。

故本件原告請求被告按原告買價之一半即27,210元/㎡計算補償費，洵屬合理等情，並聲明求為判決(1)訴願決定及原處分均撤銷。

(2)被告應就系爭土地作成按27,210元/㎡計算核發原告補償費之行政處分。

三、被告則以：

（一）經查，系爭土地均屬於柴頭港溪水溝用地，地價區段皆劃分為永康市3-1地價區段，又徵收當年度3-1區段○○○區段地價為4,500元/㎡，與毗鄰台南市同屬柴頭港溪水溝用地4,154元/㎡及永康市附近農業區區地價3,000元/㎡相比較，其現值區段地價尚屬平衡合理。

原告所稱「其於87年以每坪18萬元購買」即54,420元/㎡與本案補償地價4,500元/㎡（加4成補償方為6,300元/㎡）差距甚大乙節，該價格經查並無實證，亦無該市場行情，且其87年12月30日自行申報之買賣移轉現值亦各僅為431地號3,500元/㎡及431-1、432地號300元/㎡。

如原告願以所自稱之非合理正常價格購買，亦僅屬個人投資判斷，並不能代表一般正常交易價格。

（二）次查頂西段431-1地號土地係原告87年9月18日為申請設立加油站之431地號土地變更地目為「建」之前，於87年4月即已分割出來，與同段被徵收之432地號土地地目仍同為「旱」，為都市計畫柴頭港溪水溝用地。

由此可證系爭土地地價與原告所自述之價格及其加油站獲得ISO9001及ISO14001認證、建築擋土牆之種種條件、情況無涉。

又系爭土地北側頂西段緊鄰之農業區區區段地價方為3,000元/㎡，設立加油站之431地號所屬零星建地第3-3地價區段亦僅為3,200元/㎡，而為顧及被徵收土地所有權人之權益及與隔鄰台南市同屬柴頭港溪水溝用地4,154元/㎡維持地價平衡，本案被徵收之系爭土地則劃歸屬3-1地價區段，96年公告土地現值為4,500元/㎡。

本案陳情土地以加4成補償計4,500元/㎡×1.4=6,300元/㎡，價格遠比原告加油站使用431地號土地公告現值3,300元/㎡為高。

（三）復查系爭土地鄰近同屬柴頭港溪水溝用地且皆為柴頭港溪整治徵收範圍內之頂西段425-1地號土地於95年6月19日台灣台南地方法院（下稱台南地院）拍定價格僅2,029元/㎡，再查與系爭土地鄰近之頂西段156地號土地，使用分區為工業區，其於94年2月21日財政部國有財產局出售價格僅20,000元/㎡。

本件頂西段431、431-2、431-1、432地號土地，分別為農業區建地目、農業區土地、及柴頭港溪水溝用地（後2筆地號土地）。

以其三者條件推估比較顯然柴頭港溪水溝用地之頂西段431-1及432地號土地其地價並無偏低情事，故台南縣地價評委會復議結果其96年公告土地現值仍予維持。

本案依土地徵收條例第30條規定，按照徵收當期之公告土地現值4,500元/㎡，加計4成補償成數後6,300元/㎡予以徵收，被告依據上開有關規定辦理地價及徵收事務，於法並無不合，地價亦屬合理等語，資為抗辯。

並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件事實概要欄所載之事實，分別為兩造所自陳，並有被告公告、97年6月13日府地用字第0970132101號函、台南縣土地地價冊、台南縣地價評委會95年第2次、97年第1次會議紀錄、永康地政事務所96年12月26日所地價字第0960010314號函、原告申請書、土地登記簿等影本附原處分卷可稽，自堪認定。

兩造爭點為本件地價補償費以系爭土地96年公告土地現值4,500元/㎡加4成（即6,300元/㎡）計算，是否達一般交易價格，是否適法？經查：

（一）按「土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。」

「其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」

「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。

在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」

「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；

其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」

「本條例第30條第2項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」

「本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數；

於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第63條規定計算之。」

分別為土地徵收條例第1條第2項、第3項、第30條第1項、第2項及土地徵收條例施行細則第30條第2項、第31條第1項所明定。

次按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；

並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」

「直轄市或縣(市)主管機關依本條例第46條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：．．．四、帶狀保留地處於非路線價區段者，其毗鄰兩側為非保留地時，以其毗鄰兩側非保留地之區段地價平均計算，其穿越數個地價不同之區段○○○○段計算。

．．．。」

「都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非保留地顯不相當者，其地價查估基準，由直轄市或縣(市)主管機關定之。」

「本標準所稱都市計畫特殊公共設施保留地（以下簡稱特殊保留地）係指都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非保留地顯不相當者。」

「帶狀特殊保留地與毗鄰兩側之非保留地均不相當者，其地價應以兩側非保留地之區段地價平均計算，並分析特殊保留地與毗鄰非保留地之地形、地勢、交通、位置等影響地價因素之差異程度增減估算之。」

則為平均地權條例第46條及其施行細則第63條第1項、第3項及臺南縣都市計畫特殊公共設施保留地地價查估標準第2條、第4條所規定。

復按「徵收土地應補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意於補償地價之數額，而遽指為違法。」

最高行政法院48年判字第111號判例足資參照。

（二）次按地價調查估計規則第18條第1項及第21條第1項分別規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。

二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。

無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。

估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」

查地價調查估計規則乃依土地法施行法第40條授權所訂立關於地價調查估計之法規命令，其中上述規定乃關於如何劃分地價區區地價之技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，自應予以援用，於進行地價區段之劃分及區段地價之估計時予以遵守，因此查估之區段地價，則作為每年公告土地現值表編製之依據及日後徵收時主管機關補償徵收土地地價之憑據。

（三）經查，系爭頂西段431-1地號土地係87年4月9日自同段431地號分割而來（分割後431地號土地於87年9月15日變更地目為建），與系爭同段432地號土地地目均為旱，土地使用編定為水溝，為都市計畫公共設施保留地（帶狀保留地）柴頭港溪水溝用地，為兩造所不爭，並有各該土地地價冊及土地登記簿謄本附本院卷（第48-55頁、第115頁-120頁）可稽。

次查，系爭土地兩側毗鄰3地價區段及台南市264-1地價區段，其中台南市264-1地價區段亦屬柴頭港溪水溝用地之特殊保留地地價區段，無法平均計算，經被告斟酌系爭土地之土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢、其他影響地價因素，及其地形、地勢、交通位置之特殊情形、與毗鄰非保留地之差異關係，將系爭土地與地價相近、地段相連、情況相近之土地劃歸特殊保留地地價區段，編為3-1地價區段○○○區段地價估價作業系統圖示、毗鄰縣市地價平衡協調會協調情形紀錄表、地籍圖等附本院卷（第45頁、第88、89頁）可稽，揆諸平均地權條例施行細則第63條第3項及地價調查估計規則第18條第1項規定，自屬有據。

又與系爭土地同屬3-1地價區段○○○段425-1地號土地，95年6月30日之法院拍賣價格為2,028.6元/㎡，此有區段地價示意圖、區段地價估價作業系統圖示、台南地院不動產權利移轉證書附本院卷（第85頁-87頁、第90頁）可稽。

系爭土地既為特殊保留地性質，被告參酌其毗鄰3地價區段及台南市264-1地價區段，其中台南市264-1地價區段亦劃定為特殊保留地地價區區地價4,154元/㎡，暨前揭買賣實例及系爭土地北側毗鄰之農業區土地3地價區區地價3,000元/㎡，隔鄰之431地號零星建地所屬之3-3地價區區地價3,200元/㎡等情形，按地價調查估計規則第3條、第18條及第21條規定斟酌之因素，依平均地權條例施行細則第63條第3項、臺南縣都市計畫特殊公共設施保留地地價查估標準第4條等規定，修正系爭土地所屬之3-1地價區段（特殊保留地地價區區地價為4,500元/㎡，提交台南縣地價評委會評定通過，有台南縣永康市平均地權土地現值評議表、系爭土地地價區段示意圖、區段地價查估作業系統圖示、毗鄰縣市地價平衡協調會協調情形紀錄表、地籍圖等附本院卷（第82頁-89頁）及被告95年12月21日府地價字第0950273309號函、台南縣地價評委會會議紀錄附原處分卷可稽，經核與上述規定無違，自可採取。

原告雖稱其於87年係以每坪18萬元（即54,420元/㎡）購買系爭土地云云，惟查公告土地現值係反映前1年之地價動態情形，依地價調查估計規則第17條第3項規定，以9月1日為估價基準日。

是以96年公告現值評定之查估案例蒐集時為94年9月至95年8月，依前所述，同一地價區段○○○段425-1地號土地，95年6月30日之法院拍賣價格為2,028.6元/㎡，自得作為96年度地價調查估計之參考。

況且，原告買受系爭土地而於87年12月30日申報之買賣移轉現值亦各僅為431地號3,500元/㎡及431-1、432地號300元/㎡，有台南縣土地地價冊附本院卷（第48頁-51頁）可佐，核與原告稱其買進價格為54,420元/㎡乙節，顯不相當；

此外，與系爭土地相近之頂西段156地號土地，使用分區為工業區，其於94年2月21日經財政部國有財產局出售價格僅為20,000元/㎡，有權利移轉證明書及區段地價估計作業系統圖示附本院卷（第87頁、101頁）可資對照，亦與原告所稱系爭土地之素地交易價格54,420/㎡相去甚遠；

另衡諸毗鄰系爭土地之頂西段431、431-2地號土地分別為農業區建地目、農業區區地價為3,200元/㎡，而系爭頂西段431-1、432地號土地則為柴頭港溪水溝用地，相互比較，顯然系爭土地地價並無偏低情事。

再則系爭土地徵收用途係作水溝用地而非加油站或商業使用，其地價補償應依前述規定計算，原告並未舉證以實其說，徒以其係以每坪18萬元（即54,420元/㎡）購進系爭土地，並花費大筆經費整地及購置設備作加油站，該加油站設置後，半徑500公尺以內不得籌設第2家加油站，故土地會比市價貴2至3成，土地價值難與一般農地相比云云，爭執系爭土地區段地價之估計結果，難以採取。

（四）末按土地徵收條例第30條規定土地徵收補償地價之核定，原則上係以徵收當期之公告現值為準，惟於公告土地現值與市價有差距時，為避免土地所有權人無法以補償金額另購回同等性質之土地，在不損及土地所有權人權益及兼顧順利取得公共建設用地原則，並使政府徵收民地給予合理補償之目的下，乃另規定得由直轄市或縣（市）主管機關參考「一般正常交易價格」，提交地價評議委員會，視其實際價格差距，予以合理加成補償（土地徵收條例第30條立法理由參照）。

上開土地徵收條例第30條第2項規定所稱之所謂「一般正常交易價格」及「必要時」之要件，係屬「不確定法律概念」（吳庚著，行政法之理論與實用增訂9版，頁116參照），行政機關適用此一不確定法律概念於具體之事實關係時，依事件之性質，容存有某種判斷餘地。

其所為之判斷係對法律解釋或涵攝所得之具體化結果，實應予以尊重。

此參最高行政法院91年度判字第1396號判決謂「地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則法院應尊重其判斷。」

同申斯理。

另按土地徵收補償地價加成補償注意事項第6點規定：「同一年度徵收案件之地價加成補償成數，如直轄市、縣（市）之當年度公告土地現值與一般正常交易價格均已達到均衡一致之成數時，以直市、縣（市）一致之成數為原則．．．。」

本件徵收補償價額由被告提請地價評議委員會評議，經與會各委員討論，並參考該地區當時之一般正常交易價格後，依據前開注意事項第6點規定，決議被告辦理96年期公告徵收之地價補償加成成數准予依徵收當期之公告土地現值加4成補償之，有台南縣地價評委會95年12月7日95年第2次會議紀錄影本附原處分卷可憑。

核該地價評議委員會為一合議制之機關，且其成員依卷附會議簽到簿所載出席委員，為具有類似鑑定事實之專業能力，並其決議程序並無違法，且其係因台南縣之公告土地現值約為市價之85.64%，故決議徵收時應按公告土地現值加4成，核已與市價相當，復有被告之提案說明（編號1）及台南縣96年公告土地現值預定調整情形與95年公告土地現值比較分析表附原處分卷可參，故此決議自無顯然違法或不當之情，是其作成之獨立判斷本院自應予尊重。

故被告依該地價評議委員會之決定，核定系爭土地之徵收補償標準以當年期公告土地現值加4成，計算徵收補償價額，核屬適法。

再者，徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第23條第1項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給予補償，固為土地徵收條例第32條所規定，惟依同條例施行細則第33條規定，應依平均地權條例施行細則第12條規定申請驗證登記，並持憑主管機關發給之改良土地費用證明書，始得領取。

原告並未依上開規定提出改良土地費用證明書，徒以其有土地改良費之支出，爭執被告應按其購入系爭土地價格之一半即27,210元/㎡計算地價補償費云云，即屬無據，不應採取。

五、綜上所述，原告之主張均不足採，被告按系爭土地96年度公告土地現值另加4成核計徵收補償價額予以補償，於法尚無不合，是被告否准原告按27,210元/㎡計算核發補償地價之請求，並無違誤；

訴願決定予以維持，亦無不合。

原告起訴請求判決撤銷訴願決定及原處分，及請求被告應就系爭土地作成按27,210元/㎡計算核發原告補償費之行政處分，均無理由，應予駁回。

又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，對於判決結果不生影響，尚無逐一論述之必要，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 江 幸 垠
法官 戴 見 草
法官 簡 慧 娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 98 年 9 月 14 日
書記官 涂 瓔 純