高雄高等行政法院行政-KSBA,98,訴,315,20090930,1

高雄高等行政法院判決
98年度訴字第315號
民國98年9月16日辯論終結
原 告 甲○○
輔 佐 人 丁○○
被 告 臺南縣政府
代 表 人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
丙○○
上列當事人間平均地權條例事件，原告不服內政部中華民國98年5月19日台內訴字第0980075463號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、事實概要︰緣原告所有坐落臺南縣仁德鄉○○段155、156地號等2筆（下稱系爭土地）為仁德都市計畫乙種工業區土地，民國95年至97年公告現值均為每平方公尺新臺幣（下同）10,000元。

原告自94年12月起，迭次以申請書向被告申請派員勘查系爭土地實際狀況、使用情形及發給有關區段調查地價實例，並請求與其所有同段156-1地號屬農業區土地劃為同一地價區段，經被告分別以95年1月5日府地價字第0940277228號函、95年2月27日府地價字第0950030738號函、95年4月17日府地價字第0950070040號函及95年5月25日府地價字第0950101473號函否准原告之請求。

原告復以95年5月8日申請書向被告請求將地價調查、劃分、查估地價區段，不管交通運輸、公共建設條件或地價優劣好壞、高低，不得採用個別宗地或另劃分不同另一區段法令根據影印提供，及被告辦理劃分地價區段、查估地價、編造公告土地現值有無錯誤、瑕疵疏失之處，自行檢討反省改善更正，經被告以95年6月28日府地價字第0950122094號函否准原告撤銷系爭土地原核定劃分為第79地價區段，更正合併為第83地價區段之請求。

原告不服，提起訴願，經內政部認其地價區段之劃分，以臨24米中山路兩側適當深度範圍、內側、裡側、都市計畫分區使用種類（乙種工業區、農業區）而劃分，已考量使用分區、利用價值、使用強度、發展趨勢及各種影響地價因素、條件，而有所區隔劃屬不同地價區段，其地價之訂定，尚屬合理，乃以97年6月4日台內訴字第0950169253號訴願決定駁回。

嗣原告再以97年4月15日申請書向被告請求系爭土地與同段156-1地號屬農業區土地劃為同一地價區段，被告則以97年4月25日府地價字第0970083903號函否准原告更改系爭土地為第83農業區區之請求。

原告不服，提起訴願，案經內政部審認系爭土地屬仁德都市計畫乙種工業區土地，被告就該同屬工業區使用範圍之區段劃分，已考量使用分區、利用價值、使用強度、發展趨勢及各種影響地價因素、條件，而有所區隔劃屬不同地價區段，其地價之訂定，尚屬合理，乃以97年9月2日台內訴字第0970111855號訴願決定駁回。

嗣98年土地現值公告後，原告復於98年1月5日提出異議陳情，被告乃以98年1月21日府地價字第0980010618號函復原告略以：「．．．2、本案經歸仁地政事務所查復結果，台端所指仁德鄉○○段155、156地號為都市計畫工業區用地，劃屬第79工業區區範圍（98年公告土地現值為每平方公尺9,500元）．．．。

劃屬第79工業區區之仁德鄉○○段155、156地號土地雖毗鄰第83農業區區，但兩者之使用分區與使用強度不同，縱使第79區段無買賣或收益實例作為區段代表地價，亦不能依農業區土地之買賣或收益價格修正推估工業區第79地價區區地價。」

等語，原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、本件原告主張︰

（一）依法令規定，判斷地價區段之高低，係以所調查之土地地價動態及買賣或收益實例為標準，被告未經常調查其轄區內土地之地價動態、買賣或收益實例，且未斟酌系爭土地地處偏僻，自日據時代起均封閉、無路可通行出入之農地及廢耕地，與毗鄰之第83地價區段地段相接、地價相近，目前均仍為原來農地從事耕作水稻及蕃薯使用，不能作工業用地使用，又未公布細部計畫，無法按細部計畫辦理市地重劃，或建設開闢道路、溝渠，顯屬無路可通行出入之偏僻地區廢地、死地，被告不應將系爭土地另行劃分為工業區區，以提高土地3、4倍之價值。

再者，被告未斟酌系爭土地地價高低差異、交通運輸、自然條件、公共建設、土地利用現況等影響地價因素，亦未將地價相近、地段相連、情況相同土地劃為同一地價區段，僅按都市計畫分區使用別而劃分地價區段，未斟酌建設完竣與否之差異，將目前作農地耕作使用而未開發建設之系爭土地，仍按已開發完竣且辦畢市地重劃交通運輸條件四通八達之高收益地帶，先行預測高估3、4倍地價，編造公告現值，政府不開發、不建設，只坐收高額之土地增值稅，已違反平均地權條例第46條、地價調查估計規則第3、6-9、14、18、19、21、23條及地價及標準地價評議委員會組織規程（下稱地價評議委員會組織規程）第10條規定，而未分辨有無「已經開發建設公共設施完竣工業區」之差別，來修改更正系爭土地地價區段之劃分，誤以都市計畫分區使用界線來決定地價之高低，自有違誤。

況離系爭土地達千餘公尺遠且寬度達24公尺之歸仁鄉○○路兩側或其南邊內側之其他地價區段土地，被告未能提出其買賣或收益價格實例來與系爭土地作比較，空言系爭土地地價區段之劃分已充分考量其使用強度、發展趨勢及其他因素云云，顯有不當。

（二）由被告98年1月21日府地價字第0980010618號函之說明第2點末段略以：「．．．雖毗鄰第83農業區區，但兩者之使用分區與使用強度不同．．．。」

等語，可知在未經開發建設以前，第79地價區段與第83地價區段均作為農地耕作使用，收益亦相同，被告不應將未開發、未建設之土地先行按已開發且建設完成土地，預測提高3、4倍公告土地現值，則其法律根據何在？有無買賣或收益實例？其使用強度又如何？被告僅空言已充份考量使用強度、發展趨勢及其他因素，其處理顯有違誤。

又依地價評議委員會組織規程第10條規定，評定地價應切合該地當時土地實值，被告對於系爭土地應檢討改善變更合併，而改為第83地價區段，以符土地實值。

又被告上開函文說明第3點指示原告可依都市計畫法相關規定，於每5年1次通盤檢討時提出異議，向權責機關申請變更為農業區，始能改併入第83地價區段。

足資證明第79地價區段與第83地價區段均作農地耕作使用，而被告將違法錯誤、處理不當之責任全部推卸予都市計畫之權責機關，且未檢討改善。

（三）又土地現值公告後，若有地價區段劃分錯誤情形，處理程序亦必須經由縣（市）政府重行提經地價及標準地價評議委員會（下稱地價評議委員會）評議通過後，始得辦理公告更正。

據此原告98年1月5日異議書請求被告重新依法辦理查估評議，改依第83地價區段之公告土地現值作為系爭土地之公告土地現值，以符土地實值，乃係土地公告現值變更之申請，核屬被告之權責，臺南縣歸仁地政事務所（下稱歸仁地政事務所）即欠缺事務上管轄之權限，並有被告98年3月23日府行濟字第0980017765號訴願決定撤銷歸仁地政事務所所為處分附卷可稽，故被告應依其權責改以第83地價區段公告土地現值每平方公尺3,700元作為系爭土地之公告土地現值。

（四）被告辯稱依地價調查估計規則第21條第1項第2款規定，無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及基準明細表，修正估計目標地價區區地價。

而所謂應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同之基準地價區段，被告究竟選出何處之基準地價區段？為何不選取毗鄰連接且使用情況相同，地價相近之第83地價區段作為基準地價區段，其原因、理由何在？且被告空言附近第72、73、78、79、83區段地價無人異議，足見系爭土地之區段地價之劃分尚屬適當云云，但被告未舉出買賣收益實例以實其說，自非足採。

（五）原告於另案即鈞院97年度訴字第858號平均地權條例事件所提出之起訴狀及準備書狀於本件均加以引用。

被告95年4月17日府地價字第0950070040號函明載系爭土地未直接面臨道路之死路；

地價區段作業制度，係屬代表地價，並無法顧及各區段中各筆土地之個別差異；

且系爭土地尚未按細部計畫開發。

又被告95年5月25日府地價字第0950101473號函說明2、亦明載公告土地現值作業制度，並未能針對土地個別因素之差異查估地價，而僅能考量整個區域因素之差異，足見被告承認於劃分地價區段時，對於土地優劣好壞高低及交通運輸條件之差異混淆不清，胡亂查估地價編造公告土地現值，違反地價調查估計規則第18條規定。

且該規則對於劃分地價區段，並未限制地價區段或區域範圍之大小及數量若劃分愈詳細，地價區段愈正確，愈符合土地實值，為何不斟酌有或無直接面臨道路土地，被告未將系爭土地與毗鄰農業區第83地價區段合併為同一地價區段，而公告98年度之土地現值每平方公尺為3,700元，自有違誤。

且被告於另案即鈞院97年度訴字第858號平均地權條例事件中之95年9月5日之訴願答辯書第6點謂：「（系爭土地）目前雖未開發，仍做原來農業用地使用，惟工業區建蔽率70%、容積率240%，農業區建蔽率僅10%，有很大差別，農業區土地移轉優惠免負擔土地增值稅」一語，及被告97年10月8日府地價字第09702161410號函亦說明「工業區比農業區土地利用價值強度有很大差距有一定之價差」「臨24公尺中山路兩側適當深度範圍內側裡地」「該工業區區充分考量臨路狀況」各節，即足以證明被告預測高估系爭土地之地價，其處理之違法不當明顯可見。

又被告所提出之「細部都市計畫圖」內政部尚未核定公布實施，係30餘年前之落後計畫，應予淘汰或廢止。

另依訴願法第1條、司法院釋字第148及156號解釋，被告對於系爭土地之地價區段劃分既有違法不當之情形，原告自得提起行政訴訟等語，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分（被告核定系爭土地98年度公告土地現值每平方公尺9,500元部分），並准予更正改合併劃入第83地價區段而核定公告土地現值每平方公尺為3,700元。

三、被告則以︰

（一）依平均地權條例第46條規定，直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告。

次依地價調查估計規則第18條第1項規定，劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異，當地土地使用管制等發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。

再調查區段內買賣實例或收益實例後，依同規則第21條規定估計出區段地價作為各該地價區段之地價。

而本件系爭土地所屬地價區段因房地產景氣關係，雖無買賣及收益實例，惟依地價調查估計規則第21條第1項第2款之規定，無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依同條項第1款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。

如無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。

又地價調查估計規則第3條係規定地價調查估計之辦理程序，在經濟不景氣，房地產市場低迷時期，諸多地價區段鮮少買賣及收益實例之情況下，則須依據上開規定修正估計其區段地價。

則原告主張被告不依法調查買賣及收益實例，究如何能進行地價調查估計規則第3條之法定程序云云，自有本末倒置之嫌。

（二）本區區劃分係依據前揭相關法令規定，參照其實際現況，以臨24米中山路兩側適當深度範圍、內側、裡側及都市計畫分區使用種類（乙種工業區、農業區）而劃分，已充分考量其使用強度、發展趨勢及其各種影響地價因素、條件及其差異而有所區隔劃屬不同地價區段。

又本件地價區段之界線，依地價調查估計規則第19條規定，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。

系爭土地係位於工業區而與農業區緊鄰，依都市計畫法第3條及第32條規定（被告誤載為同法第1條及第53條規定），都市計畫係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。

前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。

又依都市計畫法臺灣省施行細則規定各種不同使用分區其使用強度均不相同，即都市計畫內之商業區、住宅區、工業區等在市場機制下，其買賣價格均不相同，其不同之使用強度規定自然影響其地價。

因此，地價調查估計規則第19條規定，地價區段之界線，應以使用分區或編定使用地類別等使用管制之界線為準，被告依據不同使用分區而劃分之地價區段界線，依法並無不合。

（三）次依平均地權條例第26條第1項規定，直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；

逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍之空地稅。

若依原告所述，都市計畫「乙種工業區」土地須按其農作物收穫量換算收益實例作為估價地價基礎資料，則各都市計畫區域內尚有許多價值不斐之住宅區、商業區等空地，或因建設發展情形、或因地主富有不缺、或因其他因素，種菜農作或未建築利用，依上述規定如於劃定區域內尚需加徵2至5倍之空地稅，且住、商、工等建築用地更不可能以農地價格出售，焉有能按其農作物收穫量換算收益實例作為估價地價基礎資料之論述指謫。

（四）系爭土地位於都市計畫乙種工業區內，並劃屬第79地價區段，95年至97年公告土地現值均為每平方公尺10,000元，98年調整為每平方公尺9,500元；

與同屬工業區使用範圍臨24米中山路兩側之第73地價區段，95年至97年公告土地現值各為每平方公尺27,000元、29,000元及29,300元；

中山路南北兩邊內側之第72及78地價區段，95年至97年公告土地現值各為每平方公尺14,000元、15,000元、15,300元及10,300元、11,500元、11,500元；

第83地價區段係農業區土地，95年至97年公告土地現值為每平方公尺3,000元、3,600元及3,600元，98年公告土地現值調整為每平方公尺3,700元。

則上開工業區區之劃分及區段地價之訂定，其作業均係依據上開規定辦理，已充分考量工業區臨路狀況、已開發及未開發情形，並與農業區土地做合理之地價區段劃分，且除有「明顯之區隔與合理之劃分」外，亦有合理之價差，並無原告所主張按已辦竣市地重劃，或已完成開闢建設道路溝渠之繁榮黃金地帶乙種工業區，高收益地價區段高估編造系爭土地之公告土地現值課徵土地增值稅之情事。

且為使地價區段間地價高低差距更顯合理，97年公告土地現值調整作業經審慎檢討，在第73地價區段與第78地價區段間，增設第218地價區段，其現值由高而低分別調整為第73地價區段每平方公尺29,300元，第218地價區段每平方公尺13,500元、第78地價區段每平方公尺11,500元。

系爭土地所屬第79地價區段，維持為每平方公尺10,000元未予調整，於98年始調整為每平方公尺9,500元。

而南側隔鄰之第83地價區段於97年調整為每平方公尺3,600元，嗣於98年又調整為每平方公尺3,700元。

另由同地價區段，尚有多筆比系爭土地條件稍次之土地，並未見有其他認為現值偏高之陳情異議案件，足見本件區段地價之劃分及地價之訂定尚屬適當。

（五）又被告分別於95年5月25日及同年4月17日以府地價字第0950101473號、第0950070040號函覆原告略以：「．．．說明：．．．2、公告土地現值作業制度，並未能針對土地個別因素之差異查估地價，而僅能考量整個區域因素之差異，代表的是區段地價．．．。」

「．．．說明：．．．3、因目前相關法令規定，為『區段地價』作業制度，係屬代表地價並無法顧及各區段中各筆土地之個別差異．．．。」

等語，係被告對相關法令、作業規定及實務作業所為之解釋，雖亦提供地價調查估計、影響區段地價之因素及如何劃分地價區段之相關法令規定，請其參閱，惟原告仍誤解而主張私人私設法令云云，洵有未當。

經查，臺南縣地價區段數，佔全國25市、縣（市區數，幾近1成（0.84）居全國之冠，故被告對地價區段已極盡努力詳予檢討細分。

因各筆宗地間之條件、個別差異因素太多，舉凡面積、寬度、深度、形狀、位置、坡度等等均不相同，被告對地價區段之劃分已趨近公平、合理，如前所述。

本件土地區段範圍間、區位條件優劣、地價高低已有明顯合理之區隔，且依地價調查估計規則第9條第1項及第18條第1項之規定，影響地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素；

因此交通運輸（道路），亦僅為眾多影響地價因素其中之一，並非劃分地價區段之唯一或關鍵因素，故本件地價區段之劃分，於法並無違誤。

（六）另71年1月6日公布實施之「仁德都市計畫工業區細部計畫」中，系爭土地所屬工業區內劃設有12公尺及10公尺之次要道路及出入道路各一線，目前雖尚未開闢，仍做原來農地之使用，惟查工業區土地建蔽率為70%，容積率240%，而農業區建蔽率為10%，且須以農舍名義方得申請建築，故兩者間之使用強度有很大之差別，地價必然有其差距，原告一再要求系爭土地應併入農業區而劃屬第83地價區段，97公告土地現值為每平方公尺3,600元，98年調整為每平方公尺3,700元，依前所述相關法令規定及理由，應予否准。

又被告95年5月25日府地價字第0950101473號函之說明4建議原告循都市計畫變更程序，係提供原告處理本件地價區段劃分之另一方案。

（七）最高行政法院90年度裁字第588號裁定，認為關於土地公告現值，依平均地權條例第46條規定，由縣（市）政府編製後，提交地價評議委員會評定後公告，核屬一般行政命令之性質，既非對特定人就具體案件所為之處分，自非訴願法第1條規定所謂之行政處分。

其公告對於一般民眾似未發生直接對應之行政處分效果，待發生課稅或徵收補償等情況時，始有受處分之相對人。

本件系爭土地尚位屬公共設施未完竣區，並無地價稅負，且將來欲出售價格及土地增值稅賦如何亦屬未知，原告為預測將來交易之稅負而為如此之要求，一再提出陳情、訴願、爭訟。

本件原告先前連續3次提起訴願，均經內政部訴願決定駁回，原告復又提起本件行政訴訟，一再不斷反覆其相同之主張理由，實徒增行政資源之浪費，洵有未當等語，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件事實概要欄所載之事實，業據兩造分別陳明在卷，並有原告前揭申請書、異議書、被告前揭函文及訴願決定書（97年6月4日台內訴字第0950169253號、同年9月2日台內訴字第0970111855號及98年5月19日台內訴字第0980075463號）附訴願卷及本院卷可稽，應堪認定。

本件兩造之爭點為被告核定系爭土地98年公告土地現值每平方公尺為9,500元，並以98年1月21日府地價字第0980010618號函否准原告請求將系爭土地更正改合併劃入第83地價區段而重新核定公告土地現值為每平方公尺3,700元是否合法？茲分述如下：

（一）按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；

並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」

為平均地權條例第46條所明定。

次按「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」

土地法施行法第40條定有明文。

又按「本規則依土地法施行法第40條規定訂定之。

依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。」

「地價調查估計之辦理程序如下：1、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

2、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。

3、估計實例土地正常單價。

4、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

5、估計區段地價。

6、計算宗地單位地價。」

「第3條第2款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。

前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」

「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」

「地價區段之界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。

繁榮街道路線價區段，應以裡地線為區段○○○路線價區段之界線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。」

「估計區段地價之方法如下：1、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。

2、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。

無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。

估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」

分別為地價調查估計規則第1條、第3條、第9條、第18條第1項、第19條及第21條第1項所明定。

經查，地價調查估計規則乃依土地法施行法第40條授權所訂立關於地價調查估計之法規命令，其中上述規定乃關於如何劃分地價區區地價之技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，自應予以援用，於進行地價區段之劃分及區段地價之估計時予以遵守，因此查估之區段地價，則作為每年公告土地現值表編製之依據，及日後徵收時主管機關補償徵收土地地價之憑據。

（二）次按，平均地權條例第15條規定，直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序，須分區調查最近1年之土地買賣價格或收益價格。

又按地價調查估計規則第17條第3項規定，估價基準日指每年9月1日，故主管機關蒐集之實例移轉日期為前1年9月1日至當年度8月31日。

系爭土地98年公告土地現值區段地價，被告係於97年8月31日為勘查，因系爭土地所屬第79地價區段為乙種工業區，於勘查前1年內無買賣實例或收益實例，故被告於98年公告土地現值作業時，依地價調查估計規則第21條第1項第2款規定，選取同鄉第66及170地價區段做為基準地價區段（該2地價區段使用分區同屬中小規模工業用地之工業區），按影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計第79號地價區區地價（即目標地價區段）為9,700元，並依平均地權條例第46條提請臺南縣地價評議委員會評議，據以辦理臺南縣98年期公告土地現值，嗣經臺南縣地價評議委員會97年11月17日97年第3次會議評定結果，第79地價區區地價為每平方公尺9,500元，並請該縣地政事務所依照評議結果，編造「98年公告土地現值區段地價評議表」「98年公告土地現值表」及地價區段圖等情，有系爭土地地價區段圖、第66、79、170地價區段略圖、第79號地價區區勘查表、區段地價估價報告表、影響地價區域因素分析明細表（工業用地）、臺南縣地價評議委員會97年第3次會議簡報資料、會議討論提案、會議紀錄及被告97年12月9日府地價字第0970282373號函附本院卷可稽，核第79地價區段之劃歸及估算地價之方式，符合上述地價調查估計規則第18條及第21條第1項規定，尚屬有據。

（三）再按「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區。

前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」

為都市計畫法第32條所明定。

次按「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：1、住宅區。

2、商業區。

3、工業區：（1）特種工業區。

（2）甲種工業區。

（3）乙種工業區。

（4）零星工業區。

4、行政區。

5、文教區。

6、風景區。

7、保存區。

8、保護區。

9、農業區。

10、其他使用區。」

都市計畫法臺灣省施行細則第14條第1項亦定有明文。

而同細則第15條以下並分別針對上開各種使用區之劃定目的、建築物及土地之使用限制有所規範。

準此，不同之使用區其使用強度均不相同，而於市場機制下，其買賣價格自非一致，亦即不同使用區之使用強度乃影響地價之因素之一。

是地價調查估計規則於第19條規定，以使用分區或編定使用地類別等使用管制之界線作為地價區段界線劃分之標準之一，自屬適當。

查本件原告所有系爭土地乃仁德都市計畫乙種工業區土地，並劃分為第79地價區段，雖與南側原告另所有而劃分為第83地價區段○○○段156-1地號農業區土地相毗鄰，惟既分屬於不同之使用分區，揆諸前揭規定及說明，其使用強度即不相同，則其地價自非相近。

又查，系爭土地位處仁德都市計畫工業區細部計畫區內，該細部計畫係經被告所屬都市計畫委員會70年4月14日第61次會議審查通過，並報經臺灣省都市計畫委員會70年8月12日第201次會議審查通過，於該細部計畫中，系爭土地所屬工業區內劃設有12公尺及10公尺之次要道路及出入道路各一線，並劃設8公尺寬之環狀出入道路一線，惟上開計畫道路尚未按細部計畫開發完成等情，有仁德都市計畫工業區細部計畫、工一細部計畫示意圖及被告97年10月8日府地價字地0970216141號函附本院卷可稽，應堪認定。

故系爭土地雖與其毗鄰之崁腳段156-1地號土地目前均作農地耕作使用，且上開3線計畫道路尚未按前揭細部計畫開闢完成，惟系爭土地因係劃屬第79地價區段之工業區土地，依都市計畫法臺灣省施行細則第32條第1項第3款、第8款及第29條之規定，其可利用價值及使用強度，與劃屬第83地價區段之農業區土地，自有相當差距。

蓋工業區土地之建蔽率為百分之70，而農業區建蔽率則為百分之10，且農業區乃為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，原則上僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。

從而，二者間之使用強度即有相當差別，其區段地價自有差距。

被告對地價區段既已詳予檢討細分，系爭土地雖係劃屬工業區之第79地價區段，而未劃入毗鄰之農業區之第83地價區段，惟該2地價區段間，其區位條件之優劣、地價之高低已有明顯合理之區隔。

則被告斟酌上開因素，而將系爭土地劃歸為工業區之第79地價區段，而未劃入毗鄰之農業區之第83地價區段，於法尚非無據。

（四）又查，本件系爭土地雖未直接面臨道路，惟交通運輸僅係地價調查估計規則第18條第1項所列眾多影響區段地價因素之一，並非唯一絕對之因素；

且系爭土地東側三爺宮溪兩邊各有一約4米寬道路，可供車輛通行出入，並非毫無聯外管道，亦有被告95年4月17日府地價字第0950070040號函暨現場勘查照片及衛星地圖附本院卷可稽，應堪認定。

故原告主張被告未斟酌系爭土地地處偏僻，且為封閉無路可通行出入之農地，實不應將系爭土地另行劃分為工業區第79地價區段，以提高土地3、4倍價值云云，顯有誤解，洵無可採。

再者，被告為使地價區段之劃分有合理區隔，係以臨24米歸仁鄉○○路兩側適當深度範圍內之土地劃屬一般路線價第73地價區段，97年公告土地現值為每平方公尺29,300元，98年公告土地現值為每平方公尺29,300元；

於第73地價區段北邊稍內側土地劃屬第72地價區段，97年公告土地現值為每平方公尺15,300元，98年公告土地現值為每平方公尺15,500元；

於第73地價區段南邊稍內側土地則再增設第218地價區段，97年公告土地現值為每平方公尺13,500元，98年公告土地現值為每平方公尺13,700元；

再往南之內側則為第78地價區段，97年公告土地現值為每平方公尺11,500元，98年公告土地現值為每平方公尺1,1500元；

而本件系爭第79地價區段，97年公告土地現值為每平方公尺10,000元，98年公告土地現值為每平方公尺9,500元，並與第83農業區區相鄰，而第83地價區段97年公告土地現值為每平方公尺3,600元，98年公告土地現值為每平方公尺3,700元等情，有97年及98年地價區段略圖附本院卷可稽。

準此可知，上開不同地價區段之劃分，不僅依照都市計畫分區使用種類（乙種工業區、農業區）作為地價區段界線之劃分標準，並以臨24米中山路兩側適當深度範圍、內側、裡側而劃分，從而被告於劃分地價區段時，顯已充分考量其使用強度、發展趨勢及各種影響地價因素、條件及其差異而有相當區隔，是原告主張被告誤以都市計畫分區使用界線來決定地價之高低，且空言系爭土地地價區段之劃分已充分考量其使用強度、發展趨勢及其他因素，依法不合云云，顯有誤解，不足採取。

（五）另按「徵收土地應補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意於補償地價之數額，而遽指為違法。」

最高行政法院48年判字第111號判例足資參照。

此外，主管機關每年辦理公告土地現值調整作業，係依平均地權條例第46條規定，調查過去1年市場正常交易價格，以核實反映地價動態並考量地價均衡性，作合理調整。

又依據平均地權條例與土地稅法規定，公告土地現值係調查土地市場價格變動情形，估計區段地價，於每年調整1次，作為課徵土地增值稅、遺產稅、贈與稅及土地徵收補償地價之依據。

再者，公告現值係經各縣（市）地價及標準地價評議委員會評定後，呈報內政部審核並准予備查後，具法定之效力。

又依地價評議委員會組織規程第4條之規定，地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設、農林及稅捐主管人員等。

顯見有關地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。

在判斷餘地範圍內，行政法院祗能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決參照）。

本件系爭土地之公告土地現值，係被告依地價調查估計規則第18條第1項及第21條第1項規定先行估計區段地價，並經臺南縣地價評議委員會97年第3次會議評定，已如前述。

則系爭土地98年度之公告土地現值既經該地價評議委員會踐行法定程序為開會評定，其所評定之現值亦無顯然錯誤之情，是就此評定之地價，該地價評議委員會自應享有判斷餘地，本院應予遵重。

是被告以98年1月21日府地價字第0980010618號函否准原告請求將系爭土地合併劃入第83地價區段而重新核定98年公告土地現值為每平方公尺3,700元，於法尚非無據。

五、綜上所述，原告之主張均不足採。被告核定系爭土地98年公告土地現值每平方公尺為9,500元，並以98年1月21日府地價字第0980010618號函否准原告請求將系爭土地更正改合併劃入第83地價區段而重新核定公告土地現值為每平方公尺3,700元，核無違誤。

訴願決定遞予維持，亦無不合。

原告訴請如其聲明所示，為無理由，應予駁回。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 邱 政 強
法官 李 協 明
法官 詹 日 賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 宋 鑠 瑾