高雄高等行政法院行政-KSBA,97,訴,1027,20091111,3

高雄高等行政法院判決
97年度訴字第1027號
98年10月28日辯論終結
原 告 振吉電化廠股份有限公司
代 表 人 甲○○
訴訟代理人 薛西全 律師
劉妍孝 律師
邱國逢 律師
被 告 臺南縣政府
代 表 人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國97年11月6日台內訴字第0970094874號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰

主 文

訴願決定及原處分（關於系爭建物之門面修護費及重建價格部分）均撤銷。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、事實概要：緣原告所有坐落臺南縣仁德鄉○○段599-1地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌臺南縣仁德鄉○○村○○○路11號建築物（下稱系爭建物），經被告以民國95年9月26日府地用字第0950205978號公告徵收作為經濟部水利署辦理二仁溪下游段防災減災工程（右岸大甲堤防至二橋護岸段）（都市計畫部分）（下稱系爭工程）用地，公告期間自95年9月26日起至95年10月26日止，原告於公告期間內以95年10月13日函提出異議，主張系爭建物即廠房有漏估及計算錯誤之情事，經被告函請臺南縣仁德鄉公所（下稱仁德鄉公所）查處，該公所邀相關單位至現地複估後繕造清冊送被告，並經被告以96年5月21日府地用字第09600109019號函通知原告領取地上改良物補償費及營業損失補償費。

嗣原告對該函不服，分別以96年6月22日及96年7月18日函向被告提出異議，指稱仍有下列事項漏未補償：（1）電鍍廠房內2.8噸雙軌天車一部拆除後，已成廢鐵，須另購一部重新安裝，未補償。

（2）原告須提前自行拆除並重建圍牆，重建圍牆從未補償。

（3）建物拆後外觀殘破不堪，須再支付門面修護費，請以現值補償。

（4）工業用內之水槽須重建，請以現值補償。

（5）中重量鐵骨造斜頂石棉瓦涼棚被拆除，須重建及門面整修，請以現值補償。

（6）建物重建價格漏估新臺幣（下同）11,472,745元，請補償。

（7）工廠營業電之電力設施未補償。

（8）臺南縣政府興辦公共設施拆除合法房屋查估補償辦法（下稱臺南縣查估補償辦法）第7條規定，被告應依據物價指數變動及參照市場行情自行調整單價或評點，未調整。

被告乃提請臺南縣地價及標準地價評議委員會（下稱臺南縣地價評議委員會）96年第2次會議決議：「由業務單位就查估公司中國生產力中心與復議人振吉電化廠股份有限公司對地上改良物補償標的內容之爭執點詳予彙整，並就各項列表說明，再將本案重提地評會復議。」

嗣被告乃會同仁德鄉公所、中國生產力中心、經濟部水利署第六河川局（下稱第六河川局）及原告於96年11月8日召開協調會，會議結論原有地上圍牆已查估補償及石棉瓦雨遮已計列於附屬建物項目中，重建圍牆及石棉瓦涼棚未補償請求經說明後獲業主認同，工業水槽依遺漏查估方式製作補償清冊，其餘項目提請臺南縣地價評議委員會復議。

被告再提請臺南縣地價評議委員會96年第3次會議，經決議：「1、編號2、5確已補償完畢及編號4已協議請查估單位複估造冊補償，不複評議。

2、編號6簷高高度爭議係法令適用疑義，請工務主管機關逕依96年11月8日協商會議決議，再審視查估造冊的各建築物簷高度計算是否適法逕函復陳情人；

如陳情人請求簷高高度計算方式適法，請查估單位複估造冊補償。

3、編號1動力機具（天車）係依工程範圍線切割補償其遷移費，惟考量動力機具（天車）拆卸、搬運及安裝後機具的完整性，宜補償動力機具（天車）全具的遷移費，請查估單位複估造冊補償。

4、編號3門面整修乙節，依臺南縣政府興辦公共設施拆除合法房屋查估補償辦法規定的評點計算，已包含門面部分，故不另查估計價補償。

5、編號7工廠營業電力設施雖未能提出係臺電契約容量用戶證明，惟工業電力設施應係工廠營運必要設施，請查估單位複估造冊補償。

6、編號8依臺南縣政府興辦公共設施拆除合法房屋查估補償辦法規定，維持原補償單價。」

被告旋依上開決議請查估單位查實造冊，分別為設備拆遷費用：1,267,106元（含天車：93,850元、RC水槽（地下消防池）：940,746元、RC水槽（屋頂）：232,510元），電力設施費用：315,000元（室內配電線路補助費），總計1,582,106元。

嗣被告以97年3月14日府地用字第0970057648號函（下稱原處分）通知原告領取補償費。

原告不服，提起訴願，亦遭決定駁回，遂就系爭建物之門面修護費及重建價格部分提起本件行政訴訟。

二、原告主張：

（一）按「為實施土地徵收，促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產，特制定本條例。

土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。

其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」

「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。

農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在1年以內者，按成熟時之孳息估定之；

其逾1年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。

建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定之；

其查估基準，由中央主管機關定之。」

分別為土地徵收條例第1條及第31條（原告誤載為第21條）所明定。

內政部乃據上開土地徵收條例第31條之授權，訂定頒布「建築改良物徵收補償費查估基準」（下稱補償費查估基準），其中第4點、第5點、第7點分別規定：「建物重建價格之核算以拆除面積乘以重建單價計算。

其拆除面積之計算，以建物各層外牆或外柱面以內面積計算，重建單價依建物主體構造材料及裝修材料由直轄市或縣（市）政府另定之。」

「建物部分拆除後，其剩餘部分有結構安全之虞或無法繼續使用或位於公共設施保留地上者，得申請全部拆除，並依第4點規定計算補償費。

其剩餘部分亦得選擇門面修復。

前項建物拆除剩餘部分結構安全深度及修復由直轄市或縣（市）政府訂定之。」

「直轄市或縣（市）政府應依本基準並參酌當地實際狀況，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理建物徵收補償費查估之依據。」

又前揭臺南縣查估補償辦法第2條、第3條、第7條亦分別規定：「供居住之合法房屋之查估，依土地建築改良物估價規則、臺灣省改進房屋評價標準實施要點及房屋價格評點標準表之規定，按每平方公尺評點之方法，計估房屋價值辦理補償。」

「如建築材料特殊或非供人居住之建築物及禽畜舍、圍牆、棚亭等雜項附屬構造物必須拆除，而不適用評點標準查估者，另以現值查估補償之。」

「合法房屋補償價格之評點計值不以折舊亦不因地段之不同而異，其標準每一評點以新台幣（以下同）10.5元為單價計算，爾後年度得由本府依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍內由本府自行調整單價或評點。」

則被告以95年9月26日府地用字第0950205978號公告徵收系爭土地及建物作為經濟部水利署辦理系爭工程用地，自須依上開土地徵收條例及補償費查估基準規定，以徵收當時建築物重建價格估定，並補償原告剩餘建物門面之修復費用。

本件系爭建物，為合法興建之工廠，非屬於一般供人居住之房屋，此有臺南縣政府建設局使用執照可稽。

準此，依據臺南縣查估補償辦法第3條規定，本件系爭建物乃係工廠，顯非供人居住之建物，被告縱認系爭建物為「鋼筋水混泥土造房」，然系爭建物既為原告依據工廠需求量身打造，與一般供人居住建物不同，應不適用同辦法第2條及第7條規定以評點標準查估重建之計價，必須另以現值查估補償之。

然被告於造冊補償過程均無視系爭建物性質為工廠而非屬房屋，逕以該辦法第7條規定及「房屋價格評點標準表」【即點數表(一)、新修正點數表(二)及點數表(二)】查估計價原告所有之廠房重建現值，無異使工業廠房重建價格等同一般供人居住之房屋，牴觸上開土地徵收條例、補償費查估基準等法令，亦違背被告自行頒訂之臺南縣查估補償辦法，嚴重侵害原告財產權，具有重大違誤。

（二）原告是生產衛浴設備之工廠，工廠須裝設天車、機械設備並囤積貨物、原料，工廠建築設計與其他一般供人居住房屋不同，必有一定高度方能裝設天車，因此廠房建築高度之設計必須量身打造，進而工廠高度與工程造價成正比。

查為辦理系爭工程，被告乃公告徵收原告22.04％工業區土地，而被徵收土地上之建築改良物即3座工廠必須拆除，有照片及建築設計圖可證。

而照片右側懸掛原告公司招牌之圓頂建物，乃地下1層（內有工業儲水槽）地上4層之廠房，由地下1層算至屋頂總高度為18.76公尺；

中間E棟廠房高度6.3公尺；

左側F棟廠房高度10.9公尺。

3棟工廠之高度均與一般供人居住房屋高度顯屬不同，其重建價格亦有所不同。

依高雄市舉辦公共工程拆遷補償自治條例第10條第9款及雲林縣辦理公共工程建築改良物拆遷補償救濟自治條例第9條第1項第1款規定，因一般供人居住房屋與工廠之建築高度存有差異，進而上開自治條例中特別規定各種建築物之標準樓層高度，並因超高或偏低而有不同查估之標準，益徵臺南縣查估補償辦法第2條、第7條及「房屋價格評點標準表」，僅係針對一般供人居住房屋而設計之評估標準，自無法查估上開3棟工廠之重建現值。

換言之，依臺南縣查估補償辦法第3條規定，上開拆除之3棟工廠，不適用評點標準查估重建價格，必須另查估上開3棟工廠實際高度，並按其高度以重建價值補償，方符合現值查估補償之規定。

然被告所屬工務局卻函復仁德鄉公所上開3棟工廠查估標準係適用補償辦法第2條、第7條及附加「房屋價格評點標準表運用須知」，歸仁鄉公所再將錯誤訊息提供查估單位即財團法人中國生產力中心（下稱中國生產力中心），致使該中心作出錯誤函示，訴願決定書對此重大適用法令違誤未予指正，反而採為駁回原告訴願之理由，顯非適法。

（三）上開3棟工廠，因未完全拆除鋼筋暴露，無門無窗須要門面修補，被告應補償原告修補門面費用。

依高雄市舉辦公共工程拆遷補償自治條例第10條第5款（原告誤載為第5條）、新竹市辦理公共工程拆遷補償自治條例第9條第4款規定，均明定門面修補費用之補償方式。

此外，基隆市、臺北縣、桃園縣、新竹縣、苗栗縣、臺中市、南投縣、嘉義縣、高雄縣、屏東縣、臺東縣、宜蘭縣等各縣市公共工程補償自治條例或辦法中亦均有明定門面修補費用，但臺南縣查估補償辦法及「房屋價格評點標準表」之評點計算，對於建築物拆除後剩餘部分之門面修補費用查估方式，均付之闕如。

被告雖稱臺南縣查估補償辦法及「房屋價格評點標準表」中「房屋主要構造」及「粉裝造作」已包含門面修補費用云云。

惟查，門面修補費用係指徵收建物拆除部分面積，剩餘建物門面之造壁費用，顯與房屋主要結構不同；

又「粉裝造作」亦僅是補償外牆的粉刷油漆等費用，未包含門牆之造壁費。

此觀，臺東縣政府拆除合法房屋之查估及補償標準實施辦法及高雄縣舉辦公共工程拆遷建築物補償自治條例，明文補償拆遷建物門面補償費並以「立面修護標準」為附表，作為規範門面修補之造壁費計算標準，益證被告之答辯不可採。

再按內政部係於89年12月30日發佈實施前揭補償費查估基準，其中第5點明確規範拆除合法建物之補償費用項目，應包含門面修補費用。

然被告係於88年12月14日始頒布臺南縣查估補償辦法，此際內政部尚未頒布該補償費查估基準，而將門面修補費用列入建物拆除補償項目，且被告迄今從未再修正該補償辦法及「房屋價格評點標準表運用須知」。

準此，臺南縣地價評議委員會96年第3次會議認定臺南縣查估補償辦法規定的評點計算，已包含門面部分之修補費用，顯非適法。

本件被告應補償系爭建物門面修補費，以水泥粉刷牆面標準計算：⑴地下層至4層頂+圓型屋頂建物：高23.16m×寬18.80m×2,660元/㎡=1,158,185元。

⑵中重量鐵骨造倉庫：高6.10m×寬42.50m×2,660元/㎡=689,605元。

⑶重量鐵骨造電鍍廠房：高10.90 m×寬18.30m×2,660元/㎡=530,590元。

⑷3棟系爭廠房拆除門面補償費合計為：2,378,380元。

（四）依臺南縣查估補償辦法第7條規定，合法房屋補償價格之評點計值不以折舊亦不因地段之不同而異，其標準每一評點以10.5元為單價計算，爾後年度得由被告依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍內由被告自行調整單價或評點，是以「房屋價格評點標準表」之評點計值應隨每年度物價指數變動或市場行情調整。

惟查，臺南縣查估補償辦法係被告自行訂定之行政規則，並無對外拘束力。

且該查估補償辦法從88年12月14日修訂發佈至95年期間物價波動指數，以主計處公布營造工程物價指數之總指數來計算，可知88年至95年營造工程物價指數之總指數漲幅高達29.77％（原告誤載為22.97％）【計算式：（100－77.06）÷77.06＝29.77％】。

被告從88年至95年期間，卻從未依照臺南縣查估補償辦法第7條調整單價及評點，確實反應每年度物價指數變動。

且觀臺灣鳳山地方法院檢察署辦公大廳興建期間，也因應93年至95年原物料價飆漲調高預算。

從而，應參照88年至95年期間，營造工程物價指數之總指數漲幅達29.77％，故評點亦需調高百分比至少達20％。

而此亦顯見臺南縣地價評議委員會96年度第3次會議決議結論維持原評點價格，無法正確反映95年當年度重建之價格，牴觸土地徵收條例第31條規定建築改良物之補償費，應以「徵收當時」該建築改良物之重建價格查估，其判斷餘地具有重大瑕疵。

況依土地徵收條例第1條第3項規定，其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。

則本件系爭拆除3棟工廠之補償標準，應優先適用土地徵收條例第31條，即以徵收當時該3棟工廠之重建價格查估，而非適用評點計值查估之補償標準。

（五）次依都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條及第5條、實施區域計畫地區建築管理辦法第3條及第4條之1規定可知，都市計畫保留地原不得興建房屋，然因考量政府財政長期未徵收都市計畫保留地，故准許地主興建臨時建物，但為避免日後補償地上建物之疑慮，都市計畫公共設施保留地臨時建物使用辦法以簷高計算方式限制建築物之高度。

又活動斷層帶通過土地於其上興建建築物，發生地震容易產生人身、財物之損害，故實施區域計畫地區建築管理辦法管制建築物之興建高度，係以簷高計算限制建築物之高度，且建築物之使用目的以農舍為主。

易言之，建築物以屋簷計算高度方式，適用客體乃都市計畫公共設施保留地內臨時建物及農舍為主，此有內政部90年6月4日台90內營字第9007747號函、88年3月30日台內營字第8872638號函亦同此見解。

本件系爭建物乃合法之工廠，非屬都市計畫保留地之臨時建物，亦非屬於農舍，不適用建築技術規則建築設計施工編第1條第11款，以「簷高」定義鑑估系爭建物之高度，應回歸同規則第1第9款規定，自基地地面計量至建築物最高部分之垂直高度計算高度，即以系爭建物實際高度來計算重建之價格，方屬正確。

但被告所屬工務局97年1月8日土工字第0960006744號函，認定系爭建物高度應適用建築技術規則建築設計施工編第1條第11款「簷高」定義，評估計算系爭建物之高度，誠屬誤解法規範。

惟被告未予更正，反而將該函文轉復中國生產力中心，作為鑑估系爭建物高度之參酌依據，致使中國生產力中心97年2月4日中營字第0970000624號函附之「振吉公司仁德廠建物評點差異說明」，其評估系爭建物之高度計算方式具有重大違誤。

且被告將系爭建物「簷高」以上「屋架」部分認為係屬房屋主要構造之一部分，並以其查估業已列入「房屋主要構造」點數之內，故不另外計算點數予以補償云云，然查，被告所頒布「房屋價格評點標準表運用須知」（一）各類房屋主要構造定義，認定鋼筋混凝土造、中重量鐵骨造及重量鐵骨造之房屋主要結構，應包含「山型鐵造屋架」之屋頂部分，則被告所屬工務局採用「簷高」定義計算系爭3棟廠房之高度，明顯排除「山型鐵造屋架」之屋頂部分，牴觸上開房屋價格評點標準表運用須知（一）之規定，當然無法合理補償系爭3棟工廠之屋頂重建費用。

況被告於92年7月17日訂頒「臺南縣拆除合法建築物賸餘部份就地整建辦法」第2條第3款就建物之高度定義：「興辦公共設施，在拆除合法建築基地內改建或增建（以下簡稱整建）建築物，應依下列規定辦理：．．．3、高度：整建建築物沿路面之簷高以不超過拆除面之高度為準，拆除面與建築物成斜面，而高度不同者，以其平均高度為準，拆除面之高度低於原建築物之簷高者，得維持原建物簷高。

拆除面高度低於13公尺者，得以13公尺為準。

屋頂如係木架或鐵架之房屋，屋頂最高高度得自簷高加屋架跨度4分之1高度。」

足見，被告最新規定即已包含建物鐵架之屋頂部分，故被告就系爭3棟廠房高度之計算，未補償屋架之屋頂部分，顯然違法。

（六）再依卷附系爭建物照片及設計圖，顯示系爭建物興建時規劃有墊高建物之地基，並於屋頂底面上配合產線天車之規劃及放置冷水塔，拉高興建鋼骨之圓頂（抑或三角斜頂）。

被告適用建築技術規則建築設計施工編第1條第11款「簷高」定義，以基地地面起至建築物簷口底面或平屋頂底面之高度，評估系爭建物重建價格。

無異排除系爭建物原來就具有墊高地基之高度，及平屋頂底面上搭建鋼骨圓頂之高度，根本無法反應系爭建物重建之應有高度，嚴重牴觸土地徵收條例第31條之規定甚明。

（七）又上開「房屋價格評點標準表運用須知」乃行政機關內部為業務處理方式，而由被告自行訂定，依行政程序法第159條規定，性質屬於「行政規則」，非法規命令，並無對外法效力，自不得作為限制人民財產權之依據。

且「房屋價格評點標準表運用須知」（9）1.係以一般住宅之樓層高度為計算標準，原告是生產衛浴設備之工廠，系爭3棟建物設計興建高度須配合生產需求，其高度分別為18.76公尺、6.3公尺、10.9公尺，逾越該運用須知（9）1.規定「各種房屋之標準高度每層樓定為2.7公尺至3.6公尺」之標準甚多。

參以高雄市舉辦公共工程拆遷補償自治條例及雲林縣辦理公共工程建築改良物拆遷補償救濟自治條例均有對超高之特殊建築物高度，臚列特別計算公式，以與一般建築物高度區分，足見被告依上開運用須知評估系爭建物之高度，不僅無法反應事實，其評估重建價格亦不合理。

（八）被告所製作「建築物改良補償查估清冊」，認定系爭3棟建物補償金額合計為38,347,410元，核予中國生產力中心受仁德鄉公所委託所製作建築改良物查估報告暨所附房屋價格調查表，以評點計價查估系爭3棟建物之重建金額合計為38,347,410元，兩者金額一致，故被告編制「建築物改良補償查估清冊」，顯係以中國生產力中心查估、製作之上開調查表為基礎。

惟查，中國生產力中心98年7月28日中技字第0980008985號函說明第2項第1、4、5、7、8點，已坦承查估系爭3棟建物，其中展示間（1F）、廠房（4F）、庫存倉庫房、電鍍廠房等查估建物事實狀態均有違誤，致適用評點計算金額有錯誤之處，必須重新退還、增加各補償項目之重置金額。

從而，原處分所憑據之資料，具有多處重大違誤，應予撤銷命被告重新查估認定事實，評估系爭3棟建物重置之合法補償金額。

再者，中國生產力中心上開函文有下列之錯誤：⑴其認定辦公室（2F）及廠房（3F）（4F）之門窗屬於「鋼門鋁窗」，但臺南縣查估補償辦法所附點數表（二）中門窗裝置項目欄中並無「鋼門鋁窗」，故中國生產力中心該項認定，核屬無據；

且該辦公室（2F）及廠房（3F）（4F）均位於相同之一棟建物，對外聯絡道路均使用展示間（1F）之鋁門，中國生產力中心製作「振吉公司仁德廠建物評點差異說明」，亦肯認系爭建物展示間（1F）、辦公室（2F）及廠房（3F）之門窗裝置係屬於「發色鋁門窗」，不能僅因辦公室（2F）及廠房（3F）內部隔間使用鋼門，逕自排除點數表（二）門窗裝置項目欄「發色鋁門窗」之適用。

⑵依該函文說明第2項第5點之內容可知，臺南縣查估補償辦法所附點數表（一）說明房屋主要結構應除了樑外尚包括屋架，然點數表中房屋評點構造體評點僅包含「樑」，未包括系爭廠房（4F）以上圓形屋頂之屋架，未將圓形屋頂之屋架納入查估範圍內，不符合上開補償辦法所附點數表之規範意旨。

又中國生產力中心查估系爭廠房（4F）樓以上之屋架之房屋主要構造，係屬「輕量鋼骨造」，但未依該補償辦法暨所附點數表規範，另於函文內額外再查估系爭廠房（4F）應補償之評點（按：點數表「輕量鋼骨造」獨立戶評點為250點），增加原告應取得之重置金額（按：補償金額計算如下：面積340.28×250評點×每點10.5元＝893,235元），顯非適法。

又中國生產力中心該函文說明上開廠房主要結構應屬「輕量鋼骨造」，然其原本查估、制作「建築物改良物調查查估報告表」，卻將廠房（4F）之房屋構造別認定為「鋼筋混凝土造」，顯然具有錯誤，該函文卻未予更正、從新計算正確評點之點數，亦非適法。

⑶依據系爭廠房倉庫地下室（BF）原始設計圖，其高度應為4.12M（計算方式：30CM＋320CM＋12CM＋50CM＝412CM），並非中國生產力中心原本查估、製作「建築物改良物調查查估報告表」所查估高度3.35M，被告據此補償之金額，顯有重大基礎事實錯誤，應予撤銷，重新查估高度適用正確評點，計算重置金額。

⑷依「房屋價格評點標準表運用須知」對於房屋有無連棟抑或是獨立戶之區分標準，係以房屋彼此之間有無共同結構、是否或使用相同牆壁作為判斷基礎，故該規定不可使無共同結構體、無共同牆壁之「獨立戶」，僅因其建物面積達到660平方公尺（200坪），即可認定為「連棟邊戶」。

依系爭倉庫、電鍍廠房之原始設計圖，該兩棟建物並無共同結構、也無使用共同牆壁，且該兩棟建物屋簷雙面均為斜屋頂，實際上根本無從存有相同牆壁及共同結構，應屬「獨立戶」，但上開中國生產力中心函文重新認定系爭庫存倉庫房之性質，由原先查估「獨立戶」改為「連棟邊戶」，並更正評點降低重置金額，顯然係誤解上開「房屋價格評點標準表運用須知」之規範旨趣，導致錯誤認定事實。

⑸依「房屋價格評點標準表運用須知」第1項第2款規定：「重量鋼骨造：柱、樑使用U型、H型鋼材，或使用大號L型（120公厘×120×9）以上規格之鋼材或使用L型（90公厘×90×6）以上規格鐵材組成之房屋．．．。」

系爭電鍍廠房之原始設計圖右上角明確載明屋樑使用「U型鋼」，其房屋主要構造性質應屬「重量鐵骨造」，即無庸繼續以條文後段L型鋼材規格查估；

更何況系爭電鍍廠房之樑柱必須載重重量達8噸之天車，豈有可能使用L型鋼材。

中國生產力中心上開函文錯誤認定為「中重量鋼骨造」，顯有違誤。

又原告對於本件係僅就上開門面修復費、建物重建價格及臺南縣查估補償辦法第7條規定每一評點10.5元，未依物價指數變動調整所為爭議等語，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。

三、被告則以：

（一）查前揭臺南縣查估補償辦法，乃被告依據土地徵收條例第31條第3項及內政部頒布之補償費查估基準第7點所訂定。

本件原告所有之系爭建物，經被告以95年9月26日府地用字第0950205978號公告徵收，並依據上開補償辦法暨「房屋價格評點標準表運用須知」之規定，經審核查估清冊無誤後核發補償，原告主張被告違背各項查估法令，實與事實不符。

又臺南縣查估補償辦法及所附「房屋價格評點標準表」係將建物細分為主要構造及粉裝造作二部分，粉裝造作更細分成屋頂（面）粉裝、室內牆粉裝、屋外牆粉裝、天花板粉裝、樓地板粉裝、門窗裝置、給水、浴廁設備、電氣（包括燈具）而分別訂定評點表，並就現場建物查估當時情形，不扣除建物折舊，並按拆除面積乘以評點數，以估算建物補償價額。

則上開補償辦法係以評點方式計算還原建築物重建價格辦理補償，自符合土地徵收條例第31條第1項關於建築改良物之補償費，按「徵收當時」該建築改良物之「重建價格」估定之規定。

（二）原告異議事項中關於系爭建物之高度乙節，查本件系爭建物高度之查估，係依房屋價格評點標準表運用須知（9）之規定，測量各樓層高度，再依據臺南縣查估補償辦法之規定，依評點方式計算。

至於屋簷高度之計算，則以建築技術規則建築設計施工篇第1條第11款「簷高」之定義為依據。

本件原告主張未補償系爭建物之第1層地板面與基地面間高度部分云云，惟查估單位係依據上開「簷高」之定義及房屋價格評點標準表運用須知計入地下室倉庫樓層之高度。

又系爭建物高度超過簷口底面滴水線以上部分即原告所指「屋脊」，依據房屋價格評點標準表運用須知（1）各類房屋主要構造定義第3點、第5點、（5）主要結構評點說明第5點及臺南縣查估補償辦法所附點數表（一）房屋主要構造及類別之說明，本件系爭建物「簷高」以上「屋架」（即屋脊）部份，係屬房屋主要構造之一部份，其查估業已併入主要構造之評點內，故不另計算評點。

至其屋架外覆蓋之「石棉瓦」業已列入「粉裝造作」內「屋頂（面）粉裝」計算評點數。

又系爭建物雖因其廠房設計別於一般建築，惟其不同係屬「使用需求」之不同，其房屋之構造仍與一般房屋同有「鐵骨混凝土RC造」「重量鐵骨造（鐵屋架）」等區分，而查估單位亦依其構造別分別查估之，故被告就系爭建物「簷高」之查估並無違誤。

另卷附「振吉公司仁德廠建物評點差異說明」一、5.對於簷高認定疑義，亦有所說明，故本件被告就簷高查估確係依法令規定辦理。

（三）又原告主張系爭建物重建價格漏估11,472,745元乙節，按臺南縣查估補償辦法第3條規定之意旨，乃就不適用評點標準查估者（如建築材料特殊或非供人居住之特殊建築，查估表無該項目而不適用評點標準計算者），始宜現值查估補償之，並非僅以供人居住與否為主要條件。

而據卷附使用執照所示，系爭建物載為「鋼筋混凝土造屋」，該構造項目於上開補償辦法內已明確規定評點，即應以評點方式查估補償，與實際現況是否有人居住無關，其價值亦不因此而有差異。

故被告就系爭建物依臺南縣查估補償辦法以評點方式查估，並無違誤。

（四）原告另主張依臺南縣查估補償辦法第7條規定，被告應依物價指數變動及參照市場行情，自行調整單價或評點，卻未予調整云云。

經查，行政院主計處公布營造工程物價指數之總指數，以95年為基準，88年至95年漲幅確達29.77％【計算式：（100％－77.06％）÷77.06％＝29.77％】，惟查臺南縣查估補償辦法第7條規定：「．．．得由本府依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍內由本府自行調整單價或評點。」

則該條既規定「得」，係可為或可不為調整，並非「應行調整」，其立意原為必須作小幅調整時，無須報請議會同意，俾以縮短辦理時程，而是否調整應考量與毗鄰縣市間之平衡。

此外，不僅須依據物價指數變動調整，亦尚需考量市場行情。

經調查毗鄰同樣使用評點查估補償之其他縣市相較，被告所定每一評點之單價10.5元仍屬較高者（由臺北縣15.6元、臺東縣13元、花蓮縣10.1元、彰化縣8.5元、南投縣8.5元、桃園縣8.4元、屏東縣8.1 元、苗栗縣7.5元可資參照）。

又近年來物價指數雖有上漲情形，惟不動產市場仍維持多年來之景氣低迷，市場行情持續持平或小幅下跌，且建築工資亦較景氣好時下跌，況臺南縣地價評議委員會96年第3次會議決議亦維持本件原訂評點標準不予調整，而地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除非其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則法院應尊重其判斷（最高行政法院91年度判字第1396號判決參照）。

退而言之，系爭建物係於95年公告徵收，縱認本件應調整評點單價，亦係就爾後年度（即96年度）單價為調整，故就本件補償亦無影響，從而，被告維持原評點標準而未作調整，並無違誤。

（五）再者，就原告對「門面整修」提出疑義乙節，查臺南縣查估補償辦法雖未就「門面整修」另定補償標準，惟依上開補償辦法之規定，其係將房屋分為「主要構造」「粉裝造作」等項訂定評點數，其中「粉裝造作」細分為「屋頂（面）粉裝」「室內牆粉裝」「屋外牆粉裝」「門窗裝置」等多項。

本件系爭建物拆除門面部分除「屋外牆」外尚有「門窗」等裝置，其中「屋外牆」係屬房屋主要結構部份，依臺南縣查估補償辦法所附點數表（一）之說明，業已計入主要構造之評點中。

又屋外牆粉裝及各項門窗亦分別依「屋外牆粉裝」「門窗裝置」等項計算其評點。

另本件系爭建物中2棟即庫存倉庫及電鍍廠房之建物，因其「屋外牆面」分屬「1/2水泥粉光PVC漆」「1/2石棉瓦」及「石棉瓦」覆蓋，其「屋外牆粉裝」項目業依上開補償辦法規定以「45點」及「40點」分別計算其評點數。

從而，臺南縣地價評議委員會96年第3次會議就門面整修作出決議，認為依臺南縣查估補償辦法規定的評點計算，已包含門面部分，故不另查估計價補償。

（六）又原告就系爭建物樓層高度及門窗裝置提出質疑，惟經被告函請中國生產力中心說明，該中心業以98年7月28日中技字第0980008985號函復被告在案。

又原告依該函主張本件建築改良物重置金額之計算有多處應為修正，並應辦理繳回或增列乙節，查該函乃係中國生產力中心因原告98年7月3日準備（二）狀原證18所製作之表格誤解被告評點數之計算方式所為之函文，與評點單價或其調整無關。

故本件系爭建物之徵收查估補償係依據相關規定辦理，認事用法並無違誤等語，並聲明求為判決駁回原告之訴。

四、本件事實概要欄所載之事實，為兩造所不爭執，並有被告95年9月26日府地用字第0950205978號公告、兩造上開函文、臺南縣地價評議委員會96年第2、3次會議決議紀錄、96年11月8日徵收補償異議協調會會議結論、機器設備搬遷費補估清冊、訴願書及訴願決定書附原處分卷及訴願卷可稽，應堪認定。

原告對於本件徵收補償尚有爭議者為其96年6月22日及7月18日函所載編號（3）建物拆除後之門面修護費、編號（6）建物重建價格漏估11,472,745元及編號（8）被告應依據物價指數變動及參照市場行情自行調整單價或評點，並補償原告不足之差額，其餘編號（1）天車部分原告捨棄，編號（2）圍牆重建費、編號（4）工業用水槽重建費、編號（5）石棉瓦涼棚重建及門面整修費，及編號（7）工廠營業電之電力設施補償費部分均不爭執等情，有本院98年4月24日準備程序筆錄第2頁、98年9月9日言詞辯論筆錄第5頁及原告起訴狀及各次書狀可資參照，故本件兩造之爭點為：被告原處分對於上開編號（3）門面修護費、編號（6）建物重建價格及編號（8）上開臺南縣查估補償辦法應否調整補償單價或評點，並補償原告不足之差額等項，茲分述如下：

（一）按「建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。」

「建築改良物．．．之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關會同有關機關估定之；

其查估基準，由中央主管機關定之。」

土地徵收條例第31條第1項及第3項分別定有明文。

次按「直轄市或縣（市）政府應依本基準並參酌當地實際狀況，自行訂定該直轄市或縣(市)辦理建物徵收補償費查估之依據。」

亦為上開補償費查估基準第7點所明定。

又按「供居住之合法房屋之查估，依土地建築改良物估價規則、臺灣省改進房屋評價標準實施要點及房屋價格評點標準表之規定，按每平方公尺評點之方法，計估房屋價值辦理補償。」

「如建築材料特殊或非供人居住之建築物及禽畜舍、圍牆、棚亭等雜項附屬構造物必須拆除，而不適用評點標準查估者，另以現值查估補償之。」

「合法房屋補償價格之評點計值不以拆舊亦不因地段之不同而異，其標準每1評點以新臺幣（以下同）10.5元為單價計算，爾後年度得由本府依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍內由本府自行調整單價或評點。」

臺南縣查估補償辦法第2條、第3條及第7條復分別定有明文。

而上開補償費查估基準係內政部依據土地徵收條例第31條第3項規定之授權，以89年12月30日（89）台內地字第8971250號函所訂定發布之法規命令，乃就如何勘查建築改良物並查估補償費為技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，本院自得予以援用。

（二）經查，經濟部水利署辦理本件系爭工程報奉內政部95年7月7日台內地字第0950111342號函核准徵收臺南縣仁德鄉○○段917-2地號等含系爭土地在內之93筆土地，合計面積14.108900公頃，並一併徵收其土地改良物，經被告以95年9月26日府地用字第0950205978號公告徵收，公告期間自95年9月26日起至95年10月26日止，原告遂於95年10月13日提出異議，主張系爭建物補償清漏估多項及補償價格計算錯誤之情事，經被告函請仁德鄉公所查處，並經該所以95年11月13日所建字第0950019843號函通知原告及相關單位於95年11月22日上午9時30分現場勘查，經現地複估後繕造清冊送被告審查完畢，被告並於96年5月21日以府地用字第09600109019號函通知原告於96年5月31日至仁德鄉公所辦理發放補償費，惟原告因故未領補償費，被告乃以96年6月6日府地用字第0960121373號函將補償費存入臺南縣土地徵收補償費保管專戶並通知原告。

原告仍不服，又於96年6月22日及同年7月18日就漏估事項提起異議，經被告提請臺南縣地價評議委員會96年第2次會議評議決定後，被告乃會同中國生產力中心、原告、仁德鄉公所及第六河川局於96年11月8日假仁德鄉公所召開協調會，並作出結論：原有地上圍牆已查估補償及石綿瓦雨遮已計列於附屬建物項目中，重建圍牆及石棉瓦涼棚未補償之請求，經說明後已獲得業主認同；

工業水槽依遺漏查估方式製作補償清冊；

建物重建價格漏估11,472,745元請查估公司查明漏估事項並造冊補償；

其餘項目提請臺南縣地價評議委員會復議，嗣經該會96年第3次會議評議決議後，被告乃請查估單位依上開決議事項查實造冊，經審核無誤後以97年3月14日府地用字第0970057648號函知原告於97年3月21日領取補償費等情，除如上述外，並有內政部95年7月7日台內地字第0950111342號函、仁德鄉公所95年11月13日所建字第0950019843號函及被告96年6月6日府地用字第0960121373號函附卷可稽，應堪認定。

（三）次查，土地徵收條例第31條第1項規定，建築改良物之補償費，應按「徵收當時」該建築改良物之「重建價格」估定之，而同條第3項並授權訂定上開補償費查估基準，該查估基準第7條並規定直轄市或縣（市）政府應參酌「當地實際狀況」，自行訂定該直轄市或縣（市）辦理建物徵收補償費查估之依據。

而本件被告為劃一縣轄內興辦各項公共設施，拆除合法房屋之查估、補償、人口、傢俱搬遷費、自動拆除獎勵金發放標準，並簡化作業程序，乃依據上開補償費查估基準第7條訂定前揭臺南縣查估補償辦法。

而由該辦法第2條及第7條規定之內容觀之，其係以每平方公尺評點之方法，作為供居住之合法房屋計估價值辦理補償之計算標準，雖不以折舊亦不因地段之不同而異，惟其標準以每1評點10.5元為單價計算，爾後年度得依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍由被告自行調整單價或評點，其旨即在賦予被告適時調整評點單價之裁量權限，以落實前揭建築改良物之補償費，按徵收當時之重建價格估定之立法目的。

再按「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。」

「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；

並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。

」土地徵收條例第30條第1項前段及平均地權條例第46條分別定有明文。

此即揭示：「憲法第15條規定，人民之財產權應予保障，故國家因公用或其他公益目的之必要，雖得依法徵收人民之財產，但應給予合理之補償。

此項補償乃因財產之徵收，對被徵收財產之所有權人而言，係為公共利益所受之特別犧牲，國家自應予以補償，以填補其財產權被剝奪或其權能受限制之損失。

故補償不僅需相當，更應儘速發給，方符憲法保障人民財產權之意旨」（司法院釋字第652號解釋理由書參照）。

準此可知，國家依法徵收人民之財產，為填補人民因公共利益所受之特別犧牲，國家自應予合理且相當之補償，此不但在徵收土地時如此，且在徵收建築改良物亦然。

而被徵收之土地依法既應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，且該土地現值表依法應於每年1月1日公告，作為主管機關補償徵收土地地價之依據。

則國家一併徵收建築改良物時，依法自應按「徵收當時」該建築改良物之「重建價格」加以估定補償，否則，其所為徵收補償費之給付自非合理且相當，必將導致建築改良物之被徵收人無法以所獲得之徵收補償費於徵收當時自行重建。

經查，上開臺南縣查估補償辦法第7條雖未限制被告必須每年定期依據物價指數變動或參照市場行情，在百分之20範圍內調整單價或評點，惟如被告未適時自行依當地實際情況調整，即與土地徵收條例第31條第1項、平均地權條例第46條之規定及上開司法院解釋意旨不符，其理至明。

又依本院卷附行政院主計處公布營造工程物價指數（總指數）銜接表可知，於88年至95年期間，營造工程物價指數（總指數）漲幅高達29.77％【計算式：〈95年度（100）－88年度（77.06）〉÷77.06×100％＝29.77％（小數點下四捨五入）】，已超出臺南縣查估補償辦法第7條規定得於百分之20範圍內調整之上限。

又查，臺南縣查估補償辦法自88年12月14日修訂發布至95年間，被告從未依照物價指數變動或參照市場行情自行調整單價或評點，一概以每1評點10.5元為單價計算，確實無法確實反映95年徵收當時系爭建物之重建價格。

被告雖辯稱與其他縣市相較，其所定每一評點之單價10.5元仍屬較高云云。

惟查，臺北縣政府工務局以97年11月19日北工使字第0970860196號函復被告之說明略以：「．．．2、經查上開基準第9條規定：『建築物價格評點計值以87年7月份臺灣省物價統計月報公布之臺灣省營造工程物價指數之總指數為基數，每一評點以新臺幣9.2元為基準。

每年7月1日按上述物價總指數調整並公布之。』

自97年7月1日起，本縣公共工程地上建築物價格評點計值調整為15.6元．．．。」

等語，有該函附卷可稽。

再觀諸被告所提出之臺東縣、花蓮縣、彰化縣、南投縣、桃園縣及苗栗縣等相關興辦公共工程拆除合法房屋查估補償辦法，大部分均有規定依每年物價指數或營造工程物價指數之總指數自行調整評點單價。

本件原告系爭建物於95年間被徵收，自被告於88年12月14日修訂發布上開辦法後，相隔已將近7年之久，且如前所述，該段期間營造工程物價指數之總指數之漲幅累積已高達29.77％，但被告卻從未依照物價指數變動或參照市場行情自行調整單價或評點，一概以每1評點10.5元為單價計算，確實無法確實反映95年徵收當時系爭建物之重建價格，揆諸前揭法律規定及司法院解釋意旨，再參諸土地徵收條例第1條第3項規定：「其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」

則上開臺南縣查估補償辦法第7條規定顯與前揭法律規定及司法院解釋意旨相牴觸，應不予適用。

從而被告以每1評點10.5元為單價計算系爭建物上開有爭議部分之補償費，依法自有違誤。

（四）又查，原告於本院98年7月10日行準備程序時就系爭建物樓層高度及門窗裝置等提出質疑，被告乃函請查估單位即中國生產力中心說明，嗣經中國生產力中心以98年7月28日中技字第0980008985號函復被告略以：「．．．說明：．．．二、．．．⑺．．．庫存倉庫之查估補償面積為1,168.75平方公尺，超過『房屋價格評點標準表運用須知』第3條第1項規範：『同一業主一棟房屋其層面積超過660平方公尺（200坪）者，可認定為連棟邊戶。」

故應以連棟式邊戶之房屋構造體修正其評點，修正後之評點合計為467.5，則其重置價格應為5,737,102元（詳附件2）故應繳回1,122,876元。

⑻．．．又，經查證電鍍廠房之結構確應屬獨立戶之型式，故應以獨立戶之房屋構造體修正其評點，修正後之評點合計為630.00，重置價格為3,994,799元（詳附件2），故應增列586,538元，俟全案增減項目確認後，如有需要將另依貴府裁決結果製作補充清冊．．．。」

有中國生產力中心以98年7月28日中技字第0980008985號函附本院卷可稽。

被告雖辯稱該函係中國生產力中心因原告98年7月3日準備（二）狀原證18所製作之表格誤解被告評點數之計算方式所為之函復，與系爭建物之評點單價或其調整無關云云。

然查，中國生產力中心上開函文固於前揭說明二、⑺、⑻以外之各點說明原告對於系爭建物展示間（1樓）、辦公室（2樓）、廠房（3樓及4樓）、倉庫（BF）、庫存倉庫、電鍍倉庫（此二者為上開說明二、⑺、⑻之其他說明）等關於房屋樓層高度及門窗裝置等之查估金額均依法令為之，並無錯誤；

但對於該函前揭說明二、⑺、⑻所載庫存倉庫之查估補償面積超過660平方公尺（200坪），則認為應以連棟式邊戶之房屋構造體修正其評點，修正後之評點合計為467.5，其重置價格應為5,737,102元，故原告應繳回1,122,876元（計算式：6,859,978元－5,737,102元＝1,122,876元）。

且電鍍廠房之結構確屬獨立戶之型式，應以獨立戶之房屋構造體修正其評點，修正後之評點合計為630.00，重置價格為3,994,799元，故被告應增列586,538元（計算式：3,994,799元－3,408,261元＝586,538元）補償原告；

況中國生產力中心於該函中亦明載：「俟全案增減項目確認後，如有需要將另依貴府裁決結果製作補充清冊」等語，準此足見，被告原處分對於該兩者之查估補償確有錯誤，其所為前揭答辯顯與事實不符，不能採信。

五、綜上所述，系爭建物於95年間被徵收當時，自被告於88年12月14日修訂發布上開辦法後，相隔已將近7年之久，該段期間營造工程物價指數之總指數之漲幅累積已高達29.77％，被告未依照物價指數變動或參照市場行情自行調整單價或評點，一概以每1評點10.5元為單價計算系爭建物之補償費予原告，原告自無法以該補償費於徵收當時為系爭建物之重建；

且依中國生產力中心前揭函文所載，被告對於系爭建物中之庫存倉庫及電鍍廠房之查估補償亦有違誤，故被告97年3月14日府地用字第0970057648號函之原處分，自有可議。

訴願決定未予糾正，仍予維持，亦有未合。

原告訴請撤銷訴願決定及原處分（關於系爭建物之門面修護費及重建價格部分）為有理由，應予准許。

至於原告所有系爭建物有關本件爭議部分之補償費之金額若干，應如何依照營造工程物價指數之變動調整臺南縣查估補償辦法第7點之評點單價，因涉及被告裁量權之行使，有待被告重新調整後另為適法之處分。

又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 邱 政 強
法官 李 協 明
法官 詹 日 賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；
如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
書記官 宋 鑠 瑾