臺灣高雄地方法院民事-KSDV,100,簡上,355,20120131,1

臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第355號
上 訴 人 黃金川
訴訟代理人 徐文彬律師
被上訴人 國有財產局台灣南區辦事處
法定代理人 吳宗明
訴訟代理人 何旭苓律師
複 代理人 蘇哲萱律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國100年7 月12日本院100 年度鳳簡字第84號第一審判決提起上訴，經本院於民國101 年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由壹 程序部分

一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受以前當然停止。

民事訴訟法第170條定有明文。

又依同法第175條第1項規定，第168條至第172條及174條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。

被告之原法定代理人李政宗在訴訟繫屬後，已於民國100 年10月4 日改由吳宗明擔任被告之法定代理人，有財政部100年10月4 日台財人字第10008513130 號令在卷可稽（見本院卷第81頁），吳宗明並於100 年11月11日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第80 頁），經核於法並無不合，應予准許。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。

民事訴訟法第256條定有明文。

上訴人起訴請求確認兩造就坐落於高雄市大社區○○○段第307-43地號，地目旱，如附圖斜線所示面積1.0804公頃之土地（下稱系爭土地）有租賃關係存在，被上訴人並應依其於98年12月9 日所為台財產南管字第0986003335號函文意旨內容辦理換約手續（下稱系爭通知函，見原審卷第3 頁），嗣於本院審理中，上訴人更正其法律上之陳述，主張系爭土地租約縱因租期屆滿而終止，亦因被上訴人持續向上訴人收取租金，而視為有不定期租賃關係存在，倘認須於辦妥換約手續後始能成立租約，則被上訴人亦負有依系爭通知函文辦畢換約程序，與上訴人續訂租約之義務等情，而以確認兩造就系爭土地有租賃關係存在為先位聲明；

以被告應履行換約程序為備位聲明（見本院卷第49頁），揆諸前引規定，係屬有據。

三、又依農業發展條例（下稱農發條例）第20條第1項規定，本條例89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）之規定。

本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。

查兩造於89年3 月1 日就系爭土地簽立租賃契約，約定租期自89年3 月1 日起至98年12月31日止，有國有耕地放租租賃契約書在卷可稽（見原審卷第7 頁），足見前開租賃契約成立於89年1 月4 日農發條例修正施行後，揆諸前引規定，本件自不適用三七五減租條例，無庸依三七五減租條例第26條第1項規定，先行調解、調處程序，合先敘明。

貳 實體部分

一、上訴人主張：上訴人於89年3 月1 日向被上訴人承租系爭土地，雙方約定租期自89年3 月1 日起至98年12月31日止，按年收取租金，每年租金為新台幣（下同）6,672 元，上訴人並得於租期屆滿前3 個月內申請換約續租（下稱系爭租約）。

上訴人於租賃期間在系爭土地上自任耕作，並種植芭樂600 株、荔枝300 株及龍眼、芒果等果樹，年產量近17,000公斤。

被上訴人嗣於98年12月9 日以系爭通知函對上訴人為續約之要約，上訴人並於98年12月22日向被上訴人為換約承諾，兩造已就系爭土地成立新租約。

詎被上訴人逕以上訴人在系爭土地上興建鐵皮屋頂簡易磚造平房（下稱系爭房屋），供居住或其他非耕作之用，有不自任耕作情事為由，於99年8 月2 日以台財產南管字第0990011292號函終止系爭租約，被上訴人終止系爭租約顯不合法，上訴人之租賃權因而陷於不安，且該不安狀態得以確認判決除去之，為此爰依民事訴訟法第247條規定，請求確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，如認系爭租約未因兩造意思合致而成立，則被上訴人應依系爭租約第2條第2項約定與上訴人完成換約程序等情。

並聲明：㈠確認兩造就系爭土地有租賃關係存在。

㈡被上訴人應依系爭通知函完成換約程序。

原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，除引用原審主張及陳述外，另補稱：系爭租約簽立於89年1 月4 日農發條例頒布施行之後，依同條例第20條規定，系爭租約自不適用三七五減租條例。

又上訴人於94年間徵得被上訴人同意後，始興建系爭房屋，該房屋為半倉庫式結構，占地僅及系爭土地面積千分之5 ，係屬上訴人自任耕作所需之相關農業設施，足見系爭房屋乃系爭租約第4條第6項約定得允興築之農業設施，自不能僅以上訴人興建系爭房屋之事實，遽謂上訴人未自任耕作。

再者，被上訴人於98年12月31日系爭租約期間屆滿後，仍持續向上訴人收租迄99年7 月止，兩造間已有不定期租賃契約存在。

此外，依系爭租約第2條第2項規定，上訴人既已於租期屆滿前3 個月內向被上訴人申請換約續租，被上訴人即有義務與上訴人完成換約手續等語。

並於本院聲明：㈠原判決廢棄。

㈡先位聲明：確認兩造就系爭土地有租賃關係存在。

㈢備位聲明：被告應依系爭通知函完成換約程序。

二、被上訴人則以：上訴人固曾於98年12月22日申請續租，惟經被上訴人於99年2 月4 日派員實地勘查發現，上訴人在土地上興築系爭房屋供自己居住使用，非供農用，而有違反系爭租約第4條第8項約定，不自任耕作情事，經被上訴人通知上訴人限期改善，於99年7 月6 日進行複勘，仍未見改善後，被上訴人始於99年8 月2 日終止系爭租約，並通知上訴人系爭租約已於99年1 月1 日終止，訂於99年1 月17日點交農作物乙情明確，兩造就系爭土地已無租賃關係存在等語置辯。

原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。

被上訴人除引用原審主張及陳述外，另補稱：系爭租約自系爭房屋興建完成時起，即因上訴人未自任耕作，而當然無效，上訴人主張曾徵得被上訴人同意始行建屋，應由被上訴人負舉證證明之責。

又由系爭房屋內部隔間方式，可知該屋之主要功能在提供上訴人日常生活起居使用，非供上訴人堆置農具、肥料或臨時休息使用，而與以耕作為目的，或為便利耕作所建之簡陃房屋之農舍有間，上訴人已違反系爭租約第4條第8項約定，而有不自任耕作情事，被上訴人於99年8 月2 日以台財產南管字第0990011292號函終止系爭租約，係屬合法有效。

再依農發條例規定，僅農地所有權人得於農地上興建農舍，上訴人既非系爭土地所有權人，即無從取得在系爭土地上興建農舍之合法權源等語。

並於本院聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於89年3 月1 日簽立系爭租約，約定租期自89年3 月1日起至98年12月31日止。

㈡上訴人於94年間在系爭土地上起造系爭房屋。

㈢系爭房屋之內部格局為1 客廳（其內供奉祖先牌位）、1 廁所兼浴室、1 更衣室、1 伙食間、1 接待兼休息室、1 用品倉庫。

㈣上訴人於94年起造系爭房屋前，並未以申請書檢送建築圖說，依系爭要點送交被上訴人審查，亦未取得被上訴人核發之土地同意使用證明書。

㈤上訴人於98年12月22日向被上訴人提出續租系爭土地之申請。

㈥系爭土地目前仍在上訴人占有中。

㈦上訴人於系爭租約存續期間，在系爭土地上種植芭樂600 株、荔枝300株及龍眼、芒果等果樹，年產量近17,000公斤。

四、本件爭點為：㈠被上訴人於系爭租約存續期間，是否因興建系爭房屋，而有不自任耕作，致系爭租約無效情事？㈡兩造於系爭租約期滿後，是否另成立不定期租賃關係？上訴人請求確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？㈢上訴人依系爭租約第2條第2項約定，請求被上訴人按系爭通知函履行換約程序，有無理由？茲分述如下：㈠被上訴人於系爭租約存續期間，是否因興建系爭房屋，而有不自任耕作，致系爭租約無效情事？⒈兩造於農發條例修正後始簽立系爭租約，已如前述，是就系爭租約之解釋，如契約文字未明定者，應優先適用農發條例規定，如該條例未規定，則適用土地法、民法及其他有關法律規定。

次按我國為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準，而制定農發條例，惟非謂農地之使用僅能依該條例定義之經營方法為之，倘契約當事人所約定之使用方式，並不違反前開條例之精神，則依契約自由原則，即應認為合法有效。

又三七五減租條例與農發條例之規範意旨不同，該二條例縱使用相同用語，仍應斟酌各該條例規範目的以為解釋，不得逕為相互比附援引任作解釋。

均合先敘明。

⒉被上訴人辯稱上訴人於94年間在系爭土地上起造系爭房屋，即無自任耕作情事，系爭租約因而無效云云。

上訴人則主張其於系爭土地栽植果樹，年產量近17,000公斤，確有自任耕作情事，且為便於農耕，始在系爭土地上興建系爭房屋等語。

經查：⑴按農業使用係指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者。

農發條例第3條第12款前段定有明文。

又依農發條例第8條之1 規定，農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。

但農業設施面積在45平方公尺以下，且屬1 層樓之建築者，免申請建築執照。

本條例92年1 月13日修正施行前，已興建有固定基礎之農業設施，面積在250 平方公尺以下而無安全顧慮者，得免申請建築執照。

參諸立法者為促進農業用地與其上農業經營不可分離，且具固定基礎之農業設施設置合理化，俾免耕地因存在上開原經認定違規設置之農業設施，而無法移轉登記，故增設該規定，蓋農業用地上申請興建有固定基礎農業設施，在實務執行上，依土地使用管制規定，係屬容許使用之範圍，得由農業單位配合核准農民辦理容許使用後，持憑辦理申請建築執照，惟為避免小面積有固定基礎之農業設施及農業生產必要設施，於核准容許使用後，另須逐一申請建築執照之困擾，而明示屬一定面積以下之1 層樓建築或無安全顧慮者，得免申請建築執照等情，業據農發條例第8條之1 立法意旨揭櫫至明，暨系爭租約於「其他約定事項」項下第6款約定「租賃耕地，承租人應種植農作物之用，如須興建相關之農業設施，應先徵得放租機關同意」（見原審卷第7 頁）等語以觀，足見在促進農業經營之前提下，非不能允於農地上興建必要之農舍或農用設施，亦即在系爭土地上興建農用設施或農舍，非屬系爭租約第5條第4項所謂「自任耕作」以外之作為，系爭租約自不因前開作為而自始當然無效。

⑵又系爭房屋為1 層樓磚造鐵皮屋頂平房，占地約63平方公尺（按1 平方公尺等於0.3025坪換算，約為19坪），加計棚架、土石路、供灌溉使用之蓄水池及倉庫所占面積後，共360平方公尺，約占系爭土地3%（即360 ÷10804=0.033 小數點下兩位四捨五入），屋內格局含1 客廳（其內供奉祖先牌位）、1 廁所兼浴室、1 更衣室、1 伙食間、1 接待兼休息室、1 用品倉庫，可供上訴人與工人休息、用餐，或與商人從事農產買賣交易之用等情，業經上訴人陳明在卷，且為兩造所不爭執，並有現況照片、使用現況略圖、建物用途說明書、被上訴人99年9 月14日勘查紀錄為憑（見原審卷第47頁、第18頁、第21頁、第59頁），而上訴人於系爭租約存續期間，在系爭土地上種植芭樂600 株、荔枝300 株及龍眼、芒果等果樹，年產量近17,000公斤，確有從事農耕之事實，為兩造所不爭執，故上訴人主張系爭房屋可助其實施農耕之目的，尚屬非虛。

被上訴人雖辯稱系爭房屋係供上訴人及其妻長期居住使用，非專供農業使用云云，然查上訴人出生於29年5 月間，現年70歲，其住所位於高雄市○○區○○街96巷1號，業據系爭租約記載甚明（見原審卷第7 頁），足見上訴人住所與位處偏僻山區之系爭土地相距甚遙，衡其體力不比中壯年人，實難苛責上訴人經年跋涉奔波往返兩地，以從事農業，縱其將系爭房屋兼供居住使用，亦難執此遽謂其未自任耕作。

至於上訴人迄未舉證證明系爭房屋業經徵得被上訴人同意而興建，則僅涉被上訴人得否提前終止租約之爭議，非謂系爭租約即自始當然無效，附此敘明。

⒊綜上，上訴人於系爭租約存續期間，不因興建系爭房屋，而有不自任耕作情事，被上訴人辯稱系爭租約於94年間即因上訴人不自任耕作而無效，尚非可採。

㈡兩造於系爭租約期滿後，是否另成立不定期租賃關係？上訴人請求確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，有無理由？⒈確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，有最高法院52年台上字第1240號判例要旨足參。

又確認之訴，倘當事人一方因法律關係之存在與否或為法律關係基礎事實存否不明確，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去者，依法均得提起。

上訴人主張被上訴人於系爭租約期滿後，容任上訴人繼續承租使用系爭土地，而有不定期租賃關係存在，惟被上訴人否認之，並要求上訴人返還系爭土地，上訴人之承租人地位因而陷於不安等情，業經上訴人提出被上訴人99年8 月2 日台財產南管字第0990011292號函為憑（見原審卷第13頁），經核上訴人之不安狀態，得以確認判決加以除去，揆諸前引規定及說明，足認上訴人就先位聲明有得受確認判決之法律上利益存在。

⒉按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定。

同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。

此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。

有最高法院42年台上字第410 號判例要旨足資參照。

是以出租人於訂約之際，如約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅，除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面繼續占有使用原租賃物，仍欠缺合法權源，係屬無權占有。

⒊經查，系爭租約第2條第1項約定，本租約為定期租賃契約，期間自89年3 月1 日起至98年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係即行終止（見原審卷第7 頁），揆諸前引規定及說明，系爭租約於98年12月31日租期屆滿時，即當然消滅。

又被上訴人在系爭租約租期屆滿後，已於99年2 月4 日、99年7 月6 日派員查勘系爭土地現況，並以99年8 月2 日台財產南管字第0990011292號函文，對上訴人為不予續租之意思表示，有卷附土地勘查表、勘查報告、通知函為憑（見原審卷第116 頁、第65頁、第13頁），而無默示同意被上訴人占有使用系爭土地情事，自不因被上訴人之片面繼續占用行為，使兩造成立不定期租賃契約。

上訴人主張兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，核與前開證據不符，而不可採。

㈢上訴人依系爭租約第2條第2項約定，請求被上訴人按系爭通知函履行換約程序，有無理由？⒈依系爭租約第2條第2項約定，承租人如有意續租，應於租期屆滿前3 個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；

逾期未換約者，即為無意續約，由放租機關（即被上訴人）收回土地（見原審卷第7 頁）。

系爭租約第5條第2項、第3項復約明如系爭土地係位在土石流危險區或有超限利用情事，或屬依法令禁止農耕使用，或不得出租之土地，被上訴人均得隨時終止租約，收回土地（見原審卷第7 頁）等語。

由前揭契約文義可知，系爭租約第2條第2項約定僅在使上訴人享有以相同條件，取得較他人優先與被上訴人締約之機會，但仍須經被上訴人審查有無違反強制或禁止規定情事後，如被上訴人同意續約，雙方始就系爭土地另成立租賃合意，非謂一經上訴人向被上訴人提出相關文件申請續約後，被上訴人毋待審查即負有與上訴人締結新約之義務。

上訴人復未提出其他積極證據證明兩造有何「一經申請續約即視為契約已經成立」之合意，上訴人主張被上訴人於接獲續約申請後，即負有締約義務，核與前開契約文義不符，而不可採。

⒉再依國有耕地放租實施辦法第3條第1項第4款、第2項規定，國有耕地經劃設為高海拔山區、中海拔山區、低海拔山區、海岸地區及嚴重地層下陷地區之土地，不予放租，如於96年11月2 日該辦法修正施行前，已以國有耕地放租或出租，仍作農作、畜牧使用者，得予續租。

但法令另有規定或經目的事項主管機關認定應收回者，不再續租（見本院卷第71頁）。

而系爭土地經高雄市政府於100 年5 月11日公告劃定為山坡地範圍內之地段，有卷附高雄市政府公告可憑（見本院卷第70頁），是依前條第2項但書規定，系爭土地雖於96年11月2 日國有耕地放租實施辦法修正施行前已經出租，供農作使用，然被上訴人於租期屆滿後，仍應就是否收回或續租進行審查，非謂必然續租。

經查，系爭租約屆期後，經被上訴人於99年2 月4 日派員勘查系爭土地，並限期通知上訴人應於99年7 月6 日以前將系爭房屋拆除，惟上訴人屆期仍未拆除系爭房屋，經被上訴人再次派員勘查後，已決定不予續租等情，有99年6 月10日台財產南管字第0996001683號函、99年8 月2 日台財產南管字第0990011292號函為憑（見原審卷第12頁），是以上訴人既拒絕依被上訴人之要求改善系爭土地上之使用現狀，且經被上訴人審查後作成不再續約之決定，揆諸前引規定及說明，被上訴人自不負與上訴人續訂租約之義務。

⒊至於上訴人主張系爭通知函乃被上訴人所為另訂租約之新要約，上訴人於98年12月22日依系爭通知函向被上訴人提出續租換約申請，乃就新要約所為承諾，兩造已成立新租約云云（見原審卷第83頁）。

觀諸系爭通知函全文文義，旨在提醒上訴人如有續約意願，應於系爭租約所定期限即租期屆滿前3 個月向被上訴人提出續約之要約（見原審卷第11頁），而上訴人依系爭通知函於98年12月22日向被上訴人提出續租換約申請，始為另訂租約之新要約，惟該要約未獲被上訴人承諾，已如前述，兩造間自無新租約存在，上訴人請求被上訴人按系爭通知函履行換約程序，係屬無據。

五、綜上所述，上訴人先位聲明請求確認兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，係無理由；

備位聲明依系爭租約第2條第2項約定，請求被上訴人依系爭通知函履行換約程序，亦無理由，均不得准許。

原判決逕以上訴人有不自任耕作情事，系爭租約係屬無效，無從展延租期為由，駁回上訴人之請求，其理由雖有不當，然其結論仍屬正當，應予維持，上訴意旨猶指原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 劉定安
法 官 林岳葳
法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 1 月 31 日
書記官 劉甄庭