臺灣高雄地方法院民事-KSDV,100,訴,1636,20120117,1

臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1636號
原 告 楊茂豐
訴訟代理人 林秉毅
被 告 廖文瑞
訴訟代理人 郭清寶律師
鍾靚凌律師
上列當事人間遷讓房屋事件，本院民國101 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路一一一號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百年八月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查本件原告起訴時，原聲明請求被告應自民國100 年1 月5 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2 萬元（見本院卷第3 頁），嗣於本院審理中，減縮為被告應自起訴狀繕本送達翌日起即100 年8 月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2 萬元（見本院卷第120 至121 頁），是原告前揭變更為訴之聲明之減縮，核與前揭規定相符，應予准許。

二、原告主張：伊於99年11月30日向訴外人謝孟珍購買坐落高雄市○○區○○段第1761建號土地，暨其上門牌號碼高雄市○○區○○路111 號房屋（下稱「系爭房屋」），並於100 年1 月5 日辦妥所有權移轉登記。

謝孟珍擬點交予伊時，竟遭被告即謝孟珍之夫無權占用系爭房屋迄今拒不遷讓，經伊催告返還仍置之不理，且因而受有相當於租金之利益，致伊受損害。

為此爰依民法第767條、第179條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬元。

三、被告則以：100 年3 月間謝孟珍尚與被告協商出售系爭房屋予被告。

又觀諸原告資金帳戶，原告顯係無資力購買系爭房屋，原告亦從未親自觀看系爭房屋以了解屋況，況且原告於99年11月30日買賣磋商之過程中，得知謝孟珍尚欲詢問被告是否願意買受系爭房屋，原告竟不以為意，均有違常理。

故原告與謝孟珍間之不動產買賣契約及物權契約，顯為通謀虛偽意思表示而無效。

另原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應受土地法第97條之限制等語置辯。

並聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋及基地所有權原登記為謝孟珍所有，謝孟珍於100年1 月5 日以買賣為原因，移轉所有權登記予原告。

㈡謝孟珍前對被告提出離婚訴訟，經本院99年度婚字第119 號、臺灣高等法院高雄分院99年度家上字第47號、最高法院100 年度台上字第297 號判決駁回其訴確定。

㈢系爭房屋由謝孟珍與原告簽訂不動產買賣契約書，契約簽訂日期為99年11月30日，契約上所載買賣價金為280 萬元。

㈣原告於100 年4 月27日寄存證信函予被告，請求被告遷讓返還系爭房屋。

㈤被告目前仍占有使用系爭房屋。

五、得心證之理由本件依兩造之陳述，爭執之重點應為：㈠原告與謝孟珍間之不動產買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示而無效？㈡原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額以若干為適當？㈠原告與謝孟珍間之不動產買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示而無效？①按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項固有明文。

惟民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215 號判例意旨參照）。

又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。

②本件系爭房屋及基地所有權原登記為謝孟珍所有，謝孟珍於100 年1 月5 日以買賣為原因，移轉所有權登記予原告等節，為兩造所不爭執，並有買賣契約、所有權移轉登記資料、建物暨土地登記謄本等在卷可稽。

被告雖抗辯稱原告與謝孟珍間之不動產買賣及所有權移轉登記行為均屬通謀虛偽意思表示而無效等云云，然此為原告所否認，是依前開說明，被告自應就上開通謀虛偽意思表示乙節，負舉證之責。

③對此，證人即受謝孟珍委託辦理系爭房屋移轉過戶登記之代書張智菡到庭證稱：伊與謝小姐是舊識。

她說她想要賣房子，他已經找到買方請我代辦。

他沒有跟我為什麼要賣房子，伊知道本件買賣價金的交付情況，他們都是用電匯的。

買方有告訴我他有匯款給賣方，我打電話給賣方求證後確認無誤，才進行過戶的動作，系爭房屋有貸款，是跟大社農會貸款的，大社農會做代償，償還出賣人謝小姐原本向南山人壽借的房貸，第一、二期款是用匯款的，本件買賣契約是在99年11月30日簽訂的，當時買方有帶現金過來，是謝小姐要回去問他老公要不要買，所以才沒有馬上給簽約款，遲至99年12月才將簽約款匯給謝小姐等語明確（見本院100 年12月13日言詞辯論筆錄），且原告就系爭房屋確有向大社農會貸款並設定最高限額抵押權168 萬元，亦有建物登記謄本在卷可稽，證人所述，並核與原告與謝孟珍間不動產買賣契約書的交款備忘錄（見本院卷第147 頁）、原告台灣銀行活期儲蓄存款帳戶（見本院卷第149 頁）、高雄縣大社鄉農會帳戶（見本院卷第151 頁）之資金支出流向相符，足認原告確有支付謝孟珍系爭房屋之買賣價金及購買系爭房屋，被告抗辯稱原告無資力購買系爭房屋、資金來源及電匯過程有所疑異等云云，尚不足採。

至被告雖抗辯稱99年11月30日買賣磋商之過程中，得知謝孟珍尚欲詢問被告是否願意買受系爭房屋，原告竟不以為意，均有違常理等云云，惟依契約自由原則，謝孟珍與原告訂立不動產買賣契約後，得衡量各種因素決定再將系爭房屋出售予他人，故謝孟珍嗣後與被告協商出售系爭房屋之情事，與買賣契約及物權行為是否出於通謀虛偽意思表示，並無必然關係。

再被告雖另抗辯稱原告在知悉謝孟珍尚需詢問被告是否願意買受系爭房屋之特殊情況下，未親自查詢屋況，且在未點交系爭房屋前竟交付尾款，均不合常理等云云。

惟對此原告主張伊係認為出賣人與被告係夫妻，相信他們可以處理，才在點交前交付尾款等語，尚非不合於常情，被告抗辯稱原告與謝孟珍間之不動產買賣契約及物權契約，顯為通謀虛偽等云云，自不足採。

另被告聲請通知原告本人到庭尚無必要，爰不予通知原告本人到庭，附此敘明。

㈡原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？①按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

②經查，系爭房屋及基地所有權原為謝孟珍所有，謝孟珍於100 年1 月5 日以買賣為原因，移轉所有權登記予原告，為兩造所不爭執，並有房屋稅籍證明書、高雄市三民地政事務所異動索引、建物及土地登記謄本、高雄市政府地政局三民地政事務所100 年9 月2 日高市地民價字第1000007602號函文及所附土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、土地所有權狀、建物所有權狀為證（見本院卷第10、33至36、38、40、52至66頁）。

又本件被告無法舉證證明原告與謝孟珍間之買賣契約及所有權移轉登記之物權行為，為通謀虛偽意思表示而無效，業如前述，則原告自已取得系爭房屋之所有權。

準此，原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額以若干為適當？①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占用他人房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占用人返還之。

經查，被告無權占用系爭房屋，自獲有相當於租金之利益，原告因此受有損害，則原告依據民法第179條規定，請求被告返還相當於租金利益之不當得利，自屬有據。

②又按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議參照）。

經查，被告所占有之系爭房屋位於高雄市○○區○○路111 號，位處商業區段，交通便捷，經濟繁榮，且被告占用系爭房屋係供販賣櫻花淨水器營業使用，受有營商之利益，此有照片4張為證（見本院卷第25、25頁）。

揆諸前揭說明，其所受相當租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，被告抗辯稱原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應受土地法第97條之限制等云云，尚無所據。

又本件經本院函詢高雄市不動產仲介經紀商業同業公會系爭房屋租金行情，據該會函覆稱：系爭房屋每月租金約為9,000 元等語，此有該會100 年12月16日（100 ）高房首字第059 號函附卷可參（見本院卷第155 頁）。

本院參酌系爭房屋位置、工商繁榮程度、被告利用系爭房屋之經濟價值、所受利益等具體情狀，認原告主張被告占用系爭房屋所應給付相當於租金之不當得利，以每月9,000 元計算為適當，原告請求每月20,000元計算，尚屬無據。

是依上開標準計算，原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即100 年8 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利9,000 元範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

六、綜上所述，被告無權占用系爭房屋，應負返還系爭房屋之義務，又被告無權占用系爭房屋迄今，原告得請求相當於租金之利益為每月9,000 元。

從而，原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告自100 年8 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付9,000 元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。

另原告聲請本院依職權宣告假執行，因本件不符民事訴訟法第389條得依職權宣告假執行之要件，爰不依職權宣告假執行，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 劉傑民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 17 日
書記官 林宜璋