臺灣高雄地方法院民事-KSDV,101,簡上,168,20120905,1

臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第168號
上 訴 人 劉雅玲
被上 訴 人 侯俊德
黃承富
美迦不動產仲介股份有限公司
上 一 人 侯俊興
法定代理人
上二人共同 高素幸
訴訟代理人
被上 訴 人 蔣馥帆
兼上 一 人 莊英茹
上當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於民國101 年3 月14日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第2656號第一審簡易判決提起上訴，經本院於101 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國100 年6 月18日由被上訴人美迦不動產仲介股份有限公司（下稱美迦公司）之店長、業務員即被上訴人侯俊德、黃承富仲介，以新台幣（下同）450 萬元向被上訴人蔣馥帆購買門牌號碼高雄市○○區○○路85號房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）並簽訂房屋買賣契約，被上訴人蔣馥帆部分則係由被上訴人莊英茹代理簽約事宜。

然當初伊毫無買賣不動產經驗，而被上訴人黃承富、侯俊德亦未給予伊合理之審閱期，致伊在不知情及忙亂、精神不濟之情況下，於不到1 星期即簽訂買賣契約，而伊於簽約後1 星期內原已表明無法購買，卻因於簽約時已同時簽發票面金額45萬元之本票1 紙予被上訴人美迦公司，致伊受牽制無法主張原有權利，伊乃轉向高雄市政府申訴，惟因承辦之消保官林國慶向伊錯誤告知系爭契約並無審閱期之適用，伊乃同意於同年9 月6 日在高雄市政府消費者服務中心會議室內與被上訴人進行協商，並達成由伊給付20萬元之協商結果（下稱系爭和解）。

嗣伊再向行政院消費者保護委員會函詢，經告知除不動產買賣契約書不適用消保法外，其他均為定型化契約而有審閱期，始知錯誤；

又伊原即患有憂鬱症，思緒常呈空白狀態，於買賣過程復未受公平對待，系爭和解顯屬無效，被上訴人自應返還伊所給付之20萬元，為此爰聲明求為判令：被上訴人應給付20萬元。

二、被上訴人則以：系爭和解之當事人為上訴人、被上訴人美迦公司及蔣馥帆，與被上訴人侯俊德、黃承富、莊英茹3 人無關，又系爭和解成立時，原買賣契約即告解除，上訴人所給付之20萬元全數均交予被上訴人蔣馥帆，被上訴人美迦公司並未收取任何款項，至被上訴人美迦公司事後向被上訴人蔣馥帆收取之服務費用則係依據雙方間之不動產委售契約，亦與上訴人無關。

本件上訴人係因其不依約履行而要求解約，依原買賣契約第10條之規定應負賠償責任，並經兩造以20萬元達成協議，另上訴人提出其於101 年2 月間所為之憂鬱症診斷資料，尚不得證明其於本件買賣及系爭和解過程中無行為能力，本件上訴人主張均無理由，爰聲明求為判決上訴人之訴駁回。

三、原審審理結果，認上訴人請求均無理由，判決其全部敗訴。上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，並補充：當初被上訴人侯俊德、黃承富仲介伊以450 萬元購買系爭房地時，僅提供2 天之審閱期即催促伊簽約，並信誓旦旦向伊保證伊必能向銀行貸得360 萬元，伊乃受騙簽約，並簽發10萬元、40萬元之本票作為擔保，詎被上訴人等於簽約後始告知伊無法貸得360 萬元，並主動將買賣價金降為430 萬元，惟伊因貸款金額未達約定，乃向被上訴人表示拒絕購買之意，被上訴人竟以將沒收本票並對伊處罰金等語予以恫嚇，致伊因受脅迫而與被上訴人達成系爭和解，本件購屋、簽約及和解過程，均係遭詐欺、脅迫所致，伊自得主張撤銷系爭和解，況被上訴人並未受有任何損害，20萬元之違約金亦屬過高，應予酌減，原審均未審酌顯有違公平，爰於本院聲明：㈠、原判決廢棄；

㈡、被上訴人應給付20萬。

被上訴人除援用原審之主張外，另補陳：當初簽約時被上訴人美迦公司已明確告知貸款金額須經過銀行審核，若有不足上訴人應以現金補足，係上訴人表示與銀行熟識，貸款沒有問題，雙方才簽約，而上訴人簽約後反悔要求屋主即被上訴人蔣馥帆降價，被上訴人蔣馥帆亦已同意，但上訴人又再次反悔，經過消保官的協調同意賠償20萬元，現在又提起本件訴訟，實屬無理，原判決並無違誤，爰於本院聲明判決上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠、上訴人與被上訴人美迦公司於100 年6 月16日簽訂買賣議價委託書，同意以450萬元購買系爭房地。

㈡、上訴人與被上訴人蔣馥帆於100 年6 月18日就系爭房地簽訂系爭契約，雙方約定買賣價金為450 萬元，嗣雙方復於同年7 月18日簽訂「同意書」、「付款方式變更協議書」，並重新簽訂買賣契約，將系爭房地之買賣總價變更為430萬元。

㈢、上訴人向高雄市政府申訴，經消保官林國慶居中協調，上訴人與被上訴人美迦公司、蔣馥帆於100 年9 月6 日在高高雄市政府消費者服務中心會議室成立和解，上訴人同意給付20萬元。

五、本院得心證之理由：㈠、上訴人得否向被上訴人侯俊德、黃承富、莊英茹3 人請求給付20萬元？本件上訴人主張系爭和解有詐欺、脅迫、錯誤之情事，其得主張撤銷並請求返還20萬元云云，經查，當初因上訴人向高雄市政府申訴，透過消保官林國慶之協調，上訴人乃於100 年9 月6 日與被上訴人美迦公司、莊英茹（係代理被上訴人蔣馥帆）達成系爭和解，同意給付20萬元乙節，業為兩造所不爭執，而系爭和解之當事人既為上訴人與被上訴人美迦公司、蔣馥帆2 人，被上訴人侯俊德、黃承富僅係受僱於被上訴人美迦公司負責先前承辦本件買賣仲介事務之員工，而被上訴人莊英茹則係受蔣馥帆授權代理辦理簽約、和解事項，3 人均非系爭和解之當事人，系爭和解契約無論成立、撤銷之效力均僅歸屬於被上訴人美迦公司及蔣馥帆，是被上訴人侯俊德、黃承富、莊英茹並非系爭和解所約定之給付對象，縱於和解契約撤銷或無效後，亦不負返還款項之義務，是本件上訴人請求被上訴人侯俊德、黃承富、莊英茹給付系爭20萬元，尚屬無據。

㈡、上訴人得否撤銷系爭和解或主張系爭和解無效？ ⒈按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不 為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其 錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限」、「 因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其 事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，同法第88條第1項、第92條第1項分別訂有明文。

而「民法第88條之規 定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與 為意思表示之動機有錯誤之情形有別」、「當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任」，最高法院51年台上字第33 11 號、21年上字第2012號分別著有判例可資參照。

⒉上訴人主張當初係因消保官錯將本件買賣契約當成一般民間之契約，其始同意系爭和解云云，惟上訴人因相信消保官對契約性質之認定始為同意給付20萬元之意思表示，此僅為其同意和解之動機，縱此一認知有所錯誤，亦僅為動機錯誤，依上開說明，本不得以此主張撤銷其系爭和解之意思表示，而本件復無民法第738條第3款對於「他方當事人之資格」、「重要之爭點」有所錯誤之情事，上訴人自不得以錯誤為理由撤銷系爭和解。

⒊上訴人另謂其就系爭和解所為意思表示係遭詐欺、脅迫而為云云，並提出其與被上訴人間之錄音光碟及譯文為證（見本院卷第60至72頁），惟觀之該光碟及譯文內容，被上訴人美迦公司委任之代書高素幸、侯俊德、黃承富等人於協調過程中，僅係一再為如本件所為之主張及抗辯，其等雖曾表示「錢能不能湊合是你的問題」、「店長要我轉達代書會發函給你」、「你房子若是要，就是快去尋找錢的來源，若是不要，代書就會去做法律動作」、「現在有幾個方式，第一就是去消保官那裡說一次，或進入法律程序，第二你不願意買，你的服務費與頭期款全部要繳」等語，亦僅係其等依據一般仲介或買賣過戶程序發生糾紛時，就自己之主張、認知所為之陳述，進而表明將採取法律程序以保護自己或公司之權利，尚難認有何詐欺或脅迫之情形，況系爭和解之地點係在高雄市政府消費者服務中心會議室，和解當時並有公正客觀之第三人消保官在場，實難想像有何詐欺或脅迫之情事發生，上訴人以其受有詐欺、脅迫而為系爭和解之意思表示，自難採信為真實。

⒋上訴人復主張其於買賣前甫經歷母喪，身心疲憊，精神不濟，且其患有憂鬱症，頭腦常呈現空白狀態云云，並提出診斷證明書與藥袋為證（見原審卷第74頁至第77頁）。

惟其所提診斷證明書及藥袋之診療日期均為101 年2 月8 日，且診斷證明書上僅記載其具悲慟反應，心情低落、易哭泣，注意力不集中等語，本院實難據此推認其於100 年6月至9 月間有何無意識或精神錯亂，致無從為系爭買賣、和解之意思表示之情事；

又本件上訴人除於100 年6 月18日簽訂買賣契約書外，復於同年7 月18日簽訂「同意書」及重新簽訂買賣契約書，將買賣總價變更為430 萬元、變更用印款、交屋尾款等金額，並約定賣方針對屋況不負瑕疵擔保責任等情（見原審卷第40至52頁），嗣又於100 年8 月間提出消費者申訴及於本件訴訟中尚能清楚敘述買賣簽約之過程，實難認其於買賣、申訴、和解過程中確有無意識或精神錯亂之情況，其主張系爭和解無效，亦無可採。

㈢、上訴人得否以違約金過高為由請求酌減系爭和解金額？按「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，民法第737條定有明文，是本件兩造就買賣契約損害賠償事宜既已達成系爭和解，足認雙方已拋棄就原買賣契約之其他權利或主張，是上訴人嗣後本不得再就當初和解之賠償金額20萬元是否過高為爭執，其此部分主張，本院自無從斟酌，附此敘明。

㈣、綜上所述，被上訴人侯俊德、黃承富、蔣馥帆並非系爭和解之當事人，而上訴人就系爭和解亦無任何錯誤或受詐欺、脅迫，或其他無意識而致影響其意思表示效力之情事，其主張系爭和解無效或撤銷，並請求被上訴人返還20萬元，自均無理由，不應准許。

原審因而判決駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
民事第四庭審判長法 官 劉 定 安
法 官 林 岳 葳
法 官 謝 雨 真
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
書記官 解 景 惠