臺灣高雄地方法院民事-KSDV,101,訴,591,20120911,1

臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第591號
原 告 吳振華
訴訟代理人 蔡東賢律師
張容綺律師
被 告 華王大飯店股份有限公司
法定代理人 吳進億
訴訟代理人 李宏文律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示土地及房屋全數騰空後遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告以新臺幣柒佰伍拾陸萬元或等值之銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣貳仟貳佰陸拾捌萬壹仟陸佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由

一、原告主張：如附表所示之坐落高雄市○○區○○段730、732、732-1、733、733-1、734、735、775地號等8筆土地（下稱系爭8筆土地）、及同段729地號土地暨其上同段1952建號即門牌號碼高雄市○○街71號房屋（下稱系爭大成街房地，以下合稱附表所示房地）均為原告所有，出租予被告使用收益，兩造於99年4月1日簽訂如本院卷第40、41頁之土地、土地及房屋租賃契約各1份，約定租賃期間自99年4月1日至民國100年3月31日止，共計1年（下稱系爭租賃契約書），詎被告於租賃期間屆滿後，仍占用附表所示房地，其行為已妨害原告對於附表所示房地之所有權，原告自得爰依民法第767條規定及第455條規定，請求擇一判決被告應將附表所示房地全數騰空並遷讓返還等語。

並聲明：㈠被告應將附表所示房地全數騰空並遷讓返還原告。

㈡願以現金或等值之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：其之所以與原告就附表所示房地簽訂系爭租賃契約書，實乃便利原告向國稅局申報租賃所得而為之，兩造真意並非僅約定由被告占有使用附表所示房地1年，而應比照兩造就原告所有坐落高雄市○○區○○段755地號土地（其上建物為被告飯店主體），約定供作被告不定期限租賃使用，故被告占用附表所示房地乃有權占有，原告並無權利請求被告搬遷。

縱認原告主張有理由，系爭8筆土地其中775、732-1、733-1地號土地均為既成道路，已為公有地役權之標的，被告並未具體占用，自無法返還原告，本件原告主張為無理由等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）原告為附表所示房地所有權人。

（二）兩造就附表所示房地簽訂本院卷第40、41頁之系爭租賃契約書各1份，約定租賃期間自99年4月1日起至100年3月31日為止。

（三）被告迄今尚未返還附表所示房地予原告。

四、本件爭點為：

（一）兩造就附表所示房地所成立之租賃契約，對於租賃期限約定之真意為何，究竟為定期契約或不定期租賃契約？

（二）原告請求被告騰空並遷讓返還附表所示房地予原告，有無理由？

五、本件得心證之理由：

（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條亦分別定有明文。

而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨可資參照）。

又按當事人主張有利於己之事實者，就事實應負舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。

原告主張：其為系爭房地之所有權人，其與被告間就附表所示房地簽訂系爭租賃契約書，而租期已於100年3月31日期滿，惟原告數度去函請求被告應騰空並返還附表所示房地，被告均置之不理一事，業經其提出附表所示土地謄本、存證信函、系爭租賃書契約等件附卷可憑（見本院卷第8-23、40、41頁），而被告雖不否認原告為附表所示房地之所有權人，及簽署系爭租賃契約書之事實，惟辯稱：此僅為方便原告申報租賃所得所填具，兩造間之真意實為不定期租賃關係等語，是被告既欲否定上開租賃契約書之記載，並主張兩造之真意為不定期租賃契約，其對於兩造間有不定期租賃關係存在一情，自應負舉證責任。

（二）經查：1. 被告陳稱：被告法定代理人與原告均為高雄地區知名企業大統集團創辦人吳耀庭之子，被告興建飯店主體建物坐落土地即同段755地號土地亦登記為原告所有，並於58年8月1 日即設定地上權，附表所示房地為輔助飯店經營用途而先後購入、興建，故被告使用附表所示房地權源，係依附於同段755地號土地，應同為不定期限之租賃關係云云。

惟參諸附表所示房地與同段755地號土地、飯店主體建物等土地、建物，其各別為獨立之不動產，已無所謂「依附」該755地號土地，其使用權源應屬同一之情事，更無從自755地號土地上設有地上權一情，遽此推論兩造間租賃契約應為不定期租賃契約之理，被告此部分辯解，尚不足採。

2. 被告雖復辯以：被告為大統集團內企業體之一，84年以前曾由吳耀庭擔任負責人，附表所示房地雖登記為原告所有，然過去皆由大統集團統一管理並使用受益等語。

惟參諸原告庭呈之兩造間自90年至99年間之租賃契約書（見本院卷第119-128頁），及被告陳稱：90年之前，兩造租賃契約皆由大統集團總管理處吳耀庭一手包辦，吳耀庭處理此部分租約直至90年，之後退休即未處理等語（見本院卷第170頁），堪認附表所示房地縱使如被告所辯，曾經由大統集團總管理處吳耀庭所統一管理並使用收益，惟此乃發生於90年之前，依卷內資料所示，至少自90年起，兩造間就附表所示房地之租賃契約即以1年1期方式簽立，期滿另行續約，並經立約人即原告、被告法定代理人用印確認無訛，是原告主張：附表所示房地租期1年1期乃經被告同意方才用印，雙方係以定期租賃契約意思訂約等語，非屬無據。

被告雖主張：上開租賃契約書乃僅為形式上為報稅所簽立，與兩造真意不符等語，並以證人張春木、李明祥之證詞為其佐證，惟查：①證人即前被告財務經理張春木證稱：我於91、92年退休，之前老董事長在的時候，有成立一個大統集團的總管理處，被告向原告租地的事情，是老董事長吳耀庭在處理的，我對於卷內的租賃契約書沒有印象，也沒有看過相關文件等語，足見證人張春木對於兩造間租賃契約簽訂情形並不清楚，且其早於91、92年間即已退休，其證詞自不足作為被告主張事實之證明；

②而證人即大統集團管理處財務經理李明祥證稱：原告委託我辦理與被告間租賃契約簽訂，每年1月都會由原告提出租金計算表給被告，被告用印後送回來，租期都是1年1期等語（見本院卷第152-154頁），益見原告確實於每年租約到期間均重新提出新租約及計算租金，再交由被告審核後用印簽約，實未見原告有與被告成立不定期租賃契約之意思，上開證人之證詞要不足以作為被告主張事實之證明，被告所辯，即屬無據。

3. 對於卷附之租賃契約書，被告雖辯稱：92年至96年之租賃契約書係在96年所補簽，惟此段期間租賃關係並未終止，可見契約並非1年1簽，而為便利原告向國稅局申報租賃所得需要而填具，又所表所示房地之租金乃為依循一定公式所計算，租賃契約書僅為形式云云。

惟按「租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約。」

最高法院37年上字第9418號著有判例可參，故92、93、94年度，兩造原定1年1簽之租賃契約雖未如期簽訂，惟依證人李明祥證稱，此乃因兩造就租金之數額無法協議所致，是被告於此段期間內固就附表所示房地繼續使用收益，然參諸上開判例，仍無民法第451條所規定之默示更新租賃契約之適用。

復參以證人李明祥陳稱：92、93、94年度的租約是在96年1月30日簽立的原因，是因為雙方租金談不攏，最後簽約時才1次繳清這幾年的租金，談不攏的原因大概是因為兩造對於租金公式，即申報地價乘以5％，再乘以1.5，後改乘以1.55，應乘以多少倍有意見等語（見本院卷第155頁），足見兩造間對於租金之計算基礎雖有計算之公式，惟該公式之存在，並不足以作為系爭租賃契約僅為形式之證明，相反地，兩造對於公式之調整即租金之漲幅，於每年重新簽訂租賃契約時尚為另行議定，系爭租賃契約書之簽訂顯然並非徒具形式，此由兩造就租金調整幅度有爭議時，被告於當年度即拒絕簽署租賃契約書一情，益足證之，是系爭租賃契約書之內容確係經兩造實質審核後所用印簽署，有拘束兩造之效力，被告所辯，俱無可採，其主張不受系爭租賃契約之限制云云，即非有理。

（三）綜上，足見被告所辯，均不足以證明兩造間確存在不定期租賃契約，原告主張：依系爭租賃契約書，附表所房地租期已經屆滿，被告應返還租賃物等語，即有理由。

另被告陳稱：系爭775地號為五福四路人行道，732-1、733-1地號為大禮街60巷之巷道土地，其無從返還原告云云，惟上開土地乃為原告所有，並為兩造租賃契約內容標的之一，是兩造租賃契約終止後，被告仍應負返還租賃物之義務，其土地使用分區是否變更，係關於返還後，原告利用上開土地是否受限之問題，與被告是否應返還上開租賃物，要屬二事，被告自不得據此免除其返還義務，附此敘明。

六、綜上所述，原告為附表所示房地之所有人，其本於民法第767條、第455條規定，於租賃關係終止後，請求被告應將附表所示土地及房屋全數騰空後遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

又本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
民事第五庭 法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
書記官 林雅婷
附表：
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│編號│種類│建號、地號                                  │備註      │
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│ 一 │土地│1.高雄市○○區○○段729號地號               │          │
│    │    │2.高雄市○○區○○段730號地號               │          │
│    │    │3.高雄市○○區○○段732號地號               │          │
│    │    │4.高雄市○○區○○段732-1號地號             │          │
│    │    │5.高雄市○○區○○段733號地號               │          │
│    │    │6.高雄市○○區○○段733-1號地號             │          │
│    │    │7.高雄市○○區○○段734號地號               │          │
│    │    │8.高雄市○○區○○段735號地號               │          │
│    │    │9.高雄市○○區○○段775號地號               │          │
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│ 二 │房屋│高雄市○○區○○段1952號建號                │該房屋係坐│
│    │    │（門牌號碼：高雄市○○區○○街71號）        │落於上開編│
│    │    │                                            │號1之同段 │
│    │    │                                            │729地號土 │
│    │    │                                            │地上      │
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