臺灣高雄地方法院民事-KSDV,101,訴,837,20120904,1

臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第837號
原 告 車蘭花
訴訟代理人 洪幼珍律師
被 告 張金章
訴訟代理人 黃振銘律師
複 代理 人 陳依伶律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○○區○○段五○九八地號土地上之建物即門牌號碼高雄市○○區○○路二段九二七之一號鋼鐵磚造房屋及雨遮，如附件複丈成果圖A1、A2、A3部分所示，面積四百八十一平方公尺部分拆除，將坐落土地返還原告及共有人全體。

被告並應自民國一百零一年三月二十八日起至返還土地之日止，按年給付原告新臺幣玖仟玖佰零肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段5098地號土地（下稱「系爭土地」）原為訴外人邱振華之伯父邱成興所有，邱振華基於使用借貸之法律關係，在系爭土地上建築門牌號碼高雄市○○區○○路2 段927 之1 號鋼鐵磚造房屋及雨遮，即附件複丈成果圖所示A1、A2、A3部分，面積分別為17.25 、439.3 、24.15 平方公尺（下合稱「系爭建物」）。

嗣本院95年度執字第19166 號清償債務強制執行事件拍賣系爭建物，由被告買受取得所有權，而系爭土地於邱成興死亡後，由訴外人即邱成興之繼承人邱古秀廷、邱麗譽繼承取得所有權，嗣民國99年1 月4 日由原告承購邱麗譽所有之應有部分，而與邱古秀廷共有系爭土地。

被告所有之系爭建物無合法權源占有系爭土地，侵害原告權利，受有相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得請求被告拆屋還地，並返還依系爭土地申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利。

縱認兩造間就系爭土地有民法第425條之1 推定租賃關係之適用，被告亦應按年給付租金，為此，爰依民法第767條、第179條、第821條之規定，提起本件訴訟。

並先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將土地返還原告及共有人全體。

㈡被告應自99年1 月4 日起至返還土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）9,897 元；

備位聲明：被告應自99年1 月4 日起至兩造間就系爭土地之租賃契約終止之日止，按年給付租金9,897 元予原告。

為此，爰依民法第767條、第179條、第821條之規定，提起本件訴訟。

並先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將土地返還原告及共有人全體。

㈡被告應自99年1 月4 日起至返還土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）9,897 元；

備位聲明：被告應自99年1 月4 日起至兩造間就系爭土地之租賃契約終止之日止，按年給付租金9,897 元予原告。

二、被告則以：原告及邱古秀廷取得系爭土地所有權之前，系爭建物對系爭土地之使用權關係即已存在，且系爭建物係由原告之夫邱振華所建，當可認為原告同意邱振華占有使用系爭土地，故被告取得系爭建物所有權後，應類推適用民法第425條之1 規定，推斷原告默許被告繼續使用系爭土地，兩造間推定成立租賃關係，從而，系爭建物並非無權占用系爭土地。

至原告請求依申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，誠屬過高，應以5 ％計算為適當，且原告與其夫邱振華自被告取得系爭建物所有權之日起至系爭建物點交之日止，無權占用系爭建物，被告自得請求原告給付相當於租金之不當得利，並主張互為抵銷等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：㈠系爭建物原為邱振華所有，嗣經本院95年度執字第19166 號清償債務強制執行事件拍賣，由被告買受取得所有權。

㈡被告前以邱振華為被告，訴請遷讓房屋，經本院旗山簡易庭以100 年度旗簡字第12號判決，判令邱振華應自系爭建物遷出，返還系爭建物予原告確定。

㈢被告嗣於100 年9 月間，執上開確定判決，聲請本院強制執行，由本院民事執行處，於101 年3 月27日點交完畢。

四、經查：本件原告主張系爭土地為其與邱古秀廷分別共有，坐落系爭土地之系爭建物為被告所有等情，業據其提出美濃區○○段5098地號土地登記第二類謄本、本院民事執行處命令各1 份為證（本院卷第10頁至第13頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

原告主張被告無權占用系爭土地，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：㈠被告是否無權占有系爭土地？原告請求拆除系爭建物並返還系爭土地，有無理由？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有，其金額以若干為適當？被告主張抵銷有無理由？茲分述如下：㈠被告是否無權占有系爭土地？原告請求拆除系爭建物並返還系爭土地，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1 定有明文。

再按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地；

類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題（最高法院48年台上字第1457號判例、95年度台上字第2309號判決要旨參照）。

⒉經查，被告抗辯系爭房屋對於系爭土地原為有權占有，故其買受系爭建物後，自得類推適用民法第425條之1 ，推定兩造就系爭土地有租賃關係等語，然依民法第425條之1 規定及前揭判例意旨，均限於土地及其上之房屋同屬一人所有之情況，始可推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，或推定其間成立租賃契約。

民法第425條之1 既然明示以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」作為適用該條之前提，即是將土地及其上房屋非屬同一人所有之情形，排除於民法第42 5條之1 之適用範圍外，自難認土地及其上房屋非屬同一人所有之情形係法律漏洞，而得類推適用民法第425條之1 。

再者，本院95年度執字第19166 號拍賣不動產附表備註第6 點已載明「…該建物部分占用毗鄰之同段5098、5098-1號土地( 該建物將來有被訴請拆除之虞) …。」

( 見本院95年度執字第19 166號卷) ，亦難認系爭土地所有人有默許被告使用系爭土地之意思。

本件系爭建物原所有人邱振華係借地建屋，系爭土地與系爭建物自始非屬同一人所有，且被告買受系爭建物時，即知系爭土地所有人無容許其使用系爭土地之意，被告抗辯伊得類推適用民法第425條之1 規定，與原告成立租賃契約，而有權占有系爭土地，自屬無據。

⒊原告為系爭土地所有人，被告所有之系爭建物無權占有系爭土地，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆除系爭建物，返還系爭土地予共有人全體，即屬有據，應予准許。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？若有，其金額以若干為適當？被告主張抵銷有無理由？⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373條定有明文。

次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）⒉查被告於96年5 月14日取得系爭建物所有權，然系爭建物未經點交，仍由邱振華占有使用，至被告訴請邱振華遷讓房屋，經本院100 年度旗簡字第12號民事判決勝訴確定，始於101 年3 月27日由本院民事執行處執行點交等節，有本院100 年度司執字第118867號強制執行事件執行筆錄在卷可參。

強制執行之拍賣為買賣之一種，買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條前段規定，應以標的物已否交付為斷，則系爭建物移轉所有權後，點交前，買受系爭建物之被告仍無使用收益權，出賣人邱振華之使用收益權亦尚未喪失。

被告自101 年3 月27日點交時起，始得使用收益系爭建物，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還自101 年3 月28日即點交翌日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。

原告另請求被告返還自99年1 月4 日起至101 年3 月27日止相當於租金之不當得利，然被告於101 年3 月27日點交前，尚不能使用收益系爭建物，已如前述，原告此部分主張自屬無據。

又系爭土地之99年1 月之申報地價為每平方公尺592 元，原告應有部分為萬分之3478，有美濃區○○段5098地號土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第12頁）。

本院審酌系爭土地及系爭建物臨15米寬之省道台28線，原用於經營汽車維修廠，交通尚稱便利，且得用於從事營業活動等情，有現場照片7 張附卷可佐（見本院卷第25頁、95執字19166 號卷），並參酌本院旗山簡易庭100 年度旗簡字第12號判決，以申報地價年息10％為計算，本院因認被告所受相當於租金之不當得利以申報地價年息10％計算為適當。

被告自101 年3 月28 日 起返還系爭土地之日止，受有相當於租金之不當得利，共計9,904 元《計算式為592 ×（17.25 ＋439.3 ＋24.15 ）×10% ×3478/10000＝99,04 ，元以下四捨五入》。

⒊被告復主張原告因無權占有系爭建物，而對伊負有不當得利債務，伊得以對原告之上開債權與伊對原告所負之不當得利債務互為抵銷等語。

惟查，系爭建物為邱振華所有，於系爭房屋點交前，邱振華之使用收益權並未喪失，已如前述，是原告與邱振華占用系爭建物非無權占有，且原告為邱振華之配偶，其基於共同生活關係隨同邱振華居住在系爭建物，依民法第942條規定，仍屬占有輔助人，而非占有人，原告對被告自不負返還相當於租金之不當得利之責，被告主張抵銷，為無理由。

五、綜上所述，原告請求被告應將坐落系爭土地上之系爭建物，如附件複丈成果圖Ａ1 、A2、A3部分所示，面積481 平方公尺之部分拆除，將坐落土地返還原告，並自101 年3 月28日起至返還土地之日止，按年給付原告9,904 元，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求尚屬無據，應予駁回。

另本院既認原告主張之先位請求有理由，並為其勝訴之判決，自無庸再行審酌原告備位請求有無理由，併予指明。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第二庭 法 官 劉傑民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 林宜璋