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臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第575號
原 告 劉慧玲
訴訟代理人 莊國士
被 告 李銘松
訴訟代理人 王仁聰律師
蔡桓文律師
複代理人 田崧甫律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國104 年8 月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國96年間向訴外人邱鑾購買坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）應有部分二分之一，及其上建物（下稱系爭建物）一棟，於同年4 月3 日辦理所有權移轉登記完畢。
系爭土地應有部分二分之一為原告所有，嗣被告於101 年11月6 日因判決共有物分割而取得系爭土地原告之應有部分，自此被告才全部取得系爭土地及系爭建物之所有權，始不再無權占用原告之土地。
是被告自96年4 月3 日起至101 年11月6 日止，乃無權占有原告所有應有部分二分之一之系爭土地共計4 年7 個月，被告因而受有相當於租金之不當得利，致原告無法使用系爭土地而受有損害，以系爭土地地價新台幣（下同）3,146,000 元之10% 計算，被告應給付原告相當於租金之不當得利1,441,900 元（即3,146,000 元×4 年7 月×10% ＝1,441,900 ）。
為此，爰依民法第179條前段及土地法第97條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,441,900 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息；
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯之補陳：被告雖以系爭建物占有系爭土地之法律關係已明確規範於合建契約，被告並無不當得利云云，惟原告否認，被告應對此負舉證責任。
且合建契約係訴外人莊國士與邱鑾所簽定，兩造並非該合建契約之當事人，且原告與被告取得系爭土地及建物時，不知有該合建契約存在，合建契約無法拘束兩造，被告以系爭應有部分二分之一土地已包含於合建契約裡，無利益發生，自無理由。
二、被告則以：原告非系爭土地應有部分二分之一之實質所有人，伊僅是實質所有人莊國士之出名登記之人，故其無權利受損害，不符合不當得利之請求要件。
被告占有系爭土地有合法之權源，最高法院48年台上字第1065號判例，認為土地共有人邱鑾與原告間有分管契約, 因為系爭土地蓋有建物，故土地共有人就建物與系爭土地間會有分管契約的存在，該分管契約得繼受於後手，於被告向邱鑾買受土地後，就繼受其分管契約的權利。
系爭土地及建物之利益關係，已明確規範於合建契約中，系爭土地之應有部分二分之一移轉予莊國士，莊國士依合建契約取得系爭土地應有部分二分之一，與邱鑾依合建契約進行財產規劃與變動，無租賃關係發生餘地，是系爭土地對於其上坐落之建物自無不當得利之問題。
又96年4 月3 日至同年6 月20日間被告雖取得建物但尚未取得土地，但依合建契約，原告未受損害，退步言，縱原告得請求返還不當得利，惟原告主張之利益過高，應負舉證責任。
且自本件起訴日即102.12.6起回溯起算，已逾5 年部分之請求權，依民法第126條規定，已罹於時效消滅，原告請求無理由等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回；
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠高雄市○○區○○段○○段000 地號土地原為邱鑾所有，於78年間邱鑾與莊國士簽訂合建契約，約定由邱鑾提供系爭土地，莊國士則出資興建。
嗣系爭建物完成後，於79年7 月20日辦理建物所有權第一次登記，由邱鑾取得系爭建物之所有權，莊國士取得系爭土地應有部分二分之一及全部地下室產權，並於79年12月21日邱鑾將其就系爭土地所有權應有部分二分之一移轉登記予莊國士所指定之訴外人國罡公司，嗣於80年9 月24日國罡公司又將其應有部分二分之一以買賣為原因移轉登記與原告所有，致原告與邱鑾共有，渠等應有部分各為二分之一。
【此有合建契約書，系爭建物登記謄本、異動索引資料及系爭土地登記謄本在卷可稽。
（見本院卷第31至48頁、第211 至217 頁）】㈡被告於96年2 月5 日以退還買賣價金為由向本院聲請與邱鑾進行調解，嗣雙方成立調解，邱鑾同意就其所有系爭建物，以調解移轉為由，移轉登記與被告所有，以清償積欠被告之225 萬元，被告再行使優先承購，權購買所坐落之系爭土地之應有部分2 分之1 ，並於96年6 月20日以買賣為原因移轉登記與被告所有。
㈢被告於101 年11月6 日因臺灣高等法院高雄分院99年上字第190 號共有物分割事件判決取得原告就系爭土地二分之一之應有部分。
㈣系爭建物及系爭土地產權異動時序情形：⒈65年12月22日：高雄市○○區○○段○○段000 地號土地全部，原為邱鑾所有。
（見本院卷第36、216 頁）⒉78年間邱鑾與莊國士簽訂合建契約，約定邱鑾分得系爭土地及其上一至五層包括內部增建之建物全部；
莊國士分得系爭土地應有部分二分之一所有權及地下室一樓所有權。
（見本院卷第211 頁）⒊79年7 月20日：系爭土地上之系爭建物建造完成，辦理建物所有權第一次登記，邱鑾取得系爭建物全部所有權。
（見本院卷第7 頁）⒋79年12月21日：邱鑾將莊國士就其分得之系爭土地應有部分二分之一移轉登記予莊國士指定之國罡公司。
（見本院卷第36頁）⒌80年9 月24日：國罡公司將其所有之系爭土地應有部分二分之一移轉登記予原告劉慧玲（即劉瑩筠）。
（見本院卷第36頁）⒍96年4 月3 日：邱鑾與被告成立調解，於96年4 月3 日將系爭建物以調解移轉為原因，移轉登記為被告所有（見本院卷第10頁）；
96年6 月20日將系爭土地應有部分二分之一以買賣為原因，移轉登記為被告所有。
（見本院卷第38頁）⒎101 年11月6 日：被告於101 年11月6 日因判決共有物分割取得原告就系爭土地應有部分二分之一之所有權，於101 年11月6 日登記為被告所有。
（見本院卷第31頁）
四、本件爭點：㈠被告所有之系爭建物於96年4 月3 日至101 年11月6 日間，占有其坐落原告所有應有部分二分之一之系爭土地，有無法律上原因？㈡原告依據不當得利之法律關係，請求被告於上開期間內，應給付相當於租金之利益，有無理由？若有，其金額應為若干？
五、本院判斷：㈠被告所有之系爭建物於96年4 月3 日至101 年11月6 日間，占有其坐落原告所有應有部分二分之一之系爭土地，有無法律上原因？⒈原告主張伊原為系爭土地應有部分二分之一之共有人，業據其提出土地登記第二類謄本為證，被告雖不爭執，惟否認原告非系爭土地之實質所有人，故無權利受損害，不符合不當得利之請求要件等語置辯。
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限」，民事訴訟法第277條定有明文；
又按「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」，亦為民法第759條之1 所明定。
經查，系爭土地乃於80年8 月13日以買賣為原因，而於同年9 月24日移轉登記所有權予原告，有前揭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第8 頁），被告雖抗辯該土地乃莊國士借名登記於原告名下，原告並非真正之所有權人等語，但此事實則為原告及莊國士所否認，揆諸上開說明，被告應就此有利於己之事實負舉證責任。
惟被告就此部分僅提出莊國士於另案訴訟中所提出之訴狀內曾自承系爭土地應有部分二分之一為莊國士所有，而以原告名義登記之訴狀影本為證，惟此部分影本資料所示事實，核與前揭土地登記謄本登記之所有權人係原告之事實不符，且依前開規定意旨，不動產物權經登記者，應推定登記權利人即原告適法有此所有權之權利。
被告提出上開經原告及莊國士均否認之訴狀影本之私文書之舉證，尚難認足以推翻上開法律推定之事項即原告於前揭土地登記謄本登記係為系爭土地持分之所有權人之事實，是原告主張其為系爭土地權利範圍二分之一之所有權人一節，尚屬有據，堪予採信。
被告辯稱原告非實質所有權人而是受借名登記之人，即難憑採。
⒉又原告主張被告於101 年11月6 日因判決共有物分割，始取得系爭土地原告應有部分二分之一之所有權，是被告自96年4 月3 日取得系爭建物所有權之日起，至上述101 年11月6日止，乃無法律上之原因而占有原告應有部分二分之一之系爭土地共計4 年7 個月乙節，被告對原告所述之事實固不爭執，惟否認其並非無法律上之原因占有，並以前詞置辯。
經查：⑴按合建契約，係指建築商與地主約定，由地主提供土地，由建築商提供資金、技術、勞力合作建築房屋，並於房屋建築完成後，依約定比率分取房屋及基地權利之契約。
其雖非民法上有名契約之一種，無法條可直接適用，惟其仍為契約之一種，其契約內容係將建築商與地主之權利義務關係，以及分取房屋及基地權利後產生新的占有狀態做一約定，以防杜將來之紛爭。
是地主提供土地供建築商建築房屋，若認地主僅是提供土地所有權供建築商建屋，而不包土地之使用權同意供其使用，則將來興建坐落其上之建物完成後，即會產生無權占有之情形，是經過合建契約之約定，解釋上不管建築商與地主依如何之比率分取房屋及基地權利，坐落基地上之建物，均屬有權占有其基地，其占有也均有法律上之原因。
⑵本件於78年間由地主邱鑾提供系爭土地，莊國士則出資並興建建物，雙方並簽訂合建契約書（見本院卷第211 頁），約定興建完成後，甲方（即邱鑾）分得系爭土地部分地上一至五層包括內部增建之全部。
乙方（即莊國士）分得系爭土地應有部分二分之一及地下室一樓之所有權。
其合建契約書第1條約定：「上開基地由乙方全權規劃設計，建照申請及所有營建費用全由乙方負責」；
第5條約定：「乙方負責申請之拆除執照、建築執照、使用執照等有關營建所需甲方提供證件及蓋章時，甲方應隨時提供」；
第7條約定：「本契約訂立同時，甲方（即邱鑾）應將土地使用同意書，拆除執照申請書填妥交予乙方，為申請建照之用」。
是由上開合建契約書之內容觀之，地主邱鑾於合建之初，即已同意將系爭土地含得使用之權利全部，交由建築商莊國士規劃設計並在系爭土地上興建房屋，此由合約第7條之約定，地主邱鑾須將系爭土地之「土地使用同意書」出具給建築商莊國士更加可以肯認。
且有地主出具「土地使用同意書」之書面，建築商始能申請建照而興建合法之保存登記建物。
而合法保存登記建物於始建之初不能脫離無土地之使用而單獨存在，是「土地使用權同意書」的目的就是在安排於「合法保存登記建物」與「建築基地」所有人不一時，「合法保存登記建物」將來對其「建築基地」有一定的使用權源及法律上原因之依據，而邱鑾出具「土地使用權同意書」此舉，應已同意完工之建築物，均有使用基地之正當權源。
是莊國士嗣後所興建之系爭建物對其所坐落系爭土地自有使用權源，並非無權占有，亦非無法律上原因。
足認邱鑾出具土地使用同意書之性質，係同意建築商所建建物得占有使用系爭土地，直至建物滅失為止，故縱建築商與地主依如何之比率分取房屋及基地權利，坐落基地上之建物，均屬有權占有其基地，其占有也均有法律上之原因。
⑶再查，本件依78年間邱鑾與莊國士簽訂合建契約之約定，邱鑾係取得系爭土地應有部分二分之一及其上系爭建物之所有權，莊國士則取得系爭土地應有部分二分之一及其地下室一樓之所有權。
故於79年7 月20日，系爭土地上之系爭建物建造完成，辦理建物所有權第一次登記，邱鑾取得系爭建物全部所有權；
於79年12月21日，邱鑾將莊國士應分取之系爭土地應有部分二分之一移轉登記予莊國士所指定之國罡公司；
於80年9 月24日，國罡公司又將系爭土地應有部分二分之一移轉登記予原告；
96年4 月3 日，邱鑾與被告成立調解，而於96年4 月3 日將系爭建物以調解移轉為原因移轉登記為被告所有；
再於96年6 月20日則將系爭土地應有部分二分之一以買賣為原因移轉登記為被告所有；
嗣於101 年11月6 日被告因共有物分割事件判決取得原告就系爭土地應有部分二分之一之所有權，而於101 年11月6 日登記完畢，上開系爭土地及系爭建物權利變動之時序、原因等事實，為兩造不爭執之事項，復有土地登記謄本、異動索引附卷可佐，自堪信實。
是於邱鑾與莊國士依合建契約之約定，地主邱鑾提出「土地使用同意書」供莊國士建屋，完工後，自邱鑾依約分得系爭土地應有部分二分之一及系爭建物所有權；
莊國士分得系爭土地應有部分二分之一及其地下室一樓所有權之時，系爭建物坐落於系爭土地上之權源即已穩定，乃屬有權占有，其占有也有法律上之原因。
而嗣後繼受渠等系爭土地及系爭建物權利之後手，既係繼受其前手之權利義務，自亦均必須受此拘束，以符合合建契約之意旨及維持權利狀態之安定性，蓋依任何人均無法將大於其原本權利之部分讓與他人之法理，前手既有須受拘束之義務，自無從於讓與後手後，後手反而有大於前手之權利而不受拘束。
則分受系爭土地及系爭建物之地主邱鑾及建築商莊國士，既無法以其分得之部分，就未分得部分之他方互為主張其為無權占有或無法律上原因，則嗣後向渠等繼受系爭土地及系爭建物權利之後手，自應繼受其權利義務，亦即無法對未分受之部分主張其為無權占有或無法律上原因。
而原告所主張系爭土地應有部分二分之一之權利，是繼受國罡公司而來，而國罡公司又是繼受自莊國士；
另被告嗣後取得系爭土地及系爭建物之權利，亦是繼受自邱鑾，則依上開說明，原告所取得之權利，自應繼受莊國士之義務而受拘束，自不得再向被告主張無權占有或其占有無法律上之原因。
是原告主張合建契約係前手莊國士與邱鑾所簽定，而原、被告兩造並非該合建契約之當事人，且原告與被告取得系爭土地及建物時，不知有該合建契約存在，合建契約無法拘束兩造等情，即難為其有利之認定。
⑷復按不當得利，須以無法律上原因而受利益，致他人受損害為成立要件，此觀民法第一百七十九條規定即明。
本件被告於96年4 月3 日取得系爭建物，而系爭建物既係繼受邱鑾而來，原告系爭土地應有部分二分之一之權利亦是繼受自莊國士，是兩造均須繼受其前手對於系爭建物及系爭土地之權利義務，即不得主張系爭建物坐落於系爭土地上是無權占有或其占有無法律上之原因，均已如前所述，是原告主張被告所有之系爭建物自96年4 月3 日起至101 年11月6 日止乃無法律上之原因占有原告應有部分二分之一之系爭土地上共計4 年7 個月等情，即屬無據。
㈡原告依據不當得利之法律關係，請求被告於上開期間內，應給付相當於租金之利益，有無理由？若有，其金額應為若干？ 綜上，原告依民法第179條前段及土地法第97條之規定，請求被告應給付其相當於租金之不當得利，即與要件不合，尚屬無據，從而，原告請求被告應給付其1,441,900 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
民事第六庭法 官 劉建利
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 李宗諺
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