臺灣高雄地方法院民事-KSDV,103,重訴,159,20150831,2

臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第159號
原 告 蔡雯欣
訴訟代理人 張繼準律師
周村來律師
洪郁婷律師
周元培律師
被 告 謝清和
訴訟代理人 包喬凡律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國104年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣柒拾玖萬叁仟肆佰肆拾捌元，及自民國一○三年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一○三年一月十六日起至如附表所示不動產變賣分割完成之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟捌佰叁拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。

本判決所命給付，於原告以新臺幣叁拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬貳仟貳佰壹拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國99年6 月15日登記取得如附表所示坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）暨其上同段000 建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000 號，下稱系爭建物）應有部分各1/2 ，而就系爭土地、建物分別與被告、被告之○即訴外人謝○○為共有關係。

詎被告竟占用系爭土地、建物之全部，無法律上原因受有利益，致伊無法本於應有部分而為管理使用，受有損害，伊自得請求被告給付其所受相當於租金之不當得利暨法定遲延利息，又兩造前以訴訟上和解方式，同意變價分割系爭土地、建物，而系爭土地、建物坐落在高雄市鬧區，土地使用分區為第五種商業區，系爭建物使用執照亦載明其1 、2 樓為商業用，復鄰近建物均供商業使用，租金皆屬甚高，再系爭建物前因捷運施工而受損重建，斯時捷運業者係以每月新臺幣（下同）6 萬5,000 元計算補償金額，且系爭建物於重建前，曾以每月5 萬2,000 元之對價出租1 樓予訴外人○○○○有限公司營業使用，是系爭土地、建物應以每月8 萬元計算相當於租金之不當得利，始為合理。

故被告於99年6 月15日起至103 年1 月14日（共43月）止之不當得利共為172 萬元（計算式：80,000元／月×43月×應有部分1 ／2 ＝1,720,000 元），且被告自103 年1 月16日起至將系爭土地、建物經變賣由買受人取得所有權時止，仍應按月給付4 萬元，爰依民法第179條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應給付172 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈡被告應自103 年1 月16日起，至將系爭土地、建物經變賣由買受人取得所有權時止，按月給付4 萬元。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊與原告之○即訴外人謝○○為○○，系爭建物於97年1 月1 日重建完成後，伊與謝○○即約定由被告承租系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，租金為每月1 萬5,000 元，伊並按應有部分比例，每月匯款7,500 元予謝○○。

而原告取得系爭土地、建物應有部分後，未曾對伊居住在系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分表示異議，亦無要求調漲租金，足見兩造已默示合意被告得繼續以每月7,500 元代價使用系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分；

縱認兩造間並無上開合意，然伊係將系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分作為住宅使用，本件不當得利之計算，應受土地法第97條規定之限制，且伊搬入系爭建物時，傢俱均由伊自行購買，屬未附設備之出租物，租賃行情低下，應以系爭土地、建物申報總價額年息3 ％至4 ％計算相當於租金之不當得利。

再者，系爭建物1 、2 樓長期閒置，伊基於安全考量，始關閉系爭建物1 樓門戶，但原告如欲帶領房仲業者前往現場查看，伊均全力配合，未限制原告行使權利，且伊於本件訴訟過程中，曾表示願與原告商議系爭土地、建物之使用方式，惟原告迄未提出相關要求，應屬自行放棄權利，伊未占用系爭建物之全部；

縱認伊有占用系爭建物1 、2 樓部分，然伊僅於102 年3 月1 日至103 年7 月31日期間，以每月7,000 元出租2 樓予訴外人張○○，另於102 、103 年農曆過年期間，以每次租金1 萬元出租1 樓予訴外人黃○○，惟因原告於103 年農曆過年期間在1 樓前方抗議，伊遂將1 萬元租金退還黃○○，故伊只向黃○○實際收取租金1 萬元，原告僅得按其應有部分向伊請求上開金額之1 ／2 等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執及爭執事項：㈠不爭執部分：⒈謝○○（即原告之○○，被告之○）於94年12月19日以買賣為原因，向訴外人陳○○登記取得系爭土地暨坐落其上系爭建物應有部分各1/2 。

其後，謝○○於99年6 月15日以○○贈與方式，將其系爭土地、建物應有部分移轉登記予原告（分見本院卷一第81頁至第85頁、第133 頁、第136 頁至第137 頁）。

系爭土地、建物現如附表所示，分別為原告與被告、原告與謝○○，各按應有部分1/2 維持共有（分見司雄調卷第6 頁至第11頁、第33頁至第38頁）。

⒉系爭建物為合法建物，領有建築執照，使用年限約50年（見本院卷一第153 頁），有前、後門，外觀新穎。

又於原告取得系爭建物應有部分1/2 以前，系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，即供被告及其家屬使用，並使用迄今（見本院卷二第95頁）。

又系爭建物1 、2 樓未擺設物品，2 樓通至3 樓樓梯部分加設金屬門，3 樓以上，則可見常用傢俱（如電視床舖、衣物、廚房用品），頂樓加蓋部分設有祭祀處所，晾有衣物，另有部分空間堆置雜物。

此外，其2樓至頂樓加蓋部分，並無另設逃生梯側門，亦無獨立出入口可通至屋外，屋內僅有1 組樓梯可供行走。

復系爭建物內部並無擺放原告所有之物品，1 樓大門平時呈現關閉狀態，被告及其家屬從後門出入。

再被告曾於99年間將系爭建物鑰匙交予原告，隨即於當日拿回鑰匙（分見本院卷一第96頁至第105 頁、第112 頁至第113 頁、第157 頁，本院卷二第95頁至第107 頁）。

⒊被告於102 年3 月1 日至103 年7 月31日之期間，以每月7,000 元之對價，出租系爭建物2 樓暨系爭土地予張○○使用（分見本院卷二第29頁至第31頁，本院卷一第39頁至第48頁、第123 頁、第133 頁反面、第138 頁）；

另曾出租系爭建物1 樓暨系爭土地予黃○○使用（分見本院卷一第140 頁、第157 頁）。

⒋系爭土地、建物周圍環境工商發達，步行5 分鐘以內，即可到達公園、藥局、便利商店、旅宿店、金融機構，且鄰設諸多餐飲，並接近捷運站出入口（分見本院卷二第96頁、第97頁至第107 頁）。

而於99年至103 年間，系爭土地之申報地價均為每平方公尺4 萬7,200 元；

系爭建物總現值為127 萬4,900 元（分見司雄調卷第32頁至第36頁，本院卷二第70頁至第71頁、第85頁至第86頁），系爭土地、建物申報總價則為505 萬900 元。

㈡爭執部分：原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，是否應受土地法相關規定之限制？金額應為若干？

四、本院得心證之理由：㈠按民法第818條所定各共有人依其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利，最高法院55年台上字第1949號判例著有明文。

易言之，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（參見最高法院84年度台上字第2808號判決意旨）。

經查：⒈被告雖辯稱其與原告之○謝○○於97年1 月1 日約定系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，以每月1 萬5,000 元計算租金，伊有按月匯款7,500 元予謝○○，且與原告就此租用方式達成默示合意云云，並提出被告申設之○○商業銀行股份有限公司活期儲蓄存款存摺明細1 份（見本院卷一第89頁至第94頁）為據。

惟查，上情為原告所否認，參以交付金錢之原因多端，非僅限於給付租金，被告提出之匯款明細，僅能證明其與謝○○間曾有金錢往來，難以執之佐證其與謝○○間確存前開約定，自亦無從進而推認兩造間有何默示合意可言。

又被告迄未提出其與謝○○曾就系爭土地、建物訂有5 年以內租賃期限或經公證之相關租賃契約。

況原告雖為謝○○之○○，然於法律上為不同權利主體，被告與謝○○間縱曾有前揭約定，然此僅屬債之關係，依債之相對性，並無拘束第三人之效力，原告既非該約定之當事人，自不受其拘束，被告此部分抗辯，應無可採。

⒉本件被告雖又辯稱系爭建物1 、2 樓長期閒置，其基於安全考量，始關閉系爭建物1 樓門戶，原告迄未提出系爭土地、建物相關使用要求，係自行放棄權利，其未占用系爭土地、建物全部云云。

但查，於原告取得系爭土地、建物應有部分1/2 以前，被告即已使用系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，並占用迄今，又系爭建物屋內僅有1 組樓梯可供行走，並無另設獨立出入口，其1 樓大門平時呈現關閉狀態，屋內並未擺放原告所有之物品，且被告曾於99年間將系爭建物鑰匙交予原告，旋於當日拿回鑰匙等節，俱為兩造所不爭執，足見被告使用系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，實際上必須行經1 、2 樓部分，方得進出，且其長期持控系爭建物鑰匙及其出入門戶之開閉狀態，系爭建物1 、2 樓使用狀況俱處於被告實力支配範圍之內，原告無從按其應有部分自由使用系爭土地、建物，堪認被告乃就系爭土地、建物之全部為任意使用收益，而非限於系爭建物3樓至頂樓加蓋部分，此不因被告多在系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分進行日常生活起居、或曾數次配合房仲業者進入而有異。

況且，原告於103 年農曆過年期間在系爭建物前方抗議被告出租1 樓予他人使用，且兩造多次協商系爭土地、建物委由房仲業者出售事宜等節，俱為兩造所不爭，佐以原告陳明：伊與謝○○有使用系爭建物1 、2 樓之意願，但被告拒絕讓伊等使用系爭建物1 ／2 ，伊等於99年1 月間就想變賣系爭土地、建物等語（分見本院卷一第154 頁、第111 頁），是本院實難率認原告有將系爭土地、建物全部交由被告單獨使用之意，抑或有何放棄其自身權利可言，故被告前揭辯詞，亦無足採。

⒊從而，兩造及被告之○謝○○就系爭土地、建物之使用，既未存有任何協議，被告自不能逾越其與謝○○之應有部分，就系爭土地、建物之全部為任意使用收益，而侵害原告之權利，揆諸上揭說明，被告就此所受超過之利益，自屬不當得利。

㈡按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可參。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；

上開規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。

至所謂法定地價，乃土地所有權人依土地法所申報之地價，同法第148條亦規範明確。

此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（參見最高法院68年台上字第3071號判例意旨）。

經查：⒈原告固主張如附表所示系爭土地、建物相當於租金不當得利之計算，不應受土地法第97條之限制云云。

惟被告是否受有商業上之特殊利益，須視客觀實際情形而定，無從徒憑系爭土地、建物之使用分區、使用執照登載情形即予率斷。

查本件原告於99年6 月15日取得系爭土地、建物應有部分1/2 以前，系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，即供被告及其家屬使用，並且使用迄今，又其3 樓以上可見類如電視床舖、衣物、廚房用品等常用傢俱，頂樓加蓋部分更設有祭祀處所、晾有衣物，另有部分空間堆置雜物等節，俱為兩造所不爭，足見系爭土地、建物客觀上供被告長期作為住宅起居、甚或祭祀之用，難認被告係為營業使用而占有。

至被告雖於102 年3 月1 日起至103 年7 月31日、102 年及103 年農曆過年期間曾分別出租系爭建物2 、1 樓予他人，然參以證人李○○證稱：伊於102 、103 年農曆過年檔期，有向黃○○承租系爭建物1 樓，約定每次承租3 日，被告當時住在樓上，但於103 年農曆過年期間，伊只做到初二早上，原告就帶警察來，警察叫伊將東西清空，等於伊只做初一等語（見本院卷二第77頁至第79頁），可見被告於出租期間，仍固定居住在系爭建物3 樓至頂樓部分，且其尚非長期、固定出租他人，出租期間甚或僅有數日，復實際出租對象限於2 人，兼以稅捐機關就系爭土地、建物課徵稅務時，將系爭土地列為自用住宅用地，建物使用情形則列為住家及非住非營（分見本院卷二第188頁、第87頁，本院卷一第16頁、第37頁），自難逕謂被告系爭土地、建物享受商業上之特殊利益，而得排除土地法第97條所定最高限額之拘束。

此外，系爭建物於重建前，雖曾獲他人補償，亦曾出租予○○公司使用，惟系爭建物業已完成重建，重建後之實際樓層、住居、使用狀況，均與重建前有異，自無從比附援引重建前之補償款項、租金數額，遽予推認被告目前實際所受利益情形。

至鄰近建物縱有出租他人供作營商使用，亦與系爭建物實際使用情形無涉，無從據以認定被告受有商業上之特殊利益，故原告上開主張，應非可採。

⒉被告雖辯稱兩造間就系爭建物3 樓至頂樓加蓋部分，存有每月租金1 萬5,000 元之默示合意，且系爭建物1 、2 樓長期閒置云云。

然查，兩造間並無此一默示合意，業如前述，被告自不得以此為由，抗辯本件原告所得請求相當於租金之不當得利，須受前揭給付租金標準之限制；

至系爭建物1 、2 樓部分長期閒置，則屬被告無權占用期間所為之處置方式，無從執之逕謂被告就此未受有任何利益，併此敘明。

⒊原告既已於99年6 月15日登記取得系爭土地、建物應有部分，且得對被告主張無權占有，被告自是日起，即得請求被告給付相當於租金之不當得利，循此：⑴本院審酌系爭建物為合法建物，領有建築執照，使用年限約50年，外觀新穎，且系爭土地、建物位在高雄市○○區捷運站附近，步行5 分鐘以內，即可到達公園、藥局、便利商店、旅宿店、金融機構等場所，且鄰近有諸多餐飲，周圍環境工商發達，此經本院履勘屬實，並有勘驗筆錄、電子地圖查詢資料各1 份及現場照片共25張在卷為憑（分見本院卷二第96頁至第98頁、第105 頁至第107 頁、第56頁至第60頁），足見系爭土地、建物之交通、商業、遊憩等生活機能均佳，被告居住其內甚為舒適便利，是認本件相當於租金之不當得利，應以系爭建物及其坐落系爭土地之申報總價額年息8 ％計算為當，被告徒以傢俱皆由其自行購置，應以系爭土地、建物申報總價額年息3 ％至4 ％計算云云為辯，難符事理之平，並無可採。

又兩造合意系爭土地、建物申報總價額為505 萬900 元，本此計算，被告應自99年6 月15日起，按月給付相當於租金之不當得利為16,836元【計算式：5,050,900 元×應有部分1 ／2 ×8 ％÷12月＝16,836元／月（小數點以下四捨五入）】，而其中自99年6月15日起至103 年1 月14日止（共43月），已屆清償期之不當得利共計723,948 元（計算式：16,836元／月×43月＝723,948 元）。

⑵共有人出租共有物並向承租人收取租金此類金錢給付，乃屬可分之債，故各共有人即租金債權人對承租人只能依其應有部分比例，請求給付租金，倘租金債權人超過其應有部分可分受部分而為受領，對其他共有人而言，仍屬不當得利。

查被告除占用系爭土地、建物供作住宅使用外，另曾於102 年3 月1 日至103 年7 月31日期間，以每月7,000 元之對價，出租系爭建物2 樓予他人使用，復曾於102 、103 年農曆過年期間，各以1 萬元之代價出租系爭建物1 樓予他人使用，此為被告所不爭執（見本院卷二第169 頁反面），而被告逾越其與謝○○之應有部分收受全部租金收入，亦屬不當得利，被告此部分不當得利共計69,500元【計算式：7,000 元／月×17月×應有部分1 ／2 ＋（10,000＋10,000）元×應有部分1 ／2 ＝69,500元】，亦應返還予原告。

至被告雖猶抗辯其於103 年農曆過年期間所收取之租金1 萬元，因原告到場抗議，故嗣後已退還予黃○○云云，而證人李○○則證稱：103 年農曆過年期間，原告帶警察來，警察叫伊將東西清空，伊就去找黃○○，黃○○有退還伊8,000 元等語（見本院卷二第79頁），惟證人李○○亦陳明：黃○○未曾提及其將一部或全部租金交予被告，亦不知悉被告可從中獲得多少利益乙情（見本院卷二第79頁），是黃○○縱曾退還部分租金予李○○，亦無從執此推認被告確有退還全部租金予黃○○之舉，復被告就此別無提出其他具體事證以實其說，自無從採信其辯詞，附此敘明。

⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項規範明確。

本件被告應負之不當得利返還責任，並未約定清償期，應認係屬無確定期限之給付，當自原告起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月15日起（見司雄調卷第24頁），負遲延責任。

五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應給付793,448 元（計算式：723,948 ＋69,500＝793,448 ），及自103 年3 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；

並應自103 年1 月16日起，至如附表所示系爭土地、建物變賣分割完成之日止，按月給付16,836元予原告，均為有理由，應予准許，逾此範圍以外之請求，則屬無據，應予駁回。

又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告准免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 張琬如
法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 武凱葳
附表
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│編│不動產                    │權利範圍          │
│號│                          │                  │
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│１│建│高雄市○○區○○段000 │原告與訴外人謝○○│
│  │物│建號建物（門牌號碼高雄│應有部分各二分之一│
│  │  │市○○區○○路000 號）│                  │
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│２│土│高雄市○○區○○段00-0│兩造應有部分各二分│
│  │地│地號土地              │之一              │
│  │  ├───────────┼─────────┤
│  │  │高雄市○○區○○段00-0│兩造應有部分各二分│
│  │  │地號土地              │之一              │
│  │  │                      │                  │
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