臺灣高雄地方法院民事-KSDV,104,訴,126,20150805,1

臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第126號
原 告 連文正
被 告 有興國際股份有限公司
法定代理人 林佳嬋
訴訟代理人 陳君聖律師
複 代理人 謝孟璇律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國104 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾肆萬肆仟肆佰元，及自民國一百零三年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔十分之一，餘由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國103 年2 月17日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊所有坐落高雄市大寮區頂寮段265 、267 、268 、269 、260 、261 、262 、270 、259、259-1 地號土地（下合稱系爭土地）出賣予被告，買賣價金為新臺幣（下同）5,850 萬元、分四期給付。

伊於103 年8 月5 日辦畢系爭土地之所有權移轉登記，兩造並於同年9月1 日會同地政事務所派員鑑界複丈地籍點交完畢，然被告迄今未依約支付價金之保留尾款132 萬元（下稱系爭保留款），經催討亦未置理，爰依民法第367條規定，提起本訴等語。

並聲明：被告應給付原告132 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告則以：伊固應給付系爭保留款，惟依系爭契約第10條第6項約定，點交期限為103 年7 月10日，原告並未依限完成所有權移轉登記作業，及拆除系爭土地上之建物以騰空點交，自應賠償逾期點交違約金152 萬1,000 元。

又兩造雖於同年9 月1 日點交完畢，然系爭土地上尚有廢棄物未清除，依約原告應負擔清除費用20萬元。

經伊以上開數額為抵銷後，已無餘額等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項；

（一）兩造於103 年2 月17日簽立系爭契約，約定原告所有系爭土地出賣予被告，買賣價金為5,850 萬元、分四期給付。

（二）兩造依約共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證，被告已將款項5,850 萬元匯款至僑馥公司申設於中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，原告業於103 年8 月5 日辦畢系爭土地之所有權移轉登記，兩造並於同年9 月1 日辦畢點交系爭土地。

（三）兩造於103 年8 月7 日約定系爭保留款存於上開信託專戶，被告於系爭土地點交完畢後尚有系爭保留款未給付。

（四）兩造於系爭買賣契約履行完畢（包含點交）後，經兩造結算，並無其他原告於履約過程應負擔之費用，被告同意給付系爭保留款予原告。

（五）就系爭260 、261 、262 地號土地上原有之建物拆除後，原告就此應負騰空回復原狀之義務，兩造同意由原告支付此部分清除費用為7 萬5,600 元。

（六）若認被告主張有理由，就被告主張原告應負系爭土地上廢棄物清除之數額部分，兩造同意為20萬元。

四、本件之爭點：

（一）原告是否有103年7月10日逾期點交之違約事由？

（二）系爭土地點交完畢後，於系爭土地上所留存之主要磚瓦、石塊是否為系爭買賣契約第10條第2項所指「未搬離之物件」？原告應負擔處理廢棄物之範圍及數額為何？

（三）被告為抵銷之抗辯是否有據？

五、本院得心證之理由：

（一）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。

經查，原告主張之上開事實，業據其提出系爭契約、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）（下稱系爭確認書）等件影本在卷可稽（本院卷㈠第123 至130 、196-4 頁），復為被告所不爭執，堪信屬實，原告依民法第367條規定，請求被告給付系爭保留款，即有理由。

（二）依系爭契約之約定，⑴前言部分特約註記：「‧‧‧雙方協議訂立條款如後，以資共同遵守：103 年7 月25日雙方合意系爭標的於103 年8 月26日前當完成鑑界所有權移轉，並同意賣方（即原告）再先行動支5,150 萬元，賣方提供商業本票同額乙張予買方（即被告），程序完成，買方退該本票還賣方無誤，賣方開立本票由地政士保管。」

；

⑵第5條第2項第3款有關第三期款（完稅款）約定略以：「②若甲方（即被告）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依本約第6條第4 、5 款之規定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續。」

、第4款有關第四期款（尾款）約定略以：「甲方未完成前款②至④之義務‧‧‧，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續。」

；

⑶第10條第6項：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾103 年6 月20日）同時甲方應履行全部價金之給付‧‧‧。

如屆期乙方（指原告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方‧‧‧。」

，並特約註記：「103 年5 月20日；

原則最遲103 年7 月10日」；

第16條其他特約事項：「103 年2 月17日雙方協議：若賣方無法於103 年5 月20日取得完整產權權利，則需退還已收款（無息）予買方，雙方終止契約解除買賣。

賣方若能於103 年5 月20日能將完整產權移轉予買方時，尾款支付時除所有權交付外，土地以空地態樣交付使用權。」

（見本院卷㈠第123 、125 、128 、129 頁）。

參以證人即辦理系爭契約相關事宜之代書陳ＯＯ於本院審理時結證稱：系爭契約係伊承辦，因被告要求空地點交，故原告須拆除系爭261 、262 地號土地上原有之建物，雙方於103 年5 月20日合意原則上7 月10日辦理點交，但原告實際上於7 月15日始拆除完成；

後被告表示須向金融機構辦理貸款，因雙方有意願繼續履約，故於本院卷㈠第123 頁之前言部分為上揭特約註記，當時原告有開立同額商業本票予被告，本件程序完成時，被告業退還該本票予原告等語甚明（本院卷㈠第228 、229 頁）。

被告亦自承於103年7 月25日始將尾款4,680 萬元存入信託帳戶等語（本院卷㈠第64頁），復有系爭確認書記載附卷可佐（本院卷㈠第196-4 頁）。

經相互勾稽結果，依系爭契約上開約定所示，被告本負有給付全部價金之義務，原告同時亦負有辦理系爭土地所有權移轉及點交之義務。

原告固未依兩造103 年5 月20日之合意，於7 月10日前拆除上開建物並辦畢土地所有權移轉及點交，惟被告亦未於是日前已盡給付尾款4,680 萬元之義務，自難遽認原告有7 月10日逾期點交違約之情。

況被告於7 月25日始給付該尾款，兩造並於是日另協議辦理系爭土地所有權移轉及點交事項，被告自應受該協議所拘束，當難認原告有被告所指逾期點交之情。

被告此情所辯，洵屬無據。

（三）復據系爭契約第10條第2項約定：「雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交予甲方，點交時如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方負擔。」

、第4項約定：「點交之買賣標的物應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」

（本院卷㈠第127 頁）。

就系爭260 、261 、262 地號土地上原有之建物拆除後之清除費用為7 萬5,600 元，原告並同意負擔此部分騰空費用，為兩造所不爭執，被告自得請求原告負擔此部分清除費用。

至被告主張系爭土地之其餘部分（不包含系爭260 、261 、262 地號土地，下稱其餘土地）尚有磚瓦、石塊等，亦屬「未搬離之物件」，視同廢棄物云云。

然查，按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院49年度台上第303 號判例意旨參照）。

系爭土地之地目分屬建地及旱地，使用分區均空白，有系爭土地之登記謄本在卷可稽（本院卷㈠第42至55頁）；

佐以被告陳稱：當時購買系爭土地，係計畫為建築使用等語（本院卷㈠第236 頁），顯見上開所定「物件」，應解釋為具有一定體積之動產，且未搬離系爭土地將有礙於建築使用。

而系爭土地簽約時之現狀，除系爭260 、261 、262 地號土地上原有之建物經拆除而有變動外，其餘土地點交時均與簽約時現狀相符，兩造就系爭土地騰空部分亦無其他特別約定，為兩造所不爭執（本院卷㈡第44、45頁）。

則系爭契約簽約時，其餘土地上之磚瓦、石塊既已存在，依上開約定，其餘部分之點交自應以簽約時之現狀為準。

且本院審酌其餘土地上之磚瓦、石塊，並無礙於被告為建築使用之目的，此部分自非屬所定「未搬離之物件」，被告主張此部分視同廢棄物，自難憑採。

（四）次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言（最高法院86年度台上字第3611號判決意旨參照）。

繼前所論，原告同意負擔騰空回復原狀之清除費用7 萬5,600 元，被告就此所為之抵銷，即屬有據。

經計算後，原告得請求被告給付之金額係124 萬4,400 元（計算式：132 萬元－7 萬5,600 元＝124 萬4,400 元）。

而被告既無法舉證證明原告有逾期點交之違約情事，及原告就其餘土地應負擔應清除費用，當難認原告此部分對被告負有債務，其所為抵銷之抗辯，洵屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第367條規定，請求被告給付124 萬4,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日（該繕本於103 年12月3 日送達，見本院卷㈠第32頁）即103 年12月4 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果，不生影響，爰不一一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
民事第五庭法 官 饒志民
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日
書記官 許白梅