臺灣高雄地方法院民事-KSDV,105,訴,185,20170510,3

臺灣高雄地方法院民事判決 105年度訴字第185號
原 告 趙永華
訴訟代理人 洪千琪律師
被 告 董美慧
訴訟代理人 丁明俊
訴訟代理人 顏萬文律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院民國106 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○○○地號土地上如附圖所示編號A 部分建物（占用面積二十六點五四平方公尺）拆除，將該部分土地騰空返還原告及共有人全體。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊所有高雄市○鎮區○○段000 ○號建物（門牌號碼高雄市○鎮區○○○路00巷00號，下稱甲屋，並就所屬全棟簡稱E 棟建物）、被告所有同段867 建號建物（門牌號碼高雄市○鎮區○○○路00巷00號，下稱乙屋，並就所屬全棟簡稱D 棟建物）係屬同一社區之建物，均坐落同段62-3地號（下稱系爭土地）及同段53地號土地，系爭土地為伊與全體共有人共有（伊之應有部分為三十分之一），詎被告將乙屋北側牆面往外擴建，以紅磚及鐵欄杆占用系爭土地如附圖所示編號A 部分（面積26.54 平方公尺，下稱A 部分建物），占用系爭土地之公共空間，致E 棟建物原所使用之化糞池（下稱系爭化糞池）遭被告圍入其私人住宅範圍內，於清理時甚為不便。

是被告無權占有系爭土地之行為，造成含伊在內之E 棟建物住戶無法使用、清理系爭化糞池，伊自得為共有人全體之利益，依民法第767 、821 條規定，請求被告拆除該A 部分建物，將系爭土地返還予共有人全體。

爰聲明求為判決：被告應將坐落於系爭土地上之A 部分建物（占用面積26.54 平方公尺）拆除，並將占有之土地騰空返還予原告及共有人全體。

二、被告則以：兩造確屬同一社區住戶，系爭土地與同段53地號土地原屬被告家族所有，當初係請建商於其上興建建物，由被告家族分得其中15間，其餘15間則屬建商所有，1 樓部分均由被告家族分得，1 樓後方之圍牆亦係經建商與被告家族全體同意後，由建商劃分興建，是A 部分建物屬共有物變形分割後區分所有權之範圍，由圍牆之材質、顏色即可知非被告事後私自興建。

而就系爭化糞池無法清理乙事，實則原告之前手與被告先前持續定期委請廠商共同清理系爭化糞池，然因E 棟建物住戶有感系爭化糞池功能不彰，經原告之前手徵得E 棟建物住戶同意，共同出資於原告住處地下另行興建一化糞池，並將系爭化糞池管路封閉，足認E 棟建物住戶已默許放棄使用系爭化糞池，迄今達4 年以上，被告並於原告買受甲屋前，即委由他人告知此情，然原告仍執意購買，難謂非屬惡意，其今為將建築於其地下之化糞池移出，始要求被告讓出空間，難認可採。

又被告於75年10月14日因變形分割共有物後取得乙屋所有權，即使用A 部分建物迄今，原告之前手知之甚詳，原告於102 年4 月8 日取得甲屋所有權亦逾2 年，自無由對相關房地如何分配使用諉為不知，況直至原告提起本件訴訟前，原告及其前手均未曾提出異議，依民法第796條、第796條之1 規定，並參最高法院70年度台上字第858 號民事判決意旨，相鄰關係之權利義務於被告與嗣後受讓不動產之原告間應仍存在，原告自不得請求被告移除或變更該部分建築改良物。

再者，縱認本件無民法第796條、第796條之1 規定之適用，然原告訴請被告拆除A 部分建物，該圍牆部分與被告所有乙屋併同使用迄今達30餘年，且A 部分建物與乙屋主體內部相通，倘予拆除，恐生被告居住安全及建物結構危險之疑慮，且原告此等主張未經被告及其他全體住戶同意，其顯屬權利濫用，被告得免為拆除或變更房屋等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造為同一社區之住戶，均為系爭土地之共有人，該社區當初合建時，共建造A 至G 棟7 棟，原告為E 棟建物住戶，被告為D 棟建物住戶，系爭土地有部分屬該社區全體住戶共有之公共區域（見卷二第71至72頁）。

㈡如附圖所示編號A 部分，為被告所占用，其內有屬原供E 棟建物住戶共同使用之系爭化糞池（見卷二第72頁）。

㈢系爭化糞池位於D 棟建物與G 棟建物1 樓住戶所夾之法定空地上（見卷二第71頁）。

四、得心證之理由：㈠被告以A 部分建物占有系爭土地，有無法律上權源？1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。

次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條亦有明定。

又民法第821條規定之請求權，非必須由共有人全體共同行使，以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。

故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，對於妨害共有權者，請求除去妨害之訴，皆得由各共有人單獨提起；

惟請求返還共有物之訴，依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還（司法院院字第1950號解釋文、最高法院28年上第2361號判例、71年台上第1661號判例參照）。

且各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。

惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。

如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。

但不得將各共有人之應有部分固定於共有物之特定部分，並進而主張他共有人超過其應有部分之占用部分為無權占有而請求返還於己（最高法院74年度第2 次民事庭會議決定㈢參照）。

又民法第821條但書所稱之利益，乃指客觀之法律上利益而言，至各共有人主觀上有無行使回復共有物請求權之意思，原非所問（最高法院58年台上第872 號判例參照）。

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。

換言之，被告應就其取得占有係有法律上權源之事實，盡舉證之責。

2.原告主張其為系爭土地之共有人，與被告、其他共有人之權利範圍各為三十分之一，而被告所有之A 部分建物占用系爭土地面積26.54 平方公尺等情，除據原告提出土地登記謄本、基礎結構平面圖及照片2 紙（見本院卷第5 至10頁）外，並經本院會同兩造及高雄市政府地政局前鎮地政事務所（前鎮地政事務所）測量人員到場測量無誤，有勘驗筆錄、照片及複丈成果圖存卷可參（見卷一第48至51頁、第64頁、卷二第39至51頁、第60頁），堪信為真實。

3.被告雖辯稱：住處後方圍牆係經建商與董氏家族全體同意後，由建商劃分興建，是A 部分建物屬共有物變形分割後區分所有權之範圍云云。

惟查，證人即被告胞姊董英川於本院審理時具結證稱：董氏家族最初有4 塊土地要合併建築建物，伊當時尚非土地所有權人，但有代表家族去簽約，董氏家族出地，建商蓋屋，本件算是合建案，房屋蓋好以後，董氏家族依比例分得房屋，其餘房屋由建商去賣；

被告住處後方圍牆是建商本來就蓋好，係為了社區安全，因當時後面很亂，有暗巷又很破爛，是作為社區圍牆使用，伊不知道被告房屋事後有無增建，但是蓋好的時候就是這樣，伊亦不清楚被告有何權利可以A 部分建物占用系爭土地等語（見卷一第120至122 頁）。

證人即被告堂兄董清松則結證稱：伊也是該社區住戶，住18號1 樓，當時房屋是父親所分得，由伊繼承而來，伊僅知當時土地是董氏家族的，由董氏家族找建商合建，伊不清楚被告於75年後有無增建其住處，該社區公寓亦無住戶規約等語（見卷一第122 至123 頁）。

是證人董英川、董清松均證稱：不清楚被告事後有無增建房屋等語，且依證人董英川所述，被告住處後方圍牆雖係建商所興建，但係供作為社區圍牆使用，而非供被告私人使用，則被告事後將A部分建物納入其私人住宅使用範圍，尚難認有何法律上權源。

況上開證人均未提及原建商與董氏家族、其他房屋承購戶有約定就該社區共用部分之圍牆及其基地可由特定共有人使用，自難認共有人間就此部分已合意成立分管契約或默示同意成立分管契約。

而被告於本院現場勘驗時自陳：D 棟建物外牆是水泥，建商蓋的時候，該間外牆就比較突出，並有鐵欄，其之後再加紅磚補強等語（見卷二第39頁）。

參以D 棟建物建造完成時申請使用執照之平面圖上，並無A 部分建物存在，該部分屬未保存登記建物，原D 棟建物保存登記之範圍係至高樓層建物之牆壁外緣乙節，有前鎮地政事務所105年5 月16日高市地鎮測字第10570387700 號函暨所附被告所有建物（保存登記及未保存登記）位置圖說略圖、105 年7月26日高市地鎮測字第10570594200 號函及照片2 紙存卷可稽（見卷一第147 至147-1 頁、卷二第7 至8 頁、第19頁），且依D 棟建物使用執照圖說所示，D 棟建物坐落於1 樓平面圖上標示A 至F 棟（共1 照30戶）之建築基地內，另標示G 棟者（共1 照5 戶）為另一建築基地，因上開2 宗建築基地係併案同時申請建造執照，所檢附土地使用權同意書為該建造執照原卷內之共同文件，而系爭化糞池位置位於D 棟建物與G 棟建物1 樓住戶所夾之法定空地上，非屬防火間隔，兩造之防火間隔均留設基地南向法定空地上（詳如地盤圖、1 樓平面圖）等情，有高雄市政府工務局105 年8 月10日高市工務建字第10535755500 號函及所附地盤圖、1 樓平面圖在卷可憑（見卷二第23至37頁），顯見原D 棟建物保存登記之範圍僅至高樓層建物之牆壁外緣，被告住處後方圍牆應係D 棟建物建築完成後，另行增建而成，建商以鐵欄杆在該處建築圍牆作為社區圍牆使用，被告再以紅磚補強後，將原供社區圍牆使用之A 部分建物納為其私人使用，並將原坐落D棟建物與G 棟建物住戶所屬法定空地之系爭化糞池劃入其私人住宅內等事實，洵堪認定。

而被告迄未舉證證明其將A 部分建物納為私人使用有何正當權源或各共有人間已有分管契約、默示分管協議，其上開所辯即無足採。

故被告所有之A部分建物確有占用系爭土地，且為無權占有，應可認定。

至被告另辯以：E 棟建物住戶已放棄使用系爭化糞池云云，惟此縱屬真實，亦僅屬該棟住戶就化糞池管道及使用所為約定，尚難推認系爭土地之共有人間均已同意被告得以A 部分建物逕予占用系爭土地，是被告此部分所辯，亦難憑採。

4.被告復辯稱：系爭土地為公同共有，自不得適用民法第821條，且原告之所有權應有部分為三十分之一，即原告能使用之面積為8.34平方公尺，其1 樓室內面積加上外牆面積即遠超過8.34平方公尺，原告亦有無權占用之情況云云（見卷二第75頁）。

惟查，原告於102 年4 月25日以買賣為原因登記為甲屋之所有權人，而E 棟建物所坐落之系爭土地所有人間係分別共有關係，各共有人之權利範圍各三十分之一，兩造均為共有人之一等節，有系爭土地公務用謄本附卷可考（見卷一第76至91頁），被告謂系爭土地係公同共有關係，應屬誤會。

而被告雖亦為共有人，揆諸前揭說明，其如欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂其可將其應有部分固定於共有物之特定部分，是其不顧他共有人之利益而就A 部分建物所占用之系爭土地任意為使用，即屬侵害他共有人之權利，原告自得依民法第821條規定，就共有物之全部為本於所有權之請求。

是被告上開所辯，要非可採。

㈡本件有無民法第796條第1項本文規定之適用？1.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項本文定有明文。

次按修正之民法第796條及第796條之1 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，民法物權編施行法第8條之3 亦有明定。

又民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。

倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用（最高法院67年台上第800 號判例參照）。

且牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第796條之適用。

上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除（最高法院62年台上第1112號判例參照）。

是民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用。

查D 棟、E 棟建物均係於74年7 月19日建造完成，被告於75年10月14日因贈與而取得乙屋所有權，原告於102 年4 月8 日因買賣取得甲屋所有權，此有建物登記謄本在卷可稽（見卷一第175 、176 頁），依民法物權編施行法第8條之3 之規定，本件仍有修正後民法第796條規定之適用，先予敘明。

2.被告固辯稱：本件有民法第796條第1項本文規定之情形云云。

然A 部分建物目前供被告住處倉庫使用，其內有2 個化糞池，靠近熱水器旁、以牛皮紙膠帶封住之洞口即為系爭化糞池位置，此經本院履勘現場確認無誤，並有勘驗筆錄、照片19紙及複丈成果圖存卷可考（見卷二第39至51頁、第60頁），是A 部分建物原係建商建築D 棟建物整體之外所加建之圍牆，嗣被告以紅磚補強後，始供作其住處倉庫使用，依前揭說明，本件A 部分建物僅係圍牆，自無該條文之適用，故被告此部分抗辯，亦屬無據。

㈢原告請求被告拆除A 部分建物，並將該部分土地騰空返還原告及全體共有人，有無理由？原告為系爭土地共有人之一，已如前述，而被告將A 部分建物納為己用，占用系爭土地面積26.54 平方公尺，並無法律上權源，自屬無權占有，是依民法第767條第1項、第821條規定，原告為共有人全體之利益，請求被告拆除A 部分建物，並將該部分土地騰空返還原告及其他共有人全體，堪認有據，應予准許。

㈣原告本件請求有無權利濫用情形？1.按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，惟茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。

而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。

2.被告復抗辯：原告訴請被告拆除A 部分建物，惟該部分與乙屋併同使用迄今達30餘年，且與乙屋主體內部相通，倘予拆除，恐生被告居住安全及建物結構危險之疑慮，顯屬權利濫用云云。

惟查，被告將A 部分建物納為己用並占用系爭土地，並無法律上權源，且A 部分建物內有原供E 棟建物住戶使用之系爭化糞池，均如前述，原告為共有人全體之利益，為回復共有物之請求，並可使系爭化糞池得以清理、使用，及回復法定空地之原貌，有利於全體共有人，已難謂係所求利益極微而損害原告利益甚鉅或專以損害原告為目的之權利濫用。

其次，D 棟建物建造完成時申請使用執照之平面圖上，並無A 部分建物存在，前已敘明，佐以A 部分建物目前供做被告住處倉庫使用，該部分建物與乙屋主體建物間並未以鋼筋、梁柱相連，而係以紅磚、水泥及鐵欄杆建築而成，與被告所有之乙屋主體間復有門扇區隔（見卷二第42至51頁），縱命被告拆除A 部分建物，亦無害於乙屋基礎結構或被告居住安全，是被告此部分抗辯，洵無可採。

五、綜上所述，被告所有之A 部分建物無權占有系爭土地如附圖所示編號A 部分，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告將A 部分建物拆除後，將該部分土地騰空返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 李怡蓉
法 官 饒佩妮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日
書記官 王楨珍