臺灣高雄地方法院民事-KSDV,106,訴,1581,20190322,1

臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第1581號
原 告 陳淑貞
輔 佐 人 侯東霖
被 告 陳雅玲

陳雅萍

上二人共同
訴訟代理人 陳進長律師
被 告 周金池
吳麗玉（原名吳曉玉）

上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國108 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告透過任職協旺不動產仲介經紀有限公司之被告吳麗玉（原名吳曉玉）之仲介，於民國105 年12月20日與被告陳雅萍共同簽立以被告陳雅玲為賣方、陳雅萍為賣方代理人之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）600 萬元購買登記陳雅玲名下之高雄市○鎮區○○街000 巷0 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之土地（系爭房屋及坐落之土地下稱系爭房地），並於106 年1 月20日移轉登記完成，106 年1 月25日完成交屋，原告另支付買方仲介費12萬元。

陳雅玲於105 年7 月6 日填載系爭買賣契約所附標的物現況說明書時，在「建物現況是否有滲漏水情形」欄、「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」、「是否有損鄰或鄰損狀況」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」欄均勾選「否」，其代理人陳雅萍並於空白處手寫「目前沒有漏水」，上開標的物現況說明書於原告、陳雅萍簽約當時，再經原告、陳雅萍確認後附於系爭買賣契約書後，但原告入住系爭房屋後，卻發現系爭房屋有滲漏水情形，經詢問居住高雄市○鎮區○○街000 巷0 號房屋之鄰居即訴外人蘇森吉後，始知系爭房屋曾發生結構性滲水3 次，2 次係修繕不當造成，第3 次係大雨所致，更因此損壞蘇森吉居住之上開鄰房。

且原告入住後，始發現系爭房屋4 樓增建鐵皮屋曾遭檢舉違建而拆除，另吳麗玉帶看房屋時，原告曾見系爭房屋立有「刑事訴訟中買屋請自重」的告示牌，吳麗玉當時告知賣方曾因滲水損鄰宅，而與蘇森吉有糾紛，但已賠償無須理會，原告入住後，卻發現賣方與蘇森吉仍在訴訟中，蘇森吉要求原告承接系爭房屋竊佔之責任，經原告瞭解後，發現蘇森吉所言竊佔及破壞毀損鄰房屋頂均為事實。

陳雅玲、陳雅萍不實填載標的物現況說明書，違反系爭買賣契約第9條第3款、第5款賣方保證系爭房屋無占用他人土地或其他糾葛、交屋前無滲漏水瑕疵等約定，渠2 人均簽名在系爭買賣契約之賣方簽名欄位，依系爭買賣契約第9條第6款，應連帶負債務不履行責任，原告自得依民法第226條、第231條、第227之2 、系爭買賣契約第9條第1 、3、5 、6 款、第12條第1款、第3款、民法第373條、354條、359 條第1項、360 條，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求陳雅玲、陳雅萍連帶給付違約金121 萬5000元，及賠償系爭房屋漏水所需修繕費用55萬8800元，合計177 萬3800元。

又陳雅玲為賣方，陳雅萍及其配偶即被告周金池為賣方代理人，渠等簽約時故意未據實告知系爭房屋曾經滲漏水，吳麗玉身為房屋仲介人員，帶看房子時，亦未據實告知系爭房屋上揭情形，亦過失未查明標的物現況說明書之真假，導致原告花費600 萬元，購得實際價值僅500 萬元之系爭房地，而受有損害。

被告4 人共同侵害原告之權利，原告亦得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第774條，擇一請求被告4 人連帶賠償非財產上損害400,000 元，及買賣雙方仲介費之加倍賠償48萬元。

為此提起本訴，並聲明：㈠被告陳雅玲、陳雅萍應連帶給付原告177 萬3800元，及自107 年6 月6 日民事補正暨陳報狀（二）繕本送達被告陳雅萍、陳雅玲翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡被告陳雅玲、陳雅萍、周金池、吳麗玉應連帶給付原告88萬元，及自107 年6 月6 日民事補正暨陳報狀（二）繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告之答辯：㈠吳麗玉則以︰不爭執擔任協旺不動產仲介經紀有限公司（下稱仲介公司）仲介人員，而仲介原告與陳雅玲簽立系爭買賣契約，購買系爭房地。

伊仲介帶看房屋期間，尤其105 年12月初帶原告看屋2 次，仲介公司店長詹豐旭帶原告看屋1 次，均未發現系爭房屋有漏水及壁癌情況。

原告約於106 年3月底始反應系爭房屋有壁癌，但仲介公司為此邀約原告與賣方陳雅玲至公司協調時，詹豐旭當場詢問原告現在是否漏水及漏水位置，原告回答不出而忿忿離開。

伊係依陳雅玲提出之標的物現況說明書向原告轉述說明，實已善盡經紀人員之說明義務，伊帶看系爭房屋、交易過程，均出具相關文件予原告簽認，已善盡報告之義務，原告詳加細看仍未能發現房屋漏水情事，堪認漏水之事非外觀上易於查悉，實難苛責伊未盡調查之能事，不能認伊未盡或違反仲介義務，自不構成侵權行為等語，資為抗辯。

並聲明︰原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳雅玲、陳雅萍、周金池則均辯以：系爭房屋為陳雅玲所有，與原告簽立買賣契約之人為陳雅玲，陳雅萍、周金池均非買賣契約當事人。

系爭房屋4 樓增建鐵皮屋於105 年5 月間因遭檢舉為違建，而有部分被命令拆除，拆除後陳雅玲委由陳雅萍、周金池僱工於頂樓地板施作防水工程，施工期間因適逢雨期而延遲，蘇森吉即片面主張因頂樓滲水致其房屋滲漏，要求陳雅玲賠償，陳雅玲對其主張雖有疑，但為息事寧人，遂於105 年5 月27日給付蘇森吉25萬元，由陳雅萍代理陳雅玲，與蘇森吉共同簽立協議書（下稱系爭協議書），並決意將系爭房屋裝修後出售，當時陳雅玲為免第三人取得系爭房屋又與蘇森吉產生紛爭，特於系爭協議書上載明：「當初取得房屋時，舊屋主已把4 樓鐵皮搭在系爭房屋女兒牆外緣即蘇森吉先生房屋上方，怕未來又因此起糾紛，特立此份協議書作證，雙方不得有議. . . . . . 不得再以各項名目舉發4 樓之屋頂（鐵皮屋）」等內容。

其後，陳雅玲將系爭房屋之出售委由陳雅萍、周金池與仲介人員處理，然仲介公司帶看房屋時，蘇森吉竟屢屢加以阻擾，復在其門旁豎立「1 號刑事訴訟中，買屋請自重」之標語牌，為免仲介與買方誤會，周金池即自動出示系爭協議書予仲介人員，吳麗玉帶原告看屋時，亦曾提示系爭協議書，原告更於買房時表示不怕鄰居找麻煩，堪認原告就系爭房屋與鄰屋存有糾紛、曾有違建遭拆除之事，在買受前均知之甚詳，而對此嚴重影響購屋意願之事，依常理應無可能輕信仲介人員或屋主片面之詞，勢必會查證清楚、多方評估下始決定購買系爭房屋。

又原告所稱毀損蘇森吉鄰房之事，蘇森吉曾對陳雅玲提出刑事毀損告訴後，業經檢察官為不起訴處分。

另頂樓增建為違法增建屬一般常識，陳雅玲、陳雅萍、吳麗玉、周金池並未向原告謊稱頂樓增建是合法增建，未使原告陷於錯誤而購買。

再系爭房屋出售前1 年係針對整棟房屋翻修，而非針對滲漏水修繕，故陳雅玲在現況調查說明書之「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄勾選「否」，並無不實填載。

系爭房屋於原告簽約買受、交屋時均無滲水情形，交屋後原告發現之壁癌，可能係系爭房屋屋齡近50年，外牆經歷多年風吹雨打，積存一定水氣所導致，或交屋後始發生。

惟系爭買賣契約第17條已約明賣方不負滲漏水之保固責任，標的物現況說明書亦註記「目前沒有漏水，但屋主不負瑕疵擔保」等內容，買賣雙方已免除陳雅玲之漏水瑕疵擔保責任。

縱認系爭房屋確有漏水，且陳雅玲應負瑕疵擔保責任，然系爭房屋之滲漏水程度尚不影響房屋之利用，解除契約顯失公平，應不得解除契約等語，並均聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠原告透過仲介公司人員吳麗玉之仲介，於105 年12月20日與陳雅萍共同簽立以陳雅玲為賣方、陳雅萍為賣方代理人之系爭買賣契約，以總價600 萬元購買登記陳雅玲名下之系爭房地，並於106 年1 月20日移轉登記完成，106 年1 月25日完成交屋。

㈡系爭買賣契約之特別約定事項欄，有記載：賣方已於總價中折價給買方，買方同意賣方不負滲漏水之保固責任。

㈢陳雅玲於在系爭買賣契約所附標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，陳雅萍並在該欄位空白處手寫「目前沒有漏水，但屋主不負瑕疵擔保」，陳雅玲另在同項「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」勾選「否」。

上開標的物現況說明書為陳雅玲於105 年7 月6 日填載，並於原告、陳雅萍簽約當時，再經原告、陳雅萍確認後附於系爭買賣契約書後。

㈣系爭房屋頂樓有增建，陳雅玲曾與居住鄰房即高雄市○鎮區○○街000 巷0 號房屋之屋主蘇森吉就增建部分所涉之鄰損糾紛，於105 年5 月27日和解，由陳雅玲給付25萬元予蘇森吉，並由陳雅萍代理陳雅玲簽立系爭協議書。

㈤吳麗玉在原告買受系爭房屋前，已提出系爭協議書予原告。

㈥系爭房屋交屋時沒有發現有滲漏水，但原告於106 年3 月20日左右，曾向吳麗玉反映系爭房屋有壁癌，吳麗玉遂透過同事聯絡周金池，後來106 年5 月13日有約買賣雙方即原告及輔佐人、周金池、陳雅萍到協旺不動產仲介經紀公司商談。

㈦107 年6 月19日兩造至系爭房屋查看時，有發現①系爭房屋2 樓後面浴室旁，窗戶上方的牆壁與天花板交接處、牆角有明顯水漬、水痕。

另系爭房屋3 樓前面房間，窗簾旁邊的牆上靠近天花板處有一大塊水漬痕。

又系爭房屋3 樓前面房間，門旁邊的牆上有約4 處牆面油漆凸起呈水泡狀。

㈧原告因系爭房地之買賣，有支付買方仲介費12萬元。

四、兩造爭執事項：㈠原告依民法第226條、第231條、第227之2 、系爭買賣契約第9條第1 、3 、5 、6 款、第12條第1款、第3款、民法第373條、354 條、359 條第1項、360 條，請求被告陳雅萍、陳雅玲連帶給付原告177 萬3800元，有無理由？㈡原告依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第774條，請求被告陳雅玲、陳雅萍、周金池、吳曉玉連帶給付原告88萬元，有無理由？

五、本院之判斷：㈠原告依民法第226條、第231條、第227之2 、系爭買賣契約第9條第1 、3 、5 、6 款、第12條第1款、第3款、民法第373條、354 條、359 條第1項、360 條，請求被告陳雅萍、陳雅玲連帶給付原告177 萬3800元，有無理由？⒈對陳雅萍請求部分：原告此部分請求所舉請求權基礎，均係本於契約之不履行或違反所生之請求權，或買受人得對出賣人主張之請求權，惟陳雅萍並非系爭買賣契約當事人，僅代理出賣人陳雅玲簽訂系爭買賣契約，非系爭房屋之出賣人，此觀系爭買賣契約之立契約書人欄記載甚明（見本院卷一第53、55頁反面），陳雅萍自不受系爭買賣契約之拘束，原告執民法第226條、第231條、第227之2 、系爭買賣契約第9條第1 、3 、5 、6 款、第12條第1款、第3款、民法第373條、354 條、359 條第1項、360 條等為請求權基礎，向非契約當事人、非出賣人之陳雅萍請求，顯屬無據。

⒉對陳雅玲請求部分：⑴原告主張陳雅玲不實填載標的物現況說明書，違反系爭買賣契約第9條第3款、第5款賣方保證系爭房屋無占用他人土地或其他糾葛、交屋前無滲漏水瑕疵等約定，而主張解除契約，請求陳雅玲給付違約金，並依據系爭買賣契約第12條第3項「乙方（按：即賣方陳雅玲）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（按：即買方原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。

如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」，以原告寄送存證信函予被告之翌日即106 年4 月28日起算至107 年6月6 日，按陳雅玲應返還之買賣總價600 萬元之千分之0.5，所計算之違約金121 萬5000元，另依民法第226條、第231條、第227之2 、第373條、第354條、第360條，請求債務不履行或買賣瑕疵擔保之損害賠償，而以系爭房屋漏水所需修繕費用55萬8800元為損害賠償金額。

⑵查系爭房屋頂樓有增建，陳雅玲曾與居住鄰房即高雄市○鎮區○○街000 巷0 號房屋之蘇森吉就增建部分所涉鄰損糾紛，於105 年5 月27日和解，由陳雅玲給付25萬元予蘇森吉，並由陳雅萍代理陳雅玲簽立系爭協議書。

吳麗玉在原告買受系爭房屋前，已提出系爭協議書予原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第126-127 頁），而系爭協議書載明：「因被檢舉4 樓鐵皮屋增建問題，進行拆除工程後做地板防水，而疑似滲漏蘇森吉所有之房屋3 樓天花板含水情形，怕往後影響房子結構問題，蘇森吉提出賠償問題，雙方達成協議，由陳雅玲、蘇森吉代表共同簽署協議書，以25萬元取得共識。

當初取得房屋時，舊屋主已把4 樓鐵皮搭在甲方女兒牆之外緣，即蘇森吉房屋上方，怕未來又因此起糾紛，特立此份協議書作證，雙方不得有議。

由於上述2 項原因達成協議，由陳雅玲支付25萬元整，雙方達成協議後不得有異議，蘇森吉不得以任何方式阻擾陳雅玲房子出售，若違反此協議蘇森吉需以協議金25萬10倍返還陳雅玲。

不得再以各項名目舉發4 樓之屋頂（鐵皮屋）」等內容（見本院卷一第9 頁），原告既於買受系爭房屋前，即取得系爭協議書，足見其於買受前，即知系爭房屋4 樓鐵皮屋增建曾遭拆除、系爭房屋與鄰房有糾紛、有占用鄰房等爭端。

原告輔佐人侯東霖於提告陳雅玲、陳雅萍詐欺之刑案偵查中，亦自承簽約前，已知系爭房屋4 樓鐵皮屋曾遭市府拆除，但仍對陳雅玲在標的物現況說明書之「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」欄勾選「否」沒有意見，對於標的物現況說明書之內容，只針對房屋漏水有修繕過勾選「否」有意見，其他勾選沒有問題等語（見高雄地檢106 年度偵字第10722 號卷第108-109 頁），故原告主張陳雅玲、陳雅萍在標的物現況說明書之「是否有損鄰或鄰損狀況」、「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」欄均勾選「否」，乃不實填載，入住後始知悉不實等情，並非實在，其據此謂陳雅玲違反瑕疵擔保義務及系爭買賣契約條款，進而主張構成解除契約之事由，並請求違約金、損害賠償等，皆無可採。

⑶至原告主張系爭房屋有滲漏水瑕疵，主張陳雅玲依系爭契約第9條第5款、民法第354條應負物之瑕疵擔保責任乙節，按系爭契約第9條第5款約明：「乙方（即賣方陳雅玲）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：. . . . .. 滲漏水. . . . . . ）如有上述情事，『除本契約另有約定外』，乙方應負瑕疵擔保責任」（見本院卷一第54頁），另民法第366條明定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效」，故滲漏水之瑕疵擔保責任，除出賣人故意不告知瑕疵以外，得經買賣雙方特約免除。

查系爭買賣契約第17條特別約定事項欄已載明：「賣方已於總價中折價給買方，買方同意賣方不負滲漏水之保固責任」（見本院卷一第55頁），契約後附之標的物現況說明書，在「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，亦手寫加註「目前沒有漏水，但屋主不負瑕疵擔保」等文字（見本院卷一第56頁反面），證人即仲介公司店長詹豐旭更證述：簽約當天本來還沒有談好價錢，當天見面要談價格，本來賣方是出價870 萬元，買方這邊就提出折價到600 萬不負保固責任，後來賣方基於與隔壁有訴訟，想說便宜賣就答應600 萬出售，所以「賣方已於總價中折價給買方，買方同意賣方不負滲漏水之保固責任」之特約，是兩造當時合意講好而寫上去。

一般中古屋買賣，搬進去半年內如有滲漏水，屋主要負責修繕，所以「不負滲漏水保固責任」，就是搬進去後有滲漏水屋主都不必負責的意思，當時買方知道這個意思等語（見本院卷二第89頁反面-90 頁），是原告、陳雅玲已特約免除陳雅玲對滲漏水之瑕疵擔保責任，依民法第366條規定，除陳雅玲有故意不告知其瑕疵之情事，而得認該免除約定為無效外，原告、陳雅玲均應受該免責條款之拘束。

倘原告欲主張不受該免責條款之拘束，則應舉證證明陳雅玲明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，卻故意不告知。

⑷原告係以陳雅玲在標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」欄、「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」欄均勾選「否」，其代理人陳雅萍並於空白處手寫「目前沒有漏水」，但其入住未久即發現漏水，另查知系爭房屋於出售前1年內曾發生滲漏水為主要論據，主張陳雅玲係不實填載、故意不告知漏水瑕疵云云，惟依吳麗玉自陳系爭房屋自開始仲介出售，至原告於105 年12月20日簽約購買，其帶看房屋期間長達半年，均未察覺系爭房屋有漏水情形（見本院卷二第128 頁），核與證人即仲介公司店長詹豐旭證述：系爭房屋賣掉前一、二個月我去看過該屋2 次，沒有發現房屋有漏水痕跡等語相符（見本院卷二第89頁反面），原告亦陳稱自105 年11月開始看屋，106 年1 月25日交屋前看過3 次房屋，均無漏水情形（見本院卷二第128 頁），兩造復不爭執交屋時未發現有滲漏水（見本院卷二第127 頁），堪認原告簽訂系爭買賣契約時、交屋時，確無漏水情形，故陳雅玲在標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水情形」欄勾選「否」、代理人陳雅萍於空白處手寫「目前沒有漏水」，皆與事實相符，而無不實填載之問題。

⑸又原告所稱系爭房屋出售前曾滲漏水而經修繕一情，被告辯稱並非針對漏水而修繕，而係整棟房屋整修，然因地板防水打除重做，遂於施工期間發生滲漏水等語，核與當初負責修繕之證人陳威榮於另案（本院106 年度簡上字第145 號）證述：105 年6 、7 月左右翻修系爭房屋，主要修繕範圍為整棟外牆磁磚更換、防水、室內地面及牆壁重新施工，施工期間系爭房屋有發生滲水，好像有2 次，是因為當時地板拆除，地板防水還沒有做好，頂樓鐵皮屋也還沒蓋好，所以會滲水，如果頂樓鐵皮搭蓋好，地板也修整好，就不會再滲水等語無違（見本院卷一第154 頁反面-156頁），是陳雅玲、陳雅萍辯稱基於1 年內之整修是全屋整修、重新施作防水過程中必然發生之滲漏水，與房屋發生滲漏水而修繕有所不同，遂在標的物現況說明書之「是否曾在最近1 年內修復滲漏水」勾選否，亦非無據，可能原告、陳雅玲、陳雅萍對該欄之意義理解不一致，尚難認陳雅玲、陳雅萍必為不實填載而故意隱瞞。

尤其被告陳雅玲、陳雅萍、周金池既刻意僱工重新施作全屋防水、外牆，於整修完成後始出售系爭房屋，自難認渠等係明知系爭房屋有滲漏水情形仍出售，此由原告看屋、交屋時未發現漏水，亦可得證。

又與原告共同決意購買系爭房屋之同居人侯東霖，於原告對陳雅玲、陳雅萍提告詐欺之刑案偵查中曾陳述：我看過2 次房屋，看屋時並沒有漏水，只有看到2 樓房間電燈的開關有水痕及壁癌，買屋前我已經知道房子可能有漏水等語（見高雄地檢106 年度偵字第00000 號卷第90頁反面），可知原告於看屋時，已有預見系爭房屋可能有漏水，其在此一認知下，仍提出折價購買、同意賣方不負漏水保固責任之條件，並於簽約時對標的物現況說明書第15欄位加註「屋主不負瑕疵擔保」無異議，可知原告已將屋況綜合考量於售價上，願意負擔將來發生滲漏水之風險，是即便日後有滲漏水發生，原告於購入時應已考量並於房價上折價反應。

從而依卷內已存事證，尚無從使本院形成陳雅玲明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，卻故意不告知原告之心證，則原告主張系爭買賣契約第17條免除漏水瑕疵擔保責任之約款為無效，即難憑採。

該免除漏水瑕疵擔保責任之約款既屬有效，陳雅玲自毋庸對系爭房屋之漏水負瑕疵擔保責任，則原告請求陳雅玲負瑕疵擔保責任，據此主張解除契約，請求違約金及損害賠償，當屬無據。

⑹原告另主張之請求權基礎，其中民法第226條係給付不能之規定，民法第231條係給付遲延之規定，但陳雅玲確已履行移轉系爭房地、交付房地之義務，並無給付不能，另陳雅玲亦無給付遲延之情形，縱使原告主張為真，亦無適用民法第226條、第231條請求損害賠償之餘地。

次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。

該條項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。

是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。

而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年度台上字第1336號判決意旨參照）。

倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增減給付（最高法院107 年度台上字第755 號判決意旨參照）。

原告與陳雅玲間簽訂之系爭買賣契約，既已特約免除賣方之漏水瑕疵擔保責任，且原告在簽約買受前，亦預料到系爭房屋會漏水之可能，經評估風險後仍決定買受，揆諸前揭說明，即不能以系爭房屋滲漏水之實際發生，主張情事變更原則而請求增減給付，是原告另以民法第227條之2 請求陳雅玲給付177 萬3800元，同屬無據。

㈡原告依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第774條，請求被告陳雅玲、陳雅萍、周金池、吳麗玉連帶給付原告88萬元，有無理由？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例）。

侵權行為損害賠償之請求，除須有實際損害之發生及責任原因之事實外，尚須其間有因果關係之存在。

且被害人就加害人不法侵害其權利，致其受有損害之事實，應負舉證責任。

⒉原告主張陳雅玲、陳雅萍、周金池簽約時故意未據實告知系爭房屋曾經滲漏水，吳麗玉帶看房子時，亦過失未查明標的物現況說明書之真假，導致原告花費600 萬元，購得實際價值僅500 萬元之系爭房地，共同侵害原告之權利，造成原告受有損害等情，業經被告否認，自應由原告就此舉證證明之。

惟承上所述，本件依卷內事證，尚難證明陳雅玲、陳雅萍、周金池有故意隱瞞系爭房屋滲漏水瑕疵之情事。

而吳麗玉係系爭房屋整修後始帶看房屋仲介出售，其自陳帶看房屋期間長達半年，均未察覺系爭房屋有漏水情形（見本院卷二第128 頁），原告亦陳稱交屋前看過3 次房屋，均無漏水情形（見本院卷二第128 頁），且兩造均不爭執交屋時未發現有滲漏水（見本院卷二第127 頁），系爭房屋有無漏水瑕疵，並非外觀上易於查悉，且房屋仲介究非檢修漏水之專業人員，本難期待其具鑑別房屋結構有無漏水之能力，而其確已確實詢問標的物現況，將賣方填具之標的物現況說明書交予原告檢視，其上所載內容亦與賣方之陳述一致，其在仲介期間既未發現有與標的物現況說明書所載不符之情形，自難苛求吳麗玉應再為額外之調查，不能純因系爭房屋後來發現有滲漏水，即認吳麗玉有未核實告知、未盡調查責任之過失，是原告主張被告4 人各有故意隱匿漏水瑕疵或未盡仲介人員調查責任之疏失，應共同負侵權行為損害賠償責任，均無足採。

此外，系爭房屋滲漏水，屬原告之財產權受侵害，原告並未舉證證明其人格權或人格法益有因系爭房屋漏水而受侵害，難認受有非財產上損害，自無從請求賠償，其另請求加倍賠償買賣雙方所支付仲介費，更於法無據。

故原告依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第774條，請求被告陳雅玲、陳雅萍、周金池、吳麗玉連帶給付原告880,000 元（含非財產上損害400,000 元+ 買賣雙方所支付仲介費加倍賠償480,000 元），洵屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第226條、第231條、第227之2 、系爭買賣契約第9條第1 、3 、5 、6 款、第12條第1款、第3款、民法第373條、354 條、359 條第1項、360 條，請求陳雅萍、陳雅玲連帶給付原告1,773,800 元，及自107年6 月6 日民事補正暨陳報狀（二）繕本送達陳雅萍、陳雅玲翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；

另依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條、第774條，請求被告連帶給付原告880,000 元，及自107 年6 月6 日民事補正暨陳報狀（二）繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。

七、原告雖另聲請傳訊證人蘇森吉，以證明系爭房屋出售前1 年內曾有多次滲漏水情事，惟此一待證事項及滲漏水之原因，業經另案證人陳威榮於本院106 年度簡上字第145 號卷證述明確，已如前述，且被告對此並未爭執，本院因認無再調查之必要，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
民事第三庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 22 日
書記官 陳威志