臺灣高雄地方法院民事-KSDV,107,訴,530,20190328,1

臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第530號
原 告 陳耀楨
訴訟代理人 林維毅律師
被 告 陳鄭玉盞

鄭添池

共 同
訴訟代理人 張耀聰律師
上列事人間租佃爭議事件，本院於民國108 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：坐落高雄市鳳山區牛潮埔段267-3 、268 、268-1、268-2 、268-3 地號土地（下合稱系爭土地）為原告所有，兩造前就系爭土地訂有耕地租約（下稱系爭租約）。

被告竟興建如附圖所示A 、B 、C 建物（下稱系爭建物），並裝設冷氣、熱水器、洗衣機、冰箱、沙發、爐具、衛浴設備，擺放彈簧床、衣櫥，鋪設地磚，並將附圖所示停車格部分土地（下稱系爭停車格）鋪設水泥闢為停車場使用，而有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1 、2 項規定，該租約無效；

又系爭土地設有圍籬，原告自難僅憑系爭建物外觀，窺知系爭建物內部已非作為農舍使用，不能僅以原告依約收取租金，認為原告同意被告將系爭建物內部改裝供居住使用。

為此，爰依減租條例第16條及民法第767條第1項前段、中段規定提起本件訴訟。

並聲明：㈠、被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地上之植栽清除騰空後，將系爭土地返還原告。

㈡、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭建物均為民國50年間即已存在之老舊磚造鐵皮建物，為簡易農耕休息設備及農器具倉儲之用，所占系爭土地面積比例不高，且現仍由被告種植香蕉、西施柚、芒果、甘蔗、西印度櫻桃、地瓜葉、黃帝豆及竹子等農作物，至系爭停車格乃遭他人無權占用，被告並無不自任耕作之情形；

又被告於系爭租約存續期間，均按期繳納租金，原告既於系爭建物存在之50年間至106 年間均依約收取租金，基於誠信原則，自不得再以系爭建物主張被告不自任耕作等語資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠、兩造間訂有系爭租約，租約存續期間，被告均有按期繳納租金由原告收取。

㈡、被告就系爭停車格，曾於本院向占用該部分土地之楊清秀、徐德華提起民事訴訟，嗣於本院108 年度雄司調字第115 號民事事件調解成立，由楊清秀、徐德華同意將該部分占用土地返還被告。

四、本件爭點：

㈠、被告有無減租條例第16條所定「不自任耕作」之情事？

㈡、若有，原告請求返還系爭土地有無被告主張權利濫用之情形？

㈢、原告請求被告返還系爭土地有無理由？

五、得心證之理由：

㈠、系爭建物依其使用情形仍屬農舍1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；

承租人違反前述規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租（減租條例第16條第1 、2 項）。

又佃農在承租耕地上得有便利耕作而設之農舍存在，農舍雖不以解決佃農家族實際居住問題為目的，惟並不排除得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作（最高法院95年度台上字第1666號判決意旨參照）。

是農舍既得為便於耕作，而供暫居之用，自難僅以其內設有與農耕非直接相關之設備、器具，逕認承租人有不自任耕作之情形，而應兼顧具體時空背景，審酌其內部設備、器具是否與農耕期間作為修整暫憩，而具有便於耕作之功能相當，未逾便於耕作之必要，據以判斷有無非自任耕作之情形，以免失之過苛。

2.經查：①系爭土地前方為公園，其上坐落系爭磚造及鐵皮建物，其中1 間建物內有衛浴設備，內部擺放桌椅、床、洗衣機、農具等物，除系爭建物所占土地面積外，其餘土地目前均由被告種植木瓜、菜瓜、香蕉等農作物一情，業經本院於107 年7月27日至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄及附件照片在卷可稽（院卷第127 至131 頁）。

②觀諸現場照片（院卷第19至21、129 至131 頁），系爭建物之磚造外牆斑駁，甚有部分外牆傾倒、頹圮，另以木質夾板、鐵皮充作建物外牆，且用以遮蔽風雨之鐵皮，亦有部分呈現傾斜、變形之勢。

另參以系爭土地於69年6 月9 日之空拍圖、107 年7 月27日土地複丈成果圖（院卷116 、133 頁），系爭建物所在位置，早於69年6 月9 日，即有建物存在，且所占面積、位置均與107 年7 月27日進行土地複丈時所測繪之系爭建物相近，堪認系爭建物至遲於69年6 月9 日時即已建造完成而存在於系爭土地之上。

是被告主張：系爭建物係於50年間，即已建造完成而存在於系爭土地等語，應堪採信。

③高雄市鳳山區耕地租佃委員會於106 年6 月23日至系爭土地勘查時，系爭建物雖有水塔、冰箱、冷氣、熱水器、衛浴設備、衣櫃、床、電視、洗衣機、瓦斯爐等物（院卷第40至41頁）。

然觀諸前述物品、設備，在同類物品、設備中，均屬較為簡易之等級，且系爭建物內部之擺放物品，尚有農用物品摻雜其中，顯與一般住家之擺設方式不同。

另由高雄市政府耕地租佃委員會於106 年10月27日至系爭土地勘查所攝照片，系爭建物內亦有堆放肥料、農藥等物（院卷第21頁反面）。

參以系爭土地除系爭建物所占面積以外，均由被告用以耕作前述農作物，是被告主張系爭建物雖有簡易農耕休息設備，然仍屬基於便利耕作使用之農舍，並無不自任耕作之情形等語，自堪憑採。

④系爭建物之擺設方式，既與一般住家之陳設有異，所裝設之水塔、冰箱、冷氣、熱水器、衛浴設備、衣櫃、床、電視、洗衣機、瓦斯爐，均屬簡易之休憩、盥洗設備，依現今生活標準以觀，未逾從事農耕活動者於耕作期間作為修整暫憩用途之合理程度，堪認尚屬便於耕作使用之農舍。

參以前述空拍圖，足認系爭建物於50年間興建後，均維持同等規模，並未再行擴建而占用系爭土地耕作面積。

從而，被告主張其並無於系爭土地興建建物居住，而無不自任耕作之情事等語，自屬可信。

㈡、系爭停車格之情形不符「不自任耕作」之要件1.按耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言。

倘他人未經承租人同意，乘機占用耕地，縱承租人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，自不能認係前述不自任耕作（最高法院89年度台上字第1265號判決意旨參照）。

2.系爭土地雖有遭人鋪設水泥闢設系爭停車格之情形，然被告既已就系爭停車格所占土地，於本院向占用之楊清秀、徐德華提起民事訴訟，嗣於本院108 年度雄司調字第115 號民事事件調解成立，由楊清秀、徐德華同意將占用土地返還被告，足認系爭停車格係遭未經被告同意之人乘機占用，難認被告有將該部分土地借與他人使用，揆諸前述判決意旨，自難認被告有不自任耕作之情形。

㈢、綜上，系爭建物依其使用情形仍屬便利耕作使用之農舍，而系爭停車格則係遭他人無權占用，並非被告同借與他人闢為停車格使用，均與「不自任耕作」之要件不符，不生減租條例第16條第2項規定，系爭租約當然無效之效果。

是原告主張系爭耕地租約因被告有不自任耕作情事而無效，被告應將系爭土地返還原告云云，為無理由。

㈣、原告主張被告承租系爭耕地違反自任耕作之規定，系爭租約因而無效，既為無理由，本院即無庸審酌原告請求被告返還系爭耕地是否構成權利濫用，且有違反誠信原則之爭點，附此敘明。

六、綜上所述，原告依減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地上之植栽清除騰空後，將系爭土地返還原告，為無理由，不應准許。

七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，均附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
民事第七庭法 官 何一宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
書記官 林君燕