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臺灣高雄地方法院民事判決 108年度簡上字第232號
上 訴 人 盧榮茂
施冰玉
張勝凱
張勝昌
鍾岱男
曾慶棟
被 上訴人 百碁建設股份有限公司
法定代理人 翁述正
訴訟代理人 吳淑靜律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國108年8月30日本院高雄簡易庭107年度雄簡字第2252號第一審判決提起上訴，本院於民國109年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按公司之解散，不向主管機關申請解散登記者，主管機關得依職權或據利害關係人申請，廢止其登記；
解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；
解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；
公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3條之規定，公司法第397條第1項、第24條、第25條、第26條之1分別定有明文。
是以公司經解散或廢止登記，應行清算程序，且必至清算終結後，其公司之法人人格始行消滅。
查被上訴人雖已於民國97年9月15日經主管機關廢止登記，有高雄市政府107年10月24日函文及所附被上訴人變更登記事項卡附卷可稽（見原審卷第72至74頁），然被上訴人未向本院或臺灣橋頭地方法院聲報清算人就任而未為清算程序，業經本院依職權查明屬實（見本院卷第85、173頁），足認被上訴人之現務尚未了結，其法人格尚未消滅，自屬有當事人能力。
次按公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；
清算人於執行清算事務之範圍內，除本節有規定外，其權利義務與董事同；
清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權；
清算人有數人時，得推定1人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，公司法第322條第1項、第324條、第334條準用第84條第2項前段、第85條第1項前段亦分別定有明文。
再按若公司已解散行清算程序者，除公司法或章程另有規定或股東會另選清算人外，董事依同法第322條第1項規定，當然為清算人，不以聲報就任為必要（最高法院104年度台抗字第793號裁定意旨參照）。
又公司法第334條準用同法第85條第1項前段，各清算人既均得代表公司，故委任狀由其中1人具名代表公司即屬合法（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類第19號提案研討結果參照）。
查被上訴人既經主管機關廢止登記，於廢止登記時之董事為翁述正、翁述民、黃玉帶（見原審卷第74頁），而被上訴人章程並未規定應以何人為清算人，股東會亦未另行選任，本院亦查無被上訴人有經本院選派清算人之紀錄，自應以廢止登記時合法在任之翁述正、翁述民、黃玉帶為清算人，並不以聲報就任為必要，且上開3人既未推定由何人代表被上訴人，對第三人即各有代表公司之權，得於執行清算人職務範圍內，代表公司為訴訟上一切行為，故本件訴訟由翁述正單獨代表被上訴人提起，並委任訴訟代理人，即屬合法，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人於76年3月19日承買分割前坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱原1491地號土地），於同年5月7日完成登記，被上訴人係建商，為在上開土地上規劃建築房屋，乃於購買土地後申請地政機關測量，始發現上訴人所有如附表所示門牌號碼之建物（下稱系爭建物）有越界建築情形，不得已乃於76年7月11日將被占用部分單獨分割為高雄市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地），系爭建物於71年12月6日建築完成，被上訴人尚非土地所有權人，無法知悉系爭建物有越界建築情事。
又系爭土地全部均遭蓋滿，且系爭建物為5層樓公寓，緊貼鄰房，工程技術上實難以拆除，縱若可以拆除，系爭土地左右兩側分別緊鄰系爭建物及隔壁鄰房，如強令上訴人拆除占用部分，除其所需拆除費用所費不貲外，上訴人尚需花費不少金錢重新整修房屋，亦影響上訴人生活甚鉅，且系爭土地僅4㎡，係極為狹長之畸零地，上訴人拆除占用部分後，被上訴人對系爭土地亦難以再利用，浪費系爭土地之價值，被上訴人所受利益與上訴人所受損害顯不相當，與促進社會經濟發展之目的背道而馳。
另依大有國際不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱系爭報告書）所示估價結果，系爭土地價值新臺幣（下同）60萬元，上訴人每戶各應以15萬元向被上訴人各購買系爭土地之應有部分1/ 4。
爰依民法第796條及第796條之1規定，提起本訴等語。
並聲明：被上訴人應於上訴人盧榮茂、施冰玉、張勝凱、張勝昌、鍾岱男、曾慶棟各給付被上訴人15萬元、10萬元、2萬5,000元、2萬5,000元、15萬元、15萬元之同時，將系爭土地應有部分各1/4、4/24、1 /24、1/24、1/4、1/4分別移轉登記予上訴人盧榮茂、施冰玉、張勝凱、張勝昌、鍾岱男、曾慶棟所有。
三、上訴人則以：上訴人所有之系爭建物，依地政機關登記之記載，並無任何越界建築情事，上訴人信賴登記而取得之所有權，依法自應有絕對之法律保障，若有越界建築情事，自應屬非因故意或重大過失逾越地界者。
又系爭建物完成日期為71年12月6 日，被上訴人於76年3 月19日承買原1491地號土地，並於同年5 月7 日完成登記，復於同年7 月10日分割增加同段1491-1至1491-18 地號等18筆土地，於同年月17日完成登記，並於同段1491-2至1491-18 地號土地上建築房屋，於77年5 月13日完成建物所有權第一次登記，故被上訴人於辦理土地分割時，應確已明知系爭建物有越界情事，卻不即時提出異議，自不得請求上訴人拆屋還地及支付償金。
再被上訴人於承買土地點交時，應已知悉有越界建築情事，當時亦應已從出賣人處得到應有補償，否則為何遲延近30年，始提起本件訴訟，被上訴人現欲要求上訴人出資購買系爭土地，顯無理由。
若被上訴人得依法要求上訴人出資購買系爭土地，應以被上訴人當初購買系爭土地之價格為依據，且被上訴人於76年分割時顯已知悉越界建築之事，應以76年之公告現值為其計算基礎，又系爭報告書所載比較法評估方式，係參考實價登錄成交價格所反映之價格，即每坪平均單價為14萬9,400 元，較符合目前市場一般交易習慣，況系爭土地為畸零地，僅4 ㎡，相較於系爭建物主要基地556 ㎡，佔整體基地面積0.7％，系爭土地面積不及可以單獨開發之條件，系爭報告書以正常價格為估價標準，有失公允。
另上訴人依民法第769條、第770條主張地上權登記，並支付地租，被上訴人不得請求上訴人拆屋還地或價購系爭土地等語，資為抗辯。
並聲明：㈠被上訴人之訴駁回；
㈡願供擔保請准宣告假執行。
四、原審審理結果，認被上訴人主張系爭土地價值為60萬元，請求上訴人依此價格予以購買，固非無據，然系爭土地僅4 ㎡，且係極為狹長之畸零地，被上訴人對系爭土地已難以再利用等情，認系爭土地價值應予以減價為48萬元，方屬適當，另駁回被上訴人其餘之請求。
上訴人不服提起上訴，除援引於原審之陳述及書狀外，並補充陳述略以：系爭報告沒有參考土地法第34條之1、都市更新條例第22、37、44條及土地法第34條之1第1項執行要點第5點規定共有土地須共有人過半數及其應有部分過半數，土地法第34條之1執行要點第5點規定共有人過半及其應有部分過半才可合併，都市更新條例也要符合所有權人超過2分之1...等等要件才可更新；
且坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地合併即可興建透天，無需與系爭土地合併，因此不能以正常價格估價等語。
上訴聲明：原判決廢棄。
五、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地為被上訴人所有。
㈡門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋為上訴人盧榮茂所有；
門牌號碼高雄市○○區○○街00號3樓之1房屋為上訴人施冰玉、張勝凱、張勝昌共有，持分各為4/6、1/6、1/6；
門牌號碼高雄市○○區○○街00號4樓之1房屋為上訴人鍾岱男所有；
門牌號碼高雄市○○區○○街00號5樓之1房屋為上訴人曾慶棟所有。
㈢上訴人所有前開系爭建物占用系爭土地4㎡。
㈣上訴人同意向被上訴人價購土地。
六、本件爭點為：被上訴人請求上訴人價購系爭土地，價格以若干為適當？
七、本院之判斷：㈠按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；
前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之，不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796條定有明文。
且依民法物權編施行法第8條之3規定，上開規定於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。
㈡經查，系爭建物有越界建築占用系爭土地共4㎡等情，為兩造所不爭執，業如前述，並有高雄市新興地政事務所土地複丈成果圖、地籍圖謄本、現場界址相片等附卷可稽（見原審卷第17至20頁），又雖兩造於系爭建物建築當時均非系爭土地及同段1490地號土地之所有權人，然土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在；
又前開土地購買請求權具有形成權之性質，然就當事人行使前開形成權之除斥期間，法無明定，而此請求價購越界部分土地之規定究為鄰地所有人不得請求土地所有人移去或變更其房屋例外救濟之制度，若受限於存續期間致使形成權消滅，則雙方當事人將長久處於使用他方土地之狀態，顯非適宜。
又形成權的存續期間，民法未設一般規定時，可分為設有存續期間者、明定未定期間，但須他方當事人為催告者、未設存續期間或催告規定（例如分割共有物請求權）者，又參考民法第796條之立法理由在於「謹按土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。
若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。
然鄰地所有人事後即喪失其請求權，亦未免失之過酷，故許鄰地所有人對於越界部分之土地，得以相當之價格請求土地所有人購買...，而昭公允。」
，顯見該條規定之立法意旨在於平衡越界之土地所有人及遭占用之鄰地所有人之權益，且經衡量後，終局解決遭占用土地之所有權由土地所有人價購取得，其立法意旨與分割共有物請求權類似，在於終局解決所有權歸屬問題，且規定於不動產所有權編章，解釋上，該條之除斥期間自應依其性質，參考物權法權利行使之相關規定定之，故該條之存續期間，自宜參考共有物分割請求權，即未有存續期間及催告之規定，故被上訴人該條請求價購越界部分土地之形成權仍可行使，應可認定；
此外，上訴人亦表示同意向被上訴人價購土地等語（見本院卷第323頁），則被上訴人依民法第796條、第796條之1規定，請求上訴人價購系爭土地，洵屬有據。
㈢又系爭土地之目前合理市價，業經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所為鑑定，該所不動產估價師及助理人員，於108年5月10日現場勘察，以本次評估價格種類係屬正常條件下之正常價格，指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者，且考量估價目的與使用現況，以勘估標的與系爭建物所屬社區（即福西街33號等建物）坐落基地（即福河段1490、1490-1、1489地號）合併使用所產生之價值為評估對象，參考地籍圖、航照圖與地形圖等資料，親赴現場勘察，依都市計晝及地籍等相關資料查證記錄之，於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，並依估價師檔案資料共同整理而得估價資料來源，又系爭土地價格形成之主要因素，係參考一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、土地個別因素分析、最有效使用分析，其價格評估過程，則依比較法及成本法為之，以比較法評估，依據勘估標的具備之條件及地價因素差異調整核算勘估標的與其占用之建物所屬社區比較價格為9,402萬4,677元，以成本法評估，勘估標的與其占用之建物所屬社區成本價格總值為9,579萬8,636元，並於系爭報告書（外放）詳述：「四價格決定與理由說明：1.價格決定理由分析如下：(1)依估價目的而言：本次估價目的為法院訴訟價值評估中之合理資產價值評估，因此給予比較價格較高權重。
(2)依不動產種類而言：勘估標的占用之建物所屬社區為公寓型態建築，目前不動產市場已無類似之公寓新建推案推出；
且該建物之屋齡已屆36年，以土地開發分析之方式評估土地開發效益價格應較能反映勘估標的之狀態，因此給予成本價格較高權重。
綜合上述分析，在考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定勘估標的與其占用之建物所屬社區評估價格為：9,402萬4,677元×50％＋9,579萬8,636元×50％＝9,491萬1,657元。
2.土地及建物價格分離：(1)依上述評估過程，本次勘估標的與地上建物所屬社區之合理價格為9,491萬1,657元。
(2)再依上述評估之房地合理價格，以不動產估價技術規則第99條拆分土地與建物價格，則分離後之土地、建物評估時值如下：A、建物價格以成本法計算建物時值為1,929萬965元。
B、土地時值總價計算如下：（9億4,091萬1,657元－1,929萬965元）＝7,562萬692元。
3.各筆土地價格決定：各筆土地價格依地形、臨路、面積條件進行調整，並將價格決定如下表：『項目：坵塊甲。
地號：福河段1489、1490、1491-1地號。
面積：284㎡。
臨路條件：雙面臨路。
調整率：4％。
臨路寬度：10M。
調整率：5％。
寬、深度比：14.8M；
19M。
調整率：0％。
周邊環境條件（商業效益）：稍優。
調整率：15％。
總調整率：124％』。
『項目：坵塊乙。
地號：福河段1490-1地號。
面積：272㎡。
臨路條件：單面臨路。
調整率：0％（基準）。
臨路寬度：6M。
調整率：0％（基準）。
寬、深度比：16.7M；
14.6 M。
調整率：0％（基準）。
周邊環境條件（商業效益）：普通。
調整率：0％（基準）。
總調整率：100％』。
則坵塊乙之單價即為75,62萬692元÷（272×100％＋284×124％）＝12萬1,156元/㎡，坵塊甲之單價為12萬1,156×124％≒15萬元/㎡。
決定土地總時值為15萬元/㎡×4㎡＝60萬元。」
（見系爭報告書第58、59頁），上訴人雖主張：系爭報告沒有參考土地法第34條之1、都市更新條例第22、37、44條及土地法第34條之1第1項執行要點第5點規定共有土地須共有人過半數及其應有部分過半數，土地法第34條之1執行要點第5點規定共有人過半及其應有部分過半才可合併，都市更新條例也要符合所有權人超過2分之1...等等要件才可更新；
且坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地合併即可興建透天，無需與系爭土地合併，因此不能以正常價格估價云云，經本院復函請大有國際不動產估價師聯合事務所就「本件苓雅區福河段1491之1地號土地並無法與1489、1490地號土地合併，為何仍適用成本法、土地開發分析法？而且本件土地僅為4平方公尺的畸零地，為何仍可適用比較法？另外，既然為畸零地，因為估價價格有分正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格，為何得以『正常價格』估價？另外為何本件以『給予比較價格較高權重』」等事項為補充鑑定，仍獲函覆表示「報告書中之估價條件（P.1、P.7及P.26）即載明『考量估價目的與使用現況，本次以勘估標的與地上建物所屬社區（即福西街33號等建物）坐落基地（即福河段1490、1490-1、1489地號）合併使用所產生之價值為評估對象。』
因福河段1490、1490-1、1489地號皆屬第三種住宅區，客觀上為可供開開發建築使用之土地，以比較法與土地開發分析法評估應無違誤。
...，依不動產估價技術規則第二條所載如下：『一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。
二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。
（二）以不動產合併為目的。
（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。
三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。
四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。』
如前項說明二所述，本案估價條件係以福河段1490、1490-1、1489地號）合併使用所產生之價值為評估對象評估，在最有效使用前提下進行評估即為技術規則第二條所載之正常價格。
...本案係以比較法評估坐落於勘估標的上之建物價值，並經土地及建物價格分離後而得本案最後決定價格，以估價目的為合理資產價值評估而論，在考量市場價格透明性與該類產品（36年之公寓、透天等）市場流通行情資訊取得之公開性而言，比較法係求取建物之合理建坪價格較為恰適之評估方式，故在合理資產價值評估之估價目的下，以比較價格為較高權重應屬合理，惟本案最後價格決定仍係綜合考量比較法與土地開發分析法之價格形成來源而共同決定之，並非給予比較價格較高權重而決定本案最後評估價值，特此說明。」
（見本院卷第217至218頁），堪認上訴人所執抗辯業經大有國際不動產估價師聯合事務所予以函覆纂祥，上訴人空言指責鑑定結果不當，尚屬無憑。
又本院審酌被上訴人亦自承系爭土地僅4㎡，且係極為狹長之畸零地，被上訴人對系爭土地已難以再利用等情（見原審卷第171頁），則系爭土地價值應予以減價為48萬元，方屬適當，被上訴人逾上開金額之請求，則屬無據。
㈣系爭土地之目前合理市價為48萬元，已如前述，而上訴人亦陳明上訴理由僅在於價格，並無其他主張（見本院卷第267頁），則經計算後，各上訴人應受移轉之應有部分及應給付被上訴人之價金，詳如附表「應受移轉之應有部分」及「上訴人應給付之金額」欄所示。
八、綜上所述，被上訴人依民法第796條、第796條之1規定，請求被上訴人應於上訴人給付被上訴人如附表「上訴人應給付之金額」欄所示金額之同時，將系爭土地所有權，按附表「應受移轉之應有部分」移轉登記予上訴人之範圍內，為有理由，應予准許。
原審為被上訴人部分勝訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 蔣志宗
法 官 謝宗翰
法 官 韓靜宜
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 黃振法
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│附表 │
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│編號│姓名 │ 建物所有權範圍 │應受移轉之應有部分│上訴人應給付之金額（新臺幣）│
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│ 1 │盧榮茂│高雄市○○區○○街00號│ 2/5 │ 192,000元 │
│ │ │（1、2樓）、全部 │ │ │
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│ 2 │施冰玉│高雄市○○區○○街00號│ 4/30 │ 64,000元 │
│ │ │3樓之1、應有部分4/6 │ │ │
├──┼───┼───────────┼─────────┼──────────────┤
│ 3 │張勝凱│高雄市○○區○○街00號│ 1/30 │ 16,000元 │
│ │ │3樓之1、應有部分1/6 │ │ │
├──┼───┼───────────┼─────────┼──────────────┤
│ 4 │張勝昌│高雄市○○區○○街00號│ 1/30 │ 16,000元 │
│ │ │3樓之1、應有部分1/6 │ │ │
├──┼───┼───────────┼─────────┼──────────────┤
│ 5 │鍾岱男│高雄市○○區○○街00號│ 1/5 │ 96,000元 │
│ │ │4樓之1、全部 │ │ │
├──┼───┼───────────┼─────────┼──────────────┤
│ 6 │曾慶棟│高雄市○○區○○街00號│ 1/5 │ 96,000元 │
│ │ │5樓之1、全部 │ │ │
├──┴───┴───────────┴─────────┴──────────────┤
│金額共計：48萬元 │
└───────────────────────────────────────────┘
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