臺灣高雄地方法院民事-KSDV,109,訴,1344,20210930,1

臺灣高雄地方法院民事判決 109年度訴字第1344號
原 告 陳惠玉
訴訟代理人 洪千琪律師
蔡玉燕律師
被 告 郭菁棋

訴訟代理人 莊美玲律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國110年9月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲者，不在此限。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第3款、第2項、第262條第1項分別定有明文。

查本件原告起訴時請求被告應給付原告新臺幣（下同）245 萬元及及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於訴狀送達後，以民國109 年9 月29日民事準備書狀⑶變更聲明為：㈠先位聲明同起訴時之聲明，㈡備位聲明：請求被告依使用執照佔高雄市○○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）之價值比例，返還不當得利（本院卷第13至27頁），又以110 年5 月12日民事陳述意見3 狀，以契約訂有違約金條款，追加聲明：被告應給付原告845,350 元，及自110 年5 月12日起迄系爭房屋使用執照取得日止，按日給付原告每日1,450 元（本院卷第255 至264 頁），嗣因原告已取得系爭房屋之使用執照，以110 年8 月25日民事變更聲明狀變更追加聲明為：被告應給付原告988,900 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%之利息（本院卷第351 至353 頁），又於審理時撤回上開先位聲明及備位聲明，並變更聲明為：被告應給付原告988,900元，及自110 年7 月20日起至清償日止，按年息5%之利息，（本院卷第383 頁），原告所為訴之變更或追加核與上開規定相符，且被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論（本院卷第384 頁），均應准許。

二、原告主張：兩造於108 年8 月6 日經訴外人甲ＯＯ仲介簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以725 萬元，向被告購買高雄市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同地段380 建號建物即系爭房屋（下合稱系爭房地）。

系爭房屋係無使用執照之狀態，影響房屋合法使用及變更等權利，即有權利瑕疵，被告於108年10月5 日點交時，未依系爭買賣契約第7條第1項規定提供系爭房房屋之使用執照，已違反契約義務，經原告委請建築師重新申請，直至110 年8 月16日始獲得系爭房屋之使用執照。

被告既屬違約，依系爭買賣契約第8條第1項，應給付自交屋之翌日即108 年10月6 日起至原告取得使用執照日即110 年8 月16日止，每日按買賣總價725 萬元之萬分之2計算之違約金即988,900 元。

為此，爰依系爭買賣契約第8條第1項規定提起本件訴訟，並聲明如更正後之聲明。

三、被告則以：伊之前手經法院拍賣取得系爭房屋，未取得使用執照，伊購買系爭房屋時，不知道要有使用執照，故未要求前手交付而未取得使用執照，並非故意不交付予原告。

系爭房屋依卷附建物謄本、所有權狀及高雄市地政局回函為合法建物，且依高雄市工務局109 年12月30日高市工務建字第00000000000 號回函認本案整建所領得之完工證明，可視為建築法第73條規定之使用執照之效力。

原告沿續被告出售前之使用狀態，出租予麵店使用，持續收取租金，其餘則自己居住，又原告自承簽約前未告知預計作文理補習班使用等語，可徵未交付使用執照，並未造成原告任何使用上之物理及權利障礙，亦未使原告發生任何具體損失。

倘認原告得請求違約金，本件違約金約定顯屬過高，應酌減至0 元等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於108 年8 月6 日簽訂系爭買賣契約，被告以725 萬元出售系爭房地予原告，並於108 年10月5 日完成點交房屋。

㈡系爭房屋之建築完成日期為73年10月19日，登記日期為74年1 月24日。

（依建物登記謄本）㈢被告之前手乙ＯＯ於94年6月2日因拍賣登記取得系爭房地之所有權，被告於102年4月25日以買賣登記取得系爭房地之所有權，原告於108年10月1日以買賣登記取得系爭房地之所有權。

㈣系爭房屋之測量成果圖上載有使用執照：73年高市建工建整字第030 號（下稱系爭工建整字號）。

五、本件爭執事項：㈠被告於108 年10月5 日點交系爭房屋時，未提出該屋之使用執照，是否為系爭房屋之權利瑕疵？㈡倘㈠是，原告請求依買賣契約書第8條第1項之規定，請求違約金988,900元，有無理由？㈢被告抗辯違約金應減為0元，有無理由？

六、本院之判斷：㈠被告於108 年10月5 日點交系爭房屋時，未提出該屋之使用執照，是否為系爭房屋之權利瑕疵？1.按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。

此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別。

因此，出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺。

⒉查原告向被告買受系爭房地，被告已於108 年10月1 日將之移轉登記與原告所有，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約及系爭房地登記謄本等件可證（審訴字卷第17至39、95至111 頁），堪信為真實。

又本院函詢高雄市政府地政局鹽埕區地政事務所關於系爭房屋得為所有權登記之依據，該所以109 年11月3 日高市地鹽測字第10970765600 號函回覆：系爭房屋係於74年1 月24日辦理登記完畢，因登記原始申請書及檢附文件證明資料已逾15年保存期限而銷毀，故無從得知其依據法規及文件；

惟建物測量成果圖上載有「使用執照：（下稱系爭工建整字號）」等語，並經本院函詢高雄市工務局有關系爭工建整字號之效力，該局以109 年12月30日高市工務建字第10941653100 號函回覆：依來文所附內政部91年4 月29日台內營字第0910083192號函，本案依「臺灣省拆除合法建築物剩餘部分就地整建辦法」辦理建築物整建所領得之「使用執照」，視同建築法第73條規定之使用執照效力等語，有函文在卷可憑（本院卷第59至63、111 至112 頁），參以系爭房地之建物謄本記載建築完成日期：73年10月19日，及第一次登記日期74年1 月24日，有建物謄本在卷可佐（審訴字卷第99頁），足見系爭房屋自74年間辦理第一次登記時，以系爭工建整字號領有使用執照為合法建物。

則兩造簽立系爭買賣契約時，系爭房屋並無權利瑕疵，堪予認定。

至於系爭房屋可否變更使用用途，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵範圍。

則原告主張被告未於點交時交付使用執照一節，屬買賣標的物之權利瑕疵，洵屬無據。

⒊又查，系爭買賣契約第7條房地點交，第1項約定：…賣方（即被告）將買賣標的物騰空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方佔有時，點交手續視為完成等語，有系爭買賣契約在卷可佐（審訴字卷第25頁）。

原告固主張該條項之「相關證件」即為系爭房屋之使用執照，被告否認之，此部分應由原告舉證。

就此，原告以系爭買賣契約附有特約代書收費標準，其中記載申請使用執照之收費項目（下稱系爭收費表，審訴字卷第57頁）為據，惟查，原告於109 年8 月28日以民事準備⑵狀略稱：系爭買賣亦未提及或約定須有使用執照，依建築法第25條、第73條、第79條，均說明系爭房屋有建物所有權狀，依通常觀念認知，必有使用執照，在原告依通常之認定，依系爭房屋之屋齡，認定一定為依建築法規，合法建築完成之房屋，心中已認定有使用執照，又如何會特別約定或要求等語（審訴字卷第150 頁），參以系爭收費表僅在收費項目：「簽約費」、「產權移轉登記（報稅、過戶、完稅結案等服務）」、「買方繳納：履約費、契稅、印花稅、過戶及設定規費、地震險、火險、銀行手續費、謄本」等處打勾，並未在賣方應備證件項目之「使用執照」處打勾，可見兩造於簽訂系爭買賣契約時，並未約定被告須交付使用執照，自難認被告有違反交付相關文件之約定。

則原告請求依系爭買賣契約第8條第1項規定，請求被告給付違約金，自屬無據。

㈡本件經認定被告未交付使用執照並非系爭房屋之權利瑕疵，亦未違反系爭買賣契約之內容，本院無庸再審酌其他爭執事項部分，併此敘明。

至被告請求傳喚代書，以證明為何系爭收費表會附在買賣契約中之情，惟依諸前述已足認定被告並無違反系爭買賣契約交付付相關文件之義務，是本院自無調查上開證據之必要，附此敘明。

七、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第1項請求如更正後之聲明，為無理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第五庭法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 王珮樺