臺灣高雄地方法院民事-KSDV,109,重訴,302,20240329,3

臺灣高雄地方法院民事判決
109年度重訴字第302號
原 告 洪信田

訴訟代理人 黃俊嘉律師
複代理人 陳秉宏律師
黃郁雯律師
被 告 黃國棟

陳文展

共 同
訴訟代理人 陳俊偉律師

當事人間拆屋還地等事件，本院民國113年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件原告原起訴請求：㈠被告黃國棟應將坐落高雄市○○區○○段00000 地號土地（權利範圍全部，下稱甲地）之同段816 建號建物（權利範圍全部，門牌號碼為河堤路230 巷32號，下稱甲建物）拆除，將甲地返還原告，並給付相當於租金之不當得利。

㈡被告陳文展應將坐落於高雄市○○區○○段00000 地號土地（權利範圍全部，下稱乙地）上之同段820 建號建物（權利範圍全部，門牌號碼為敦煌路80巷3號，下稱乙建物）拆除，將乙地返還予原告，並給付相當於租金。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

嗣於本院審理中將訴之聲明更正為：㈠被告應將座落甲地及乙地上之地上物拆除後，返還該土地予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）964,751 元，暨自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢被告另應給付自民國113 年2 月23日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按月給付原告31,121元。

審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，請求金額之變更亦屬減縮應受判決事項之聲明，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。

二、原告主張：㈠甲地及乙地原均為訴外人裕堂建設有限公司（下稱裕堂公司）所有，甲地及乙地因購入時裕堂公司尚未成立，乃借用擔任股東之訴外人黃陳美能名義登記為所有人，於96年6 月28日完成登記；

而甲地上坐落之甲建物、乙地上坐落之同段820 號乙建物亦均為裕堂公司所蓋。

裕堂公司嗣將甲、乙地信託登記於其股東訴外人史佳穎名下；

而原告於107年10月3日與史佳穎就甲、乙地簽訂買賣契約，並依約將買賣價金匯至史佳穎之帳戶後，史佳穎即於107 年10月25日將甲、乙地所有權移轉登記予原告。

其後甲、乙建物經法院拍賣，其中甲建物由被告黃國棟拍定取得，乙建物由被告陳文展拍定取得。

㈡惟被告就甲、乙建物並無占用甲、乙地之法律上正當權源；

又縱使甲、乙建物原亦為裕堂公司所有，兩造依民法第425條之1 規定推定有租賃關係，惟因被告拒絕給付租金予原告，應認兩造並無租賃關係存在。

再者，基於契約相對性原則，縱黃陳美能當時有同意裕堂公司興建甲、乙建物，然此不得拘束原告。

是此，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆屋還地。

再者，被告無權占有甲、乙地，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受損害。

自原告於110年7月22日取得土地所有權起至113年2月22日止，以甲、乙土地申報地價10％計算，被告應給付原告使用土地之租金964,751元（甲地：116.13㎡×15,600元/㎡×10％×31個月＝468,007元、乙地：123.26㎡×15,600元/㎡×10％×31個月＝496,774，共計964,751元，元以下均四捨五入），及自113年2月23日起按月給付原告31,121元（甲地每月租金：116.13㎡×15,600元/㎡×10％÷12個月＝15,087元、乙地每月租金：123.26㎡×15,600元/㎡×10％÷12個月＝16,024，每月共計31,121元，元以下均四捨五入）。

原告爰依民法第179條規定，請求被告返還相當於不當得利之租金。

又被告雖於訴訟中將甲、乙建物信託登記予訴外人謝仲瑜，然基於當事人恆定原則，無礙原告對被告提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應將甲地及乙地上之地上物等拆除後，返還該土地予原告。

㈡被告應給付原告964,751 元，暨自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢被告應給付自113 年2 月23日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按月給付原告31,121元。

二、被告均以：㈠被告黃國棟、陳文展於110年7月22日分別將甲、乙建物信託登記予謝仲瑜。

故原告請求被告黃國棟、陳文展拆屋還地是否具當事人適格，即有可疑。

㈡甲、乙地均原屬裕堂公司所有，並借名登記予黃陳美能登記為所有權人，嗣裕堂公司興建甲、乙建物，不僅黃陳美能出具土地使用同意書。

且裕堂公司於100年時對黃陳美能主張借名關係存在，經本院100年度訴字第520號判決確認甲、乙地均為裕堂公司所有，上訴後再為訴之變更請求將二筆土地所有權移轉登記予裕堂公司，亦經台灣高等法院高雄分院100年度重上字第104號判決將上開土地所有權移轉登記予裕堂公司，後黃陳美能不服上訴，經最高法院判決駁回確定，此有判決書可稽。

故甲、乙地上之甲、乙建物，原同為裕堂公司所有，依民法第425條之1規定，被告所有甲、乙建物於甲、乙地上推定有租賃關係存在，原告不得請求拆除。

至原告於不當得利之利息請求，原告依土地法之規定主張在申報總價年息百分之十計算利息已屬過高。

應以年息百分之五始為適。

再者，被告依民法第425條之1 規定，就甲、乙地推定有租賃關係存在，自非無權占有；

被告亦不會拒絕給付租金，惟其金額應由法院判決確定等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠甲、乙地原本均為裕堂公司所有；

甲地上坐落之甲建物、乙地上坐落之乙建物均為裕堂公司所蓋。

黃陳美能於96年6 月28日登記為甲、乙地之所有人。

㈡裕堂公司嗣將甲、乙地信託登記於史佳穎名下；

史佳穎於107 年10月25日以買賣為原因，將甲、乙地所有權移轉登記予原告。

㈢甲、乙建物嗣經法院拍賣，甲建物由被告黃國棟拍定取得、乙建物由被告陳文展拍定取得。

甲、乙建物，被告於110年7月22日分別信託登記予謝仲瑜。

四、本件爭點：㈠原告提起本件訴訟是否有理？㈡甲、乙建物有無占有甲、乙地之合法權源？原告得否請求被告拆除甲、乙建物並返還占用之土地？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其金額應如何計算？

五、本院判斷如下：㈠原告對被告提起本件訴訟是否有當事人不適格之情？⒈按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項定有明文。

所謂於訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言。

故在訴訟繫屬中，訴訟當事人雖讓與其實體法上之權利，惟為求訴訟程序之安定，以避免增加法院之負擔，並使讓與之對造能保有原訴訟遂行之成果，本於當事人恆定主義之原則，該讓與人仍為適格之當事人，自可繼續以其本人之名義實施訴訟行為，此乃屬於法定訴訟擔當之一種（最高法院44年度台上字第1039號判例、101年度台聲字第1367號裁定意旨參照）。

再按拆除不動產上之地上物為事實上處分，不動產所有人依物上請求權請求拆除地上物時，以該地上物所有人或事實上處分權人為被告，其當事人適格要件即無欠缺。

⒉查本件起訴時，甲、乙建物分別登記為被告黃國棟及陳文展所有，於訴訟繫屬後之110年7月22日被告黃國棟及陳文展將甲、乙建物信託登記予謝仲瑜，有建物謄本為證（見本院卷第157-159頁），已如上述，於本院113年1月23日言詞辯論期日，經法官請原告關於甲、乙建物已移轉謝仲瑜部分表示意見（見本院卷第199頁），原告於具狀表示不予變更（即其聲明仍請求被告拆除甲、乙建物，見本院卷第217-219頁），復未經謝仲瑜依法承當訴訟，被告仍為本件適格當事人，是其抗辯本件欠缺權利保護要件(即被告欠缺當事人適格要件)，即無依據，要難採認。

是此，被告仍得以自己名義繼續實施訴訟行為，併此敘明。

㈡原告主張甲、乙建物無權占有使用甲、乙地，被告應拆除地上物，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件兩造間的爭點在於：甲、乙建物有無使用甲、乙地之正當權源？經查：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；

其期限不受民法第449條第1項規定之限制，89年5月5日施行民法第425之1條定有明文。

又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例本旨即係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權，而民法第425條之1之增訂則係以上開判例意旨及法理而予以明文化（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨參照）。

又其後再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第5次民事庭會議決議）。

是此，民法425條之1規範目的在於房屋具有價值，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，側重於房屋所有（占有）權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。

⒉經查：甲、乙地為裕堂公司設立前由訴外人簡瑞宏邀集史佳穎與陳黃美能合資購買，並預計成立裕堂公司興建房屋銷售，及甲、乙地於係借用黃陳美能名義登記，真正所有權人為裕堂公司等節，業經台灣高等法院高雄分院100年度重上字第104號判決確定，可認裕堂公司自96年6 月28日起即為甲、乙地之真正所有權人。

黃陳美能係甲、乙地之登記名義人。

再者，甲、乙建物均為裕堂公司所蓋乙節，亦為兩造所不爭執。

是以，甲、乙地及甲、乙建物原同為裕堂公司所有乙節，亦可認定。

又原告於107年10月3日與史佳穎就甲、乙地簽訂買賣契約，史佳穎即於107 年10月25日將甲、乙地所有權移轉登記予原告；

另甲、乙建物經法院拍賣，其中甲建物由被告黃國棟拍定取得，乙建物由被告陳文展拍定取得等情，亦為兩造所不爭執，是甲、乙地、甲、乙建物雖經同一所有人即裕堂公司因信託、買賣或拍賣等關係先後讓與不同人，再分別輾轉由被告受讓甲、乙建物、原告受讓甲、乙地，揆諸上開說明及保障甲、乙建物既得使用權之立法意旨，推定兩造於甲、乙建物得使用期限內，就甲、乙地仍有租賃關係存在，原告應許被告繼續使用甲、乙地甚明。

⒊縱認甲、乙地於甲、乙建物興建時，並非裕堂公司所有，而係黃陳美能所有。

惟甲、乙建物原建築基地為高雄市三民區灣內段718-0、高雄市三民區灣內段718-1、高雄市三民區灣內段718-2、高雄市三民區灣內段718-3、高雄市三民區灣內段718-4、高雄市三民區灣內段718-5、高雄市三民區灣內段718-6、高雄市○○區○○段00000地號土地，由裕堂公司為起造人，經建築管理主管機關即高雄市政府工務局建築管理處以97高市工建築使字第00995號核發建築執照時，由當時建築基地之土地所有權人黃陳美能出具「土地使用權證明書」，同意起造人裕堂公司於其所有之全筆土地上興建住宅，而申請營造執照等情，業據本院調取土地使用權證明書在卷可稽（本院卷第205頁），堪以認定。

本院審酌因房屋不能脫離土地而獨立存在，故基地所有人提供土地，供建築物基地使用，自可推斷為該基地所有人同意建物所有人或事實上處分權人使用該土地至該建物不堪使用為止。

土地所有人出具土地使用權同意書予起造人，除為符合申請建築執照之行政程序所需外，應同有繼續授與土地使用權予起造人之意思，若謂土地使用權同意書之效力於房屋興建完成後即歸於消滅，無異使原屬合法興建之房屋變為無權占有土地而應予拆除，造成社會經濟資源之徒然浪費，顯違事理，故土地使用權同意書並非僅為公法上行政目的之需而出具，應兼有授與私法上使用權之效力（臺灣高等法院108年度重上字第1017號判決同此見解）。

從而，甲、乙地之原始所有權人黃陳美能出具「土地使用權證明書」予甲、乙建物之起造人裕堂公司，除為符合申請營造執照之行政程序所需外，應有繼續同意裕堂公司使用甲、乙地之意思，雙方間有類似租地建屋租賃契約之關係存在。

而按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第263號判決意旨參照）。

甲、乙建物為鋼筋混凝土之5層樓房屋乙情，有建物登記記謄本在卷可稽（見本院審重訴卷第17-19頁），是以甲、乙建物結構及建築材質均屬堅固耐用性質觀之，可認甲、乙建物於建造之始即有供日後長久使用之目的。

從而，甲、乙地之原始所有權人黃陳美能既同意裕堂公司於甲、乙地上建築甲、乙建物，其真意乃在同意甲、乙建物之合法占有人，得因使用甲、乙建物之目的而使用甲、乙地，並以甲、乙建物不堪使用為止，返還期限始行屆至，甲、乙建物原所有權人原有合法使用坐落之甲、乙地所有權乙節，已堪認定。

嗣後甲、乙地與甲、乙建物之所有權雖輾轉分別由兩造取得，然考量房屋性質上不能與土地分離而存在；

原告不否認於取得時甲、乙土地上有甲、乙建物存在，且甲、乙建物由謝仲瑜出租予第三人潘獻樹使用，有本院勘驗筆錄可參（見本院卷第169頁），目前顯見甲、乙建物之效用與存在目的仍持續存在，如許原告得訴請被告拆屋還地，影響房屋既得使用權，將對社會公益影響甚鉅，此情與民法第425條之1之規範目的係為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，並保障房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無二致，是參照前揭法條規定與說明，應認得以類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定在甲乙建物得使用期限內，兩造間就甲、乙土地有租賃關係存在，是被告所有之甲、乙建物在得使用期限內占有甲、乙地，即具有正當權源。

從而，原告依民法第767條之規定，請求被告分別將坐落甲、乙地上之甲、乙建物拆除，並返還上開建物所占有之甲、乙地，為無理由。

⒋綜上，甲、乙建物與甲、乙地之所有人之原告間既有土地租賃契約關係存在，被告就甲、乙地自非無權占有，即有占有使用之權源，原告主張被告應拆屋還地云云，不應准許。

㈢據上，甲、乙建物與甲、乙地既有租賃關係存在，已如前述，則甲、乙建物占用甲、乙地即非無法律上之原因而受利益，故原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條等規定，請求被告拆除甲、乙建物，將占用土地返還，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第六庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 黃振祐