臺灣高雄地方法院民事-KSDV,109,重訴,310,20220812,2

臺灣高雄地方法院民事判決
109年度重訴字第310號
原 告 李秀英

原 告 高烽銘


共 同
訴訟代理人 史乃文律師
複代理人 邱柏榕律師
被 告 財政部國有財產署南區分署

法定代理人 曾國基
訴訟代理人 黃莉莉
複代理人 陳緯耀
被 告 周欣儀



法定代理人 郭淑芳

兼法定代理
人 周方慰


上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有附表所示之土地應予變賣，變賣所得價金由兩造按如附表所示應有部分比例分配。

訴訟費用由兩造按如附表所示應有部分比例負擔。

事 實

一、原告起訴主張：㈠兩造共有附表所示之土地（下稱系爭土地），應有部分比例如附表應有部分比例欄所示。

系爭土地無分管契約，亦無依法或因物的使用目的不能分割，兩造復無不分割之期約，惟兩造就系爭土地分割方法無法達成協議。

本院98年度司執字第16422 號執行事件執行程序中拆除部分占用系爭土地建物，嗣變更執行方法改以拍賣程序進行。

原告李秀英拍定取得建物所有權，系爭土地現部分為空地，部分為破舊房屋無人居住使用，另亦有兩造以外之第三人無權占用原告李秀英之房屋迄今，業經法院判決確定在案，系爭土地現非由共有人使用。

又系爭土地若依共有人之應有部分比例為現物分配，則無法發揮分歸土地經濟上之利用價值，若將系爭土地原物分配予部分共有人，則受原物分配者依民法第824條第3項規定對未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人應予金錢補償，為免另衍金錢補償之糾紛，系爭土地應以變價分割方式為分割為宜，除不生日後執行障礙情事，亦可使各共有人依需求決定是否出價而繼續保有共有物之全部，藉由市場自由競價結果使各共有人得以受價金分配，對各共有人均無不利情事。

㈡縱認應原物分割，原告主張依三民地政局複丈成果圖方案A分割，依該方案，原告分得之甲部分之位置與被告財政部國有財產署南區分署（下稱國產署南區分署）可分得之丙部分，均有面臨既有巷道，對原告及被告國產署南區分署均無不利之情形，且分割後之地形尚屬方正無而無四週邊線有突出或凹陷之無法使用情形，先予陳明。

至被告周方慰認原告主張之若其為系爭土地權利人所分得之方案A之乙部分將成為袋地云云，要非屬實。

按乙部分之左側即為河北二路85巷，亦有約2.5米寬，非全無道路可供通行，況被告周方慰（含周欣儀部分）之應有部分僅為20分之1，面積為48.96M2，分得之地形亦為四方型之方正格局，亦為單獨興建房屋或與其他土地所有權人合併發開利用，對被告周方慰亦無不利之處。

為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第4項 規定聲明求為判令：系爭土地准予變價分割，所得價金按附表所示應有部分比例分配。

二、被告之答辯：㈠被告國產署南區分署則以：被告周方慰前於107 年6 月15日向被告國產署南區分署申購系爭土地之國有持分，並經財政部核准讓售在案。

原共有人李順雄於108 年1月23日對被告周方慰提起塗銷登記系爭土地所有權之訴訟，業經本院審理在案，被告國產署南區分署於訴訟終結確定前暫緩處理被告周方慰申購案。

再者，系爭土地面積接近500平方公尺，鄰近火車站，若變價分割，對其不利。

應依高雄市三民地政局複丈成果圖方案B方案分割，則兩造所分得之土地均可臨路，符合全體共有人利益等語置辯，並聲明：依高雄市三民地政局複丈成果圖方案B方案分割，甲部分歸由原告、丙部分歸由被告國產署南區分署、乙部分歸由被告周方慰及周欣儀保持共有。

㈡被告周欣儀、周方慰則以：1.訴外人李政和因訴外人江金濤涉嫌侵占渠等合夥出資購買門牌號碼台北市○○區○○路○段000 號及111 號等20戶房地，除提起訴訟外，同時請求被告周方慰自93年起多次協助其與江金濤間之和解，被告周方慰並於94年間取代江金濤成為李政和、高火盛向萬泰銀行借款本息債務1 億6,000 餘萬元之連帶保證人。

渠等於94年間達成和解，江金濤於98年間履行和解契約，李政和取回全部20戶房地所有權，乃依約將其中1 戶15坪小套房及其坐落基地等不動產所有權移轉登記予被告周方慰，作為被告周方慰之勞務報酬，被告周方慰於99年初與李政和合意補足差價購買門牌號碼台北市○○區○○路○段000 號4 樓之9 房地，因其中15坪房地係李政和無償移轉登記予被告周方慰，恐生贈與稅或所得稅，雙方始於買賣契約書第2條第2項約定該房地總價款係李政和之借名登記人高國洲向被告周方慰之借名登記人郭淑芳買回，並以扣除15坪房地市價之對價出售予被告周方慰。

被告周方慰於94年4 月19日向江金濤購買台北市○○區○○路○段000 號4樓之5 及111 號4 樓之8 等2 戶房地所有權10分之1 ，嗣於97年12月17日以夫妻贈與為原因將該2 戶房地所有權均移轉登記予前配偶郭淑芳，郭淑芳於99年3 月12日依被告周方慰之指示，以買賣為原因將該2 戶房地所有權10分之1 均移轉登記予高國洲指定之第三人泉勝五金有限公司，被告周方慰及郭淑芳均未曾為台北市○○區○○路○段000 號4 樓之所有權人。

訴外人李順雄係依李政和之指示，先於93年3 月2日與被告周方慰訂立土地所有權買賣移轉契約書，嗣於同年月12日訂立協議書，再於同年月30日共同委請地政士向高雄市三民地政事務所申辦完成系爭土地所有權買賣移轉登記手續，李順雄明知上情，卻故意混淆被告周方慰協助李政和解決其與江金濤間和解之報酬，與被告周方慰協助李政和解決系爭土地遭陳有福等人無權占用之報酬，是系爭土地並非李順雄以進行訴訟為目的所為之信託登記。

2.被告周方慰曾就陳有福等人無權占用系爭土地建屋38戶，而於93年間訴請渠等拆屋還地，並於97年間獲勝訴確定在案。

被告周方慰聲請本院強制執行其中13戶建物，經原告李秀英拍定並取得權利移轉證書在案，惟原告李秀英迄今仍未自行拆除建物，另11戶建物則已拆除在案。

該強制執行程序迄今仍未終結，如採現物分割方法，勢必無人願分得仍存有地上物之土地，如採變價分割方式，系爭土地勢必因其上存有為數眾多且仍有第三人居住之建物，拆除困難度極高，致無人應買或拍定價格極低，是於本院98年度司執字第16422 號執行程序終結而拆除系爭土地之全部建物前，不宜判決分割系爭土地。

又系爭土地為國家與私人共有土地，被告周方慰早於107 年6 月15日即已依法向被告國產署南區分署申請專案讓售系爭土地2 分之1 應有部分，致原告遭被告國產署南區分署駁回渠等申請現狀標售系爭土地國有持分案。

嗣被告國產署南區分署於108 年1 月21日通知被告周方慰檢證辦理申購，原告惡意阻止被告周方慰申購，竟與李順雄通謀，由李順雄於108 年1 月23日對被告周方慰、周欣儀等向本院提起塗銷所有權移轉登記之訴，並通知被告國產署南區分署訴訟事件。

被告國產署南區分署乃於108 年2 月26日發函通知被告周方慰俟法院判決後始續審申購案，若本件准予分割，勢必使被告周方慰無端喪失向被告國產署南區分署行使申購系爭土地2 分之1 應有部分之權利，原告犧牲系爭土地全體共有人利益之損人不利己，提起本件分割共有物之訴，顯已違反誠信原則，自不應准許。

若認應分割，因系爭土地為細長型狀，亦應依高雄市三民地政局複丈成果圖方案B方案分割，而使各自配得之系爭土地較為方整，從而發揮系爭土地之最大利用效果。

各方配得之系爭土地部分均可臨馬路，即為公允可行等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：㈠兩造共有系爭土地，應有部分比例如附表應有部分比例欄所示（見調解卷第11、71至73、90頁、本院審訴卷第50頁）。

㈡被告周方慰前於107 年6 月15日向被告國產署南區分署申購系爭土地之國有持分，並經財政部核准讓售在案（見調解卷第90頁、本院審訴卷第60至61、195 頁）。

㈢李順雄於108 年1 月23日對被告周方慰提起塗銷登記系爭土地所有權之訴訟，業經本院109 年度重訴字第132 號審理，（見調解卷第90頁、本院審訴卷第61、63、195 至197 、216 、235 至237 頁），本院於110年2月26日判決駁回李順雄之請求，經臺灣高等法院高雄分院於111年2月15日以110度重上字第54號，駁回李順雄上訴。

㈣系爭土地無分管契約（見本院審訴卷第64、237 頁）。

㈤系爭土地並無依法或因物之使用目的不能分割，兩造又無不分割之期約，兩造就系爭土地分割方法無法達成協議（見調解卷第13頁、本院審訴卷第58頁）。

四、本院得心證之理由： ㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條定有明文。

本件原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，兩造就系爭土地並無不予分割之協議，惟兩造迄未達成分割協議，且系爭土地並無因使用目的不能分割情事等情，有系爭土地登記第一類謄本在卷可參，是原告訴請裁判分割系爭房地，於法有據。

至被告周方慰抗辯其於107 年6 月15日即已依法向被告國產署南區分署申請專案讓售系爭土地2 分之1 應有部分，且被告國產署南區分署於108 年1 月21日通知被告周方慰檢證辦理申購乙節，並提出被告國產署南區分署108年1月8日台財產產管字第10800006180號函為證。

惟：國有土地之出售屬私經濟行為，有契約自由原則之適用，上開函文僅能證明被告國產署南區分同意讓售系爭土地應有部分予被告周方慰，換言之，被告周方慰僅取得請求被告國產署南區分讓售系爭土地土地即為要約之地位而已，其等就系爭土地是否達成讓售，與原告訴請裁判分割系爭土地，並無關連。

是此，被告周方慰此部分抗辯，並無理由。

㈡被告周方慰另辯稱：訴外人泉勝五金有限公司法定代理人李順雄與被告周方慰、周欣儀間就系爭土地有協議在整合開發案完成前不得予以任意分割，倘准予分割，即顯然永遠不能達到「系爭土地整合開發案完成」之目的云云。

縱被告周方慰抗辯為真，其所辯之不能分割協議，乃存於其與李順雄之間，且未登記，依民法第826條之1第1項規定並無約束原告之效力。

又李順雄原來為系爭土地之共有人，應有部分40/80。

該土地舊地號為高雄市○○區○○○段000地號，原為訴外人彭明聖之先祖所有（全部），81年間彭明聖為辦理遺產繼承，以該土地抵繳遺產稅，權利範圍1/2即移轉為國有。

所剩1/2則於82年間出售予黃敏芬等2人，於86年間遭拍賣，由抵押權人李政和承受而取得，87年間移轉予李順雄。

又系爭土地（全部）長期遭多人無權占用，為處理拆屋還地等事宜，李順雄與被告周方慰於93年3 月12日簽立協議書等情，有臺灣高等法院高雄分院110年度上訴字第54號判決可參。

是依上開事實，縱有不分割之協議，應係於93年間，亦已逾上開規定之5年期限，是系爭土地並未見有使用目的不能分割或其他不能分割之限制，原告請求判決分割系爭土地，即應准許。

㈢再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：1.以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

2.原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1、2項分別定有明文；

又他分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號裁判意旨參照）。

㈣經查：系爭土地上於93年間，經本院囑託高雄市三民地政事務所於95年9月25日到系爭土地現場測量，共有編號1至38間之建物，而上述建物均屬未辦保存登記之建物，而執行程序中有部分建物經建物占有人自動拆除，另有部分建物經本院拍賣，由原告李秀英取得之事實上處分權，目前由本院以110年度訴字第517號遷讓房屋事件審理等情，為兩造所不爭執，此部分事實應可認定。

再者，系爭土地上之未辦保存登記之建物現況，有原告提出照片為證（見本院卷二第285-345頁）。

另被告周方慰自承：其與原告李秀自98年起即向本院聲請拆屋還地已長達13之久，惟系爭土地上迄今仍有18戶建物(即被證15之系爭土地複丈成果圖編號：6-1、6-2、6-3、7、8、9、13、14、15、16、17、19、20、21、33、35、36、37等18戶)，現仍無權占用系爭土地，且各該建物均有人居住其內，另原告111年4月26日民事陳述意見狀附件一即複丈成果圖編號1、5、6-1、6-2、6-3、7、8、9、16、17、18、19、20、21、23、25、26、27、28、29、30、31、32、33、35、36、37等27戶建物，均係越界建築且屋齡均已逾60年以上之老舊二層木造磚瓦房屋，僅能以「水刀」切割後拆除極為不易(按：稍有不慎即有可能整棟房屋傾倒，而有損害執行債務人財產之虞)，致本院98年度司執字第16422號拆屋還地等強制執行事件迄今已逾13年餘之期間僅有如附件二所示編號2、3、4、10、11、12、13、14、18、34、35等11戶建物經拆除在案，是系爭土地上之系爭拆屋還地強制執行事件因極為複雜困難，致迄今長達13年之久仍未終結等語（見本院卷二第258頁）。

依上開原告所檢附之現場照片及被告周方慰陳述提出之料，可知本院98年度司執字第16422號執行事件至今已逾10年，系爭土地上仍有10餘棟建物存在，且在執行程序中，被告周方慰亦以聲請拍賣無權占用系爭土地之建物情形，且係於拍賣執行程序時由原告李秀英拍定，於拍定後再為訴請遷讓房屋亦近2年之時間，即可知系爭土地上之建物建物眾多，可認系爭土地現況使用上有相當之複雜度。

以客觀社會一般通念審之，分割後之土地區域座落有建物者，衡有拆屋還地之問題、或難以使用該區域土地之困境。

準此，若再採原物分割之情況下，土地難以利用，客觀審之，實難認該方案係對於全體共有人均屬有利之公平分割方案。

況系爭土地位處高雄市三民區河北二路與南台路208巷，即南北兩側均面臨寬約5至6公尺之道路，並坐落在三民區商業聚集性（鄰近高雄火車站、高雄中學）之較佳位置，使用分區為都市計畫內之第二種商業區，可利用強度及條件較一般未臨路及住宅區之土地為佳，若系爭土地全部若予以整體規劃使用，顯然經濟效益較高。

又系爭土地合計面積達979平方公尺，以全部土地面積計算大樓之基地建築，較符合建築之面積條件，如依原物以各共有人持有面積予以分割，無論方案是附圖所示之A案或B案，則分歸之土地之面寬及縱深長度，均無法符合有關興建大樓基地之法令規定，致各共有人所分得之土地均難以為有效利用，並徒增法律關係之複雜化，且減損系爭土地之使用經濟價值，均非對全體共有人最有利益之方案。

㈤故本院審酌系爭土地既然原物分配顯有困難，則應將全部土地予以變價分割，而變價分割之方式可由全體共有人或訴外第三人均可前往競價應買，以此自由市場競價之方式為之，則得標金額越高，各共有人可分得之價金即越多，對於全體共有人自屬有利，況兩造均不否認系爭土地若完整利用較符合經濟效益，益徵將系爭土地予以變賣，所得價金按應有部分比例分配予兩造，較能兼顧全體共有人之利益及意願，並促進土地之經濟價值及利用效能，應為最妥適公允之分割方法。

五、綜上所述，原告本於系爭土地共有人之地位，請求裁判分割系爭土地，為有理由，又本院認系爭土地予以變價分割，應屬正當、公允，爰命予變價分割系爭土地如主文第1項所示。

六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；

民事訴訟法第80條之1定有明文。

查分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法。

本件因兩造均獲得利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩造獲得之利益及就系爭土地應有部分之比例確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
民事第六庭 法 官 張茹棻

附表：
編號 土地坐落 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 面積（平方公尺） 應有部分比例 1 高雄市 三民區 三塊厝 一 1087 979 中華民國（管理者：財政部國有財產署）4/8 高烽銘18/80 李秀英18/80 周欣儀2/80 周方慰2/80
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 12 日
書記官 黃振祐