臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,訴,1221,20220224,1

臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1221號
原 告 余宗憲
訴訟代理人 陳柏中律師
被 告 康耀星
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號建物騰空交付原告。

二、被告應給付原告新臺幣伍仟伍佰元，及自民國一一○年五月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一一○年三月四日起至騰空交付第一項所示建物之日止，按日給付原告新臺幣伍佰元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。

事實及理由

一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告向被告購買被告所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 ○0 地號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），兩造於民國109 年4 月8 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價款為新臺幣（下同）425 萬元，分4 期給付，系爭契約第2條、第6條約定原告應於109 年5 月30日第4 期付清尾款，被告應於尾款付清日將系爭房屋騰空交與原告。

原告於109 年5 月15日如數給付全部價款，被告亦將系爭土地所有權移轉登記原告名下，然被告卻以個人經濟因素為由，要求暫緩騰空交付系爭房屋，原告為順利取得系爭房屋，乃與被告約定先將系爭房屋出租被告，兩造並於109 年5 月19日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租金每月1 萬5,000 元，然被告並未依約給付租金，亦未遷出。

兩造嗣於109 年1月19日再度協商，被告承諾於110 年2 月19日前搬遷系爭建物，兩造先前簽訂之系爭租約作廢，並簽訂搬遷點交切結書（下稱系爭切結書），然被告迄仍未搬遷。

原告自得依據系爭契約或依據民法第767條規定請求被告騰空交付系爭建物，並依據系爭契約第11條約定，請求被告賠償原告自約定交屋日109 年5 月30日起至原告提起本訴之日即110 年3 月2日止，共計275 日，每日按買賣總價千分之1 即4,250 元（計算式：4,250,000 ×1/ 1000 ＝4,250 ）計算之賠償金116 萬8,750 元（計算式：4,250 元×275 日＝1,168,750 ），暨自110 年3 月2 日起至搬遷系爭房屋之日止，按日給付原告4,250 元。

為此，爰依據系爭契約之法律關係及民法第767條規定擇一提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡被告應給付原告116 萬8,750 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

㈢被告應自110 年3 月2 日起至搬遷系爭房屋之日止，按日給付原告4,250 元。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本院得心證之理由㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告：⒈按系爭契約第2條、第6條約定：「付款期限及移交不動產辦法：（以下略）預定109 年5 月30日第四期尾款（以下略）」、「甲乙雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交與甲方（按：原告）」。

經查，原告主張兩造簽訂系爭契約，約定原告向被告購買系爭房屋及土地，原告已於109 年5 月15日交付全部價金完畢，然被告僅移轉登記系爭土地，迄未騰空交付系爭房屋等情，業經原告提出系爭契約、匯款回條及系爭房屋現況照片為證（審訴卷第15頁至第21頁、第69頁至第71頁、第77頁至第81頁），此部分先堪認定。

⒉原告雖復援引系爭契約第2條、第6條約定主張被告應於約定交付尾款日即109 年5 月30日，履行騰空交付系爭房屋之義務，109 年5 月30日即為本件約定交屋日等情。

惟查，系爭契約第2條、第6條約定之交屋日固為109 年5 月30日，然原告自陳被告嗣因經濟因素曾請求暫緩搬離，原告有同意（本院卷第65頁），兩造因而於109 年5 月19日簽訂系爭租約，約定系爭租約終止時被告應清空交屋。

嗣於109 年12月9 日，再行簽訂系爭切結書，系爭切結書第2條至第4條約定被告無條件同意於110 年2 月19日前搬遷系爭建物，如屆時未搬遷被告同意原告自行開鎖進入屋內，屋內未搬之遺留物品，視同廢棄物任由原告處理絕無異議，雙方另同意兩造於109 年5 月19日簽訂之系爭租約作廢，有系爭租約及切結書可參（本院卷第45頁至第49頁）。

可見原告依約給付尾款完畢，得於109 年5 月30日請求被告交付系爭房屋時，同意被告可暫緩搬離，並未即行要求被告必須履行騰空交付系爭房屋義務，兩造並簽訂系爭租約，約定終止系爭租約時再行交屋，但因被告並未給付租金及按期遷離系爭房屋，幾經磋商，兩造復又簽訂系爭切結書，被告必須於110 年2 月19日前搬遷，逾時未搬原告即可自行進入系爭房屋，至於兩造前雖簽訂系爭租約，使被告於租賃期間取得合法使用系爭房屋之權，然兩造另合意「作廢」系爭租約，衡以兩造約定真意，原告既自陳被告從未依約給付租金，且依系爭切結書文義，原告未再向被告索討先前積欠租金，可認兩造真意在於解除該系爭租約，使系爭租約自始不存在，併此敘明。

是以，從原告曾同意被告以經濟狀況為由暫緩搬遷之請求，並酌以兩造歷來於系爭租約、切結書之文字，均有使被告於返還系爭房屋前可短暫續行使用系爭房屋之意，最終並以系爭切結書約定被告於110年2月19日搬遷，且於該日原告可自行開鎖進入使用系爭房屋，而達交付使用系爭房屋之目的，足認兩造就系爭契約第6條約定之交屋日，從原約定之「尾款付清日」合意變更為「110 年2 月19日」。

⒊從而，原告已交付本件買賣價金完畢，兩造嗣合意變更原約定交屋日為110 年2 月19日，是被告應於110 年2 月19日騰空交付系爭房屋與原告，然被告直至110 年2 月19日仍未履行此義務，原告依據系爭契約第6條約定請求被告騰空交付系爭房屋，即屬有據，應予准許。

至原告另依據民法第767條規定請求被告騰空交付系爭房屋，核屬選擇合併，原告依據系爭契約之法律關係請求既為有理由，本院自毋庸就原告其餘請求權併予審究之必要，附此敘明。

㈡原告請求被告給付116 萬8,750 元本息及自提起本訴起至交付系爭房屋之日止按日給付4,250元，有無理由？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。

又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。

再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。

此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭契約第11條後段約定：「又本契約所約定之交屋日，甲乙雙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延付尾款及交屋，乙方如有遲延，應賠償自交屋日起以每1 日按買賣總價1/1000計付甲方以為賠償金」（審訴卷第19頁），由此一條款係將出賣人未即時交付系爭房屋約定為違約事項，且一旦違約即須按日支付依據買買總價千分之1 計算之賠償金觀之，已具債務不履行之違約金性質，且上揭約定亦並未言明此賠償金屬懲罰性違約金性質，足認系爭契約第11條賠償金約定應屬損害賠償總額預定性質之違約金，先堪認定。

⒊原告固主張系爭契約第2條、第6條約定本件交屋日應為交付尾款日即109 年5 月30日，原告已於109 年5 月15日給付尾款完畢，被告迄未交屋，依據系爭契約第11條約定被告應自約定交屋日109 年5 月30日按日以買賣價金千分之1 即4,250 元給付賠償金等情，並提出匯款為證（審訴卷第71頁）。

惟查，系爭契約交屋日已變更為110 年2 月19日，業如前述，系爭契約第11條約定既約定係自「本契約所約定之交屋日」起算賠償金，本件即應以本契約最後適用之約定交屋日110 年2 月19日為本件賠償金計算始點，原告仍主張依據變更前之日期為計算始日，應屬無據。

又關於按日請求之賠償金額，上揭約定以每日按買賣總價千分之一即4,250 元賠償，相當於每月需賠償高達12萬7,500 元，衡諸一般社會常情及交易往來常態，實屬過高。

本院考量本件賠償金性質為損害預定型違約金，而本件因被告債務不履行即遲延交屋行為，導致原告所受損害應為無法即時利用系爭房屋，關於建物利用價值如何酌定，考以建物之租金為承租人願意支付使用該建物之對價，應可相當彰顯建物之使用價值，參以兩造於提起本訴1 年前即109 年間，約定以每月1 萬5,000 元為被告承租系爭房屋之租金，此一時點與本件請求時間接近應可相當反應系爭房屋之使用價值，是以，原告未能使用系爭房屋之損害，以每月1 萬5,000 元即按日以500 元計算（計算式：15, 000/30=500），應屬適當。

⒋基上，本件交屋日為110 年2 月19日，按日給付賠償金額應以每日500 元計算，故原告聲明第2項請求被告給付自遲延交屋日至原告起訴之日止，應係自110 年2 月20日起至原告起訴之日即110 年3 月3 日止【見起訴狀收狀日，臺灣橋頭地方法院110 年度審訴字第309 號卷（下稱橋院卷）第9 頁，原告以自行填載日期110 年3 月2 日為主張，應屬有誤】，共計11日，共計5,500 元（計算式：500 元×11日＝5,500 元），於此範圍應屬有據，逾此範圍，則難認有據。

又原告聲明第3項復請求自起訴日起至被告騰空交付系爭房屋之日止，按日給付賠償金，然原告聲明第2項已計算至起訴日止，原告聲明第3項主張將使起訴日110 年3 月3 日此日遭重複計算賠償金，有所不當，故後段應以原告提起本訴之翌日起算方屬合理，故原告請求自110 年3 月4 日起至被告騰空交付系爭房屋之日止，按日給付500 元之部分，應屬有據，逾此範圍，應屬無據。

五、綜上所述，原告本於系爭契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付原告5,500 元及自起訴狀繕本送達翌日即110 年5 月16日（橋院卷第59頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自110 年3月4 日起至搬遷系爭房屋之日止，按日給付原告500 元，均屬有據，予以准許，逾上開部分之請求，無從准許。

六、本案事證已臻明確，原告其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第三庭 審判長法 官 高瑞聰
法 官 黃姿育
法 官 林家伃
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日
書記官 陳郁惠