臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,訴,1399,20230406,1

臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1399號
原 告 林莉蓁
訴訟代理人 吳文進
被 告 洪菁慧


訴訟代理人 顏福松律師
鄭智元律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年3月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨可資參照）。

查原告經由本院民事執行處110年度司執字第6637號強制執行事件（委託臺灣金融資產服務股份有限公司110年度雄金職字第85號執行，下稱系爭執行事件），於民國110年10月27日拍定坐落高雄市○鎮區○○段000000地號土地（權利範圍全部，面積：110平方公尺，下稱系爭土地），並已支付保證金在案，業據本院調閱上開執行案卷查核屬實（見電子卷證）。

而原告主張被告與訴外人鄭○和間就系爭土地之租賃契約為通謀虛偽意思表示，故被告就系爭土地之優先承買權不存在一節，為被告所否認，前開情事致原告對系爭土地之權利即存有不明確之狀態，而此不明確之狀態可以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有確認利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭執行事件於110年10月27日拍賣鄭○和所有系爭土地，由原告拍定後，被告具狀聲明其因承租系爭土地，依土地法第104條第1項規定有優先承買權等語。

惟查鄭○和與被告關係密切，並非單純一般之房東與租客關係，且鄭○和於108年間向訴外人高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）辦理抵押貸款所簽立之土地抵押貸款切結書載有「無出租他人情事」等語，顯見被告並無租賃事實。

鄭○和與被告於系爭執行事件所為陳述與本案所稱多處前後說詞不一，系爭建物之用電、用水名義人仍為鄭○和，並未變更為被告；

被告所提供坐落於系爭土地上之門牌號碼高雄市○鎮區○○路000巷00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）堆置物品照片與系爭執行事件查封現場時系爭建物乃屬空曠，兩者並不一致，足證物品為被告事後堆置。

又被告主張系爭土地交易日期訂在110年10月13日，是為省下房地合一稅，但事實上卻繳交更多稅金；

被告與鄭○和就系爭土地與系爭建物分別成立之不動產買賣關係，其交易金額皆有違市場交易行情，買賣契約成立後被告以每月租金新臺幣（下同）2,000元承租系爭土地亦屬過低；

鄭○和未將出租系爭土地、系爭建物金額報稅，被告經營晶○公司期間未將租金認列支出，足證被告與鄭○和間之租賃關係乃通謀虛偽意思表示，被告主張難認可採等語。

並聲明：確認被告對系爭執行事件拍賣之系爭土地優先承買權不存在。

二、被告則以：系爭土地及系爭建物原均為鄭○和所有。被告因經營保養品買賣，於97年之前即以每月租金8,000元向鄭○和承租系爭建物作為倉庫使用。

被告與鄭○和約於5年前即已約略談妥買賣系爭土地及建物事宜，並於109年4月20日共同至洪○煌土地法律代書事務所簽署買賣契約書，雙方約定系爭建物之買賣價金為100萬元，被告自合作金庫銀行小港分行帳戶中提領100萬元當場交付予鄭○和，並約定立即現況交屋；

雙方復約定系爭土地之買賣價金為300萬元，經被告以平日營業所得現金當場交付定金5萬元予鄭○和簽收。

但因當時距鄭○和向高雄市政府承購系爭土地之時間約僅1年，如立即辦理系爭土地買賣過戶，鄭○和將須繳交高額交易稅，故雙方約定暫不辦理過戶登記，預定至110年10月間再行辦理，屆時被告再付清尾款295萬元；

又因被告僅支付5萬元定金即以系爭建物占用系爭土地，故雙方約定自買賣契約訂立日起，被告應支付鄭○和承租系爭土地之租金每月2,000元。

高雄銀行受理鄭○和辦理貸款時，並未確認系爭建物是否出租，被告與鄭○和之關係如何，皆與本案無關，被告確為系爭建物之事實上處分權人，亦確有承租系爭土地，依土地法第104條規定，被告就系爭土地自有優先承買權等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項及本件爭點（見訴字卷第33至34、142頁）：㈠兩造不爭執事項：⒈訴外人板○資產管理股份有限公司（下稱板○公司）聲請執行鄭○和所有系爭土地，由本院系爭執行事件受理，並委託臺灣金融資產服務股份有限公司110年度雄金職字第85號執行，於110年10月27日進行第三次拍賣，由原告以309萬9,009元之價格得標拍定。

⒉被告具狀向執行法院陳稱系爭土地上有其所有系爭建物坐落，其向鄭○和承租系爭土地多年，依土地法第104條第1項規定有優先承買權，並聲明願依拍定金額優先承買系爭土地全部。

⒊原告提起本件訴訟具確認利益。

⒋系爭土地原為高雄市政府所有，於108年5月16日以買賣為原因，移轉登記所有權予鄭○和。

⒌系爭土地上有系爭建物坐落。

⒍系爭建物原始房屋稅籍納稅義務人為鄭○和，並於立契日109年4月20日買賣予被告。

⒎依據公司變更登記表，高○建設有限公司之董事原為鄭○和，86年間被告加入成為股東之一，後於90年間更名為晶○科技實業股份有限公司（下稱晶○公司），由被告擔任董事長，鄭○和並未在晶○公司之董事、監察人名單內，晶○公司於109年11月20日經高雄市政府經濟發展局核准解散登記在案。

㈡本件爭點：被告就系爭土地有無土地法第104條第1項規定之優先承買權？

四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170號判決可參）。

復按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。

且第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。

再按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人負舉證責任（最高法院48年台上字第29號判決意旨可資參照）。

依前開說明，自應由主張基於通謀而為虛偽之意思表示，及雙方均無欲為其意思表示所拘束之意而相與為非真意之合意情形者，負舉證之責（臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第23號研討結果參照）。

㈡經查；

⒈被告主張於109年4月前曾以每月租金8,000元向鄭○和承租系爭建物作為倉庫使用數年一事，業據被告提出104年4月10日至109年4月9日之系爭建物租賃契約書、晶○公司營利事業登記證及晶○公司生意往來對象於97年至107年間開立之請款單、應收帳款對帳單明細等為證（見審訴卷第43、53至64頁、訴字卷第81頁）；

且據證人鄭○和具結後證稱：系爭建物是我於80幾年間向戴○順買的，本來是建設公司要使用，但建設公司不能登記，因為土地是市政府的，所以當時把建設公司的機器都先放在那邊，68年時，新草衙政府有一個專案就地讓售，108年才完成，到108年時，我沒有選擇餘地，才把地買下來，那裡全部有五千多戶，全部都是要就地讓售，所以給高雄市銀行全額貸款，被告在我們公司2年多，本身是美容的底，我們本來要把高○建設牌照取消，被告說想要買公司的牌照，被告跟我買公司的牌照，被告並於90年左右向我租賃系爭建物，剛開始租的時候沒有簽訂租賃契約，當初都是用口頭的，一個月8,000元，後來有簽訂租賃契約，快要到100年的時候才開始簽訂租賃契約，租金被告都是用現金給我，因為我也住在附近，她都直接拿給我，卷內房屋租賃契約書是我所親簽、蓋章，這是最後一份，前面還有別份，一次租賃期限4、5年，因為我沒有用到，被告的化妝品在系爭建物好像做的不錯，向他人買原料、瓶子來裝等語明確（見訴字卷第210至211頁）、證人林○枝亦結證稱：我認識被告，不認識鄭○和，被告有跟我們公司買保養或化妝品之類的東西，被告會叫我送貨至系爭建物地址，之前都是我開車載去的，均係被告親自簽收，自93年開始到去年（110年）還有，送貨到德○路的地址時，覺得那個場所應該是有在賣化妝品，是到公司的地方，只有送到外面，我沒有進去，我與被告只有生意上的往來等語（見訴字卷第270至272頁）、證人李○鴻復具結後證稱：我認識被告，但不認識鄭○和，被告有發印刷的東西給我們做，紙盒、包裝或貼紙，東西做好有時候送過去前鎮那邊，她們的公司地址，有時候他們自己來拿，我是送到系爭建物沒錯，我送去時是被告親自收，我有搬貨進去過，工廠的鐵皮屋，裡面有辦公桌，我們送過去都放在他們前面那邊，搬貨進去時，除了辦公桌外，有時候有看到其他化妝品堆置在房間裡面，我跟被告只有生意上往來等語（見訴字卷第273至275頁），衡情證人林○枝、李○鴻僅與被告有生意往來，與本件勝敗毫無任何利害關係，應無甘冒偽證罪責而為偏袒證言之必要，故其等其上開結述應屬可採。

由上開證據可認被告確實有向鄭○和租用系爭建物使用數年無疑。

據上，堪認被告此部分主張非屬無稽，堪以採信。

⒉又被告主張其於109年4月20日與鄭○和簽署買賣契約書，雙方約定系爭建物之買賣價金為100萬元、現況交屋，其當場交付100萬元予鄭○和，雙方並約定系爭土地之買賣價金為300萬元，其當場交付定金5萬元予鄭○和簽收，雙方約定系爭土地暫不辦理過戶登記，預定至110年10月間再行辦理，屆時其再付清尾款295萬元，雙方另約定自買賣契約訂立日起，其應支付鄭○和承租系爭土地之租金每月2,000元等節，亦據其提出與鄭○和簽立之系爭建物及系爭土地不動產買賣契約書各乙份、其個人名義所開設合作金庫商業銀行小港分行（下稱合庫）存摺內頁影本等附卷可佐（見審訴卷第65至77頁）；

此外，本院依原告聲請向合庫、兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐）函詢被告合庫帳戶於109年4月8日匯入100萬元、同年月20日現金支出100萬元之相關匯款、領款紀錄，經覆以：被告於109年4月8日至兆豐高雄國際機場分行自本人帳戶扣帳匯入100萬元至合庫，109年4月20日自被告帳戶提領現金100萬元，到場臨櫃辦理提領之人為被告本人等情，有合庫111年10月13日函暨檢附之交易明細與領款單據、合庫111年11月30日函、兆豐111年12月29日函暨檢附匯出匯款查詢表等存卷可參（見訴字卷第245至249、319頁、訴字卷第11至13頁），益徵被告於109年4月20日確有交付100萬元購買系爭建物之價金予鄭○和；

再者，系爭建物原始設立房屋稅籍納稅義務人為鄭○和，並於立契日109年4月20日買賣予被告乙情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項⒍），並有高雄市稅捐稽徵處前鎮分處110年12月1日高市稽前房字第1108859048號函暨檢附之房屋稅籍證明書等資料在卷可參（見審訴卷第29至33頁）；

而證人鄭○和具結證稱：系爭建物及系爭土地買賣契約後面簽名是我簽的，應該是契約所記載109年4月20日當天所簽立，那時我缺錢，所以我跟被告說把房地賣給她，價錢是房屋100萬，土地300萬，這價錢是二人談好的，她說想要買系爭建物跟系爭土地已經很久了，很久前就跟我說如果我要賣，一定要優先賣給她，被告於109年4月10日之後沒有跟我另外簽立租賃契約，我賣給她之後就沒有了，用錢下去補那幾天，沒有另外簽契約，上開2份不動產買賣契約上所載價金，被告有給了100萬現金，300萬只有拿到5萬元，在代書處給我100萬元，因為當時本來要過戶，我跟她過戶的話，稅金45％，我說是不是能夠慢幾年，代書就說要2年以後，剩下20％，所以才是寫2年5個月，那是代書提供的，後來價金沒有再付完，因為發生本案，所以就沒有辦法再按照契約給我錢，還沒有過戶前，被告每個月拿2,000元給我，都是現金給付，2,000元是在土地尚未過戶前的租金等語綦詳（見訴字卷第212至213頁）、證人洪○煌結證稱：系爭建物及系爭土地買賣契約書是我太太寫的，但我在場，整個契約除了簽名蓋章是由當事人寫的之外，其他都是我太太寫的，被告及鄭○和來的時候說要買賣，因為草衙上的地上物是違章建築，土地跟市政府買，房屋買賣是100萬，土地是300萬，土地是我建議因為政府在105年有房地合一稅，慢一點過戶就可以節省稅金，一年內有45％，超過二年會20％，買賣價金是由他們決定，他們經過討論以後，我依照他們的意思寫的契約書，土地因為要延長很多年才能省稅金，所以比較晚辦，好像是110年10月13日辦理過戶，建物有告訴他們要拿一本證件來，他們比較晚拿來，建物有過戶了，房屋稅的稅籍變更，當場買方拿105萬現金來，100萬是房屋的買賣金額，300萬土地的部份，是先支付5萬元的定金，因為要延長很晚才辦理過戶，要省稅金，所以只有先支付5萬元，當天買家直接拿錢給鄭○和，我在旁邊看，鄭○和點收金額等語甚詳（見訴字卷第264至266頁），經核證人鄭○和與洪○煌所述與被告主張大致相符，縱證人鄭○和與洪○煌就100萬元款項當日是否曾經由洪○煌之手轉交一事，所述稍有歧異，但前開證人到庭作證時距109年4月20日簽立買賣契約書時已有2年餘，當難求所有細節均記憶甚詳、絲毫不差，自不能因此即認其等就上揭基本事實甚為一致之陳述不足採信，且被告租用系爭建物使用數年後，欲購入系爭建物及其坐落之系爭土地繼續使用一情，亦無何悖於常情之處。

復衡以現行所得稅法第14條之4係於110年4月28日始修正公布，自110年7月1日起施行，被告與鄭○和買賣系爭土地時，原所得稅法第14條之4第3項第1至3款分別規定「持有房屋、土地之期間在1年以內者，稅率為45％」、「持有房屋、土地之期間超過1年，未逾2年者，稅率為35％」、「持有房屋、土地之期間超過2年，未逾10年者，稅率為20％」，而系爭土地原為高雄市政府所有，於108年5月16日以買賣為原因，移轉登記所有權予鄭○和（兩造不爭執事項⒋所示），被告與鄭○和於109年4月20日為系爭土地買賣時，鄭○和持有系爭土地僅約近1年，依當時所得稅法之規定，鄭○和持有系爭土地逾2年時，稅率確將降至20％無訛，被告與鄭○和買賣系爭土地時，為免遭課徵較高額之所得稅款，雙方乃約定延後過戶，期間被告暫以較低租金繼續向鄭○和承租系爭建物所坐落之系爭土地乙事與常情難認有違，況縱簽立買賣契約當時新聞已有討論所得稅法是否修法之部分傳聞，被告與鄭○和、代書洪○煌仍無從預先知悉立法院何時將三讀通過何等修法內容、新法將於何時施行，自無法依事後修法內容遽認被告所辯節稅原因不可採。

依上，足認被告此部分主張並非虛妄，要屬可信。

㈢本件原告主張被告優先購買權不存在（原告主張被告並非系爭土地之承租人），為被告所否認，而如前所述，被告對其於系爭執行事件於110年3月3日實施查封、拍賣系爭土地時，與鄭○和間就系爭土地有租賃關係存在之事實，已提出上揭證據資料舉證證明，堪認已先盡其舉證責任，故原告主張被告與鄭○和間之租賃關係為通謀虛偽意思等語，此自應由原告就其主張被告與鄭○和間於系爭土地未辦理所有權移轉登記前之租賃關係有何虛偽不實乙節，負舉證之責。

原告固另主張：鄭○和與被告於系爭執行事件所為陳述與本案所稱前後說詞不一，系爭建物之用電、用水名義人仍為鄭○和，並未變更為被告，被告所提供系爭建物堆置物品照片與系爭執行事件查封現場時系爭建物乃屬空曠，兩者並不一致，物品為被告事後堆置，被告與鄭○和就系爭土地與系爭建物分別成立之不動產買賣，其交易金額皆有違市場交易行情，買賣契約成立後被告以每月租金2,000元承租系爭土地亦屬過低，鄭○和未將出租系爭土地、系爭建物金額報稅，被告經營晶○公司期間未將租金認列支出，足證被告與鄭○和間之租賃關係乃通謀虛偽意思表示云云。

惟查：⒈系爭執行事件於110年3月3日實施查封系爭土地時，鄭○和業已在場稱系爭土地上系爭建物非其所有，係被告所有，雙方有口頭約定租賃關係，月付2,000元租地等情，且依板○公司於110年3月間陳報系爭建物現場照片所示，系爭建物內部確實有整齊擺放辦公桌椅、電冰箱、電扇、紙箱、櫃子等物品，有系爭執行事件查封暨測量筆錄及板○公司所拍攝現場照片存卷可查（見訴字卷第125至129頁），復觀諸系爭土地之買賣契約書其他特約事項，業已記明「自本約立約日起乙方（被告）每月支付租金2,000元予甲方（鄭○和）」等字句（見審訴卷第75頁），證人洪○煌並證稱：系爭土地買賣契約上記載每月支付租金是他們自己說的，我也不清楚，他們決定怎麼樣，我再把它寫下來，他們當時說這樣，我就寫上去了等語（見訴字卷第266頁）。

是以，被告與鄭○和間並未另行訂立租賃契約，而係將被告每月支付2,000元租用系爭土地租金之事項記載在系爭土地買賣契約特約事項，尚難認被告與鄭○和於系爭土地查封當日所述與本件訴訟所主張有何前後不一情形可言。

⒉依臺灣電力股份有限公司鳳山區營業處（下稱台電）111年5月9日函覆及臺灣自來水股份有限公司第七區管理處高雄服務所（下稱台水）111年5月10日書函所示，系爭建物雖自104年11月23日起用電資料戶名改為鄭○和、該址啟用至今之用水名義人為鄭○和（見訴字卷第83至87頁），然建物申請用水、用電名義人資料之是否變更本即與建物權利人為何人、建物所有權是否移轉並無必然之關係，用電、用水戶名僅係台電、台水行使追繳電費、水費之對象，與用電、用水場所之所有權人為何人非必屬一致，況依前揭台電及台水函文所載，系爭建物電費繳納方式為代收機構繳納、近十年水費之繳納方式亦為持水費通知單至台水簽約之各代收單位繳納，非由鄭○和金融機構帳戶扣繳，尚無從憑此認定被告非系爭建物之所有權人或非系爭土地之承租人，原告此部分主張，並無理由。

⒊至鄭○和於108年5月17日向高雄銀行草衙分行借貸時固有簽立土地抵押貸款切結書乙紙，切結「申購土地上現有之未辦保存登記建築物，為鄭○和所有無誤，且無出租他人情事，願與土地一併提供作為擔保。

今後非經高雄銀行之書面同意，絕不出租、轉售或拆除重建，如有不實之陳述，致高雄銀行受有損害，願負一切賠償責任」等語（見訴字卷第97頁），然證人鄭○和於審理時另證稱：這是我簽的，這是因為形式上每一戶都要，五千多戶都一定要簽立這份，高雄市政府才能收到我們買地的錢，五千多戶中有租賃給他人的最少有三成以上，每戶都有簽，高雄銀行沒有與我一同至系爭房屋察看，土地抵押貸款切結書上有寫將來要將系爭建物出售或出租時，要通知高雄銀行，或將借款清償，這些動作我沒有去做，因為當時五千多戶，我相信他們也忙不過來，出售系爭建物沒有申報財產交易所得，我本來是想跟地一起弄好時再申報等語明確（見訴字卷第213至214頁）。

而審以鄭○和是否違反其所簽立上開切結書所載內容乃涉及其是否須對高雄銀行依約負賠償責任，當無法僅憑該份切結書即逕推認被告與鄭○和間就系爭建物買賣關係、系爭土地租賃關係並非真實存在。

⒋再觀以系爭建物及系爭土地之租賃契約書、買賣契約書，被告係以個人名義向鄭○和簽約承租、購入土地及建物，並非以晶○公司名義為之，尚難認被告經營晶○公司期間未將租金認列支出有違常理；

況被告向鄭○和承租系爭建物、系爭土地期間，租金非高，倘被告與鄭○和雙方約定不將租金列入報稅項目，此亦僅涉被告與鄭○和有無逃漏稅捐之行為，尚難據以推認租賃契約、買賣契約為通謀虛偽意思表示所為。

⒌另被告於系爭土地辦理過戶前以每月2,000元承租系爭土地之租金雖甚低，但如前所述，被告已向鄭○和承租系爭建物數年，且被告與鄭○和已於109年4月20日簽立系爭土地之買賣契約，僅因鄭○和為避免遭課徵較高所得稅而在移轉登記所有權予被告前暫先將系爭土地出租予被告，則尚難以被告與鄭○和間約定以較低金額計算租金或系爭土地約定買賣價金非高即認屬不實。

⒍此外，雖被告與鄭○和間如兩造不爭執事項⒎所示，認識多年，惟被告與鄭○和間並無任何親屬關係，縱曾於工作上共事一段期間，尚難認其等間有何異於普通朋友之密切關係或屬原告所稱之「自己人」，亦難僅以認識多年即可認雙方間之交易必屬虛假，原告此部分主張，僅為臆測之詞，實無所據。

⒎本件原告僅主張被告與鄭○和間買賣、租賃關係不合常理，並未提出其他證據證明被告對系爭土地之租賃關係不存在，在原告未進一步舉證證明之情形下，尚難認原告就此事實已盡舉證之責，其主張已乏實據，難以逕採。

⒏按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。

而當事人欲求利己之裁判，首須主張利己之事實，此為主張責任，而後始生證明其主張為真實之舉證責任。

又所謂摸索證明，係指當事人就其主張或抗辯之必要事實、證據未能充分掌握知悉時，藉由證據調查之聲請，企圖從證據調查中獲得新事實或新證據，並以該事實或證據作為支持其請求或聲明為有理由之依據。

惟在適用辯論主義之程序，某項證據之提出只能就已提出、被爭執且具有重要性之事實（法院裁判上重要之事實）主張為之。

某項證據調查之聲請，如欠缺其所欲查明事實之明確性，而欲利用法院之證據調查以導出或摸索出對於訴訟主張必要之事實，或期盼從其調查之結果導出對舉證之人而言可加以評價之資料，則不應被容許，此即所謂摸索證明禁止原則。

倘若在財產訴訟事件容許摸索證明，則當事人之主張責任將因而被架空，蓋依辯論主義原則，事實主張及證據方法原則上應由當事人提出，且當事人負有具體化之事實提出責任，倘若當事人未具體化其證據聲明之應證事實，即難認為符合具體化義務之要求，則其應不得透過證據之聲請以填補其事實主張之不足，否則將有架空其主張責任與具體事實提出責任之危險，並將造成法院對於證據重要性或關連性審查判斷之困難，致在訴訟程序運作上發生法院介入證據及事實之調查強度增高，有違辯論主義之要求，自不應容許當事人於此情形調查證據。

本件原告另請求本院向兆豐函調被告於109年3、4月間存款交易明細及匯款紀錄，惟原告僅泛稱該段期間被告必有異常資金來源，並未具體陳明何人於何時匯款給被告而得證明被告與鄭○和之契約為虛偽，以符合其事實主張具體化義務之要求，況縱被告係向他人借款（非以原本之自有資金）購買系爭建物，亦非即得推認其無購買系爭建物之真意，則在原告未就其請求所依據之事實盡其具體化義務之情狀下，欲藉聲請調查證據以導出或摸索出對於其訴訟主張必要之事實，揆諸上開說明，自不應容許，附此敘明。

㈣按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判決要旨參照）。

復按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。

違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨足參）。

是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院70年度台上字第818號判決可參）。

查如前所述，系爭建物係由鄭○和取得後讓與被告，鄭○和並於系爭土地移轉登記所有權予被告前出租予被告，依上揭說明，被告依法自得本於基地租賃承租人之身分，於系爭土地拍賣時，主張優先購買權。

五、綜上所述，被告既為系爭土地之承租人，其就系爭土地自有優先購買權存在。

從而，原告請求確認被告對系爭執行事件拍賣之系爭土地優先承買權不存在，為無理由，不應准許，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官 李方云