臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,訴,1428,20230418,1

臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1428號
原 告 竇智群
訴訟代理人 林雪娟律師
被 告 陳富傑
訴訟代理人 陳明德
被 告 永益房屋仲介行

法定代理人 劉慧雯
被 告 郭春宏
上二人共同
訴訟代理人 林靜如律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年3月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：伊欲買受合適房屋供伊母黃慈佑居住，遂授權黃慈佑代為前往看屋及購屋，嗣經被告永益房屋仲介行之不動產業務人員即被告郭春宏居間仲介，由黃慈佑代理伊，於民國110年6月10日以總價新臺幣（下同）620萬元，向被告陳富傑買受坐落高雄市○○區○○段0○段0000地號土地所有權應有部分60/10000及其上同段14763建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街0巷00○0號13樓，下稱系爭房屋），經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書。

惟系爭房屋屋頂早於110年6月10日前即有漏水情形，此為被告陳富傑、郭春宏所明知，乃其等在帶看過程及簽訂系爭契約前，均未將此情據實告知黃慈佑，使伊誤以為系爭房屋無瑕疵，進而同意以高於正常交易之價格買受，致受有損害。

系爭房屋因屋頂漏水，足以貶損其交易價額，被告陳富傑應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，伊得請求按上開瑕疵所生交易價格減損之金額26萬100元，減少買賣價金26萬100元，並依民法第179條規定，請求被告陳富傑如數返還。

又被告陳富傑故意不告知瑕疵，復於簽約時保證系爭房屋無滲漏水，自屬可歸責於其之事由而為不完全給付，並欠缺其所保證之品質而有瑕疵，依民法第227條、第226條第1項及第360條規定（二者請擇一為有利於伊之判決），伊得請求被告陳富傑賠償價差損害42萬元。

其次，被告郭春宏未如實告知系爭房屋屋頂漏水，違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款規定，伊得依民法第184條第2項規定，請求被告郭春宏賠償價差損害42萬元，並依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告永益房屋仲介行與被告郭春宏連帶負損害賠償責任。

再者，伊已給付委託仲介報酬12萬元予被告永益房屋仲介行，然被告郭春宏執行仲介業務，故意不告知瑕疵，依民法第571條規定，被告永益房屋仲介行即不得向伊請求上開報酬，伊亦得依民法第179條規定，請求被告永益房屋仲介行返還該12萬元等情，並聲明：㈠被告陳富傑應給付原告68萬100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡被告永益房屋仲介行、郭春宏應連帶給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈢前二項給付，於42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之範圍內，如其中一被告已為給付，他被告同免其責任。

㈣被告永益房屋仲介行應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告陳富傑以：伊由伊父陳明德代理簽約，簽約前即已在標的物現況說明書上據實記載系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會修繕保固，此為黃慈佑所知悉，伊並無原告所指故意不告知瑕疵，或保證系爭房屋無滲漏水之情事。

又黃慈佑知悉系爭房屋屋頂漏水，仍願簽約，伊自無任何可歸責之事由存在，亦無庸對原告負不完全給付之債務不履行責任。

原告依物之瑕疵擔保法律關係，請求減少價金，並請求伊返還價金26萬100元，另依物之瑕疵擔保及債務不履行法律關係，請求伊賠償價差損害42萬元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告郭春宏、永益房屋仲介行則以：被告郭春宏於簽約前及簽約過程，均有將系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會保固一事，如實告知黃慈佑，原告主張被告郭春宏故意不告知瑕疵，與事實不符。

又被告郭春宏在簽約前即已提供標的物現況說明書，並向黃慈佑說明，應認已盡調查及說明義務，而無故意或過失可言，自無庸對原告負損害賠償責任，原告依侵權行為法律關係及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告郭春宏、永益房屋仲介行連帶賠償價差損害42萬元，尚屬無據。

其次，被告郭春宏既無原告所指故意不告知瑕疵之行為，被告永益房屋仲介行即無違反民法第571條規定，原告主張被告永益房屋仲介行違反該規定，進而依同法第179條規定，請求被告永益房屋仲介行返還已受領之報酬12萬元，亦屬無據等語，資為抗辯，並均聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠、原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與被告陳富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現況說明書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑買受系爭房屋及所坐落土地。

㈡、原告除授權黃慈佑代理簽約外，並全權授權黃慈佑代為處理買賣過程之磋商、看屋、付款等事宜。

㈢、系爭房屋屋頂於110年6月10日以前即有漏水情形，標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註說明欄位勾選「位置：屋頂」並載明「由管委會修繕保固」，分別經黃慈佑、陳明德代理原告及被告陳富傑於該處簽名。

㈣、系爭房屋及所坐落土地之買賣價金620萬元，業經原告全數給付完畢，被告陳富傑並於110年7月19日將系爭房屋交付原告。

㈤、本件原告與被告陳富傑間買賣系爭房屋及所坐落土地，係由被告永益房屋仲介行（有巢氏房屋河堤加盟店）之不動產業務人員即被告郭春宏負責居間仲介。

㈥、原告就本件買賣，已給付報酬12萬元予被告永益房屋仲介行。

五、本件之爭點為：㈠被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無故意不告知系爭房屋有屋頂漏水之瑕疵？㈡原告請求被告分別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有無理由？茲分述如下：

㈠、被告陳富傑、郭春宏於買賣過程中，有無故意不告知系爭房屋有屋頂漏水之瑕疵？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件原告主張被告陳富傑、郭春宏明知系爭房屋屋頂漏水，仍故意不告知瑕疵，既為被告陳富傑、郭春宏所否認，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。

⒉經查，原告授權其母黃慈佑於110年6月10日，代理其出面與被告陳富傑（由其父陳明德代理）簽訂系爭契約、標的物現況說明書及相關文件，由原告以總價620萬元向被告陳富傑買受系爭房屋及所坐落土地，系爭房屋屋頂於110年6月10日以前即有漏水情形，標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「是」，備註說明欄位勾選「位置：屋頂」並載明「由管委會修繕保固」，分別經黃慈佑、陳明德代理原告及被告陳富傑於該處簽名之事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約及標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷一第31至40頁、第43至44頁）。

證人黃慈佑到場證稱：伊於標的物現況說明書上簽名前，「建物現況是否有滲漏水情形」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」，並記載「由管委會修繕保固」，伊簽名時上開欄位已經勾選及記載好等語（見本院卷二第180頁），可見黃慈佑簽名「前」，對於系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會修繕保固乙情，已有所知悉，並於知悉後代理原告簽名確認。

又證人即系爭房屋所在之博愛陽光大樓前管理員組長黃翌銘到場證稱：伊於110年6、7月間帶被告郭春宏至系爭房屋頂樓看，並告知被告郭春宏該處之前有漏水問題，於107年12月間曾發包他人施作防水處理，但110年6月下旬至7月間下很多雨，又出現漏水情形，管理委員會已經在處理等語（見本院卷二第175頁），核與標的物現況說明書所載相符，堪認被告辯稱：被告陳富傑、郭春宏於簽約前，即已如實將系爭房屋屋頂漏水，由管理委員會修繕保固一事記載於標的物現況說明書，此為黃慈佑所知悉等語，確屬非虛。

⒊原告雖謂：被告郭春宏未就系爭房屋漏水部分加以說明，即要求黃慈佑於標的物現況說明書上簽名，黃慈佑直至代書解釋系爭契約內容時，始知系爭房屋屋頂漏水云云。

然黃慈佑簽名前，標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位即已勾選「是」、備註說明欄位勾選「位置：屋頂」，並記載「由管委會修繕保固」，已如前述，而徵諸兩造所不爭執之簽約當天錄影光碟甲勘驗內容，影片時間04：07秒，被告郭春宏轉向黃慈佑，手指文件，表示：「跟你報告一下，這裡，頂樓有沒有，管委會他會修繕保固，這邊簽名」；

影片時間04：19，黃慈佑表示：「這裡，簽這？我的名字？」（見本院卷二第82-4頁），足見被告郭春宏於黃慈佑簽名前，已依標的物現況說明書向其說明系爭房屋漏水情形，黃慈佑並當場向被告郭春宏確認簽名處。

又標的物現況說明書上之簽名係黃慈佑親自為之，該說明書涉及系爭房屋出售時之屋況，以黃慈佑為小學畢業學歷，在女兒開設之早餐店工作2年多，負責點餐、打包餐點及按照貨單逐一核對廠商送貨是否正確，且曾向建商買受預售屋並簽訂買賣契約（見本院卷二第90、148、181、182頁），並非毫無社會及購屋經驗，實難認其係在未詳加審閱此重要事項之情形下，即遽予簽名確認。

又證人即參與簽約過程之代書謝志明到場證稱：伊印象當下有向買賣雙方確認標的物現況說明書上第15項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位，該處前面有伊圈的圈圈，表示伊有講解到這部分，伊一般會跟買賣雙方特別強調這是很重要的事項，務必確認清楚，圈圈是伊個人講解的習慣；

伊與買賣雙方確認完後，沒有特別印象黃慈佑有何反應，伊講解完後消費者如有問題，就會提出來，沒問題就會簽名，伊不記得黃慈佑有何特別反應；

講解過程中，伊跟黃慈佑說第15項勾「是」，是有滲漏水，並向黃慈佑表示如有問題請仲介人員（按即被告郭春宏，下同）跟其說明，伊記得仲介人員有跟黃慈佑說明等語（見本院卷二第241、242頁），且依兩造所不爭執之簽約當天錄影光碟乙勘驗內容，影片時間16：09，謝志明代書表示：「這裡有一個，這一張就比較重要（指文件）。

他說這間房子有無漏水？他說有（代書、仲介人員均指文件），頂樓的部分，他說管委會修繕，保固，這第一個，再來翻過去」（見本院卷二第82-19頁），復據其到場證稱：上開影片，伊請黃慈佑看標的物現況說明書，並告知系爭房屋現在有漏水，這部分伊前面就已經有跟黃慈佑講，只是再跟黃慈佑確認，伊有明確告知黃慈佑，黃慈佑知悉上開狀況等語（見本院卷二第246頁），益見黃慈佑對於標的物現況說明書之內容均知悉並簽名確認。

則原告猶以前詞，及黃慈佑於簽約完成後說出「會漏水喔」、「那是在哪裡」、「我都不知道這個，都沒跟我講」等語，主張被告郭春宏未曾說明漏水情形，黃慈佑未細看即於標的物現況說明書上簽名，直至最後始知系爭房屋漏水云云，自無足取。

⒋原告固謂：本件係先簽訂系爭契約，始簽訂標的物現況說明書，被告陳富傑、郭春宏未在黃慈佑代理原告決定買賣價金前，據實告知系爭房屋屋頂漏水，而直至簽約後始告知云云，惟不動產交易實務上，本無必須先簽訂何種文件之限制，此亦據證人謝志明證述明確（見本院卷二第247頁），被告陳富傑、郭春宏既已在簽約前，如實將系爭房屋屋頂漏水情形記載於標的物現況說明書，復於簽約過程提出、告知黃慈佑，再經代書詳細講解，自堪認其等已據實告知瑕疵，而無任何刻意隱瞞之舉。

況經本院當庭勘驗簽約當天錄影光碟甲，影片時間06：52，代書出示系爭契約給黃慈佑，請黃慈佑按照本院卷一第40頁所載資料填寫另一份資料；

影片時間06：58至07：08，代書拿回系爭契約，向黃慈佑表示「哇害阿，寫不對了，沒關係，這裡，寫在這裡寫你兒子這裡寫你的，這寫錯了，這寫你兒子」，並以手指本院卷一第40頁上方欄位，請黃慈佑在該處填寫資料；

影片時間07：09至07：30，黃慈佑填寫本院卷一第40頁上方欄位，填寫完畢後，交給代書；

影片時間09：58，代書出示系爭契約給陳明德，請陳明德在本院卷一第40頁下方欄位填寫資料；

影片時間10：08至10：35，陳明德填寫本院卷一第40頁下方欄位，填寫完畢後，交給代書（見本院卷二第284頁），顯見系爭契約係在黃慈佑於標的物現況說明書上簽名「後」，始經「買賣雙方」簽訂完成。

原告徒以黃慈佑先在系爭契約上簽名，才在標的物現況說明書上簽名，即遽謂本件買賣係先簽訂系爭契約云云，顯係忽略系爭契約尚需由賣方即被告陳富傑簽署，始能謂簽訂完成，自有誤會。

是原告執前詞主張上開被告故意不告知系爭房屋漏水瑕疵云云，要無足取。

⒌原告復陳稱：系爭契約第17條特別約定事項載明「物件現況據賣方告知確無滲漏水狀況」，顯經被告陳富傑保證無滲漏水，致黃慈佑與伊認為系爭房屋無漏水情形，因而與被告陳富傑簽訂系爭契約，應認被告陳富傑、郭春宏故意不告知瑕疵云云。

然被告陳富傑既已據實將系爭房屋屋頂漏水之事記載於標的物現況說明書，自無可能再保證系爭房屋無滲漏水，足認上開特別約定事項之內容，與事實不符。

又上開內容係蓋用制式印章（見本院卷一第39頁），證人謝志明亦到場證稱：上開印文為伊所蓋，乃制式之印章，係針對賣方未告知或隱匿之情形，倘賣方已如實告知，且為買方所知悉、未提出疑問，即無庸受上開印文之拘束，應由買方自行承擔等語（見本院卷二第242頁），益徵上開內容僅係針對出賣人未告知或隱匿漏水瑕疵之情形，於本件尚無適用，否則黃慈佑與被告陳富傑另行簽訂標的物現況說明書，並在「建物現況是否有滲漏水情形」欄位簽名確認，即毫無意義可言。

是原告前開所述，亦無足取。

⒌從而，被告陳富傑、郭春宏均無原告所指於買賣過程中，故意不告知系爭房屋屋頂漏水瑕疵之情事，堪予認定。

㈡、原告請求被告分別減少價金、賠償損害及返還不當得利，有無理由？ ⒈關於原告對被告陳富傑之請求部分：⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

民法第354條、第355條分別定有明文。

查黃慈佑於系爭契約簽訂前，已知悉系爭房屋屋頂漏水，業如前述，揆諸上開規定，被告陳富傑對此即不負擔保之責。

原告主張被告陳富傑應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定，請求減少買賣價金26萬100元，進而依同法第179條規定，請求被告陳富傑返還買賣價金26萬100元，自屬無據。

⑵又被告陳富傑未故意不告知瑕疵，亦未保證系爭房屋無滲漏水瑕疵，業經本院認定如前，自難謂其有何因可歸責於己之事由致為不完全給付之情事，則原告就此部分依民法第227條、第226條第1項及第360條規定，請求被告陳富傑賠償其價差損害42萬元，亦屬無據。

⒉關於原告對被告郭春宏、永益房屋仲介行之請求部分： ⑴按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：……三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵……。

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款及第26條第2項設有明文。

查被告郭春宏確有如實告知黃慈佑系爭房屋屋頂漏水，足認其已提供關於系爭房屋之必要資訊及瑕疵，並無原告所指違反不動產經紀業管理條例第24條之2第3款、第4款規定之情事甚明。

則原告猶以被告郭春宏故意不告知瑕疵，違反上開規定為由，而依民法第184條第2項規定，請求其賠償價差損害42萬元，並請求被告永益房屋仲介行連帶負損害賠償責任，於法自有未合。

⑵次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

民法第571條定有明文。

查被告郭春宏執行本件買賣之仲介業務，既無故意不告知系爭房屋漏水瑕疵，自難認被告永益房屋仲介行有何上開規定所稱違反對於委託人之義務或誠信原則，致由相對人受益之行為，則原告猶執詞主張被告永益房屋仲介行不得請求報酬，進而依民法第179條規定，請求被告永益房屋仲介行返還已受領之報酬12萬元，於法亦有未合。

⒊從而，原告依前揭規定，請求被告分別減少價金、賠償價差損害及返還不當得利，均屬無據。

原告既不得對被告為上開請求，則其聲請本院囑託高雄市不動產估價師公會鑑定系爭房屋因屋頂漏水所致交易性價值減損之比例及金額，暨系爭房屋倘無漏水瑕疵之正常市場價格為何，即無必要，本院爰不依其聲請送鑑定，併此敘明。

六、綜上所述，本件原告依民法第179條、第184條第2項、第227條、第226條第1項、第360條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求判決：㈠被告陳富傑應給付原告68萬100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈡被告永益房屋仲介行、郭春宏應連帶給付原告42萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

㈢前二項給付，於42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之範圍內，如其中一被告已為給付，他被告同免其責任；

㈣被告永益房屋仲介行應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 林婕妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 18 日
書記官 黃雅慧