臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,訴,628,20220217,1

臺灣高雄地方法院民事判決 110年度訴字第628號
原 告 李慧雪
訴訟代理人 周慶順律師
被 告 楚秦玉

訴訟代理人 謝秉錡律師
複代理人 張淳烝
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣（下同）375,000 元，及自民國110 年3月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之33，餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行，但被告如以375,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查，原告起訴之聲明為：被告楚秦玉、甲ＯＯ應連帶給付原告3,125,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（審訴卷第9 頁）。

嗣因撤回對甲ＯＯ之起訴，變更聲明為被告應給付原告1,125,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（本院卷第213頁），核與首揭規定相，應予准許。

二、原告主張：原告與訴外人乙ＯＯ（下稱乙ＯＯ）為50多年之同學，因乙ＯＯ欲出售其夫即被告楚秦玉名下坐落高雄市○○區○○段000 地號土地及其上同段2374建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0 號7 樓，下合稱系爭房地），原告乃與被告楚秦玉以750 萬元達成買賣合意，並於民國109 年7 月26日在乙ＯＯ及其女兒甲ＯＯ、訴外人丙ＯＯ（下稱丙ＯＯ）等人事先擬好之「不動產買賣協議書」（下稱系爭協議書）上簽名，賣方欄則由甲ＯＯ代蓋被告之印章。

嗣原告於109 年7 月27日將第一期款200 萬元匯款至甲ＯＯ於中國信託商業銀行ＯＯ分行帳號000000000000號帳戶（下稱系爭中信帳戶），而第二期款260萬元，依約於109年11月30日雙方備齊產權移轉登記文件及用印之同時，由原告支付。

詎乙ＯＯ、甲ＯＯ屆期並未備齊產權文件，卻要求原告先行匯付第二期款，原告遂於110年1月14日以存證信函催告被告於7日內履行，否則將解除本件買賣契約。

其次，被告收受第一期款後，竟於109年7月30日將系爭房地設定擔保債權總金額495萬元之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權）予訴外人國泰世華商業銀行，原告遂於110年1月26日以存證信函通知被告其行為違反系爭協議書第5條約定，並依第6條第2項解除契約，另請求被告賠償以買賣價金15％計算之違約金1,125,000元（計算式：750萬元×15％），然被告於110年1月27日收受存證信函後，迄未置理。

為此，爰依系爭協議書第6條第2、3款，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告1,125,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告則以：兩造以750 萬元達成買賣系爭房地之合意，並於109 年7 月26日簽立系爭協議書，出賣人部分由被告授權甲ＯＯ代為簽約，原告已將第一期款200 萬元匯至系爭中信帳戶。

然而，系爭協議書固載明被告應於109 年11月30日備齊產權過戶文件，惟被告於雙方簽約時表示待其新房契約訂立後，再交付產權過戶文件，斯時原告已有同意，嗣原告函催被告交付產權過戶文件後，被告亦依指示於110 年1 月21日將過戶文件送至代書處，原告應即交付備證款260 萬元，惟原告迭經被告催告仍不履約，原告顯然違約。

又系爭房地固於109 年7 月30日設立系爭抵押權，惟被告排除系爭抵押權設定登記之期限為點交時，且原告並未給付備證款260 萬元，原告據此解約，尚屬無據，又備證款並非系爭協議書第6條之買賣價金給付、產權移轉及點交約定等問題，原告自不得請求違約金。

綜上，原告主張為無理由，並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：㈠原告與乙ＯＯ為同學，被告、甲ＯＯ分別為乙ＯＯ之配偶、女兒，乙ＯＯ前向原告表示要搬到台北居住，欲出售被告名下系爭房地。

㈡兩造以750 萬元達成買賣系爭房地之合意，原告於109 年7月26日在系爭協議書簽名，甲ＯＯ則代被告在賣方欄上簽名、蓋章。

㈢原告於109 年7 月27日將第一期款200 萬元匯款至甲ＯＯ之系爭中信帳戶。

㈣系爭協議書第2條約定第二期備證款款項260 萬元，於109年11月30日雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由原告支付，而被告未於上開日期備齊產權移轉登記應備文件。

㈤原告委由律師於110 年1 月14日以高雄博愛路郵局7 號存證信函限期被告應於7 日內將過戶文件交付丁ＯＯ代書，並經被告收受，被告於110 年1 月21日將過戶文件交付丁ＯＯ代書。

㈥原告委由律師於110 年1 月26日以高雄博愛路郵局42號存證信函以被告違反系爭協議書第5條約定而解除買賣契約，並依系爭協議書第6條第2項通知解除契約，並請求返還已交付之價金200 萬元，及賠償同額之違約金，被告於110 年1月27日收到存證信函。

㈦被告於109 年7 月30日將系爭房地設定最高限額抵押權495萬元予國泰世華商業銀行。

五、得心證之理由 本件原告主張被告於110 年1 月21日，於系爭房地已設定系爭抵押權，違反系爭協議書第5條約定，並依系爭協議書第6條第2 、3 項之約定，請求被告給付違約金，有無理由？㈠查系爭協議書第2條約定：⒈簽約款：200 萬元於簽訂本契約同時由買方支付本期價款（本款項包括已收定金0 元）。

⒉備證款：260 萬元於109 年11月30日，雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款。

⒊尾款：290 萬元於辦妥移轉登記後，受通知日內，由買方支付之，同時辦理點交，有系爭協議書在卷可參（審訴卷第17至19頁）。

則系爭房地之價款750 萬，依簽約時即109 年7 月26日、109 年11月30日及辦妥移轉登記後之通知日，分次給付簽約款、備證款及尾款，其中於109 年11月30日，兩造須提出產權移轉登記應備文件及用印，以辦理系爭房地所有權之移轉登記，原告並應給付備證款260 萬元。

㈡又按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。

查系爭協議書第5條約定：賣方（即被告）擔保本約買賣標的的產權清楚，並無一物數賣，被他人占用或占用他人房地，亦無出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，並未特約排除有關權利瑕疵擔保之規定適用，復參酌兩造約定以750 萬元為系爭房地之買賣價金，於簽約時系爭房地並未設定抵押權，衡諸通常情形，當事人之真意即應以無負擔之系爭房地為移轉標的，自無由買受人先取得有負擔之系爭房地，待點交時再除去之理，故賣方於辦理移轉所有權登記時，應提出無負擔之系爭房地。

被告所稱系爭協議書第5 點之擔保時間為點交時等語，不足採信。

又查，證人丙ＯＯ證稱：沒有（同意改備證款的時間），伊們雖然忘記備證款的時間，但是丁ＯＯ有給伊們一點時間去備證，就是1 月21日雙方要把文件、備證款繳齊等語（本院卷第223 頁），及證人丁ＯＯ證稱：1 月21日是乙ＯＯ拿權狀正本和印鑑證明、印鑑章、授權書到伊事務所，伊當下就詢問乙ＯＯ怎麼簽約後有設定抵押，她說她回去再處理，但是權狀正本和印鑑證明、授權書有留在伊事務所，而因為沒有辦法現場處理，所以原告的260 萬銀行本票也放在伊事務所等語，足見被告於109 年11月30日並未依約提出產權移轉登記應備文件及用印，經原告以存證信函催告後，被告於110 年1 月21日始提出之，惟其中權狀正本所記載之他項權利狀況，與系爭房地已設定系爭抵押權乙節，並不相符，已違反移轉所有權時產權清楚之給付約定，則原告以存證信函解除本件買賣契約，自屬有據。

㈢又被告稱系爭抵押權於110 年1 月21日僅剩貸款290 萬元未償還，原告如給付備證款260 萬元，可辦理塗銷，原告未給付備證款，顯屬違約等語，惟查，證人丁ＯＯ證稱原告於110 年1 月21日有將過戶文件及260 萬元銀行本票給伊；

銀行本票到110 年2 月20日才還給原告；

（1 月21日後有無辦理過戶？）因為甲ＯＯ說很忙，請丙ＯＯ和伊連絡，伊有請丙ＯＯ說把抵押權問題處理掉，才能拿到備證款，之後才能辦完稅，丙ＯＯ就一直要原告先交付備證260 萬元，伊說這樣會有風險等語（本院卷第216 至217 頁），並有本票影本在卷可參（本院卷第229 頁），足見原告於110 年1 月21日已有提出備證款260 萬元，因系爭房地有系爭抵押權未經塗銷，致證人丁ＯＯ無從辦理系爭房地之完稅及過戶事宜，原告自無先給付備證款260 萬元予被告之義務，被告以原告應先給付備證款，被告可辦理塗銷系爭抵押權，及被告於點交時始負擔產權清楚之責任等語，不足採信。

至被告抗辯系爭協議書第6條第2項與備證款無關，原告不得請求違約金等語，惟被告於約定備證款交付日期，系爭房地仍設有系爭抵押權，可見被告有違反產權移轉之約定，被告此部分之抗辯，亦不足採。

㈣又按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；

約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。

違約金債權，於有約定之違約情事時即發生，不以該債權經債權人向債務人行使為必要。

約定之違約金是否過高，除應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院106 年度台上字第1389號判決意旨參照）。

查系爭協議書第6條第2項約定：賣方如有違反買賣價金之給付、產權移轉及點交約定約定時，買方得訂相當期限以書面催告賣方履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金；

同條第3項約定：買賣雙方同意第2項之違約金以不超過房屋總價款百分之15為限，且雙方不得另行請求損害賠償等語，有系爭協議書在卷可參（審訴卷第17至19頁）。

原告已給付第一期款200 萬元予被告，此為兩造所不爭執，則原告依第6條第2、3項之約定，本可請求被告給付違約金1,125,000 元，惟審酌被告已退還第一期款200 萬元予原告（本院卷第163 頁），且本件爭議發生時，尚未辦理完成系爭房地之所有權移轉登記，並無土地增值稅、所有權移轉代辦費等費用之產生，及被告違約情節、目前社會經濟狀況等一切情狀等情，認本件原告所得請求違約金應酌減為以房屋總價款之5 ％計算始為允當，而符兩造利益之衡平。

從而，被告因違反產權移轉約定而未履行契約義務，應賠償予被告之違約金為375,000 元（計算式：750 萬元×5 ％＝375,000 元），逾此請求之部分，為無理由，應予駁回。

六、綜上，原告請求依系爭協議書第6條第2 、3 項之約定，請求被告給付375,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即110 年3 月25日（審訴字第63頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，自應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，併宣告被告如預供擔保得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論述。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
民事第五庭法 官 李莉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 17 日
書記官 王珮樺