臺灣高雄地方法院民事-KSDV,110,重訴,17,20240425,1

臺灣高雄地方法院民事判決
110年度重訴字第17號
原 告 洪鏡塘
訴訟代理人 曾婉禎律師
被 告 旺角建築開發有限公司

法定代理人 楊雅琪

訴訟代理人 王志雄律師
參 加 人 豐譽營造股份有限公司

法定代理人 陳仁崇
訴訟代理人 王元甫律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年4月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬壹仟玖佰零陸元，及自民國一一０年一月六日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣伍拾貳萬壹仟玖佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、按兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項分別定有明文。

經查，原告主張於民國108年10月18日分別向訴外人轉角實業有限公司（下稱轉角公司）及被告買受坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段5553建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋，下稱系爭房屋），並分別簽訂土地買賣合約書（下稱系爭土地契約）及房屋買賣合約書（下稱系爭房屋契約），系爭房屋之起造人為被告，因系爭房屋有漏水情形，而請求被告減少價金或損害賠償。

茲因系爭房屋為參加人承攬施作，並曾前往系爭房屋修繕漏水，本件倘原告勝訴，涉被告得否另依與參加人間承攬關係向參加人求償，是參加人就本件訴訟應有法律上利害關係，其為輔助被告而參加訴訟（見本院卷第221頁），核無不合，應予准許。

二、原告主張：原告於108年10月18日買受系爭房屋，於同年11月12日以買賣為原因移轉登記為原告所有，係未曾有人入住之新成屋。

系爭房屋於108年11月交屋後，原告旋發現2樓至4樓均有漏水情事，經被告修補仍未見改善，嗣經本院委請高雄市土木技師公會辦理鑑定，由該會以113年1月5日高市土技字第00000000號鑑定事件辦理（下稱系爭鑑定報告），確認系爭房屋確有如附表所示漏水情形，需花費535,132元修繕，而有減少其通常效用、契約預定效用之瑕疵，並將因此致有污名化之交易價值貶損，原告自得依民法第359條規定請求減少價金，或依民法第360條規定請求被告給付原告因而支出修補費用之債務不履行損害賠償，請求法院擇一為原告勝訴之判決等語，並聲明：㈠被告應給付原告700萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡願供擔保，請淮予宣告假執行。

三、被告則以：對於系爭房屋有系爭鑑定報告所載之漏水情形及修復費用（除「其他費用」應認列8-10％或6％外），被告並無爭執。

然依系爭房屋契約第11條第6款後段約定，原告起訴主張系爭房屋之瑕疵，應由被告進行保固修繕，被告從未拒絕修繕，是原告逕依民法第359條、第360條規定請求減少價金及支付修補費用之債務不履行，顯無理由。

如原告得以請求被告賠償系爭房屋之修復費用，系爭鑑定報告所列全數修繕費用小計為428,142元，依據高雄市建築物施工損害鄰房鑑定手冊規定，以所有修復項目逐項估列後另加「其他」之費用項目，是修復費用在200,001元以上，應以6％計算零星整修及其他費用，系爭鑑定報告以8％、10％計算，顯有違誤，另倘由被告辦理修繕，亦無須支付高達15％之「稅捐及管理費用」，原告此項目之請求自無理由。

又系爭鑑定報告已認定如經修補，瑕疵已消失，而無交易性貶損，原告請求污名化之交易性貶損，已屬無據，況係原告於系爭房屋外懸掛漏水屋之白布條，且拒絕被告辦理修繕，原告所列舉得以請求交易性貶損之案例，均與本案情節不同等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、參加人輔助被告為參加，其陳述同被告前開答辯。

五、兩造不爭執事項㈠原告於108年10月18日分別向稱轉角公司及被告買受系爭土地及系爭房屋，並分別簽訂系爭土地契約及系爭房屋契約。

㈡系爭房屋之起造人為被告，於108年2月14日辦理第一次登記。

嗣於108年11月12日以買賣為原因移轉登記為原告所有，且當時屬未曾有人入住之新成屋。

㈢系爭房屋於108 年11月交屋後，原告發現2 樓至4 樓有漏水情事，兩造在109 年5 月22日、25日曾一同勘查系爭房屋。

㈣系爭房屋經本院委請高雄市土木技師公會辦理鑑定，由該會以系爭鑑定報告辦理，兩造對於系爭房屋有鑑定報告所載之漏水情形及修復費用（除「其他費用」應認列8~10％或6 ％，及被告應否負擔「稅捐及管理費用」外），均無爭執。

六、本件爭點：㈠原告就系爭房屋漏水之修繕費用，依民法第359條、第360條規定，請求被告賠償修繕費用，有無理由？如有，原告得請求之金額為何？㈡系爭房屋有無因鑑定報告所示瑕疵，而有交易性貶損？如有，原告得請求之金額為若干？

七、本院之判斷㈠原告就系爭房屋漏水之修繕費用，依民法第359條、第360條規定，請求被告賠償修繕費用，有無理由？如有，原告得請求之金額為何？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

民法第354條第1、2項、第359條、第360條前段定有明文。

查，系爭房屋有系爭鑑定報告所載之漏水情形(詳如附表所示)，為兩造所不爭執，足徵原告主張系爭房屋有減少作為居住使用之通常效用一節，首堪認定。

另系爭鑑定報告所載如附表所示修繕費用，乃係將各該項目分別獨立計算修繕費用，並分別依個別之項目金額列載「零星整修及其他工作」（見系爭鑑定報告卷第15頁至第33頁），而參諸高雄市建築物施工損害鄰房鑑定手冊規定，「其他」此項目，修復補強費在10萬元以下者酌列10％、100,001元至20萬元者酌列8％、200,001元以上者酌列6％（見系爭鑑定報告卷第227頁），是附表所示系爭房屋修繕費用合計為428,142元，則「零星整修及其他工作」此項目參諸高雄市建築物施工損害鄰房鑑定手冊標準應以6％即25,689元（計算式：428,142元×6％，元以下四捨五入）計算，進而「稅捐及管理費」依上述調整後之費用，再以15％計算應為68,075元【計算式：（428,142元＋25,689元＝453,831元）×15％，元以下四捨五入】，總計521,906元。

是原告以上開修復費用521,906元，作為其請求減少價金之依據，自屬有據，則原告依民法第359條、第179條規定，請求被告返還應減少之價金521,906元，為有理由，應予准許。

⒉被告雖抗辯：爭房屋契約第11條第6款後段約定『另若有關該戶房屋之其他瑕疵，於交屋後依雙方合約第六條「保固期限」及賣方提供之保固書內容處理』，是系爭房屋之瑕疵應由被告進行保固修繕，被告並未拒絕原告修繕，原告不得逕依民法第359條、第360條規定請求減少價金及支付修補費用之債務不履行等語。

⑴爭房屋契約第11條第6款後段固有約定『另若有關該戶房屋之其他瑕疵，於交屋後依雙方合約第六條「保固期限」及賣方提供之保固書內容處理』等語（見審重訴卷第55頁），惟參諸上述契約文義內容，並無排除民法瑕疵擔保規定適用之意。

再者，原告在系爭房屋於108年11月交屋後，即發現2樓至4樓有漏水情事，為兩造所不爭執，被告自承曾於000年0月間要求參加人進行修繕等語（見本院卷第39頁、第61頁），然參加人辦畢後，原告於000年0月間又發現有漏水情形，爰經兩造在109年5月22日、25日曾一同勘查系爭房屋，並經系爭鑑定報告確認仍有如附表所示之瑕疵，顯見原告已曾依爭房屋契約書第11條及第6條約定請求被告負保固之責，然被告仍有未能妥為修繕之情形，且兩造信任關係已失，並肇生本件爭議，自難強令原告僅能請求被告修繕，而無從另委由其他廠商為之。

⑵另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。

因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。

民法第213條定有明文。

故物之損害被害人，自得依上揭規定，由被害人選擇要求加害人回復原狀，或由被害人請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，此為物之損害被害人之法定選擇之債。

承前所述，系爭房屋契約第11條第6款後段規定之文義內容，並無排除原告不得依民法規定請求被告負瑕疵擔保責任之意，是原告就系爭契約第11條約定，或民法瑕疵擔保規定，自有選擇之餘地，從而，原告選擇請求被告支付回復原狀所需必要之費用（即以前揭系爭房屋之修繕費用作為減少價金之依據），以代回復系爭房屋應有之無漏水狀態，即無不可，被告抗辯應由其負擔保固責任，不得請求修繕費用等語，自難採憑。

從而，原告既得另委由其他廠商修繕，是「稅捐及管理費用」本屬修繕之必要費用，被告進而以此抗辯原告不得請求被告負擔該15％之「稅捐及管理費用」云云，即不可採。

㈡系爭房屋有無因鑑定報告所示瑕疵，而有交易性貶損？如有，原告得請求之金額為若干？按所謂不動產交易價值減損，應係指具有某項瑕疵之不動產，縱將該瑕疵予以修復，相較於其他條件相似之不動產，仍因該項瑕疵之污名，而造成市場交易價格減損之現象。

原告固主張系爭房屋之瑕疵經修繕後將產生交易性貶損，惟此部分系爭鑑定報告已認定：系爭房屋之漏水或瑕疵狀況，如經修繕完畢後，瑕疵已消失，沒有系爭房屋價值減損之問題等語（見系爭鑑定報告卷第33頁）。

而審酌如附表所示漏水或瑕疵情形，雖有導致原告生活不便，然尚無涉及建物結構或影響安全，且漏水之範圍及所需修繕費用並未過鉅，堪認瑕疵尚非重大，益徵系爭鑑定報告所為上開修繕完畢後即不生價值減損之結論，並非無據。

況影響房價之因素多端，如房屋坐落位置、交通情形、週邊生活機能、房屋之年限、市場景氣、個人主觀偏愛等心理因素均會影響房價之高低，並無絕對數據，更甚者參諸被告所提出之現場照片，原告自109年8月17日起即在系爭房屋外三角窗處懸掛「漏水屋」之白色大布條，至少於000年0月0日間均未將上開布條拆除（見本院卷第55頁至59頁），而透過上開方式，長期、持續將系爭房屋有漏水之事彰顯於外，則系爭房屋價格或鄰近同建案之房屋價格是否已因此而受影響，於辦理鑑定時是否得有足以參考之數據或客觀事證，已有疑問。

是原告雖聲請不動產估價師就此部分重為鑑定（見本院卷第409頁至第411頁），並舉我國實務上其他判決准許請求交易性貶損之案例為據（見本院卷第295頁至第297頁），然個案之案例事實均未臻相同，本件業已於送請鑑定時即將此問題列為鑑定事項，並做成系爭鑑定報告在案，原告未能提出系爭鑑定報告所為前述結論，有何顯不可信之事證，尚難僅以系爭鑑定報告為不利於原告之結論，即可再請其他機構重新鑑定，是原告此部分證據調查之聲請，礙難准許。

基此，原告主張依民法第359條或第360條規定，請求被告減少價金或賠償系爭房屋價值貶損，即無理由，不應准許。

八、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付521,906元，及自起訴狀繕本送達翌日起即110年1月6日（見審訴卷第117頁送達證書），至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

原告另依民法第360條規定為請求，即無庸再予審究，併此敘明。

兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
民事第三庭 法 官 鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 25 日
書記官 張傑琦
附表：
編號 項目 原告主張之漏水或瑕疵情形 鑑定修繕費用（不含「零星整修及其他工作」、「稅捐及管理費」） 1 2樓前陽台落地窗底部 2 樓前陽台落地窗底部窗框下緣滲水進入室內。
73,042元 2 2樓前陽台落地窗底部 窗框下緣滲水進入室內，外側鋁料塞水路及窗框下橫料問題。
合併於⒈計算 3 2樓前陽台落地窗外牆 石材與牆面留有縫隙未予修補，而滲水進室內。
合併於⒈計算 4 2樓廚房上方 廚房上方橫樑兩側均有滲水痕跡。
175,667元 5 4樓房間窗戶 窗框下45度角有滲水痕跡，且窗框下方外緣平台高於室內窗框下緣，排水不易，易造成窗框下滲水情事。
55,161元 6 5樓戶外浴池 戶外浴池滲水，左側浴缸滿水時，右側浴缸角隅會噴水 105,502元 7 4樓牆面、4 樓至5 樓梯間 000 年0 月間陸續發現有4 樓牆面油漆龜裂，近130 公分寬之牆面接連出現10公分至20公分高之裂痕，4 樓至5 樓梯間壁面大片壁癌、油漆嚴重剝落之瑕疵。
合併於⒍計算 8 頂樓牆面 頂樓外牆磁磚為空心，重貼磁磚後仍有空心情形未補強 18,770元 小計 428,142元 9 零星整修及其他工作（1至8）×6％ 25,689元 10 稅捐及管理費（1至9）×15％ 68,075元 總計（1至10） 521,906元