臺灣高雄地方法院民事-KSDV,111,訴,1006,20230413,2

臺灣高雄地方法院民事判決
111年度訴字第1006號
原 告 梁伸揮
被 告 鄭旭志
訴訟代理人 鄭郁蒨
被 告 兼
訴訟代理人 鄭順發
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落高雄市○○區○○○段0000地號土地應予變價分割，所得價金由原告、被告鄭順發、鄭旭志各分得三分之一。

二、被告鄭順發應給付原告新臺幣玖萬捌仟捌佰零捌元，及自起民國一一一年六月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用就分割共有物部分由原告、被告鄭順發、鄭旭志各負擔三分之一；

餘由被告鄭順發負擔三分之一，原告負擔三分之二。

五、本判決第二項得假執行。但被告鄭順發如以新臺幣玖萬捌仟捌佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠高雄市○○區○○○段0000地號土地（面積314 平方公尺，下稱系爭土地）為兩造共有，權利範圍原告、被告鄭順發、鄭旭志各1/3 。

系爭土地使用目的無不能分割情形，兩造就系爭土地無不分割之約定，亦無分管協議。

又系爭土地地形狹長，僅有一面臨路，如以原物分割尚須顧及通行權，事實上顯有困難，且共有人眾多，過度細分顯有不當，有害其使用及經濟利用價值，亦無法公平合理分割，造成法律關係複雜。

兩造均無意願原物取得系爭土地全部，再以金錢補償其他共有人，自應以變價分割為適當，爰依民法第823條、第824條第1項、第2項規定得請求變價分割系爭土地，所得價金按兩造應有部分比例分配。

㈡原告於民國108年12月30日因拍賣取得系爭土地所有權，於109 年1月22日辦理所有權移轉登記，當時其上即有被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路0000號之未保存登記建物（下稱系爭建物），周圍空地均遭被告堆滿雜物、建築廢棄物，致原告受有無法使用系爭土地之損害，被告應給付相當於租金之不當得利。

以系爭土地110年申報地價新臺幣（下同）9,440 元之年息8％為計算，原告得依民法第179條規定請求被告各給付自108年12月30日起至110年12月30日止共計24月，相當於租金之不當得利158,089元（計算式：9,440元/平方公尺×314平方公尺×8％×l/3+12月×24月=158,089 元，元以下四捨五入）暨法定遲延利息，爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈系爭土地准予變賣分割，所得價金按兩造應有部份比例即各1/3分配。

⒉被告應各給付原告158,089元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

⒊原告願供擔保，請淮予宣告假執行。

二、被告則以：㈠不同意變價分割系爭土地，因系爭土地之性質屬於公共設施保留地，實際僅等待政府徵收，且不一定會有人願意出價購買，因此價格恐怕會低於市場價值，導致各共有人分得之價金變少，故非適宜之分割方案。

被告並無意願分得系爭土地全部再以金錢補償原告，惟同意按應有部分各3分之1原物平均分割系爭土地如附圖二A 、B 、C 所示，A、 B 、C 則抽籤分配位置，並保留250公分寬度之道路繼續維持共有。

㈡針對不當得利部分，被告實際使用系爭土地之面積並未超出被告之應有部分，且與原共有人鄭丁元間有默示的分管契約，約定按現況使用，即由鄭順發在系爭土地興建系爭建物，因此被告占用系爭土地並非無法律上原因，原告請求為無理由。

如有理由，原告之計算方式亦不正確，因為原告針對被告各請求3分之1，即超過原告自己應有部分之價值等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造共有，權利範圍原告、鄭順發、鄭旭志各1/3 。

㈡系爭土地之使用目的並無不能分割之情形，兩造無不分割之約定。

四、本件爭點：㈠系爭土地應如何分割？㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？如可，金額為若干？

五、本院之判斷 ㈠系爭土地應如何分割？ ⒈按共有物除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

查，系爭土地之使用目的並無不能分割之情形，兩造無不分割之約定，且兩造無法達成分割協議，則原告訴請裁判分割，自屬有據。

⒉法院就原物分割方式有自由裁量之權，不受當事人主張之拘束，仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置等予以確定。

經查，依地籍圖所示，系爭土地呈狹長型，依原告所述面寬約近8公尺（本院卷第31頁）、深度參照鳳山地政事務所收件日期111年10月11日鳳法土字第288號土地複丈成果圖（下稱附圖一，見本院卷第83頁，A部分建物面積178平方公尺÷面寬5.58公尺≒31.89公尺）所載則逾32公尺。

被告雖不同意原告聲請變價分割，惟被告所提出第一版本之分割方案，乃以東西向之方式將系爭土地平分為3等分，由兩造各分得其中一部（見雄司調卷第55頁），惟此方案分割結果，將導致原本已屬狹長型之土地，因切割為3等分後更加狹長，面寬更窄，勢必減損系爭土地之價值，顯非適當之分割方案。

被告嗣後再提出第二版本之分割方案，變更為以南北向之方式將系爭土地平分為3等分，臨路之A部分分配予原告，B部分分配予鄭順發、C部分分配予鄭旭志，惟表示原告應保留三米通行權予被告等語（見本院卷第37頁），然倘以此方式分割將導致B、C部分形成袋地，全無對外通行之道路，依被告所陳，要求原告須留三米通行權予被告，然此舉實質限縮原告日後利用A部分土地之範圍與便利性，兩造亦需再協調該通行權之範圍、方式，甚至是否需再給付償金，此無異導致兩造間法律關係更加複雜，亦非妥適之分割方案。

被告另再提出第三版本之分割方案即附圖二（見本院卷第189頁），仍大致維持第二版本之方案，即仍以南北向之方式將系爭土地平分為3等分，然改為預留250公分寬之私設道路並維持共有。

而原告已陳明不同意繼續維持共有(見本院卷第181頁)，上開分配方式，以私設通路之方式強令原告繼續與被告保持共有關係，又實質限縮兩造所分得之土地面積大小，亦非妥適之分割方案。

故審酌兩造均陳明無意願分得系爭土地全部，再以金錢補償對造（見本院卷第125頁、第171頁），而兩造雖曾協商如由原告分得系爭土地全部，再以金錢補償被告，然對於補償金之金額亦毫無共識（見本院卷第32頁），足徵採用原物分配與金錢找補之分割方法，顯有困難，並違背當事人之意願。

⒊是基上所述，系爭土地採原物分割，或由部分共有人分得全部再以金錢補償其他共有人等分割方法，均顯有困難。

而審酌系爭土地上西側臨鳳山經武路，前方為維新大橋，附近商店林立，鄰近長庚醫院鳳山分院、鳳山分局、鳳山區公所、大東公園，距離捷運大東站約600公尺，有本院履勘筆錄在卷可考（見本院卷第63頁），生活機能極佳，應認具相當之市場競爭力，如採變價分割，可透過競價，以符合市場水平之價格出售。

日後兩造亦非不得以參與競標或行使共有人優先承買權等方式取得全部土地，足以兼顧其等繼續保有土地之意願等一切情事，本院認為採用變價分割，由兩造依應有部分比例分配價金為適當、合理及公平之分割方法。

⒋被告雖辯稱系爭土地性質屬於公共設施保留地，變價價格恐低於市場價值等語。

查系爭土地之都市計畫使用分區於80年10月30日經都市計畫變更為「機關用地」後迄今未變更，另經內政部都市計畫委員會111年3月22日第1008次會議審議決議修正通過變更「機關用地」為「住宅區」並以市地重劃方式開發，本案刻正依前開會議決議辦理市地重劃審核作業等情，有高雄市政府都市發展局112年2月6日高市都發開字第11230389200號函在卷可考（見本院卷第151頁），足徵系爭土地現已有解編計畫，僅待相關市地重劃審核作業程序辦理，益徵系爭土地具有相當利用價值，本得由標得系爭土地之人自行審酌如何利用，非必然因現況之使用分區為機關用地，而減損其市場價值，是被告執此主張系爭土地不宜變價分割，尚難採憑。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有據？如可，金額為若干？ ⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

次按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正，同年7月23日施行前民法第820條第1項定有明文。

準此，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。

又共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。

⒉原告主張被告以系爭房屋占用並堆放雜物之方式，占有使用系爭土地全部，乃無權占用系爭土地，而得請求給付不當得利一節，經被告鄭旭志否認有使用系爭土地（本院卷第33頁）、鄭順發則以其與原共有人鄭丁元及鄭旭志間有默示之分管協議，約定以現況方式使用，故非無法律上原因等語置辯。

⑴經查，系爭土地現有附圖一A部分所示系爭房屋坐落其上，面積178平方公尺，系爭房屋面寬5.58公尺，其坐落在系爭土地正中央，僅留兩側與鄰地間可供通行之範圍，後方另設有附圖一所示B部分廁所，臨路部分則有以白色鐵柵欄作為出入口等節，有本院履勘筆錄及現場照片在卷可參（本院卷第63頁、第113頁至第117頁），參以原告所提出系爭土地照片（見雄司調卷第83頁至第85頁），可見系爭房屋前之空地均堆滿雜物。

再參照現場履勘之結果，可知系爭土地之使用，主要因系爭房屋興建於約中央位置，而占用大部分位置，前方空地原本則如前述堆放大量建築廢棄雜物，其程度已達難以進入系爭土地及系爭房屋之情形（見雄司調卷第29頁）。

又鄭順發原主張系爭房屋由其出資興建（見本院卷第30頁），嗣改稱系爭房屋係90年間主要由母親出資興建、自己亦為部分出資，以供鄭丁元居住，鄭丁元沒住幾年即搬離等語（見本院卷第155頁），鄭丁元則於本院審理時證稱：原本是與配偶小孩同住在系爭房屋，有放置雜物，住沒幾年就離開，時間也已經不記得了，搬離系爭房屋沒有特別告知被告；

與被告並未特別討論約定系爭土地如何使用，但大家都可以使用，因每個人都有1/3之權利，鄭順發也有放東西在裡面；

鄭順發是從事建築行業等語（見本院卷第180頁），則審酌鄭順發原均以系爭房屋所有權人身分自居，嗣後方改稱主要由母親出資興建，然鄭丁元早已於不詳時間搬離系爭房屋，系爭房屋前方空地所放置大量建築廢棄物與鄭順發所從事之建築行業相關，足徵被告與鄭丁元雖均稱三人均有權使用系爭土地，然在原告在108年12月30日拍賣取得鄭丁元應有部分後，實際乃由鄭順發以系爭房屋占用，並以搭設鐵柵欄作為出入口，且在空地位置堆放大量建築廢棄物之方式，占有使用系爭土地全部，毫無原告可資使用之範圍，是原告主張鄭順發占有使用系爭土地一節，並非無據。

⑵而有關上開使用方式，被告辯稱與鄭丁元間係有默示之分管協議，同意鄭順發以上開方式占有使用云云。

然依鄭丁元前開證述，可證其與被告從未討論並約定如何使用系爭土地，僅認為因三人均係共有人故均有權使用，是以其所證述之內容，實難認被告與鄭丁元有成立默示分管協議之情形。

又被告所抗辯成立默示分管協議之內容，為三人有同意「按現況使用」，然系爭土地之使用現況，如上所述，以系爭房屋占有中央之主要部分，前方空地則放棄雜物，顯然並未具體劃定特定區域約定由特定共有人使用，已與分管契約之形式不同，況承前所述，鄭順發使用系爭土地之方式，亦使已成為系爭土地共有人之原告毫無使用可能，被告以上情辯稱有權使用系爭土地全部，而無庸給付原告相當於租金之不當得利云云，即不可採。

⑶按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；

惟上開土地法第97條第1項之所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。

查，鄭順發並無法舉證證明其有合法占用系爭土地全部之法律上原因，已如前述，則其所為顯係無法律上原因，獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依民法179 條前段規定，請求鄭順發給付相當於租金之不當得利，自為有理由。

再查，系爭土地西側臨鳳山經武路，前方為維新大橋，附近商店林立，鄰近長庚醫院鳳山分院、鳳山分局、鳳山區公所、大東公園，距離捷運大東站約600公尺等情，有本院111年11月9日履勘筆錄及有google地圖資料在卷可參（本院卷第55頁、第63頁），則審酌系爭土地所在位置、住商繁榮之程度，認以系爭土地申報地價年息5％計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。

從而，原告請求鄭順發給付自108年12月30日起至110年12月30日止共計24月，相當於租金之不當得利98,808元（計算式：9,440元/平方公尺×314平方公尺×5％÷12×l/3，每月4,117元，元以下四捨五入，共2年為98,808元）為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據。

另尚無事證可認鄭旭志有實際占有使用系爭土地，是原告請求鄭旭志給付之部分，即無理由，應予駁回。

末因原告僅請求至起訴前之110年12月30日為止之不當得利，參酌其所提出GOOGLE街景圖所示放置大量雜物之照片及於起訴後提出現場照片（見雄司調卷第29頁、第83頁），當足認鄭順發迄110年12月30日止，仍有以上開方式占有使用系爭土地全部之情形，要不因其在本院履勘時已清除空地前方雜物，而影響此部分之認定，併此敘明。

六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定請求分割系爭土地，為有理由，並審酌系爭土地之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益等情，認系爭土地原物分割顯有困難，變價分割符合兩造之最大利益，應變價分割系爭土地，所得價金再按原告、鄭順發、鄭旭志各1/3之比例分配。

另原告依民法第179條規定，請求鄭順發給付原告98,808元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年6月12日（見雄司調卷第43頁送達證書）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本判決第二項所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。

並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：末按分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1 規定，應由系爭土地之全體共有人按應有部分比例負擔。

不當得利部分，原告一部有理由，一部無理由，則依民事訴訟法第79條規定，判決如主文第四項所示。

中 華 民 國 112 年 4 月 13 日 民事第三庭 法 官 鄭珮玟以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中 華 民 國 112 年 4 月 13 日
書記官 張傑琦
附圖一、鳳山地政事務所收件日期111年10月11日鳳法土字第288號土地複丈成果圖（本院卷第83頁）
附圖二、被告分割方案（本院卷第189頁）